IGP-M, IPCA ou IVAR: qual índice usar no reajuste do aluguel

Os três índices mais usados para reajustar aluguel no Brasil medem coisas diferentes. O IGP-M, da FGV (Fundação Getulio Vargas), mistura preços do atacado, do consumidor e da construção e oscila com o dólar e as commodities. O IPCA, do IBGE, é a inflação oficial do consumidor. O IVAR, também da FGV, acompanha quanto os inquilinos efetivamente pagam, a partir de contratos assinados.

Nos doze meses até agosto de 2026, eles acumularam 2,16%, 4,22% e 5,09%, respectivamente. Nenhum é sempre melhor para o locador ou para o inquilino; a escolha depende do tipo de contrato e de quanto cada lado aceita de oscilação. Este texto compara os índices; a conta do reajuste, as regras da lei e a revisão estão no guia completo do reajuste de aluguel.

Pontos principais

• A lei não fixa percentual máximo de reajuste. Não existe "reajuste máximo permitido" num ano: vale o que o índice do contrato acumulou.
• O IGP-M passou de 20% em 2020 e de 17% em 2021 e ficou negativo em 2023 e 2025; o IPCA variou entre 4,26% e 10,06% ao ano no mesmo período.
• O IVAR é o único dos três calculado com valores de aluguel efetivamente pagos, mas cobre só quatro capitais e apenas imóveis residenciais.
• A lei veda amarrar o aluguel ao dólar ou a outra moeda, à variação cambial e ao salário mínimo; índices de preços gerais ou setoriais são permitidos.
• Locador e inquilino podem trocar o índice a qualquer tempo, por acordo escrito.
• Em seis anos (2020 a 2025), um aluguel de R$ 3.000 reajustado pelo IGP-M teria chegado a cerca de R$ 4.683; pelo IPCA, a cerca de R$ 4.175.

Os índices lado a lado

A diferença de calendário tem efeito prático. Como o IGP-M sai no fim do próprio mês de referência, um contrato que faz aniversário no começo do mês seguinte já tem o índice disponível. Para o IPCA e o INPC, o número do mês anterior ao aniversário às vezes ainda não saiu na data do boleto, e o contrato precisa dizer qual mês de referência vale. Essa cláusula evita discussões todo ano.

IGP-M: o índice tradicional

O Índice Geral de Preços – Mercado nasceu para medir a inflação ampla da economia, e não o custo de morar. Segundo a FGV, o IPA, que mede preços ao produtor, responde por 60% do resultado; o IPC, de preços ao consumidor, por 30%; e o INCC, de custo da construção, pelos 10% restantes. Os pesos vêm das Contas Nacionais. Como o IPA tem grande participação de produtos agrícolas, minérios e combustíveis, cotados em dólar, o IGP-M reage ao câmbio e às commodities muito mais que a inflação do consumidor.

Por décadas foi o índice padrão dos contratos de locação. A escolha fazia sentido em épocas em que ele andava próximo da inflação ao consumidor, mas os anos recentes mostraram o risco: com o dólar e as commodities em alta, o IGP-M fechou 2020 com 23,14% e 2021 com 17,78%, contra 4,52% e 10,06% do IPCA. Depois inverteu o sinal, com quedas de 3,18% em 2023 e de 1,05% em 2025. Para quem recebe aluguel, a oscilação significa renda imprevisível; para quem paga, reajustes que nada têm a ver com o próprio orçamento. A história e o cálculo do índice estão no guia do IGP-M.

A FGV divulga ainda o IGP-DI (coleta no mês cheio) e o IGP-10 (coleta do dia 11 ao dia 10), da mesma família. Aparecem em alguns contratos e se comportam de forma parecida com o IGP-M.

IPCA: a inflação oficial

Sigla de Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, o IPCA é calculado pelo instituto oficial de estatística, o IBGE, e é a medida usada pelo governo para a meta de inflação. A cesta representa o consumo de famílias que ganham entre 1 e 40 salários mínimos e inclui o item aluguel residencial, mas com peso pequeno dentro de uma cesta que vai de alimentos a transporte.

