Juros de financiamento imobiliário: taxas por banco em 2026

Em agosto de 2026, os juros médios do financiamento imobiliário nos cinco maiores bancos ficaram entre 8,10% e 11,87% ao ano, mais TR, nas linhas com taxas reguladas (as do SFH) e de 12,06% a 14,51% mais TR nas linhas com taxas de mercado, segundo o Banco Central. Nas linhas corrigidas pelo IPCA, a taxa média da Caixa era de 4,84% ao ano mais a inflação.

Esses números mudam com a Selic, com o custo de captação dos bancos e com o perfil de cada cliente, e só fazem sentido quando comparados pelo custo total, com correção, seguros e tarifas. Este artigo trata só dos juros: o que os define, como ler as taxas por indexador e como pagar menos. O funcionamento do contrato, do SFH ao registro, está no guia de como funciona o financiamento imobiliário.

Pontos principais

• A taxa anunciada pelo banco é só uma parte do custo: nos contratos pós-fixados, soma-se a correção pela TR ou pelo IPCA, e depois os seguros e as tarifas. O número para comparar é o Custo Efetivo Total (CET).
• No SFH, o custo efetivo, sem seguros e tarifas, não pode passar de 12% ao ano. Fora dele, a taxa é livre.
• A Selic, que chegou a 15% ao ano em 2025, estava em 13,75% em setembro de 2026. Os juros do crédito imobiliário acompanham esse movimento com atraso e intensidade menores.
• Contratos pelo IPCA começam com parcela menor, mas o saldo devedor sobe com a inflação. Contratos pela TR têm juros maiores e saldo mais estável.
• Entrada maior, relacionamento com o banco, portabilidade e amortizações extras são as ferramentas práticas para pagar menos juros.

O que forma a taxa de juros do financiamento

A taxa que o banco cobra reflete, de um lado, quanto custa para ele obter o dinheiro e, de outro, o risco da operação. No crédito imobiliário, a maior parte dos recursos vem de duas fontes: a caderneta de poupança, cujos depósitos os bancos precisam direcionar em parte à habitação, e o FGTS, que financia as linhas de menor renda e o Minha Casa, Minha Vida. Quanto mais cara ou mais escassa essa captação, mais altos os juros.

A Selic, taxa básica definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, influencia tudo isso. Ela muda o custo de captação dos bancos, o apetite dos poupadores pela caderneta e o custo das linhas de mercado. A regra de remuneração da poupança também está ligada à Selic:

“a) 0,5% (cinco décimos por cento) ao mês, enquanto a meta da taxa Selic ao ano, definida pelo Banco Central do Brasil, for superior a 8,5% (oito inteiros e cinco décimos por cento); ou” (Lei 8.177/1991, art. 12, II, com a redação da Lei 12.703/2012)

Quando a Selic fica abaixo de 8,5%, a poupança passa a render 70% da Selic mais TR. Com a Selic em dois dígitos, a caderneta rende menos que outras aplicações e tende a perder depósitos, o que encarece o crédito imobiliário que depende dela. É um dos fatores que pressionam as taxas do crédito imobiliário quando a Selic sobe.

O risco do cliente entra por outros fatores: histórico de pagamento, renda comprovada, relação entre parcela e renda, valor da entrada e tipo de imóvel. A garantia de alienação fiduciária, que permite ao credor retomar o imóvel sem processo judicial, reduz esse risco e explica por que o crédito imobiliário custa bem menos que o crédito pessoal.

Como a Selic se moveu nos últimos anos

A série histórica do Banco Central mostra o ciclo recente da meta da Selic:

Nos doze meses encerrados em agosto de 2026, o IPCA acumulou 4,22%, segundo a série do Banco Central. A meta de inflação perseguida pelo Copom é de 3% ao ano. Essa combinação, com juros básicos altos e inflação acima da meta, explica por que o financiamento imobiliário continuava caro em 2026, embora em trajetória de queda.

Para quem vai contratar, a lição prática não é tentar adivinhar o ponto mais baixo dos juros. Contratos longos podem ser renegociados ou levados a outro banco quando as taxas caírem, e esperar tem custo: aluguel, valorização do imóvel desejado e mudança nas regras de crédito.

Taxas por indexador: TR, IPCA e prefixada

O mesmo banco oferece taxas diferentes conforme a forma de correção do saldo. O Banco Central publica as taxas médias de cada instituição, separadas por regime (taxas reguladas, do SFH, e taxas de mercado, do SFI) e por indexador:

O traço indica que o banco não teve operações suficientes na modalidade para constar da estatística naquele mês. As taxas pós-fixadas não incluem a correção: sobre elas incide a TR ou o IPCA. Também não incluem seguros e tarifas.

Contratos corrigidos pela TR

A Taxa Referencial é calculada pelo Banco Central a partir da remuneração dos depósitos a prazo e dos títulos públicos, conforme metodologia do Conselho Monetário Nacional (Lei 8.177/1991, art. 1º). Ela ficou perto de zero durante anos e voltou a subir com a Selic alta: em setembro de 2026, girava em torno de 0,17% ao mês, o equivalente a cerca de 2% ao ano. Num contrato a 11% ao ano mais TR, o custo antes dos seguros fica, portanto, perto de 13% ao ano. Como a TR costuma oscilar pouco, a parcela desse tipo de contrato é mais previsível.

