IGPM: Como Calcular e Entender o Reajuste do Aluguel

O IGP-M ajusta anualmente o valor dos aluguéis, protegendo contra a inflação ao refletir variações de preços, considerando renda e despesas para calcular a capacidade de pagamento.

IGPM: Como Calcular e Entender o Reajuste do Aluguel
IGPM: Como Calcular e Entender o Reajuste do Aluguel

1. Introdução: O que é IGP-M Aluguel e Por que Importa para Inquilinos e Proprietários

IGP-M aluguel é o principal indexador usado no Brasil para reajuste anual de contratos de locação imobiliária, calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e aplicado em mais de 80% dos contratos de aluguel do país.

Este índice geral de preços mercado determina como proprietários podem corrigir o valor dos aluguéis anualmente, protegendo o poder de compra contra a inflação. O IGP-M reflete a variação dos preços e das taxas de inflação, impactando diretamente o valor do aluguel. Ao calcular a capacidade de pagamento do aluguel, é importante levar em consideração fatores como composição de renda e despesas.

Neste guia completo, você aprenderá como funciona o cálculo do IGP-M para reajuste de aluguel, quando pode ser aplicado, quais são os direitos de inquilinos e proprietários, e como evitar conflitos durante o processo de correção. Abordaremos desde os conceitos básicos até exemplos práticos de cálculo, incluindo dados atualizados para 2025.

O IGP-M acumulado nos últimos 12 meses serve como referência oficial para milhões de contratos de locação no mercado imobiliário brasileiro. Compreender seu funcionamento é essencial tanto para quem aluga quanto para quem possui imóveis para locação, pois é fundamental avaliar o custo do imóvel e as condições de negociação. Além disso, calcular corretamente a conta do reajuste é importante para evitar erros financeiros e garantir a segurança das partes envolvidas.

2. Entendendo o IGP-M para Aluguel: Conceitos-Chave e Definições

2.1 Definições Fundamentais

O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) é um indicador econômico calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas através do Instituto Brasileiro de Economia. Este índice de preços mede a variação de custos em diferentes setores da economia brasileira, sendo amplamente conhecido como “a inflação do aluguel”.

O IGP-M é calculado considerando três componentes principais: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M) com peso de 60%, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M) com 30%, e o Índice Nacional de Custo da Construção Civil (INCC-M) com 10%. Esta composição abrange desde matérias primas e mão de obra até serviços ao consumidor final.

Para reajuste de aluguel, utiliza-se sempre o IGP-M acumulado nos 12 meses anteriores à data de aniversário do contrato, nunca o índice mensal isolado. O período de coleta de dados ocorre entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês atual, garantindo dados atualizados para cada publicação mensal.

2.2 Como o IGP-M se Relaciona com Contratos de Aluguel

A base legal para uso do IGP-M em contratos de locação está estabelecida na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que permite a correção de valores por índices oficiais publicados pelo governo. O IGP-M deve estar expressamente previsto no contrato de aluguel para ser aplicado como referência de reajuste.

A relação entre IGP-M e outros índices como IPCA, INPC e IPC-FIPE é importante para entender as alternativas disponíveis. Enquanto o IPCA mede especificamente a inflação do consumidor, o IGP-M tem escopo mais amplo, incluindo preços de matéria prima e construção civil, o que pode resultar em variações diferentes. É fundamental levar em consideração as características do imóvel e o perfil do contrato ao escolher o índice de reajuste.

O mapa conceitual funciona assim: IGP-M acumulado → Aplicação na data de aniversário → Cálculo do novo valor do aluguel → Atualização do contrato. A conta final do reajuste depende do índice escolhido e do valor do imóvel.

3. Como o IGP-M é Calculado: Metodologia e Componentes do Índice

O IGP-M é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e é um dos principais índices de preços do Brasil. Sua metodologia é baseada na combinação de três indicadores distintos, cada um refletindo diferentes aspectos da economia nacional. O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M) tem o maior peso, respondendo por 60% do cálculo do IGP-M. Ele mede a variação dos preços ao produtor amplo, ou seja, acompanha as oscilações de preços de matérias-primas e produtos industriais, sendo fundamental para captar movimentos de custos na base da cadeia produtiva.

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M), com peso de 30%, monitora a variação dos preços de produtos e serviços consumidos pelas famílias, refletindo diretamente o impacto da inflação no bolso do consumidor final. Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M), responsável por 10% da composição, avalia as mudanças nos custos da construção civil, incluindo mão de obra, materiais e serviços do setor.

A soma ponderada desses três índices resulta no IGP-M, que oferece uma visão abrangente da inflação e da variação de preços em diferentes setores do mercado brasileiro. O cálculo do IGP-M é realizado com base em dados coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência, garantindo que o índice reflita o comportamento mais recente da economia. Por isso, o IGP-M é considerado um indicador robusto para reajustes de contratos, especialmente no setor imobiliário, pois acompanha desde as oscilações de matérias-primas até o custo de vida do consumidor e as variações na construção civil.


