Shopping x Lojistas: Estratégias para um Reajuste de Aluguel Justo

O mercado de varejo em shoppings centers no Brasil é um dos pilares da economia comercial, movimentando bilhões de reais anualmente e abrigando milhares de lojistas que dependem desses espaços para suas operações. Contudo, a relação entre lojistas e as administradoras desses empreendimentos nem sempre é harmoniosa, especialmente no que diz respeito aos reajustes de aluguel, que frequentemente ocorrem em ciclos de cinco anos nos contratos de longo prazo. Esses reajustes, muitas vezes baseados em índices econômicos como o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) ou em avaliações subjetivas das próprias administradoras, podem gerar valores que não condizem com a realidade do mercado ou com a capacidade financeira dos lojistas. Esse descompasso tem levado a um aumento nas contestações e disputas contratuais, evidenciando a necessidade de uma análise técnica imparcial.

Nesse cenário, a figura do perito surge como um elemento-chave para trazer equilíbrio e transparência às negociações. Contratar um profissional especializado para verificar o real valor do reajuste não é apenas uma medida de proteção para os lojistas, mas também uma estratégia que pode beneficiar ambas as partes ao evitar litígios prolongados e promover acordos justos. Este artigo explora os desafios enfrentados pelos lojistas na contestação de reajustes de aluguel em shoppings, os critérios frequentemente utilizados para esses aumentos e a relevância da atuação de um perito nesse processo.

O Contexto dos Reajustes de Aluguel em Shoppings

Os contratos de locação em shoppings centers geralmente possuem características distintas dos contratos residenciais ou comerciais tradicionais. Além do aluguel fixo, os lojistas arcam com custos adicionais, como o fundo de promoção, taxas condominiais e, em alguns casos, um percentual sobre o faturamento. Nos contratos de longo prazo, é comum que o valor do aluguel seja revisado a cada cinco anos, período em que as administradoras buscam adequar os preços às condições de mercado ou à inflação acumulada. O problema, no entanto, reside na forma como esses reajustes são calculados e aplicados.

Historicamente, o IGP-M tem sido o índice mais utilizado para corrigir contratos de locação no Brasil. Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), ele reflete a variação de preços no atacado, no varejo e na construção civil. Contudo, esse índice nem sempre acompanha a realidade econômica dos lojistas de shoppings, cuja receita depende diretamente do consumo das famílias e do fluxo de clientes nos centros comerciais. Em períodos de crise econômica, como os vivenciados durante a pandemia de COVID-19 ou em momentos de alta inflação, o IGP-M pode apresentar variações expressivas – em 2020, por exemplo, ele chegou a acumular alta de 23,14% –, enquanto o faturamento dos lojistas muitas vezes permanece estagnado ou até diminui.

Além disso, algumas administradoras optam por realizar avaliações internas ou contratar consultorias para determinar o "valor de mercado" do aluguel, sem necessariamente compartilhar os critérios adotados com os lojistas. Essa falta de transparência gera desconfiança e dificulta a aceitação dos novos valores propostos. Para os lojistas, que muitas vezes operam com margens de lucro apertadas, um reajuste desproporcional pode significar a diferença entre a continuidade do negócio e o encerramento das atividades.

Os Desafios na Contestação dos Reajustes

Contestar um reajuste de aluguel em um shopping não é uma tarefa simples. Primeiramente, os contratos de locação em shoppings são, em sua maioria, contratos de adesão, nos quais os lojistas têm pouco poder de negociação sobre as cláusulas preestabelecidas. Isso significa que, ao assinar o contrato, o lojista já está ciente de que o aluguel será revisado em determinado intervalo de tempo, mas os critérios para essa revisão muitas vezes permanecem vagos ou genéricos, como "adequação ao valor de mercado".

Outro desafio é a assimetria de informações entre as partes. As administradoras dos shoppings possuem acesso a dados detalhados sobre o desempenho do empreendimento, como fluxo de clientes, taxa de ocupação e valorização imobiliária da região. Já os lojistas, especialmente os de pequeno e médio porte, raramente dispõem de recursos para realizar uma análise igualmente aprofundada. Sem embasamento técnico, a contestação acaba se limitando a argumentos subjetivos, como "o valor está alto demais" ou "o faturamento não suporta o aumento", o que dificilmente convence as administradoras a reverem suas propostas.