Para o contrato, vale o acumulado em doze meses até o mês de referência, publicado pelo IBGE na tabela 7060 do Sidra, que traz a variação mensal, a acumulada no ano e a acumulada em doze meses, aberta por grupos, subgrupos, itens e subitens. Essa abertura permite comparar a correção do contrato com a variação específica dos preços de habitação.

Por acompanhar o custo de vida, o IPCA costuma oscilar menos e fica mais próximo do orçamento do inquilino, e é a alternativa mais lembrada por quem quer fugir dos solavancos do IGP-M. A limitação é a mesma do IGP-M, em outro sentido: ele mede preços em geral, não aluguéis, e pode ficar abaixo ou acima do que o mercado de locação está praticando. O funcionamento do índice está no guia do IPCA.

INPC: parecido com o IPCA, para rendas menores

Também do IBGE, o INPC — sigla de Índice Nacional de Preços ao Consumidor — usa a mesma pesquisa de preços do IPCA, mas pondera a cesta pelo que gastam as famílias que ganham entre 1 e 5 salários mínimos. Por isso dá mais peso a alimentação e menos a itens de maior renda. Na prática, os dois andam próximos: em 2024, o IPCA acumulou 4,83% e o INPC, 4,77%; em 2025, 4,26% e 3,90%. O INPC aparece com menos frequência em contratos de aluguel e é mais usado em reajustes de benefícios e salários.

IVAR: o índice dos aluguéis

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais estreou em janeiro de 2022, divulgado pelo FGV Ibre. Segundo a nota metodológica da FGV, ele mede a evolução mensal dos aluguéis residenciais em quatro capitais — São Paulo, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Porto Alegre — com base em informações anonimizadas de contratos de locação obtidas com empresas administradoras de imóveis. O índice nacional é a média ponderada dessas capitais, com os mesmos pesos do IPC-S, outro índice da FGV.

O método é o das vendas repetidas, o mesmo usado nos índices de Case e Shiller para preços de casas nos Estados Unidos: acompanha o mesmo imóvel em momentos diferentes (novo contrato, reajuste, renegociação) e calcula a variação do valor efetivamente pago. Com isso, o índice não se confunde com mudanças no tipo de imóvel alugado em cada mês.

Os resultados mostram como ele se descola dos outros índices. Segundo a divulgação feita no lançamento e noticiada pela Rádio Câmara, o IVAR teve alta de 4,08% em 2020 e queda de 0,61% em 2021 — os anos em que o IGP-M subiu mais de 17%. Em 2025, acumulou 8,85%, acima do IPCA; nos doze meses até agosto de 2026, 5,09%.

Vantagens e limites do IVAR:

• mede o preço do próprio aluguel, com valores de contrato, e não de anúncio;
• reflete o mercado de locação, que pode subir ou cair por razões próprias (oferta de imóveis, juros, demanda);
• cobre só quatro capitais do Sudeste e do Sul, sem Santa Catarina; em cidades com mercado diferente, pode não representar a realidade local;
• mede aluguel residencial, e não comercial;
• é recente e menos conhecido, o que ainda gera resistência de parte dos locadores e administradoras.

Índice de anúncio e índice de contrato

A fonte do dado separa os indicadores do mercado de locação. O IVAR parte de contratos já assinados. O Índice FipeZAP, produzido pela Fipe, fundação de pesquisas econômicas ligada à USP, parte de anúncios publicados nos portais do Grupo OLX e acompanha preços de venda e de locação residencial de apartamentos em dezenas de cidades, incluindo capitais. Anúncio é preço pedido; contrato é preço fechado. O FipeZAP não é usado como índice de reajuste, mas comparar os dois ajuda a enxergar se o valor reajustado está acima ou abaixo do que o mercado vem praticando — informação útil numa renegociação.

O que a série histórica mostra

Fontes: FGV (divulgações anuais do IGP-M e do IVAR; IVAR de 2020 e 2021 conforme divulgação de lançamento); IBGE, Sidra, tabelas 1737 (IPCA) e 1736 (INPC), dezembro de cada ano.

