Reajuste de aluguel: como calcular, índices e regras da lei

O reajuste de aluguel atualiza, uma vez por ano, o valor da locação pelo índice de preços escolhido no contrato. A conta é simples: novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação do índice em doze meses).

Com o IPCA acumulado de 4,22% nos doze meses até agosto de 2026, segundo o IBGE, um aluguel de R$ 2.000 passa a R$ 2.084,40; com o IGP-M da FGV, que acumulou 2,16% no mesmo período, passa a R$ 2.043,20. A lei não fixa percentual máximo, mas proíbe reajuste em intervalo menor que um ano e a vinculação ao câmbio ou ao salário mínimo. Este é o guia completo do tema; a comparação detalhada entre IGP-M, IPCA e IVAR está no texto sobre qual índice usar no reajuste do aluguel.

Pontos principais

• O reajuste só pode ser anual, contado do último reajuste. Cláusula com prazo menor é nula (Lei 10.192/2001 e Lei 9.069/1995).
• O percentual é o do índice previsto no contrato, acumulado em doze meses. Não existe "teto legal" de reajuste.
• Aluguel não pode ser indexado a moeda estrangeira, câmbio ou salário mínimo: a proibição está no art. 17 da Lei do Inquilinato.
• Locador e inquilino podem, de comum acordo, mudar o valor e o índice a qualquer momento (art. 18).
• Reajuste e revisão são coisas diferentes: a revisão judicial, que leva o aluguel ao preço de mercado, só cabe depois de três anos de contrato ou do último acordo (art. 19) e costuma depender de perícia de valor locativo.

O que é o reajuste de aluguel

O reajuste corrige o aluguel pela inflação medida por um índice de preços. Ele não aumenta o valor real da locação: só repõe o poder de compra perdido desde o último reajuste, na medida do índice escolhido. Se o índice subiu 4%, o aluguel sobe 4%; se o índice caiu, o contrato diz o que acontece.

Por isso, o reajuste não garante que o aluguel acompanhe o mercado. Em alguns anos os aluguéis anunciados sobem muito mais que a inflação; em outros, bem menos. Nos doze meses até agosto de 2026, por exemplo, o Índice FipeZAP de locação residencial, calculado pela Fipe a partir de anúncios, subiu 9,16%, mais que o dobro do IPCA. Quando a distância entre o valor reajustado e o de mercado fica grande, o caminho é a renegociação ou a revisão, tratadas adiante. O valor de partida, definido antes da assinatura, tem explicação própria: veja como se chega ao valor do aluguel antes de anunciar.

Como calcular o reajuste de aluguel

Três dados bastam: o valor atual do aluguel, o índice previsto no contrato e a variação desse índice acumulada nos doze meses anteriores ao aniversário do contrato. A fórmula é:

• Novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada em 12 meses ÷ 100)

O mês de referência é o que o contrato indicar. É comum usar o índice acumulado até o mês anterior ao aniversário, porque o índice do próprio mês ainda não foi divulgado quando o boleto é emitido. Se o contrato não disser, locador e inquilino devem combinar por escrito qual período será usado e manter o mesmo critério nos anos seguintes.

Exemplo com os índices de agosto de 2026

Um contrato de R$ 2.000 que faz aniversário em setembro de 2026 e usa o índice acumulado até agosto teria os seguintes resultados, conforme o índice escolhido:

Fontes: FGV Ibre, divulgações do IGP-M de agosto de 2026 (28/08/2026) e do IVAR de agosto de 2026 (08/09/2026); IBGE, Sidra, tabelas 7060 (IPCA) e 7063 (INPC), agosto de 2026. Os números mudam todo mês; confira sempre a divulgação oficial do mês de referência do seu contrato.

Por que usar o acumulado oficial, e não somar as taxas mensais

O acumulado em doze meses não é a soma das variações mensais: os meses se multiplicam. Mesmo multiplicando, quem parte das taxas mensais arredondadas a duas casas pode chegar a um número um pouco diferente do oficial. Encadeando as doze taxas mensais do IGP-M que terminam em agosto de 2026, a conta encadeada dá cerca de 2,18%, enquanto a FGV divulgou 2,16%, calculado sobre os números-índice. Para o contrato, vale o acumulado publicado pela instituição responsável pelo índice.

Exemplo de dois anos: a escolha do índice pesa

Um aluguel de R$ 1.500 com aniversário em janeiro, reajustado pelo acumulado dos doze meses encerrados em dezembro, teria trajetórias bem diferentes conforme o índice:

Em 2025, o contrato pelo IGP-M subiu mais; em 2026, caiu, porque o índice fechou 2025 negativo. O contrato pelo IPCA subiu menos no primeiro ano e mais no segundo. Em dois anos, a diferença entre os dois contratos passou de R$ 58. Nenhum índice é sempre mais vantajoso para um dos lados, e é por isso que a escolha merece atenção na assinatura.

