Certidão de matrícula de imóvel: tipos e qual pedir em cada situação

A certidão de matrícula de imóvel é o documento, emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis, que reproduz oficialmente o conteúdo da matrícula de um bem: titular, descrição, garantias, penhoras e demais restrições registradas. Existem vários tipos (inteiro teor, situação jurídica atualizada, ônus reais, ações reais e pessoais reipersecutórias, transcrição), e o tipo certo depende do uso: compra, escritura, financiamento, inventário ou processo. Este texto trata da escolha e do uso da certidão; o que é a matrícula, como lê-la e como pedi-la passo a passo estão no guia da matrícula atualizada do imóvel.

Pontos principais

• A certidão de inteiro teor copia a matrícula inteira e, desde 2022, tem força legal de prova da titularidade e dos ônus, dispensando certificação à parte.
• A certidão da situação jurídica atualizada resume só o que está vigente hoje (dono, ônus, restrições) e sai em até um dia; a de inteiro teor eletrônica, em até quatro horas.
• Para a escritura de compra e venda, o tabelião precisa das certidões de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias com no máximo 30 dias (Decreto 93.240/1986).
• A certidão não prova que o imóvel está livre de IPTU, condomínio ou processos contra o vendedor que ainda não foram levados à matrícula.
• Certidão eletrônica tem o mesmo valor da de papel, se vier assinada eletronicamente e com código de conferência.
• O preço é fixado por lei de cada estado e não é percentual do valor do imóvel.

Quais são os tipos de certidão do registro de imóveis

Conforme a Lei 6.015/1973, a certidão pode ser lavrada de três formas:

“A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias.” (Lei 6.015/1973, art. 19, caput)

Na prática dos cartórios, esses formatos viraram produtos com nomes próprios. A tabela resume os mais pedidos.

Em muitos cartórios, a certidão de inteiro teor já sai com a informação de ônus e de ações no mesmo documento, o que atende à escritura. Confira no pedido se é o caso.

Certidão de inteiro teor

É a mais completa. A Lei 14.382/2022 incluiu na Lei de Registros Públicos a regra que lhe dá força de prova:

“§ 11. No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial.” (Lei 6.015/1973, art. 19, § 11)

Por mostrar todo o histórico, ela permite ver, por exemplo, uma hipoteca registrada anos atrás e verificar se houve a averbação do cancelamento. É a escolha certa para quem vai comprar e quer analisar o imóvel com calma.

Certidão da situação jurídica atualizada

Também criada pela Lei 14.382/2022, é uma fotografia do presente. O conteúdo está definido em lei:

“§ 9º A certidão da situação jurídica atualizada do imóvel compreende as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais.” (Lei 6.015/1973, art. 19, § 9º)

Ela é útil em matrículas muito longas, de imóveis que mudaram de mãos dezenas de vezes, porque dispensa a leitura de todo o histórico. Para uma análise de risco completa, porém, o inteiro teor continua sendo mais seguro, porque mostra como se chegou à situação atual.

Certidão de ônus reais

Diz se o imóvel está ou não gravado por hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, penhora, indisponibilidade ou cláusulas restritivas. Alguns desses ônus nascem do próprio registro. Na alienação fiduciária, por exemplo, o banco só passa a ter a propriedade fiduciária quando o contrato é lançado na matrícula (Lei 9.514/1997, art. 23). Outros, como a penhora e a indisponibilidade, nascem num processo ou num ato administrativo e são levados à matrícula para que todos saibam.

Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias

Informa se há registro de citação em ação que discute o próprio imóvel: reivindicação, usucapião, anulação de venda, adjudicação, entre outras. É exigida na escritura junto com a de ônus reais. Não substitui as certidões dos distribuidores judiciais em nome do vendedor, que mostram processos ainda não levados à matrícula.

Qual certidão pedir em cada situação

Na compra, a certidão deve ser pedida antes de assinar a compra e venda, e não só para a escritura. O compromisso de compra e venda costuma ser assinado com sinal pago, e descobrir uma penhora depois disso é muito mais difícil de resolver. A mesma lógica vale para quem compra imóvel retomado por banco: a certidão deve ser lida antes de propor num imóvel da Caixa, para conferir a consolidação da propriedade e eventuais ônus remanescentes.

