Compra e venda de imóvel: contrato, escritura e registro passo a passo

A compra e venda de imóvel é o negócio em que o vendedor se obriga a transferir a propriedade e o comprador se obriga a pagar o preço em dinheiro. O contrato assinado entre os dois cria essas obrigações, mas não torna o comprador dono: a propriedade só muda de mãos quando o título (em regra, a escritura pública) é levado à matrícula, no registro de imóveis responsável pela área onde o bem se localiza. Na prática, o caminho seguro tem cinco passos: conferir a matrícula e a situação do vendedor, assinar um compromisso com as condições do negócio, pagar o ITBI, lavrar a escritura e registrá-la.

Este guia mostra o que o contrato precisa conter, quando a escritura é obrigatória, o que muda na compra na planta e no imóvel alugado, quais custos cabem a cada parte e os erros que mais geram disputa depois da assinatura.

Pontos principais

• Quem paga e recebe as chaves mas não registra o título continua, perante a lei e perante terceiros, sem ser proprietário; o vendedor segue como dono enquanto não houver registro.
• A escritura pública é exigida acima de 30 salários mínimos (R$ 48.630 em 2026), salvo exceções legais, como os contratos de financiamento imobiliário, que valem como escritura.
• A matrícula atualizada concentra as ações, penhoras e restrições que podem atingir o comprador; o que não está nela, em regra, não pode ser oposto a quem compra de boa-fé.
• Na compra na planta, a lei fixa tolerância de 180 dias para a entrega e limita a multa de desistência a 25% ou 50% do valor pago, conforme o regime da incorporação.
• Salvo acordo diferente, o comprador paga escritura e registro; o ITBI é municipal e costuma ser exigido antes da escritura.

O que é, juridicamente, o contrato de compra e venda

O Código Civil define o contrato pelo que cada parte promete, e não pelo papel que é assinado:

“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.” (Código Civil, art. 481)

Isso quer dizer que o contrato gera obrigações entre as partes, e não o direito real sobre o imóvel. O vendedor passa a dever a transferência; o comprador passa a dever o preço. Quando os dois concordam com o bem e com o valor, o acordo já é considerado fechado:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.” (Código Civil, art. 482)

Na negociação de um imóvel, o documento costuma registrar:

• valor
• forma de pagamento
• prazos
• condições

A transferência da propriedade depende de um ato posterior, o registro. O mesmo código é direto sobre o efeito da falta dele:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” (Código Civil, art. 1.245)

Por isso, o comprador que se contenta com o contrato particular, o chamado "contrato de gaveta", fica exposto: o imóvel pode ser penhorado por dívida do vendedor, entrar em inventário se ele morrer ou até ser vendido de novo a outra pessoa que registre primeiro. Vendedor e comprador cumprem o que prometeram quando o preço é pago, a posse é entregue nas condições combinadas e o título chega à matrícula. Essa regra do Código Civil sobre registro vale para qualquer imóvel, urbano ou rural.

Etapas da compra e venda, do acordo ao registro

A ordem abaixo é a mais comum em negócios entre particulares, com ou sem financiamento. Ela pode ser comprimida quando o pagamento é à vista e feito no próprio dia da escritura.

1. Negociação e proposta: preço, forma de pagamento, prazo de entrega das chaves e o que fica no imóvel (móveis planejados, por exemplo).
2. Análise de documentos: matrícula atualizada, débitos de IPTU e condomínio, situação civil do vendedor e, se for o caso, do cônjuge.
3. Compromisso de compra e venda: contrato particular com todas as condições, sinal e multas.
4. Pagamento do ITBI: guia emitida pela prefeitura da cidade do imóvel.
5. Escritura pública: lavrada no tabelionato de notas, ou contrato do banco com força de escritura, quando há financiamento.
6. Registro: o título é protocolado no registro de imóveis competente para a área do bem, que o lança na matrícula.
7. Pós-registro: troca de titularidade no IPTU, nas contas de consumo e no condomínio.

A divisão de despesas da tabela segue a regra do Código Civil, que as partes podem alterar por cláusula expressa:

“Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.” (Código Civil, art. 490)

"Tradição" é a entrega do bem. Cabe ao vendedor, portanto, arcar com o que for preciso para entregar o imóvel livre e desocupado, como a quitação de débitos que impeçam a transferência. O cálculo do tributo federal sobre o lucro de quem vende está no guia sobre ganho de capital na venda de imóvel.