Quando o índice é negativo

A Lei do Inquilinato não trata do índice negativo. O resultado depende do contrato: há cláusulas que mandam aplicar a variação como ela vier, com redução do aluguel, e cláusulas que mantêm o valor quando o acumulado é negativo. No exemplo acima, a aplicação literal do IGP-M de 2025 (−1,05%) reduz R$ 2.000 para R$ 1.979,00. Se o contrato é omisso e as partes discordam, a solução passa por acordo ou pela Justiça. Para contratos novos, vale escrever expressamente o que acontece nesse caso.

Ferramentas para conferir a conta

No site do Banco Central, a Calculadora do Cidadão atualiza valores por índices oficiais entre duas datas e serve como segunda conferência da conta. Portais de índices e administradoras também oferecem calculadoras. Antes de usar qualquer uma, confira se o período informado coincide com o do contrato: um mês a mais ou a menos muda o resultado.

Os índices do reajuste: visão rápida

A escolha do índice é livre, desde que seja índice de preços. Os mais comuns em contratos de locação são quatro:

• IGP-M, Índice Geral de Preços – Mercado: calculado pela FGV, combina preços ao produtor (60%), ao consumidor (30%) e da construção civil (10%). Por causa do peso do atacado, oscila com o câmbio e com as commodities. Foi o índice tradicional dos contratos de aluguel; o funcionamento está no guia do IGP-M.
• IPCA (em extenso, Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): índice oficial de inflação do país, calculado pelo IBGE; cobre as famílias que ganham de 1 a 40 salários mínimos. É mais estável que o IGP-M. Veja o guia do IPCA.
• INPC, Índice Nacional de Preços ao Consumidor: também do IBGE, mede a inflação das famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos.
• IVAR, Índice de Variação de Aluguéis Residenciais: criado pela FGV em 2022, mede a variação dos próprios aluguéis em contratos de quatro capitais.

A FGV mantém a página dos Índices Gerais de Preços com metodologia e séries. As vantagens e desvantagens de cada índice, a série histórica e a troca de índice no meio do contrato estão no guia sobre qual índice de reajuste de aluguel usar.

O que diz a lei sobre o reajuste

A Lei do Inquilinato, editada em 1991, cuida das locações urbanas, mas deixa o reajuste para a legislação econômica. O ponto de partida é a liberdade do valor, com três proibições:

“Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.” (Lei 8.245/1991, art. 17)

Periodicidade anual

A legislação específica é a do Plano Real, que proibiu reajustes em prazo inferior a um ano. A Lei 10.192/2001 admite a correção por índices de preços, mas só com essa periodicidade mínima, e anula até os artifícios que imitam um reajuste mais frequente:

“§ 1º É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.” (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º)

“§ 3º Ressalvado o disposto no § 7º do art. 28 da Lei nº 9.069, de 29 de junho de 1995, e no parágrafo seguinte, são nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, na apuração do índice de reajuste, produzam efeitos financeiros equivalentes aos de reajuste de periodicidade inferior à anual.” (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 3º)

O marco da contagem, nas locações residenciais, é o último reajuste. A regra está na lei que criou o real:

“§ 3º A periodicidade de que trata o caput deste artigo será contada a partir: […] IV - do último reajuste no caso de contratos de locação residencial.” (Lei 9.069/1995, art. 28, § 3º, IV)

Na prática: se o último reajuste foi aplicado no aluguel de março, o próximo só pode ser aplicado no de março do ano seguinte.

Não há teto de percentual

É comum ler que existe um "reajuste máximo permitido por lei" em determinado ano. Não existe. A lei controla a forma, não o tamanho: o percentual é o que o índice contratado acumulou. O IGP-M, por exemplo, acumulou 23,14% em 2020 e 17,78% em 2021, segundo a FGV, e contratos atrelados a ele tiveram reajustes altos sem ilegalidade alguma. Foi nesse período que a troca de índice por acordo entrou na pauta de muitos locadores e inquilinos, e que surgiram os projetos de lei sobre o tema.

Há projetos de lei para limitar o reajuste. O principal é o PL 1026/2021, do deputado Vinicius Carvalho, que proíbe índice de correção superior ao IPCA nas locações residenciais e comerciais. Apresentado em 23 de março de 2021, tem seis projetos apensados, tramita em regime de urgência e está pronto para pauta no Plenário da Câmara; a última movimentação registrada no sistema da Câmara, consultado em setembro de 2026, é de 7 de julho de 2023, com a apensação do PL 3028/2023. Enquanto não for aprovado, vale o índice do contrato.

