Observatório Imobiliário Brasileiro (OIB): o que é?

O Observatório Imobiliário Brasileiro (OIB) é a plataforma de dados do mercado imobiliário criada pelo Sistema Cofeci-Creci, que reúne o Conselho Federal e os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis. A operação técnica e científica está a cargo da FEPESE, a Fundação de Estudos e Pesquisas Socioeconômicos ligada à Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC), em Florianópolis. Segundo o Sistema Cofeci-Creci, o projeto foi oficializado no fim de 2025, a coleta de dados começou em fevereiro de 2026, o site entrou no ar em 1º de abril de 2026 e a plataforma completa, de big data, está prevista para o fim de 2026.

A proposta é juntar em um só lugar informações que hoje estão espalhadas entre cartórios, prefeituras, bancos, imobiliárias e portais de anúncios, e transformá-las em indicadores confiáveis sobre preços, oferta, demanda e crédito. Este texto explica o que o Observatório é, o que já funciona, o que ainda está por vir, quais bases públicas de dados imobiliários já existem e o que a iniciativa pode mudar para corretores, investidores e, em especial, para quem faz avaliação de imóveis.

Pontos principais

• O OIB é uma iniciativa do Sistema Cofeci-Creci, com a FEPESE/UFSC responsável pela parte técnica e científica.
• A coleta de dados começou em fevereiro de 2026; o site, com notícias, boletim e formulário de participação, está no ar desde 1º de abril de 2026.
• A plataforma completa de dados está anunciada para o fim de 2026. Até lá, o conteúdo disponível é sobretudo informativo.
• Segundo o projeto, os dados são tratados de forma anonimizada e divulgados só de forma agregada, seguindo a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
• Para a avaliação de imóveis, dados agregados ajudam no diagnóstico do mercado, mas não substituem a pesquisa de dados de mercado comparáveis exigida pela NBR 14653.

O que é o Observatório Imobiliário Brasileiro

O Observatório é apresentado pelos seus responsáveis como a plataforma oficial de inteligência de dados do mercado imobiliário do Sistema Cofeci-Creci. Na divisão de papéis, o Sistema Cofeci-Creci é o realizador e a FEPESE responde pela tecnologia e pela operação técnica e científica. Em texto sobre a parceria, a FEPESE lista entre os temas cobertos preços, crédito, legislação, oferta, demanda, indicadores regionais e tendências, e cita um Atlas do Crédito Imobiliário para acompanhar taxas e políticas de financiamento pelo país. A mesma nota usa o nome "Observatório Brasileiro do Mercado Imobiliário"; o nome adotado no site oficial é Observatório Imobiliário Brasileiro, com a sigla OIB.

Na prática, a ideia é funcionar como um ponto de encontro de informações de diferentes regiões, permitindo acompanhar:

• preços de venda e de locação;
• volume de negócios;
• perfil dos imóveis (residencial, comercial, rural);
• oferta e demanda por região;
• condições de crédito imobiliário;
• tendências de valorização e dinâmica dos mercados locais.

O argumento central do projeto é reduzir a assimetria de informação, situação em que uma das partes do negócio sabe muito mais do que a outra sobre preços e condições. No mercado imobiliário brasileiro, essa assimetria é histórica: o preço anunciado é público, mas o preço efetivamente pago raramente é.

O que já está disponível e o que ainda vem

Convém separar o anunciado do que já funciona. Na fase inicial, o site oferece:

• o Radar OIB, central de notícias e análises sobre o setor;
• inscrição em um boletim periódico;
• um formulário de participação para corretores, imobiliárias, construtoras, consultores e outros profissionais contribuírem com a pesquisa;
• informações institucionais sobre o projeto.

A plataforma de dados propriamente dita, com consultas e indicadores, está prevista para o fim de 2026. Até lá, quem precisa de números para uma decisão ou para um laudo continua dependendo das fontes descritas a seguir. Vale acompanhar a metodologia que será divulgada: fonte dos dados, período, abrangência geográfica, forma de tratamento e critérios de validação estatística.

As bases de dados imobiliários que já existem

Parte da informação sobre transações já circula em sistemas públicos. O que falta, e o que o Observatório se propõe a fazer, é ligar essas pontas e torná-las úteis para o mercado.

DOI: a declaração enviada pelos cartórios

A Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) está prevista no art. 8º da Lei 10.426/2002 e hoje é regulada pela Instrução Normativa RFB 2.186/2024. Pelo art. 4º da instrução, os serventuários de cartórios de notas, de registro de imóveis e de registro de títulos e documentos são obrigados a apresentar a DOI sempre que houver aquisição ou alienação de imóvel por pessoa física ou jurídica, independentemente do valor. O prazo termina no último dia útil do mês subsequente à lavratura, anotação, averbação, matrícula ou registro do documento (art. 5º), e a entrega é feita pelo sistema DOI-Web. Quem vai assinar uma escritura pública raramente percebe, mas cada negócio registrado alimenta essa base da Receita Federal.