Contratos corrigidos pelo IPCA

Nas linhas pelo IPCA, os juros são menores, mas o saldo devedor e as parcelas são corrigidos pela inflação todo mês. A parcela inicial fica bem abaixo da de um contrato pela TR; com o tempo, se a inflação for alta, a diferença diminui ou se inverte. A escolha faz sentido para quem tem renda que acompanha a inflação e folga no orçamento para absorver meses de IPCA elevado. A evolução do índice e o seu cálculo estão no artigo sobre o IPCA.

Contratos prefixados

No prefixado, a taxa é fixa e não há correção: a parcela é conhecida do início ao fim (na tabela Price) ou cai de forma previsível (no SAC). A segurança costuma vir com juros maiores e menos oferta, como mostra a tabela.

Linhas corrigidas pela poupança

Algumas instituições já ofereceram contratos em que os juros acompanham a remuneração da caderneta de poupança. Nesses modelos, os encargos caem quando a poupança rende menos e sobem quando ela rende mais. Como a oferta dessas linhas varia com o tempo, convém perguntar ao banco se a modalidade está disponível e comparar o CET com o das linhas pela TR e pelo IPCA.

Exemplo: TR ou IPCA na primeira parcela

Para mostrar a diferença, considere R$ 300 mil financiados em 30 anos (360 meses) no SAC, usando as taxas médias de agosto de 2026 e sem seguros, tarifas nem correção no primeiro mês:

A primeira parcela pelo IPCA é quase metade da de um contrato pela TR com juros de 11,87%. Mas, com o IPCA de 4,22% dos últimos doze meses, o saldo devedor desse contrato sobe nesse ritmo, e as parcelas seguintes são corrigidas também. Na TR, com cerca de 2% ao ano, a correção é menor. A diferença entre os bancos na mesma modalidade, como mostram as duas primeiras linhas, também pesa: cerca de R$ 865 na primeira parcela.

Uso do FGTS e os juros

Cada real do FGTS usado na compra ou na amortização é um real a menos sobre o qual o banco cobra juros. A lei prevê três usos ligados à casa própria no art. 20 da Lei 8.036/1990: pagar parte do preço da moradia (inciso VII), reduzir ou liquidar o saldo, com intervalo mínimo de dois anos entre os usos (inciso VI) e abater parte das prestações por um ano (inciso V). Para pagar o preço, a lei exige:

“a) o mutuário deverá contar com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes; b) seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH;” (Lei 8.036/1990, art. 20, VII)

As demais condições (não ter outro imóvel residencial na cidade, usar o imóvel como moradia) vêm das regras do Conselho Curador do FGTS, que desde novembro de 2025 admite o fundo em imóveis de até R$ 2,25 milhões, o mesmo teto do SFH, e são conferidas pela Caixa, agente operador do fundo. Por isso o FGTS não serve para imóveis comerciais nem para comprar imóvel destinado a parentes ou a aluguel. A matrícula do imóvel, com a certidão de matrícula atualizada, é um dos documentos exigidos.

O Minha Casa, Minha Vida, financiado com recursos do FGTS, tem as menores taxas do mercado para as faixas de renda do programa. Nas unidades subsidiadas da Faixa 1, o acesso se dá pela prefeitura ou por entidade organizadora sem fins lucrativos; nas unidades financiadas, a contratação é feita com as instituições que operam o programa. O Ministério das Cidades informa que é proibido cobrar taxa de cadastramento ou de priorização dos beneficiários. As faixas de renda de 2026 e as regras de cada uma podem ser consultadas no texto dedicado ao Minha Casa, Minha Vida.

Composição de renda e histórico de crédito

A composição de renda soma os rendimentos de cônjuge, companheiro ou parentes que assinam o contrato junto, e com isso aumenta o valor que pode ser financiado. Cada banco define quanto da renda a parcela pode comprometer e quais parentes aceita na composição.

O histórico de pagamentos também pesa na taxa oferecida. Os bancos consultam o SCR, cadastro de dívidas mantido pelo Banco Central, e os bancos de dados do cadastro positivo, disciplinados pela Lei 12.414/2011. Contas em dia, dívidas antigas renegociadas e renda comprovada melhoram a proposta; restrições no nome costumam impedir a aprovação.

A garantia do contrato e o fim da dívida

O financiamento é garantido pela alienação fiduciária do próprio imóvel, prevista na Lei 9.514/1997. Enquanto paga, o comprador usa o bem livremente enquanto paga, e o contrato indica o valor do imóvel e os critérios de revisão para eventual leilão. O contrato vai para a matrícula do imóvel no cartório de registro (Lei 6.015/1973, art. 167), e só depois dele o banco libera o dinheiro ao vendedor. Os seguros embutidos na prestação seguem as normas da Superintendência de Seguros Privados (Susep).