Mudança de valor e de índice por acordo

A lei deixa as partes livres para renegociar:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.” (Lei 8.245/1991, art. 18)

O acordo pode reduzir o aluguel, trocar o IGP-M pelo IPCA, prever um desconto temporário ou mudar a data-base. O ideal é formalizar por aditivo assinado pelos dois lados e, se houver fiador, também por ele, para não haver dúvida sobre a extensão da garantia.

Contratos comerciais feitos sob medida

Há uma exceção nas locações comerciais. Quando o locador compra, constrói ou reforma a fundo um imóvel para atender às especificações de um inquilino, num contrato por prazo determinado (o chamado built to suit), valem as condições que as partes combinaram, e o contrato pode trazer a renúncia à revisão do aluguel durante toda a vigência (art. 54-A da Lei do Inquilinato, acrescentado em 2012). Nesse caso, o índice escrito no contrato, muitas vezes o IGP-M, passa a ser o único ajuste do valor até o fim da locação.

Aviso ao inquilino: o que a lei exige

A Lei do Inquilinato não disciplina o aviso de reajuste nem fixa prazo para ele. O reajuste decorre do próprio contrato, e o inquilino sabe desde a assinatura que o valor será atualizado todo ano pelo índice combinado. Os trinta dias que aparecem na lei tratam de outra situação: o art. 6º exige aviso por escrito com essa antecedência quando o inquilino quer encerrar uma locação por prazo indeterminado.

Mesmo sem obrigação legal, avisar com antecedência evita atrito. Um bom comunicado informa o índice, o período considerado, a variação oficial, o valor anterior, o novo valor e o mês a partir do qual ele vale. Mandar por meio que deixe registro, como e-mail ou mensagem com confirmação de leitura, também ajuda a provar a comunicação.

Reajuste esquecido

A Lei do Inquilinato não trata do reajuste que o locador esqueceu de aplicar no aniversário do contrato. O direito ao reajuste vem do contrato, mas a cobrança de diferenças de meses passados costuma gerar conflito, e o melhor caminho é um acordo escrito sobre o valor e sobre eventuais diferenças. Se a discussão chegar à Justiça, o Código Civil fixa em três anos o prazo para cobrar aluguéis:

“§ 3º Em três anos: I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;” (Código Civil, art. 206, § 3º, I)

Reajuste e revisão: qual a diferença

O reajuste aplica um índice de preços uma vez por ano, de forma automática, conforme o contrato. A revisão muda o próprio patamar do aluguel para trazê-lo ao preço de mercado, para cima ou para baixo, independentemente da inflação. Um bairro que se valorizou muito, uma obra pública que mudou o acesso ou uma crise no comércio local podem afastar o aluguel do mercado, e o índice não corrige isso.

A revisão pode ser feita por acordo a qualquer momento (art. 18). Sem acordo, a lei abre a via judicial depois de três anos:

“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.” (Lei 8.245/1991, art. 19)

Logo no começo da ação revisional, a pedido da parte, o juiz pode arbitrar um aluguel provisório, com limite de 80% do valor pedido quando o autor é o locador e piso de 80% do aluguel vigente quando o autor é o inquilino (art. 68, II). O valor definitivo retroage à citação, e a sentença pode mudar também o índice e a periodicidade do reajuste:

“§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.” (Lei 8.245/1991, art. 69, § 1º)

Laudo de valor locativo na revisão e na renovação

Na revisão judicial, o valor de mercado é apurado por perícia. Fora do tribunal, um laudo de avaliação do valor locativo ajuda a propor um número defensável antes de entrar com a ação, ou a responder à proposta da outra parte. O trabalho segue a ABNT NBR 14653, que regula a avaliação de bens no Brasil: o avaliador visita o imóvel, levanta aluguéis de imóveis comparáveis, trata estatisticamente a amostra e conclui com um valor e a faixa em que ele pode variar.

A Resolução 345/1990 do Confea define o laudo como o documento no qual o perito habilitado descreve o que observou e justifica a avaliação, e vincula a validade do trabalho à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) registrada no Crea. Para arquitetos, a responsabilidade técnica é registrada no CAU pelo Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). A escolha do profissional é tratada no texto sobre como avaliar a credibilidade do avaliador de imóveis, e o conteúdo mínimo do documento está no guia do laudo de avaliação do imóvel.

Nas locações comerciais, o laudo pesa ainda mais. Na ação renovatória, a lei manda considerar o valor locativo real do imóvel na época da renovação (art. 72, II), e a disputa costuma girar em torno desse número. O perito avaliador ligado ao IBAPE ou a conselho profissional é quem normalmente o apura. Lojas em centros de compras têm regras e práticas próprias, explicadas no artigo sobre aluguel de lojistas em shopping.