Elementos essenciais do contrato de compra e venda do imóvel

Um contrato bem redigido evita que a dúvida sobre uma palavra vire processo. Três elementos sustentam a validade: partes capazes e legitimadas a vender e comprar, um imóvel identificado sem margem para confusão e um preço certo. O restante (prazos, multas, entrega, garantias) define como o negócio será cumprido e o que acontece se não for.

Identificação das partes

Para pessoa física, o contrato deve trazer nome completo, nacionalidade, profissão, CPF, documento de identidade, endereço, estado civil e, se casada ou em união estável, o regime de bens e os dados do cônjuge ou companheiro. Esses dados não são formalidade: deles depende saber quem precisa assinar.

A venda de imóvel por pessoa casada exige a concordância do outro cônjuge, salvo no regime da separação absoluta:

“Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;” (Código Civil, art. 1.647)

Sem essa assinatura, o negócio pode ser anulado a pedido do cônjuge que não consentiu. Mais detalhes sobre regimes de bens estão no texto sobre direito de família.

Outro caso que pede atenção é a venda de pais para filhos, ou de avós para netos:

“É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.” (Código Civil, art. 496)

Quando quem vende é empresa, o contrato deve identificar o representante e o documento (contrato social ou ata) que lhe dá poderes para alienar imóveis. Quando alguém assina por procuração, o instrumento precisa conter poderes específicos para vender aquele bem.

Descrição do imóvel

A descrição deve permitir que qualquer pessoa localize o bem e o diferencie de todos os outros. No mínimo:

• o número da matrícula e o cartório de registro de imóveis
• características específicas, como localização
• área
• benfeitorias

Convém ainda indicar vaga de garagem (se tem matrícula própria ou é acessória), depósito, inscrição imobiliária do IPTU e os itens que permanecem no imóvel. O comprador aceita o imóvel no estado em que o conheceu, e por isso a vistoria antes da assinatura é o momento de registrar infiltrações, trincas e instalações com defeito. O contrato pode prever uma nova inspeção do imóvel pelo comprador até a entrega das chaves, com prazo para apontar diferenças.

A área merece cuidado especial. O Código Civil separa a venda feita por medida (ad mensuram) da venda de coisa certa, em que a metragem é só referência (ad corpus):

“Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.” (Código Civil, art. 500)

Um vigésimo equivale a 5%. Veja como isso funciona num exemplo com preço calculado por metro quadrado:

A área que vale para o cálculo é a da matrícula e da documentação do empreendimento, não a do anúncio. Se houver divergência entre o que está construído e o que está registrado, a solução passa pela regularização imobiliária e pela averbação da construção, de preferência antes da escritura.

Preço e condições de pagamento

O contrato deve fixar o valor total, cada parcela com data e forma de pagamento e as consequências do atraso. Descrever o fluxo do dinheiro com precisão é o que permite, depois, provar a quitação. O pagamento pode ser feito em parcelas, e a quitação de cada uma fica condicionada à compensação bancária. As formas mais usadas são:

• transferência eletrônica (TED ou Pix), que deixa rastro bancário do pagamento
• recursos de financiamento, liberados pelo banco após o registro do contrato
• saque do FGTS, nas hipóteses admitidas pelas regras do fundo
• boleto, comum nos parcelamentos feitos diretamente com incorporadoras; nesses casos, o saldo costuma ter reajuste pelo INCC durante a obra e, se continuar parcelado depois das chaves, ser corrigido por outro índice, por exemplo o IGP-M.
• dinheiro e cartão de crédito, menos usuais em imóveis e mais difíceis de documentar

Pagamento em dinheiro vivo dificulta a prova e pode chamar a atenção dos controles de lavagem de dinheiro; o recomendável é que todo valor transite por conta bancária identificada. Quando parte do preço é paga com outro imóvel, o negócio é uma permuta de imóvel, com regras próprias.

Para o atraso, a cláusula deve preencher com números a multa e os juros, sem deixar lacunas. A multa (cláusula penal) é livre dentro de um teto:

“O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.” (Código Civil, art. 412)

Nas relações de consumo em que o fornecedor concede crédito ou financiamento ao consumidor, o CDC (Código de Defesa do Consumidor) impede multa moratória acima de dois por cento de cada parcela (art. 52, § 1º); se essa regra se aplica a um parcelamento específico é questão a examinar caso a caso. Quanto aos juros, se as partes não fixarem taxa, vale a taxa legal definida pela Lei 14.905/2024:

“§ 1º A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.” (Código Civil, art. 406)

O índice mencionado é o IPCA, a inflação oficial medida pelo IBGE, que se aplica quando o contrato não escolher outro índice de correção.