Por fim, há o risco de judicialização. Quando as partes não chegam a um acordo, o impasse pode ser levado aos tribunais, onde os custos processuais e a demora na resolução do conflito representam um ônus adicional para o lojista. Nesse contexto, a busca por uma solução extrajudicial, baseada em critérios objetivos e transparentes, torna-se ainda mais desejável.

A Importância do Perito no Processo de Revisão

É exatamente nesse ponto que a contratação de um perito se mostra indispensável. O perito é um profissional qualificado, geralmente com formação em áreas como engenharia, economia ou administração, que possui expertise para realizar uma avaliação técnica e imparcial do valor do aluguel. Sua atuação vai além de simplesmente questionar o reajuste proposto; ele analisa uma série de variáveis que influenciam o preço do ponto comercial, oferecendo um laudo detalhado que pode ser utilizado tanto em negociações quanto em eventuais disputas judiciais.

Entre os fatores analisados pelo perito, destacam-se:

1. Localização e Valorização: A posição do shopping na cidade e a valorização imobiliária da região são elementos cruciais para determinar se o reajuste reflete o potencial de retorno do ponto comercial.
2. Fluxo de Clientes: O número de visitantes que o shopping atrai diretamente impacta o faturamento dos lojistas. Um perito pode avaliar se o fluxo justifica o aumento proposto.
3. Desempenho do Ponto Comercial: Nem todas as lojas em um shopping têm o mesmo desempenho. Fatores como visibilidade, acesso e proximidade de âncoras (grandes marcas que atraem público) influenciam o valor do aluguel.
4. Condições Econômicas: O perito considera o cenário macroeconômico, como inflação, taxa de juros e poder de compra da população, para verificar se o reajuste está alinhado à realidade.
5. Comparação de Mercado: Uma análise comparativa com outros shoppings ou pontos comerciais semelhantes pode revelar se o valor proposto é razoável.

Com base nessas informações, o perito elabora um laudo técnico que serve como uma ferramenta poderosa na mesa de negociação. Para o lojista, o documento oferece argumentos concretos para contestar um aumento abusivo; para a administradora, ele pode demonstrar a necessidade de ajustes para evitar a perda de locatários e a vacância de lojas – uma situação que também é prejudicial ao shopping.

Benefícios para Ambas as Partes

Embora a contratação de um perito seja frequentemente vista como uma iniciativa do lojista, os benefícios de sua atuação se estendem às administradoras dos shoppings. Um laudo bem fundamentado reduz a probabilidade de conflitos prolongados e custosos, promovendo uma solução que atenda aos interesses de ambos os lados. Além disso, a transparência proporcionada pela análise técnica fortalece a confiança na relação contratual, algo essencial em parcerias de longo prazo.

Para os lojistas, o principal ganho é a segurança financeira. Um reajuste justo garante que o negócio permaneça viável, evitando que custos exorbitantes comprometam a operação. Já para os shoppings, manter lojistas satisfeitos e operantes é fundamental para preservar a atratividade do empreendimento e evitar a desvalorização decorrente de lojas fechadas.

Conclusão

A contestação de valores em reajustes de aluguel entre lojistas e shoppings a cada cinco anos é um desafio que exige preparo e embasamento técnico para ser enfrentado com sucesso. Em um mercado competitivo e dinâmico como o varejo, a contratação de um perito surge como uma solução estratégica para garantir que os valores praticados sejam justos e sustentáveis. Mais do que uma medida de defesa, o trabalho do perito é um investimento na transparência e no equilíbrio contratual, contribuindo para a harmonia entre as partes e para a longevidade dos negócios em shoppings centers.

Diante da complexidade envolvida nesses processos, os lojistas devem considerar o suporte de profissionais especializados como um passo essencial na gestão de seus contratos. Em um cenário onde cada real conta, a expertise do perito pode fazer toda a diferença entre o sucesso e o fracasso de uma operação comercial.