Quando a dívida é quitada, o banco tem prazo para devolver a propriedade plena:

“No prazo de 30 (trinta) dias, contado da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o termo de quitação ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante.” (Lei 9.514/1997, art. 25, § 1º, com a redação da Lei 14.711/2023)

O atraso na entrega do termo sujeita o banco a multa mensal de 0,5% calculada sobre o valor contratado, revertida ao devedor (art. 25, § 1º-A). Com o termo, o proprietário pede o cancelamento da garantia no Registro de Imóveis; o portal nacional dos registradores permite pedir certidões e acompanhar os atos on-line.

Como conseguir juros menores

• Compare o CET em vários bancos. A diferença entre instituições na mesma modalidade passou de três pontos percentuais em agosto de 2026. As taxas médias de cada banco são publicadas pelo Banco Central; os sites dos bancos, como o do Banco do Brasil, trazem simuladores com as condições do momento.
• Aumente a entrada. Menos dinheiro emprestado significa menos juros e, em muitos bancos, taxa menor.
• Negocie o relacionamento com cuidado. Descontos para quem recebe salário ou tem conta no banco podem compensar, mas pacotes de serviços e seguros extras entram no custo e precisam ser avaliados.
• Escolha o sistema de amortização. No SAC, o saldo cai mais rápido e o total de juros é menor que na Price.
• Amortize quando puder. Pagamentos extras, com recursos próprios ou com o FGTS a cada dois anos, reduzem o saldo sobre o qual os juros incidem.
• Use a portabilidade. Se as taxas caírem, outro banco pode assumir o saldo com juros menores; o artigo sobre refinanciamento imobiliário trata dessa e de outras formas de renegociar.
• Confira as contas antes da reunião. A Calculadora do Cidadão, do Banco Central, simula financiamentos com prestações fixas e calcula o número de meses, a taxa mensal, a prestação ou o valor financiado a partir dos outros três dados.

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) publica mensalmente os dados de financiamento com recursos da poupança, úteis para acompanhar o volume de crédito e as tendências do setor.

O que define a taxa que você recebe

Os juros do financiamento imobiliário dependem da Selic, da fonte de recursos do banco e do risco de cada cliente. Em 2026, com a Selic em queda a partir de um patamar alto, as taxas médias das linhas do SFH pela TR ficaram entre 8% e 12% ao ano nos grandes bancos, e as linhas pelo IPCA apareceram como alternativa de parcela inicial menor, com o risco da inflação. Comparar o CET, escolher bem o indexador e o sistema de amortização e usar a portabilidade quando os juros caírem faz mais diferença do que acertar o mês da contratação.

O valor do imóvel também entra na conta: é sobre a avaliação que o banco calcula quanto financia. Quem quer negociar o preço com base técnica antes de pedir o crédito pode contar com um laudo da Valen Brasil, feito segundo a ABNT NBR 14653 para imóveis de Santa Catarina.

Perguntas frequentes

Qual é a taxa de juros do financiamento imobiliário em 2026?

Depende do banco e da modalidade. Em agosto de 2026, a média nas linhas do SFH pela TR foi de 8,10% na Caixa e de 11,87% no Itaú, sempre mais TR; nas linhas de mercado pela TR, de 12,06% a 14,51% ao ano mais TR. Pelo IPCA, a Caixa cobrava em média 4,84% ao ano mais a inflação.

Quais são as vantagens e os riscos do financiamento pelo IPCA?

A vantagem é a parcela inicial menor, porque os juros são mais baixos. O risco é a inflação: o saldo devedor e as parcelas são corrigidos pelo IPCA todo mês, e anos de inflação alta podem tornar o contrato mais caro que um pela TR.

Como posso usar o FGTS no financiamento imobiliário?

Na entrada, para pagar parte do preço, na amortização ou quitação do saldo a cada dois anos e no abatimento de até 80% das prestações por 12 meses, desde que o financiamento seja do SFH, o imóvel sirva de moradia e o trabalhador tenha pelo menos três anos de contribuição ao fundo.

Os requisitos do banco influenciam os juros?

Sim. O banco avalia renda comprovada compatível com a parcela, nome sem restrições para todos os que compõem a renda, entrada e documentação do comprador, do vendedor e do imóvel em ordem. O imóvel passa por avaliação do banco e por análise jurídica antes da assinatura. Quanto melhor esse perfil, menor tende a ser a taxa oferecida. O caminho completo da aprovação está no guia de financiamento imobiliário.

Como conseguir juros menores no financiamento imobiliário?

Comparando o CET em vários bancos, dando entrada maior, preferindo o SAC, amortizando sempre que possível e usando a portabilidade quando as taxas caírem.

A Selic mais baixa reduz a parcela de quem já financiou?

Não diretamente. Nos contratos pela TR ou prefixados, a taxa contratada não muda. O que a queda da Selic permite é negociar com o banco ou levar o saldo a outra instituição com juros menores, por meio da portabilidade.