Sinal (arras) e desistência

O sinal é o valor entregue na assinatura do compromisso para confirmar o negócio. Na execução do contrato, ele é descontado do preço. Se uma das partes descumpre, a regra muda de lado conforme quem deu e quem recebeu:

“Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado.” (Código Civil, art. 418)

Se o contrato admitir o arrependimento, o sinal passa a ser a única indenização possível: quem desiste perde o que deu ou devolve em dobro o que recebeu, sem direito a perdas e danos adicionais (Código Civil, art. 420). Por isso o compromisso deve dizer claramente se é irretratável ou se admite arrependimento, e até quando.

Entrega da posse, tributos e condomínio

A cláusula de entrega define a data das chaves e a partir de quando o comprador responde por IPTU, condomínio e contas de consumo. Até a entrega, os riscos do imóvel correm por conta do vendedor (Código Civil, art. 492). Débitos de condomínio acompanham a unidade, e o comprador herda os atrasados:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” (Código Civil, art. 1.345)

A declaração de quitação emitida pelo síndico ou pela administradora, anexada ao contrato, é a forma prática de evitar essa surpresa.

Garantias no contrato de compra e venda de imóvel

As garantias protegem quem assume o risco do pagamento a prazo. As mais usadas são:

• Alienação fiduciária: o comprador transfere ao credor (banco ou o próprio vendedor) a propriedade resolúvel do imóvel até quitar a dívida; é a garantia padrão dos financiamentos, regida pela Lei 9.514/1997 e explicada no guia de alienação fiduciária.
• Hipoteca: o imóvel continua do comprador, mas fica vinculado ao pagamento da dívida; ver hipoteca.
• Fiança: um terceiro se compromete a pagar se o devedor não pagar; se o fiador for casado, também depende da autorização do cônjuge (Código Civil, art. 1.647, III).
• Cláusula resolutiva e nota promissória: comuns em vendas parceladas entre particulares, permitem desfazer o negócio ou cobrar as parcelas.

O vendedor, por sua vez, também dá garantias legais ao comprador, mesmo sem cláusula. Ele responde pela evicção, isto é, pela perda do imóvel para alguém que tinha direito anterior sobre ele (Código Civil, art. 447). E responde por vícios ocultos que tornem o bem impróprio ao uso ou reduzam seu valor; para imóveis, o prazo para reclamar é de um ano a partir da entrega, ou da descoberta do defeito que só aparece mais tarde, nos termos do art. 445. Em financiamento com o banco, o próprio contrato bancário costuma reunir a compra e a garantia, como mostra o texto sobre financiamento imobiliário.

Diferença entre contrato particular e escritura pública

A escritura pública é lavrada pelo tabelião, que confere a identidade e a capacidade das partes, verifica os documentos exigidos em lei e dá ao ato fé pública. O contrato particular é redigido e assinado pelas próprias partes, com ou sem advogado. Ambos registram a vontade dos contratantes; a diferença está no que cada um pode fazer sozinho. A regra do Código Civil é esta:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.” (Código Civil, art. 108)

Com o salário mínimo de R$ 1.621 fixado para 2026 pelo Decreto 12.797/2025, o limite é de 30 × R$ 1.621 = R$ 48.630. Acima disso, a transferência depende de escritura, salvo lei em sentido contrário. As principais exceções estão no crédito imobiliário: os contratos do Sistema Financeiro da Habitação podem ser formalizados em documento particular que a lei equipara à escritura (Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º), e o mesmo vale para as operações da Lei 9.514/1997:

“Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.” (Lei 9.514/1997, art. 38)

Por isso, quem compra com financiamento bancário normalmente não passa pelo tabelionato de notas: o contrato do banco vai direto ao registro de imóveis.