Tanto o proprietário quanto o inquilino podem contratar a avaliação. Os honorários variam com o tipo de imóvel, a finalidade e o grau de fundamentação pedido; peça orçamento informando para que o laudo será usado.

Imposto de renda e reajuste

Para o locador pessoa física, o reajuste aumenta a base do imposto de renda. Quando quem paga é outra pessoa física, o aluguel entra no carnê-leão todo mês, e o valor reajustado passa a entrar na conta a partir do mês em que é recebido; aluguel pago por empresa sofre retenção na fonte. O Regulamento do Imposto de Renda permite excluir do valor tributável os impostos e taxas do imóvel, as despesas de condomínio e as de cobrança, quando pagos pelo próprio locador. A conta completa, com rentabilidade líquida, está no guia de cálculo do valor do aluguel.

Como negociar o reajuste

Para o inquilino, a negociação começa pelos números. Três argumentos costumam funcionar:

1. Comparação com o mercado. Se imóveis parecidos no bairro estão anunciados por menos que o valor reajustado, leve os anúncios. Mensalmente, o Índice FipeZAP divulga quanto custa, em média, o metro quadrado alugado em dezenas de cidades, com base em anúncios dos portais do Grupo OLX, e ajuda a mostrar a tendência.
2. Histórico de bom pagador. Para o proprietário, trocar de inquilino custa meses vagos, condomínio e IPTU sem receita, anúncio e eventual reforma. Um inquilino que paga em dia tem valor, e mostrar isso ajuda.
3. Proposta concreta. Em vez de só pedir desconto, proponha algo: aplicar outro índice, dividir a diferença, manter o valor por alguns meses ou estender o prazo do contrato.

Para o proprietário, a lógica é a mesma, invertida. Se o índice ficou muito abaixo do mercado, a renegociação por acordo (art. 18) é mais rápida que esperar os três anos da revisão judicial. Se ficou muito acima e o imóvel tem risco de ficar vago, aceitar um reajuste menor pode sair mais barato.

As três regras do reajuste

O reajuste do aluguel segue três regras: índice de preços previsto no contrato, variação acumulada em doze meses divulgada pela instituição oficial e intervalo mínimo de um ano desde o último reajuste. Fora disso, o que vale é o acordo entre as partes, que pode mudar valor e índice a qualquer tempo, e a revisão judicial, reservada aos casos em que o aluguel se afastou do mercado depois de três anos.

Quando a discussão deixa de ser o índice e passa a ser o valor de mercado, é preciso um número tecnicamente sustentado. A Valen faz laudos de valor locativo, com arquiteto responsável e método da NBR 14653, para locadores e inquilinos que precisam renegociar, revisar ou renovar contratos de aluguel no litoral e no Vale do Itajaí.

Perguntas frequentes

Qual é o índice de reajuste do aluguel em 2026?

Depende do índice do contrato e do mês de aniversário. Nos doze meses até agosto de 2026, o IGP-M (FGV) acumulou 2,16%; o IPCA (IBGE), 4,22%; o INPC (IBGE), 3,98%; e o IVAR (FGV), 5,09%. Para outro mês, consulte a divulgação oficial correspondente.

O que é reajuste de aluguel?

É a atualização anual do valor do aluguel pela variação de um índice de preços previsto no contrato, para repor a inflação do período.

De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?

A cada doze meses, no mínimo, contados do último reajuste. Cláusula que preveja reajuste em prazo menor é nula pela Lei 10.192/2001.

Como calcular o reajuste do aluguel?

Multiplique o aluguel atual por 1 mais a variação acumulada do índice em doze meses. Com 4,22%, um aluguel de R$ 1.000 passa a R$ 1.000 × 1,0422 = R$ 1.042,20.

Quais são os índices de reajuste mais comuns?

IGP-M e IPCA são os mais usados; INPC e IVAR também aparecem em contratos. O comparativo completo está no texto sobre índices de reajuste de aluguel.

Existe limite máximo de reajuste por lei?

Não. A lei exige intervalo anual e veda atrelar o aluguel à moeda estrangeira, ao câmbio ou ao salário mínimo, mas não limita o percentual. Há projetos no Congresso para limitar o reajuste ao IPCA, ainda não aprovados.

O proprietário precisa avisar o reajuste com 30 dias de antecedência?

A Lei do Inquilinato não exige prazo de aviso para o reajuste previsto em contrato. Avisar com antecedência e por escrito é recomendável para evitar conflito.

O inquilino pode recusar o reajuste?

Se o reajuste segue o índice e a periodicidade do contrato, não. O que o inquilino pode fazer é negociar outro valor ou índice por acordo e pedir revisão judicial quando o aluguel estiver acima do mercado, desde que o contrato ou o último acordo tenha completado três anos.