3. Por que o IGP-M é Importante no Mercado Imobiliário Brasileiro

O IGP-M consolidou-se como principal indexador do setor imobiliário desde os anos 1990, após o período de estabilização da moeda. Estatísticas do mercado indicam que aproximadamente 85% dos contratos de aluguel no Brasil utilizam o IGP-M como referência para correção anual de valores.

Para proprietários, o IGP-M oferece proteção contra a inflação e desvalorização da moeda, garantindo que o valor real do aluguel se mantenha ao longo do tempo. A amplitude do índice, que considera setores como construção civil e energia, tende a refletir melhor os custos de manutenção de imóveis.

Para inquilinos, o IGP-M proporciona previsibilidade nos reajustes anuais, evitando aumentos arbitrários e garantindo que a correção siga critérios técnicos estabelecidos por instituição reconhecida. Dados comparativos dos últimos 5 anos mostram que o IGP-M apresentou variação média de 8,2% ao ano, enquanto o IPCA ficou em 6,1% no mesmo período.

O comportamento do índice reflete diretamente no desempenho do mercado imobiliário, influenciando decisões de investimento, planejamento financeiro de famílias e estratégias do setor de construção civil.

5. IGP-M Acumulado: O que é, Como Consultar e Por que é Essencial para o Reajuste

O IGP-M acumulado corresponde à soma das variações mensais do índice ao longo de um período, normalmente os últimos 12 meses. Esse valor acumulado é fundamental para o reajuste de aluguel e outros contratos, pois reflete a inflação registrada no período e serve como base para atualização dos valores contratuais. No setor imobiliário, o IGP-M acumulado dos últimos 12 meses é utilizado para calcular o novo valor do aluguel na data de aniversário do contrato, garantindo que o reajuste acompanhe a variação real dos preços no mercado.

Para consultar o IGP-M acumulado, basta acessar o site da Fundação Getúlio Vargas (FGV), que disponibiliza tabelas atualizadas com o índice mês a mês e o acumulado em 12 meses. Existem também calculadoras online que facilitam o cálculo automático do reajuste, bastando informar o valor atual do aluguel e o período de referência. Utilizar o IGP-M acumulado é essencial para manter o equilíbrio financeiro dos contratos, protegendo tanto proprietários quanto inquilinos contra perdas causadas pela inflação. Dessa forma, o reajuste de aluguel se torna transparente, previsível e alinhado com a realidade econômica do país.


6. Valor do IGP-M: Onde Encontrar, Como Interpretar e Atualizações Recentes

O valor do IGP-M é divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e pode ser facilmente consultado no site oficial da instituição. Ao acessar a seção de índices econômicos, é possível encontrar tanto o valor mensal quanto o acumulado do IGP-M, além de séries históricas para acompanhamento da evolução do índice ao longo do tempo. Para interpretar o valor do IGP-M, é importante observar se o índice está positivo ou negativo: valores positivos indicam inflação, ou seja, aumento dos preços no mercado, enquanto valores negativos apontam para deflação, com redução dos preços.

As atualizações recentes do IGP-M são especialmente relevantes para quem precisa realizar reajustes em contratos de aluguel, planos de saúde, tarifas de serviços públicos e outros acordos que utilizam o índice como referência. Acompanhar o valor do IGP-M permite que proprietários, inquilinos e empresas estejam sempre informados sobre a variação dos preços e possam planejar seus reajustes de forma adequada. Além disso, o IGP-M serve como um termômetro do comportamento da inflação em diferentes setores da economia, sendo um indicador fundamental para decisões financeiras e negociações contratuais em todo o mercado brasileiro.

4. Tabela Comparativa: IGP-M vs. Outros Índices de Reajuste (2020-2025)

Ano

IGP-M Acumulado

IPCA

INPC

IPC-FIPE

Impacto Aluguel R$ 1.500

2020

23,14%

4,52%

5,45%

4,48%

R$ 1.847,10

2021

17,78%

10,06%

10,16%

8,19%

R$ 1.766,70

2022

11,64%

11,30%

11,68%

11,30%

R$ 1.674,60

2023

3,18%

4,62%

4,77%

4,72%

R$ 1.547,70

2024

4,89%

4,50%

4,59%

4,23%

R$ 1.573,35

2025*

3,03%

3,20%

3,15%

3,10%

R$ 1.545,45

*Projeção baseada em dados disponíveis até agosto de 2025

A análise da tabela demonstra que o IGP-M apresentou maior volatilidade durante o período pandêmico (2020-2021), com alta significativa nas taxas desses anos, o que impactou fortemente o preço dos aluguéis. O impacto financeiro varia significativamente dependendo do indicador escolhido, e a conta final do reajuste depende da taxa de variação do índice selecionado, evidenciando a importância da escolha do índice no momento da contratação.