Um ponto costuma ser mal explicado: as duas testemunhas não são condição de validade do contrato particular de compra e venda. Elas servem para outra coisa. No processo, o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas é título executivo extrajudicial (Código de Processo Civil, art. 784, III), o que permite cobrar diretamente, sem ação de conhecimento. No cartório, quando a lei autoriza que um escrito particular seja registrado, exige partes, testemunhas e firmas reconhecidas:

“Somente são admitidos registro: [...] II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas;” (Lei 6.015/1973, art. 221)

Os contratos de instituições financeiras autorizadas a celebrar instrumentos com caráter de escritura dispensam testemunhas e reconhecimento de firma (Lei 6.015/1973, art. 221, § 5º, incluído pela Lei 14.620/2023).

Na lavratura, a Lei 7.433/1985 limita os documentos que o tabelião pode exigir e manda que ele declare no ato que recebeu a guia quitada do imposto de transmissão, as certidões fiscais e as que mostram titularidade e ônus do bem, sem precisar copiá-las no texto.

Os valores de emolumentos são fixados por lei de cada estado e variam com o valor do negócio; a tabela vigente fica disponível no próprio cartório e no site do tribunal de justiça local. Para os detalhes da lavratura, veja o guia de escritura pública.

Importância do registro em cartório

Registrar é o ato que transforma o comprador em proprietário. Até o registro, o título existe, mas a matrícula continua mostrando o vendedor como dono, e é a matrícula que o mercado, os bancos e a Justiça consultam. O registro também dá publicidade ao negócio: qualquer pessoa que peça certidão fica sabendo quem é o titular e quais ônus pesam sobre o bem.

A Lei 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos, dá a cada imóvel matrícula própria no Livro nº 2, o Registro Geral, e determina que os atos de registro e averbação sejam praticados na serventia da situação do imóvel (arts. 169 e 176). Com a Lei 14.382/2022, que instituiu o Serp (Sistema Eletrônico dos Registros Públicos), os prazos ficaram mais curtos e passaram a ser contados em dias úteis (art. 9º, § 1º):

“Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro ou à emissão de nota devolutiva, no prazo de 10 (dez) dias, contado da data do protocolo [...]. § 1º Se não houver exigências ou falta de pagamento de custas e emolumentos, deverão ser registrados, no prazo de 5 (cinco) dias: I - as escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, os requerimentos de averbação de construção e de cancelamento de garantias;” (Lei 6.015/1973, art. 188)

Se o oficial encontrar um problema, emite nota devolutiva com as exigências. O título pode ser reapresentado com a correção enquanto durar a prenotação, que preserva a prioridade de quem protocolou primeiro.

O que a matrícula precisa mostrar antes da assinatura

Desde a Lei 13.097/2015, a matrícula funciona como fonte principal de informação para quem compra. Nela devem estar registradas as citações de ações reais ou reipersecutórias e averbadas as penhoras, execuções admitidas, indisponibilidades e outras restrições ao gozo de direitos registrados. O art. 54 dessa lei declara eficazes, perante atos jurídicos anteriores, os negócios que transferem direitos reais quando essas informações não constam da matrícula. A proteção ao comprador de boa-fé foi reforçada pela Lei 14.382/2022:

“§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.” (Lei 13.097/2015, art. 54)

As ressalvas importam. Os arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005 tratam de atos praticados por empresa que depois tem a falência decretada, e as aquisições que independem de registro incluem a usucapião. O § 2º do mesmo artigo acrescenta que certidões forenses ou de distribuidores judiciais não são exigidas para a validade do negócio nem para caracterizar a boa-fé. Mesmo assim, muitos compradores continuam pedindo essas certidões para avaliar riscos do vendedor que ainda não chegaram à matrícula, como uma empresa em dificuldade ou uma ação recém-ajuizada.

A consulta não exige ida ao balcão. No site mantido pelos registradores, o Registro de Imóveis do Brasil, é possível visualizar a matrícula, pedir certidão digital e fazer busca pelo CPF ou CNPJ do vendedor para descobrir outros imóveis e direitos reais ligados a ele. Como ler cada ato da matrícula está explicado no guia da matrícula atualizada do imóvel, e o pedido da certidão, em certidão de matrícula de imóvel.