Para ver o efeito acumulado, imagine um aluguel de R$ 3.000 reajustado todo mês de janeiro, de 2021 a 2026, pela variação do ano anterior:

O IGP-M acumulou cerca de 56% no período; o IPCA e o INPC, perto de 39%. Mas a trajetória importa: o contrato pelo IGP-M subiu muito nos dois primeiros anos e depois caiu duas vezes, enquanto os contratos pelos índices do IBGE subiram de forma regular. Quem assinou em 2020 pelo IGP-M pagou mais durante todo o período; quem assinou em 2023 pegou uma fase de índices baixos ou negativos. O passado não diz qual índice subirá mais no futuro; diz apenas quanto cada um costuma oscilar.

O que a lei permite na escolha do índice

A Lei do Inquilinato deixa o valor do aluguel livre, mas proíbe três tipos de vinculação:

“Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.” (Lei 8.245/1991, art. 17)

A lei que complementou o Plano Real admite índices gerais e também setoriais, o que inclui um índice de aluguéis como o IVAR:

“Art. 2º É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano.” (Lei 10.192/2001, art. 2º)

O § 1º do mesmo artigo anula reajustes com periodicidade inferior a um ano. Não há, em nenhuma dessas normas, um teto de percentual: o que chega ao boleto é a variação do índice contratado. A periodicidade, o cálculo e a revisão judicial estão detalhados no guia do reajuste.

Como escolher o índice do contrato

Não existe índice certo para todos. Algumas perguntas ajudam:

• Quanto de oscilação cada lado aceita? O IGP-M pode trazer reajustes de dois dígitos ou reduções; o IPCA e o INPC costumam variar menos.
• O contrato é residencial ou comercial? O IVAR mede só aluguel residencial. Contratos comerciais, sobretudo em shoppings, ainda usam muito o IGP-M, com regras próprias descritas em reajuste de aluguel em shopping.
• O imóvel está numa das capitais do IVAR? Fora delas, o índice pode não refletir o mercado local.
• O locador depende da renda para pagar despesas corrigidas pela inflação? Nesse caso, um índice ao consumidor tende a casar melhor com as contas dele.
• O contrato é longo? Em contratos de cinco anos ou mais, a diferença entre índices se acumula, como mostrou a tabela; vale prever também como e quando o aluguel será comparado com o mercado.

Três cláusulas evitam problemas em qualquer escolha: dizer qual mês de referência vale (o do aniversário ou o anterior); prever um índice substituto, caso o escolhido deixe de ser publicado; e dizer o que acontece se o acumulado for negativo.

Trocar o índice no meio do contrato

A lei permite a troca a qualquer momento, desde que haja acordo:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.” (Lei 8.245/1991, art. 18)

A troca não precisa esperar o fim do contrato; basta um aditivo assinado pelas partes e, se houver fiador, por ele também. Sem acordo, resta a ação revisional (art. 19), possível quando o contrato ou o último acordo completar três anos; ela não troca o índice: ajusta o valor ao preço de mercado.

Índice negativo: o peso da cláusula na escolha

Deflação no índice reduz o aluguel se o contrato mandar aplicar a variação como ela vier. Com uma variação acumulada de −0,78%, por exemplo, o fator é 0,9922: um aluguel de R$ 2.000 passaria a R$ 1.984,40. Muitos contratos, porém, dizem que o aluguel fica congelado se a variação do período for negativa, e a Lei do Inquilinato não trata do assunto. Se o contrato for omisso e as partes discordarem, o caminho é o acordo ou a Justiça. O IGP-M fechou 2023 e 2025 negativo, e é aí que essa cláusula faz diferença. A conta passo a passo e o que a lei diz sobre cada caso estão no guia de reajuste de aluguel.

Onde conferir os números

• FGV Ibre: divulgações mensais do IGP-M, do IGP-DI e do IVAR, com série histórica.
• IBGE, plataforma Sidra: IPCA (tabela 7060 para o mês; 1737 para a série) e INPC (tabela 7063; 1736 para a série).
• Banco Central, Calculadora do Cidadão: atualiza um valor entre duas datas por índices oficiais de preços, entre eles os da FGV e do IBGE, aplicando o fator acumulado do período. Serve como segunda conferência.
• Secovi-SP: mantém série histórica de reajuste de aluguel e pesquisa de locação residencial em São Paulo, úteis para comparar o contrato com o mercado.

Sites de índices e administradoras também oferecem calculadoras. O cuidado é o mesmo em todas: informar exatamente o intervalo do contrato, porque deslocar a data inicial ou final em um mês altera o fator.