A escritura e as certidões exigidas pelo tabelião

Na escritura pública, a lista de documentos está em lei. Pela Lei 7.433/1985, a escritura deve mencionar que foram apresentados a guia paga do ITBI, as certidões fiscais e as certidões do registro sobre a propriedade e os ônus, e o tabelião arquiva esses papéis (art. 1º, §§ 2º e 3º). O Decreto 93.240/1986, que a regulamenta, detalha a lista e fixa a validade:

“IV - a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;” (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV)

O mesmo decreto pede, no imóvel urbano, a prova de regularidade dos tributos municipais do bem; no rural, o CCIR, certificado cadastral emitido pelo INCRA, acompanhado da quitação do último Imposto Territorial Rural (ITR) lançado (art. 1º, III).

Por que as certidões da escritura precisam ser recentes

A lei não dá à certidão um prazo geral de validade: ela vale como retrato da matrícula no dia e na hora em que foi emitida. O prazo de 30 dias do Decreto 93.240/1986 vale para a escritura; bancos, juízes e compradores podem aceitar esse mesmo prazo ou pedir certidão mais nova.

Um cuidado prático: entre a emissão da certidão e o registro da compra, a matrícula pode receber novos atos. Quem compra deve pedir uma certidão para a análise inicial, outra para a escritura e, se houver demora, conferir de novo antes de levar o título a registro. O registro vale a partir da prenotação, isto é, do protocolo do título no cartório (Código Civil, art. 1.246); quanto antes o comprador protocolar, menor a janela de risco. Os prazos de emissão, o custo e o passo a passo do pedido estão no guia da matrícula atualizada.

A certidão prova que o imóvel está livre de dívidas?

Não inteiramente. A certidão mostra o que está registrado ou averbado: ônus reais, garantias, penhoras, indisponibilidades, citações. Desde a Lei 13.097/2015, a regra é que situações não constantes da matrícula não podem ser opostas a quem compra de boa-fé (art. 54, § 1º), com ressalvas como a falência e a usucapião, explicadas no guia da matrícula atualizada.

Ficam de fora da certidão:

• IPTU e taxas do imóvel, que o comprador herda quando o título não comprova que foram pagos (Código Tributário Nacional, art. 130);
• cotas de condomínio em atraso, que também acompanham o imóvel;
• processos contra o vendedor que ainda não foram averbados;
• irregularidades de obra na prefeitura.

Para cobrir esses pontos, a compra costuma exigir também:

• certidão negativa de débitos municipais do imóvel;
• declaração de quitação do condomínio, quando houver;
• certidões dos distribuidores cíveis, fiscais, trabalhistas e federais em nome do vendedor;
• certidões negativas de débitos do vendedor pessoa jurídica, quando for o caso;
• no imóvel rural, CCIR, comprovante do ITR e, conforme o caso, a certificação do georreferenciamento.

A lista varia conforme o imóvel, o vendedor e a operação. A avaliação do imóvel é outro passo, separado da análise documental: a certidão diz de quem é o imóvel e o que pesa sobre ele; a avaliação diz quanto ele vale.

Certidão eletrônica e visualização de matrícula: a diferença

Tem. A Lei de Registros Públicos determina que as certidões sejam fornecidas eletronicamente:

“§ 5º As certidões extraídas dos registros públicos deverão, observado o disposto no § 1º deste artigo, ser fornecidas eletronicamente, com uso de tecnologia que permita a sua impressão pelo usuário e a identificação segura de sua autenticidade, conforme critérios estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, dispensada a materialização das certidões pelo oficial de registro.” (Lei 6.015/1973, art. 19, § 5º)

A certidão eletrônica vale o mesmo que a de papel, e a impressa a partir dela também (art. 19, § 7º). O que não tem valor de certidão é a "visualização de matrícula" oferecida pelas plataformas, nem a cópia simples. Ao receber o arquivo, confira se o arquivo traz a assinatura eletrônica do cartório e um código de verificação, e valide o código no endereço indicado no próprio documento.