Documentos que costumam ser conferidos

• certidão da matrícula atualizada, com ônus reais e ações reipersecutórias
• certidão de débitos de IPTU emitida pela prefeitura
• declaração de quitação do condomínio, quando houver
• documentos pessoais e certidão de casamento do vendedor, para confirmar quem precisa assinar
• certidões negativas do vendedor na Justiça estadual, federal e do trabalho, quando o comprador quer avaliar riscos além da matrícula
• em imóvel rural, o CCIR, o CAR e, conforme o caso, o georreferenciamento; ver o texto sobre diferenças entre imóvel urbano e rural
• em terreno de marinha, a certidão da Secretaria do Patrimônio da União e o recolhimento do laudêmio

Contrato de promessa de compra e venda

A promessa, também chamada de compromisso de compra e venda, é o contrato em que as partes se obrigam a celebrar a venda definitiva mais tarde, normalmente depois do pagamento do preço ou da liberação do financiamento. Ela é útil quando o preço será pago em etapas, quando ainda faltam documentos ou quando o imóvel está em construção. Pode ser mais simples que a escritura, mas precisa ser completa: prazos para a assinatura do contrato definitivo, condições de pagamento, multas e cláusulas que assegurem o cumprimento das obrigações por ambas as partes.

A principal limitação é que ela não transfere a propriedade. Registrada, porém, dá ao comprador um direito real:

“Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” (Código Civil, art. 1.417)

“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.” (Código Civil, art. 1.418)

Na prática, o registro da promessa (Lei 6.015/1973, art. 167, I, item 9) impede que o vendedor aliene o imóvel a outra pessoa sem que o comprador seja respeitado. Sem registro, o comprador ainda tem proteção entre as partes: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, na Súmula 239, que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso, e, na Súmula 84, que a posse fundada em compromisso não registrado autoriza embargos de terceiro contra penhora.

Se o vendedor recebe todo o preço e não assina a escritura, ou se morre antes, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória ao juiz ou, desde a Lei 14.382/2022, diretamente ao cartório de imóveis, com base no art. 216-B da Lei 6.015/1973. O pedido extrajudicial é feito por advogado e reúne o contrato, a prova de que o vendedor foi notificado e não outorgou a escritura em 15 dias, uma ata notarial com a prova do pagamento, certidões dos distribuidores e o recibo do imposto municipal de transmissão. O procedimento completo está em adjudicação compulsória.

Compra na planta: tolerância de entrega e desfazimento

Na aquisição de unidade em incorporação, a Lei 13.786/2018 incluiu na Lei 4.591/1964 regras específicas para atraso e desistência:

“A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.” (Lei 4.591/1964, art. 43-A)

Passado esse prazo sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato com devolução integral e multa, ou manter o negócio e receber, na entrega, indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A, §§ 1º e 2º). No caminho inverso, se o contrato se desfaz por distrato ou inadimplemento do adquirente, a incorporadora pode reter a corretagem e uma pena convencional limitada a um quarto do que foi pago; o limite dobra, para metade do valor pago, quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação (art. 67-A, II e § 5º).

A diferença entre quem constrói e quem responde pelo empreendimento é explicada em construtora x incorporadora.

Em loteamento, a exigência de transparência é equivalente: a Lei 6.766/1979, também alterada pela Lei 13.786/2018, determina que os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão abram com um quadro-resumo que mostre o preço total, quanto se paga de corretagem e como, o índice que corrige as parcelas, o que acontece se o negócio for desfeito e os outros itens listados no art. 26-A. Para terrenos em geral, veja compra e venda de terreno.

Imóvel alugado ou em condomínio de proprietários

Se o imóvel está alugado, o inquilino tem preferência para comprá-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros, e o proprietário deve comunicar a proposta com preço, forma de pagamento e ônus (Lei 8.245/1991, art. 27). Quem for preterido pode pedir indenização ou até ficar com o imóvel:

“O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.” (Lei 8.245/1991, art. 33)

As demais regras da locação estão no texto sobre a Lei do Inquilinato. Algo parecido ocorre quando o imóvel pertence a vários donos em partes ideais e não pode ser dividido: o coproprietário tem preferência sobre estranhos e pode reclamar a parte vendida em 180 dias, depositando o preço (Código Civil, art. 504). É a situação típica de imóveis herdados antes da partilha.

Assinatura eletrônica no compromisso e na escritura

O compromisso particular pode ser assinado eletronicamente por plataformas de assinatura digital, com certificado da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) ou por outros meios de comprovação de autoria aceitos pelas partes. A Lei 14.063/2020 divide as assinaturas em simples, avançada e qualificada, esta última com certificado ICP-Brasil, mas o seu campo principal são as interações com órgãos públicos, atos de pessoas jurídicas e questões de saúde. Ela também autoriza as instituições financeiras de crédito imobiliário a usar assinaturas avançadas e qualificadas nos contratos com força de escritura (art. 17-A, incluído pela Lei 14.620/2023).