Sinter e Cadastro Imobiliário Brasileiro

No lado cadastral e registral, o Decreto 11.208/2022 organiza o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). O Sinter integra os dados cadastrais, geoespaciais, fiscais e jurídicos de bens imóveis gerados pelos entes federativos, pelos serviços registrais e notariais e por outros órgãos e concessionários (art. 2º). O CIB atribui a cada imóvel um código único, válido em todo o território nacional (art. 4º).

A reforma tributária deu ao Sinter mais um papel. A Lei Complementar 214/2025 permite que as administrações tributárias apurem um valor de referência para os imóveis, com metodologia que considera, entre outros fatores, a análise de preços praticados no mercado e as informações prestadas pelos cartórios (art. 256). Esse valor deve ser divulgado no Sinter, estimado para todos os imóveis do CIB e atualizado anualmente (art. 256, § 2º).

Na ponta do registro eletrônico, o art. 76 da Lei 13.465/2017 atribuiu ao Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) a implantação e a operação, em âmbito nacional, do registro eletrônico de imóveis, o SREI.

Índices baseados em laudos e estatísticas públicas

Fora do circuito cartorial, há séries estatísticas consolidadas. O IGMI-R, índice residencial da Abecip, foi lançado em 22 de novembro de 2016 pela Abecip em parceria com o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) da FGV. O índice parte das avaliações feitas nas operações de financiamento habitacional, com amostra mensal desde janeiro de 2014, informações de mais de 4 mil municípios e cálculo separado para nove capitais. O IBGE publica suas tabelas no Sidra, e o Banco Central mantém portal de dados abertos com séries do crédito imobiliário.

Por que o Observatório foi criado

Durante décadas, boa parte das decisões no mercado imobiliário brasileiro se apoiou em percepção, experiência prática e dados fragmentados. Os anúncios mostram o preço pedido, não o preço fechado. Os dados de cartório existem, mas não estão organizados para consulta de mercado. Índices como o IGMI-R cobrem os imóveis financiados, e não o universo inteiro de negócios.

Uma base mais consistente ajuda a:

• reduzir riscos em negociações;
• melhorar a precificação;
• apoiar avaliações técnicas;
• dar mais transparência ao mercado;
• oferecer informação para políticas públicas de habitação e crédito.

O papel do Sistema Cofeci-Creci

Com o Observatório, o Sistema Cofeci-Creci soma à sua função institucional a de produtor de informação de mercado. A função de origem está na Lei 6.530/1978:

“Art 5º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.” (Lei 6.530/1978, art. 5º)

A mesma lei define a atividade do corretor:

“Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.” (Lei 6.530/1978, art. 3º)

Como os corretores estão na ponta das negociações, a participação deles é o que pode dar ao Observatório informação sobre negócios fechados, e não apenas sobre anúncios. Por isso a fase inicial aposta no formulário de participação e na adesão dos profissionais.

O que muda para cada público

Corretores de imóveis

Poderão embasar a sugestão de preço ao proprietário e a negociação com dados regionais, em vez de apenas na própria experiência e nos anúncios concorrentes.

Imobiliárias e incorporadoras

Ganham subsídios para definir preços, escolher regiões de atuação e dimensionar lançamentos de acordo com oferta, demanda e condições de crédito.

Avaliadores e peritos

Contam com mais uma fonte para descrever o comportamento do mercado. O uso em laudos, porém, tem limites, explicados na seção seguinte.

Investidores

Terão mais elementos para comparar regiões, acompanhar tendências e identificar mercados aquecidos ou em desaceleração.

Compradores, vendedores e inquilinos

Com indicadores públicos, fica mais fácil saber se o preço pedido ou o aluguel proposto está dentro da faixa praticada na região.

Impacto na avaliação de imóveis

A avaliação é uma das áreas em que uma base de dados de mercado bem feita faz mais diferença. O IGMI-R já mostra o que uma série construída sobre laudos permite acompanhar. Mas é preciso distinguir dois usos.

A NBR 14653 (parte 1, de 2019) define dado de mercado como elemento ou informação disponível em determinado mercado, com as suas respectivas características. Na coleta, a norma recomenda buscar dados com atributos o mais semelhantes possível aos do bem avaliado, diversificar e cruzar as fontes de informação, descrever as características relevantes de cada dado e preferir dados contemporâneos à data de referência da avaliação (item 6.4.2). Para transações, recomenda verificar a forma de pagamento e a data em que ocorreram; para ofertas, o tempo de exposição no mercado (item 6.4.3).

Indicadores agregados, como a mediana de preço de um bairro, não são dados de mercado nesse sentido, porque não trazem as características de cada imóvel. Eles servem bem a outro item da norma, o diagnóstico do mercado, em que o profissional pode indicar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado do bem avaliado (item 6.5). Assim, para um laudo de avaliação segundo a ABNT NBR 14653, o Observatório tende a ser uma fonte complementar: ajuda a contextualizar e a conferir a coerência dos resultados, mas não dispensa a amostra de imóveis comparáveis.

