OIB: Observatório Imobiliário Brasileiro

O mercado imobiliário brasileiro está cada vez mais orientado por dados, tecnologia e inteligência estratégica. Nesse contexto, o Observatório Imobiliário Brasileiro, iniciativa do Sistema Cofeci-Creci, surge como uma das principais ferramentas para modernizar e profissionalizar o setor.

A proposta vai além da simples coleta de informações: trata-se de criar uma base confiável e estruturada que permita entender o comportamento do mercado imobiliário no Brasil com mais precisão.

O que é o Observatório Imobiliário Brasileiro

O Observatório Imobiliário Brasileiro é uma plataforma de inteligência de mercado desenvolvida pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis com o objetivo de reunir, analisar e disponibilizar dados estratégicos sobre o setor imobiliário. A plataforma nasce de uma parceria do Sistema Cofeci-Creci com a FEPESE, Fundação de Estudos e Pesquisas Socioeconômicos sediada no campus da UFSC, em Florianópolis. A coleta de dados começou em fevereiro de 2026 e a plataforma de big data está prevista para o fim do mesmo ano.

Na prática, funciona como um hub nacional de informações, integrando dados de diferentes regiões e permitindo uma visão mais clara sobre:

• Preço médio de imóveis
• Volume de transações imobiliárias
• Perfil de imóveis (residencial, comercial, rural)
• Tendências de valorização
• Oferta e demanda por região
• Dinâmica do mercado local e nacional

Essa estrutura ajuda a reduzir a assimetria de informação — um dos principais desafios históricos do setor.

As bases de dados imobiliários que já existem

Parte da informação sobre transações já circula em sistemas públicos. Toda aquisição ou alienação de imóvel anotada, averbada, lavrada, matriculada ou registrada em cartório de notas, de registro de imóveis ou de títulos e documentos gera uma Declaração sobre Operações Imobiliárias enviada à Receita Federal, qualquer que seja o valor, até o último dia útil do mês seguinte ao ato.

No lado registral, o Decreto 11.208/2022 organiza o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e o Cadastro Imobiliário Brasileiro, que integram dados cadastrais, geoespaciais, fiscais e jurídicos de bens imóveis gerados pelos entes federativos e pelos serviços registrais e notariais. O art. 76 da Lei 13.465/2017 entregou ao Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis a implantação e a operação do SREI em âmbito nacional.

Fora do circuito cartorial, o IBGE publica suas tabelas no SIDRA e o Banco Central mantém um portal de dados abertos do Banco Central com os conjuntos do Sistema Financeiro Nacional. O que não existe é a costura entre essas pontas, e é ela que o Observatório se propõe a fazer.

Por que o Observatório Imobiliário foi criado

Durante décadas, o mercado imobiliário brasileiro foi marcado por decisões baseadas em percepção, experiência prática e dados fragmentados.

Com o avanço da tecnologia e o aumento da competitividade, tornou-se essencial trabalhar com dados mais consistentes para:

• Reduzir riscos em negociações
• Melhorar a precificação de imóveis
• Apoiar avaliações imobiliárias técnicas
• Aumentar a transparência do mercado
• Fortalecer a segurança jurídica

O Observatório nasce justamente para suprir essa lacuna, aproximando o Brasil de mercados mais maduros, onde decisões são fortemente orientadas por dados.

Como o sistema Cofeci-Creci se posiciona nessa transformação

Com a criação do Observatório, o sistema amplia seu papel institucional, passando também a atuar como agente de inteligência de mercado. O papel de origem está na Lei 6.530/1978, que constitui o Conselho Federal e os Conselhos Regionais como autarquias de disciplina e fiscalização da profissão (art. 5º) e atribui ao corretor a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda opinar quanto à comercialização imobiliária (art. 3º).

Esse movimento reforça três pilares importantes:

• Profissionalização do setor
• Modernização tecnológica
• Transparência nas transações imobiliárias

Principais benefícios do Observatório Imobiliário

A implementação do Observatório Imobiliário Brasileiro impacta diretamente todos os agentes do mercado:

Corretores de imóveis

Passam a contar com dados concretos para embasar negociações, aumentando a credibilidade e a assertividade.