Para cobrança judicial, o Código de Processo Civil passou a aceitar o contrato eletrônico sem testemunhas em determinadas condições:

“§ 4º Nos títulos executivos constituídos ou atestados por meio eletrônico, é admitida qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei, dispensada a assinatura de testemunhas quando sua integridade for conferida por provedor de assinatura.” (Código de Processo Civil, art. 784)

Antes da mudança, o STJ já havia reconhecido força executiva a um contrato eletrônico com assinatura digital certificada pela ICP-Brasil e sem testemunhas (REsp 1.495.920/DF, Terceira Turma, 2018), por entender que a certificação cumpre a função de atestar a autenticidade.

A escritura pública também pode ser eletrônica. Os tabelionatos usam a plataforma e-Notariado, com videoconferência e assinatura digital das partes, prevista no Provimento 100/2020 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e hoje incorporada ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023). O título eletrônico segue para o registro de imóveis pelo Serp.

Impostos, custos e comunicações à Receita Federal

O ITBI, tributo que incide quando um imóvel muda de dono por negócio oneroso, é cobrado pelo município: o art. 156, II, da Constituição Federal atribui aos municípios a tributação da transmissão entre vivos, por ato oneroso, de imóveis e dos direitos reais que recaem sobre eles (menos hipoteca, alienação fiduciária e outras garantias), além da cessão do direito de adquiri-los. A lei de cada município define alíquota, contribuinte e momento do pagamento; o tabelião, por sua vez, deve consignar na escritura o comprovante de pagamento. Em 2026, a Lei Complementar 227 reescreveu a regra da base de cálculo no Código Tributário Nacional (CTN):

“§ 1º Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.” (Código Tributário Nacional, art. 38, incluído pela Lei Complementar 227/2026)

O mesmo artigo obriga os municípios a divulgar os critérios usados para estimar esse valor e permite ao contribuinte contestá-lo com avaliação contraditória. O cálculo, as isenções e a contestação estão no guia do ITBI e em isenção do ITBI.

Além do imposto, entram na conta os emolumentos da escritura e do registro, que seguem a tabela de cada estado, a eventual comissão de corretagem, o laudêmio em terrenos de marinha e, para quem vende com lucro, o IR sobre a diferença entre o custo e o preço. Um laudo de avaliação do imóvel ajuda a conferir se o preço combinado e a base usada pela prefeitura estão em linha com o mercado.

A comunicação da venda ao Fisco federal

Cada ato de compra e venda gera uma DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias), que o tabelionato de notas, o registro de imóveis ou o registro de títulos e documentos transmite à Receita pelo sistema DOI-Web, conforme a Instrução Normativa RFB 2.186/2024. O envio tem de ocorrer até o fim do expediente do último dia útil do mês posterior ao ato praticado no cartório; se atrasar, quem responde pela multa é a serventia. Para o comprador e o vendedor, a consequência prática é que a operação chega ao cruzamento de dados da Receita, e os valores declarados no imposto de renda de cada um devem conferir com os da escritura.

Erros comuns na elaboração de contratos de compra e venda de imóveis

Uma leitura apressada é a origem de boa parte dos litígios, porque cada cláusula pode alterar direitos das partes. Revise todas elas e, se necessário, consulte um advogado; o texto sobre advocacia imobiliária mostra em que momentos esse apoio faz diferença. Os erros mais frequentes são:

1. Assinar sem ler a matrícula: penhoras, hipotecas, usufruto e ações registradas ficam visíveis ali e são oponíveis ao comprador.
2. Esquecer o cônjuge do vendedor: a falta de autorização permite anular a venda.
3. Pagar tudo antes da escritura sem garantia: se o vendedor morrer, se endividar ou desistir, o comprador fica dependendo de ação judicial.
4. Não registrar: o contrato de gaveta deixa o imóvel exposto a dívidas e ao inventário do vendedor.
5. Deixar lacunas na multa e nos juros: percentuais em branco ou contraditórios abrem espaço para discussão.
6. Confiar na área do anúncio: a metragem que vale é a do registro e do projeto aprovado.
7. Ignorar débitos de condomínio e IPTU: o condomínio acompanha a unidade, e o comprador responde pelo atraso.
8. Não vistoriar: realizar uma vistoria minuciosa antes da assinatura reduz discussões sobre defeitos preexistentes.