Uma base ampla pode ajudar em avaliações para:

• perícias judiciais;
• inventários e partilhas;
• dissoluções societárias;
• garantias bancárias;
• planejamento patrimonial.

O que a perícia judicial cobra do avaliador

No processo civil, a prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação (art. 464 do Código de Processo Civil). O juiz nomeia perito especializado no objeto da perícia e fixa de imediato o prazo de entrega do laudo (art. 465). As partes têm quinze dias, contados da intimação da nomeação, para arguir impedimento ou suspeição, indicar assistente técnico e apresentar quesitos; o perito tem cinco dias para apresentar proposta de honorários, currículo com comprovação de especialização e contatos profissionais. Em uma perícia judicial de valor de imóvel, a origem de cada dado usado precisa ser demonstrável, o que reforça a necessidade de fontes rastreáveis.

A engenharia de avaliações tem sua própria estrutura institucional. O IBAPE nacional, entidade da engenharia de avaliações e perícias, reúne os institutos estaduais, mantém consulta pública de profissionais e opera um programa de certificação de avaliadores e peritos.

Dados de mercado e proteção de dados pessoais

Uma base nacional de transações esbarra na proteção de dados pessoais. A LGPD se aplica ao tratamento de dados pessoais, inclusive nos meios digitais, por pessoa natural ou por pessoa jurídica de direito público ou privado (Lei 13.709/2018, art. 1º). A saída usada por plataformas de dados de mercado está no art. 12:

“Art. 12. Os dados anonimizados não serão considerados dados pessoais para os fins desta Lei, salvo quando o processo de anonimização ao qual foram submetidos for revertido, utilizando exclusivamente meios próprios, ou quando, com esforços razoáveis, puder ser revertido.” (Lei 13.709/2018, art. 12)

Segundo o Sistema Cofeci-Creci, o Observatório trabalha com informações anonimizadas e só divulga números agregados, seguindo a LGPD. Na prática, o que circula em análises de preço e volume é o agregado, como a curva de preços de um bairro ou a mediana de um tipo de imóvel, e não o negócio identificável de um comprador. Em mercados pequenos, com poucos negócios por período, o cuidado com a agregação é maior, porque um número muito específico pode permitir identificar a operação.

Tendências com o uso de dados no mercado imobiliário

Se a plataforma cumprir o que foi anunciado, algumas mudanças devem ganhar força:

• precificação mais próxima dos negócios efetivamente fechados;
• menos distorção entre preço anunciado e preço praticado;
• mais profissionalização na intermediação;
• mais confiança de investidores em mercados fora das grandes capitais;
• integração maior entre dados de mercado e avaliações técnicas.

A tendência é que o uso de dados deixe de ser diferencial e passe a ser o padrão esperado de quem atua no setor.

A aposta do OIB para o mercado

O Observatório Imobiliário Brasileiro é uma aposta do Sistema Cofeci-Creci e da FEPESE/UFSC para organizar a informação do mercado imobiliário e reduzir a distância entre o preço anunciado e o preço real. A fase atual é de coleta e de adesão dos profissionais; a plataforma completa está prevista para o fim de 2026, e a qualidade dos resultados vai depender da metodologia divulgada e da participação do mercado.

Para quem trabalha com avaliação, perícia e consultoria, vale acompanhar o projeto e usar os indicadores como apoio ao diagnóstico do mercado, sem abrir mão da pesquisa de dados comparáveis que a norma exige.

Se você precisa de uma avaliação com pesquisa de mercado documentada, para venda, partilha, garantia ou processo judicial, a Valen Brasil elabora laudos conforme a NBR 14653.

Perguntas frequentes

Quem criou o Observatório Imobiliário Brasileiro?

O Sistema Cofeci-Creci, formado pelo Conselho Federal e pelos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, em parceria com a FEPESE, fundação ligada à UFSC que responde pela operação técnica e científica.

O Observatório já tem dados disponíveis para consulta?

Na fase atual, o site traz notícias e análises (Radar OIB), boletim e formulário de participação. A plataforma completa de dados está prevista para o fim de 2026.

Posso usar os dados do Observatório em um laudo de avaliação?

Como fonte complementar, para o diagnóstico do mercado. Indicadores agregados não substituem a amostra de imóveis comparáveis, com características descritas, que a NBR 14653 pede na coleta de dados de mercado.

O Observatório divulga dados pessoais de compradores e vendedores?

Segundo o Sistema Cofeci-Creci, as informações são anonimizadas e divulgadas apenas de forma agregada, seguindo a LGPD.

Como participar?

Corretores, imobiliárias, construtoras e outros profissionais podem contribuir pelo formulário de participação no site do Observatório.