5. Guia Passo a Passo: Como Calcular o Reajuste do Aluguel pelo IGP-M

Passo 1: Verificar as Condições do Contrato

Antes de aplicar qualquer reajuste, confirme se o contrato de aluguel prevê expressamente o uso do IGP-M como índice de correção. Identifique a data base para o reajuste, que normalmente coincide com o aniversário do contrato de locação.

Verifique se já transcorreu o período de carência mínimo de 12 meses de vigência do contrato, conforme exigido pela Lei do Inquilinato. Caso seja um contrato novo ou recém-renovado, aguarde completar este prazo antes de aplicar qualquer correção. Recomenda-se levar em consideração o histórico de pagamentos e a situação financeira das partes antes de efetuar o reajuste, para garantir uma análise mais precisa e econômica.

Checklist de documentos necessários:

  • Contrato original com cláusula de reajuste pelo IGP-M
  • Último recibo de aluguel quitado
  • Histórico do IGP-M no site da FGV
  • Calculadora de reajuste (online ou manual)
    Observação: É fundamental calcular corretamente a conta do reajuste para evitar divergências futuras.

Ao utilizar a calculadora de reajuste, preencha corretamente todos os campos solicitados, como valor do aluguel e período, para obter o resultado correto do reajuste com base no índice IGP-M.

Passo 2: Aplicar a Fórmula de Cálculo

A conta do reajuste deve ser feita com atenção para garantir que o valor final esteja correto. A fórmula oficial para cálculo do reajuste é: Novo Valor do Aluguel = Valor Atual × (1 + IGP-M acumulado dos últimos 12 meses ÷ 100)

Exemplo prático: Para um aluguel de R$ 1.500 com IGP-M acumulado de 3,03% em 2025:

  • Cálculo: R$ 1.500 × (1 + 3,03 ÷ 100)
  • Resultado: R$ 1.500 × 1,0303 = R$ 1.545,45

Neste exemplo, o reajuste altera o preço final do aluguel, refletindo a variação do índice e seu impacto direto no valor pago pelo locatário.

Para obter o IGP-M acumulado, acesse o site oficial da FGV (portal.fgv.br) na seção de índices econômicos. Ao utilizar calculadoras online confiáveis, como a Calculadora do Cidadão do Banco Central ou ferramentas de empresas como QuintoAndar, preencha corretamente os campos de valor do aluguel, período e demais informações solicitadas para garantir precisão na conta do reajuste.

Passo 3: Aplicar o Reajuste e Documentar

No início do processo, é fundamental registrar corretamente a conta do novo valor do aluguel após o reajuste, garantindo que o valor final esteja claro e documentado.

Notifique formalmente o inquilino sobre o reajuste com antecedência mínima de 30 dias da data de aniversário do contrato. A comunicação deve ser feita preferencialmente por escrito, via e-mail ou carta com aviso de recebimento.

Modelo de notificação: “Informamos que, conforme previsto na cláusula X do contrato de locação, o valor do aluguel será reajustado em [data] pelo IGP-M acumulado de [percentual]%, passando de R$ [valor atual] para R$ [novo valor]. Base de cálculo: IGP-M dos últimos 12 meses conforme FGV.”

Registre o novo valor em todos os documentos pertinentes e emita recibos atualizados a partir da data de aniversário. Mantenha o histórico de reajustes documentado para futuras referências e controle dos próximos períodos de correção. Ao documentar o reajuste, leve em consideração todos os detalhes financeiros envolvidos para garantir precisão e transparência.

6. Erros Comuns ao Aplicar IGP-M no Reajuste de Aluguel

Erro 1: Aplicar reajuste antes de completar 12 meses de contrato A legislação é clara ao estabelecer carência mínima de um ano. Aplicar correção antes deste prazo pode resultar em ação judicial e obrigação de restituir valores cobrados indevidamente.

Erro 2: Usar IGP-M mensal em vez do acumulado em 12 meses O reajuste deve sempre considerar a variação acumulada nos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato, nunca o índice de um único mês. Um erro comum é calcular a conta do reajuste de forma incorreta, o que pode resultar em valores errados, tanto para mais quanto para menos.

Erro 3: Não respeitar o prazo de notificação prévia ao inquilino A falta de comunicação adequada pode invalidar o reajuste, obrigando o proprietário a aguardar o próximo período ou negociar nova data com o locatário.

Erro 4: Aplicar reajuste em contratos que não preveem o IGP-M Sem previsão contratual expressa, não é possível impor o índice unilateralmente. A correção só pode ocorrer mediante acordo entre as partes e aditivo contratual.