Quando o vendedor é construtora ou incorporadora, a relação é de consumo, e o Código de Defesa do Consumidor anula cláusulas desequilibradas:

“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;” (Código de Defesa do Consumidor, art. 51)

Quem está do outro lado do balcão encontra o roteiro do vendedor, da precificação à entrega das chaves, no guia de como vender um imóvel.

A sequência que dá segurança à compra

A segurança de uma compra e venda de imóvel não vem do contrato isolado, mas da sequência completa: documentos conferidos antes, um compromisso que não deixe pontos em aberto, o imposto pago, o título correto e, por último, o registro. Cada etapa fecha um risco diferente. A matrícula mostra o que pesa sobre o bem; a assinatura do cônjuge evita a anulação; o preço pago por meios rastreáveis prova a quitação; e o registro tira o imóvel do alcance dos credores do vendedor.

Na compra na planta e no loteamento, a lei já traz limites de multa e prazos de tolerância que o comprador pode exigir; no imóvel alugado, o inquilino precisa ser consultado antes. Quando o negócio envolve financiamento, o banco concentra parte da formalidade, mas a responsabilidade de conferir a matrícula e o estado do imóvel continua sendo de quem compra.

Antes de fechar o preço, vale saber quanto o imóvel realmente vale. A Valen Brasil prepara laudos de avaliação pela NBR 14653 para compradores e vendedores que querem negociar com número técnico na mão, ou contestar a base do ITBI, em Itajaí, Balneário Camboriú, Blumenau e cidades vizinhas.

Perguntas frequentes

O que diz a lei sobre contrato de compra e venda?

O Código Civil (arts. 481 a 532) define a compra e venda como o contrato em que um se obriga a transferir o bem e o outro a pagar o preço em dinheiro, e o considera fechado quando há acordo sobre objeto e preço. Para imóveis, a transferência da propriedade depende do registro do título na matrícula (art. 1.245), e a escritura pública é exigida acima de 30 salários mínimos (art. 108). As partes têm liberdade para combinar a forma de pagamento, respeitados os limites legais de multa e juros.

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

É o documento em que comprador e vendedor fixam o preço, a forma e os prazos de pagamento, a data de entrega e as consequências do descumprimento. Ele obriga as partes, mas sozinho não transfere a propriedade: isso só acontece com o lançamento do título na matrícula.

O que não pode faltar no contrato de compra e venda de um imóvel?

Partes identificadas e com poder para contratar (inclusive o cônjuge do vendedor, quando exigido), descrição do imóvel com número da matrícula, preço certo e condições de pagamento. Na prática, também devem constar sinal, multas, data de entrega da posse, responsabilidade por tributos e condomínio e o prazo para a escritura.

Qual a diferença entre contrato particular e escritura pública?

O contrato particular é redigido pelas partes e, em regra, gera a obrigação de fazer a venda definitiva. A escritura é lavrada por tabelião, tem fé pública e é o título exigido para transferir imóveis acima de 30 salários mínimos. As exceções mais comuns são os contratos de financiamento do SFH e do SFI, que valem como escritura.

Contrato de gaveta tem validade?

Entre as partes, sim: ele prova o negócio e permite pedir a escritura ou a adjudicação compulsória. Perante terceiros, o comprador não é proprietário enquanto não registrar, e o imóvel pode ser atingido por dívidas, penhoras ou inventário do vendedor.

Quem paga a escritura e o registro?

Pela regra do Código Civil (art. 490), o comprador, salvo cláusula em contrário. O vendedor paga as despesas para entregar o imóvel, e o imposto de renda sobre eventual lucro é dele.

Quanto tempo o cartório leva para registrar a compra?

A Lei 6.015/1973 fixa 10 dias úteis a partir do protocolo para registrar ou devolver o título com exigências, e 5 dias úteis para a escritura simples, sem cláusulas especiais, desde que nada falte e as custas estejam pagas.

Quais garantias podem ser incluídas em um contrato de compra e venda de imóvel?

Alienação fiduciária, hipoteca, fiança, cláusula resolutiva e títulos de crédito vinculados às parcelas. Independentemente de cláusula, o vendedor responde pela evicção e pelos vícios ocultos do imóvel.