Imobiliárias

Ganham suporte estratégico para definição de preços, análise de mercado e posicionamento comercial.

Avaliadores e peritos

O acesso a dados estruturados fortalece a elaboração de laudos técnicos e pareceres, especialmente conforme normas como a ABNT NBR 14.653.

Investidores

Permite análises mais seguras, reduzindo riscos e identificando oportunidades com maior precisão.

Compradores e vendedores

Maior transparência no processo de negociação, com preços mais alinhados à realidade de mercado.

Impacto na avaliação de imóveis

Um dos maiores impactos do Observatório está diretamente ligado à avaliação imobiliária. Índices construídos sobre laudos já mostram o que uma base assim rende: o IGMI-R ABECIP, Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial lançado em 22 de novembro de 2016 em parceria com o IBRE/FGV, é calculado a partir dos laudos de imóveis financiados pelos bancos.

Profissionais que atuam com laudos técnicos passam a ter uma base mais robusta para:

• Justificar valores de mercado
• Reduzir subjetividade nas análises
• Trabalhar com maior respaldo técnico
• Aumentar a confiabilidade dos laudos

Isso é especialmente relevante em processos como:

• Perícias judiciais
• Inventários
• Dissoluções societárias
• Garantias bancárias
• Planejamento patrimonial

O que a perícia judicial cobra do avaliador

No processo civil, a prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação, na definição do art. 464 do Código de Processo Civil. O juiz nomeia perito especializado no objeto da perícia e fixa de imediato o prazo de entrega do laudo. As partes têm quinze dias, contados da intimação do despacho de nomeação, para arguir impedimento ou suspeição, indicar assistente técnico e apresentar quesitos; o perito tem cinco dias para apresentar proposta de honorários e currículo com comprovação de especialização.

A engenharia de avaliações organizou sua própria estrutura em torno dessa exigência. O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia reúne os institutos estaduais, mantém consulta pública de profissionais e opera um programa de certificação de avaliadores e peritos.

Observatório Imobiliário e a transformação digital do setor

A criação do Observatório faz parte de um movimento maior de digitalização do mercado imobiliário brasileiro.

Assim como outras indústrias, o setor passa por uma transição onde:

• Dados substituem opiniões
• Tecnologia otimiza processos
• Informação gera vantagem competitiva

Nesse cenário, o Observatório se posiciona como uma ferramenta essencial para a tomada de decisão baseada em evidências.

Dados de mercado e proteção de dados pessoais

Uma base nacional de transações esbarra na proteção de dados pessoais. A Lei 13.709/2018 alcança o tratamento de dados pessoais por pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado, inclusive em meio digital. O art. 12 abre o caminho usado por plataformas de inteligência de mercado: dados anonimizados deixam de ser dados pessoais para efeito da lei, salvo quando a anonimização puder ser revertida com esforços razoáveis.

Na prática, o que circula em análises de preço e de volume é o agregado — a curva de um bairro, a mediana de um tipo de imóvel — e não o negócio identificável de um comprador.

Tendências para o mercado imobiliário com o uso de dados

Com a consolidação do Observatório Imobiliário Brasileiro, algumas tendências devem se intensificar:

• Maior precisão na precificação de imóveis
• Redução de distorções de mercado
• Profissionalização dos corretores
• Aumento da confiança dos investidores
• Integração entre dados e avaliações técnicas

Além disso, a tendência é que o uso de dados se torne um padrão — e não mais um diferencial competitivo.

Conclusão

O Observatório Imobiliário Brasileiro representa um avanço significativo na evolução do mercado imobiliário nacional.

Ao centralizar e qualificar informações, a iniciativa do Sistema Cofeci-Creci contribui diretamente para um setor mais transparente, técnico e confiável.

Para profissionais que atuam com imóveis — especialmente em áreas como avaliação, perícia e consultoria —, acompanhar e utilizar esses dados deixará de ser uma opção e passará a ser uma necessidade estratégica.