Quando o índice não basta: o valor de mercado

O índice repõe a inflação que ele mede, e só. Se o mercado de locação sobe ou cai muito mais que o índice, o aluguel se afasta do valor de mercado, e o reajuste anual não corrige isso. Para contratos novos, para uma renegociação ou para a revisão judicial, o que conta é o aluguel que o mercado paga hoje por imóveis semelhantes, estimado a partir de localização, estado de conservação e dados de locações recentes. Como se chega a esse número é explicado no artigo sobre calcular o valor do aluguel, e a relação entre aluguel e valor do imóvel, no método da capitalização da renda.

Quando quem assina é corretor de imóveis, o documento é o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), regulado pelo Cofeci na Resolução 1.066/2007; quando é engenheiro ou arquiteto, é o laudo de valor locativo, feito segundo a NBR 14653. As diferenças entre os dois estão em avaliação mercadológica de imóveis. Os avaliadores da área de engenharia e arquitetura se organizam no Ibape, o instituto nacional de avaliações e perícias, que mantém biblioteca de normas e estudos técnicos. Para ver como o valor dos imóveis tem se comportado ao longo do tempo, independentemente dos índices de inflação, veja quanto um imóvel valoriza por ano.

Qual índice responde a qual pergunta

IGP-M, IPCA, INPC e IVAR respondem a perguntas diferentes. O IGP-M mede preços amplos da economia e oscila com o câmbio; o IPCA e o INPC medem o custo de vida das famílias; o IVAR mede o próprio aluguel, mas em poucas cidades. A série de 2020 a 2025 mostra que a escolha pode mudar em mais de R$ 500 por mês o valor de um aluguel de R$ 3.000. Na assinatura, vale escolher o índice sabendo como ele se comporta, prever índice substituto e deflação e lembrar que nenhum índice substitui, de tempos em tempos, a comparação com o mercado.

Se o seu contrato ficou distante do mercado ou você vai negociar um aluguel novo, a Valen Brasil faz laudo de valor locativo pela NBR 14653 para imóveis residenciais e comerciais na região de Balneário Camboriú, Itajaí e Blumenau, com a pesquisa de aluguéis que sustenta o número.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre IGP-M e IPCA?

O IGP-M, da FGV, combina preços ao produtor, ao consumidor e da construção e reage ao câmbio e às commodities. O IPCA, do IBGE, é a inflação oficial e acompanha o consumo de famílias que ganham até 40 salários mínimos. Em 2020, o IGP-M subiu 23,14% e o IPCA, 4,52%; em 2025, o IGP-M caiu 1,05% e o IPCA subiu 4,26%.

O que é o IVAR?

É o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, que a FGV começou a divulgar em janeiro de 2022, calculado com os aluguéis efetivamente pagos em contratos de quatro capitais (São Paulo, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Porto Alegre), acompanhando o mesmo imóvel ao longo do tempo.

Existe reajuste máximo de aluguel por lei?

Não. As regras tratam da periodicidade (no mínimo anual) e vedam vincular o aluguel a moeda estrangeira, câmbio ou salário mínimo; nenhuma fixa teto de percentual. O reajuste é o que o índice do contrato acumulou.

Posso trocar o IGP-M pelo IPCA no meu contrato?

Sim, por acordo entre locador e inquilino, a qualquer momento (Lei 8.245/1991, art. 18). Formalize por aditivo assinado pelas partes e pelo fiador, se houver. Sem acordo, não há como impor a troca.

Qual índice é melhor para o inquilino?

Depende do período. O IPCA costuma oscilar menos e acompanhar o custo de vida; o IGP-M já teve anos de alta muito forte e anos negativos. No longo prazo, nenhum índice é garantidamente menor.

O IVAR pode ser usado em contrato comercial?

A lei admite índices setoriais, mas o IVAR mede aluguéis residenciais em quatro capitais. Para lojas, salas e galpões, ele não reflete o mercado comercial, e as partes costumam preferir um índice geral de preços.

O que acontece com o aluguel se o índice for negativo?

Depende do contrato. Se ele manda aplicar a variação como vier, o aluguel cai; se prevê a manutenção do valor em caso de índice negativo, fica igual. Contratos omissos geram discussão, por isso vale escrever a regra.