Dica profissional: Mantenha sempre documentação completa, use fontes oficiais para os índices e leve em consideração todos os fatores financeiros, como composição de renda, score de crédito e despesas, antes de aplicar o reajuste. Considere também assessoria jurídica em casos de dúvida ou resistência do inquilino.

7. Exemplo Real: Reajuste de Aluguel com IGP-M em 2025

Caso prático: Apartamento de 2 quartos em São Paulo com aluguel de R$ 2.000,00.

Situação inicial: Contrato assinado em setembro de 2024, com primeira possibilidade de reajuste em setembro de 2025. O contrato prevê correção anual pelo IGP-M acumulado nos 12 meses anteriores à data de aniversário.

Aplicação do IGP-M: Considerando o IGP-M acumulado de agosto de 2024 a agosto de 2025 de 3,03%, que representa uma alta moderada do índice no período, a conta do reajuste é feita multiplicando o valor atual pelo índice acumulado:

  • Valor atual: R$ 2.000,00
  • IGP-M acumulado: 3,03%
  • Novo valor: R$ 2.000,00 × 1,0303 = R$ 2.060,60

Resultado final: O aumento mensal será de R$ 60,60, representando impacto de R$ 727,20 anuais para o inquilino. Para o proprietário, este reajuste representa proteção contra a inflação do período, mantendo o poder de compra do valor recebido. O preço do aluguel, portanto, é ajustado conforme a variação do índice, refletindo a alta dos preços no mercado.

Aspecto

Antes

Depois

Variação

Aluguel Mensal

R$ 2.000,00

R$ 2.060,60

+R$ 60,60 no preço

Custo Anual

R$ 24.000,00

R$ 24.727,20

+R$ 727,20 na conta final

Valor Real (considerando inflação)

Base

Mantido

Protegido

8. Perguntas Frequentes sobre IGP-M e Reajuste de Aluguel

P1: É obrigatório aplicar o reajuste pelo IGP-M todo ano? R1: Não, o reajuste não é automático. Embora previsto em contrato, pode ser negociado entre as partes ou até mesmo não aplicado mediante acordo mútuo. É importante calcular corretamente a conta do reajuste para que ambas as partes estejam cientes do valor final após a aplicação do índice.

P2: O que fazer se o IGP-M for negativo? R2: O aluguel deve ser reduzido proporcionalmente conforme determina a lei. Índices negativos resultam em diminuição do valor do aluguel, protegendo o inquilino.

P3: Posso trocar o índice de reajuste durante o contrato? R3: Apenas com acordo mútuo entre locador e locatário, formalizando a mudança através de aditivo contratual assinado por ambas as partes.

P4: Qual o prazo para aplicar o reajuste? R4: O reajuste deve ser aplicado exatamente na data de aniversário do contrato, com notificação prévia de 30 dias ao inquilino conforme boa prática. Lembre-se de conferir a conta do reajuste para evitar surpresas e garantir transparência no processo.

P5: IGP-M ou IPCA: qual é melhor para o contrato? R5: Depende do perfil de risco e histórico de cada índice. O IGP-M historicamente tem maior volatilidade, enquanto o IPCA oferece maior estabilidade para ambas as partes. É recomendável levar em consideração o perfil financeiro das partes envolvidas, como composição de renda, score de crédito e despesas, ao escolher o índice mais adequado para o contrato.

9. Conclusão: Principais Pontos sobre IGP-M e Reajuste de Aluguel

O IGP-M continua sendo o principal indexador para contratos de aluguel no Brasil, oferecendo metodologia transparente e reconhecida para correção de valores. A compreensão adequada do cálculo é fundamental para evitar conflitos entre locadores e locatários, garantindo relacionamento harmonioso durante a vigência do contrato.

É essencial acompanhar mensalmente a variação do índice para planejamento financeiro adequado, tanto para proprietários quanto inquilinos. O uso de calculadoras oficiais e manutenção de documentação completa protege ambas as partes contra eventuais questionamentos futuros.

A transparência no processo de reajuste, respeitando prazos legais e comunicação adequada, fortalece a relação locatária e contribui para um mercado imobiliário mais sólido. Ao planejar reajustes, é importante levar em consideração todos os fatores financeiros envolvidos, como composição de renda, score de crédito e despesas, além de avaliar alternativas ao IGP-M em novos contratos, considerando o histórico de volatilidade e as preferências das partes envolvidas.

Próximos passos: Mantenha-se atualizado sobre as variações mensais do IGP-M, utilize sempre fontes oficiais da FGV para cálculos e, ao aplicar o reajuste, calcule corretamente a conta do novo valor para evitar conflitos futuros. Considere assessoria especializada em casos de dúvida sobre aplicação do reajuste ou negociação de termos contratuais.

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