O pedido eletrônico é feito pelo Registro de Imóveis do Brasil, plataforma mantida pelo ONR, o operador nacional do registro eletrônico, ou pelo RI Digital, que integra o mesmo sistema. Desde a Lei 14.382/2022, o interessado pode pedir, em qualquer cartório, certidão de imóvel matriculado em outro, por meio do Serp, o sistema eletrônico nacional dos registros (art. 19, § 6º). O passo a passo do pedido está no guia da matrícula atualizada.

Quem pode pedir cada tipo de certidão

Qualquer pessoa pode pedir a certidão, sem dizer por quê (Lei 6.015/1973, art. 17). Não é preciso ser dono, corretor ou advogado.

O preço corresponde aos emolumentos do registro de imóveis: cada estado e o Distrito Federal os fixa por lei própria, cobrindo o custo do serviço e a remuneração do cartório (Lei 10.169/2000, art. 1º). Por isso não existe preço nacional, e o valor muda de um estado para outro e de um ano para outro. Não se aplica percentual sobre o valor venal ou sobre o preço do negócio. Antes de pedir, veja o valor na plataforma eletrônica ou na tabela de emolumentos publicada pelo Tribunal de Justiça do estado.

Cartório de Registro de Imóveis e Tabelionato de Notas não são a mesma coisa

A confusão é comum, e a lei separa as funções. Ao tabelião de notas compete formalizar juridicamente a vontade das partes, intervir nos atos e negócios a que elas queiram dar forma legal ou autenticidade e autenticar fatos (Lei 8.935/1994, art. 6º). Ao oficial de registro de imóveis compete praticar os atos previstos na legislação dos registros públicos (art. 12).

Na prática: o tabelionato lavra a escritura; o Registro de Imóveis registra a escritura na matrícula e emite a certidão. A certidão de matrícula nunca é pedida ao tabelionato. A competência é do cartório da área em que o imóvel está; se a cidade ganhou um novo cartório e o imóvel passou para a circunscrição dele, a matrícula pode ter sido aberta lá, e a certidão do cartório antigo não mostra o que foi registrado depois.

Checklist: como conferir a certidão antes de comprar

1. A certidão é oficial e o código de conferência foi validado no site indicado?
2. Foi emitida há poucos dias e é do cartório que hoje tem a matrícula?
3. O imóvel descrito (endereço, unidade, vaga, área) é o que está sendo vendido?
4. O vendedor é o titular no último registro de transmissão, com o mesmo CPF?
5. O estado civil do vendedor está atualizado, e quem precisa assinar vai assinar?
6. Cada hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou usufruto tem averbação de cancelamento?
7. Há averbação de ação, execução, indisponibilidade ou cláusula de inalienabilidade?
8. A construção está averbada e a área corresponde à realidade?
9. As certidões complementares (IPTU, condomínio, distribuidores) estão em ordem?
10. Os documentos exigidos para a escritura estão dentro do prazo de 30 dias?

Se alguma resposta for "não" ou "não sei", pare e peça análise jurídica antes de pagar sinal.

Imóvel rural: o que muda na certidão

No imóvel rural, a descrição na matrícula inclui a identificação cadastral do INCRA, e nenhum registro ou averbação é feito sem comprovar o ITR pago nos últimos cinco exercícios (Lei 9.393/1996, art. 21). A identificação por georreferenciamento, criada pela Lei 10.267/2001, tem prazos próprios de exigência nas transferências; eles foram alterados em 2025, e o guia da matrícula atualizada explica a regra vigente. Antes de negociar um imóvel rural, peça ao cartório a certidão de inteiro teor e pergunte o que ele exigirá para registrar a transferência.

Qual certidão pedir em cada situação

Pedir a certidão de matrícula é o passo mais barato de qualquer negócio imobiliário, e escolher o tipo certo evita retrabalho: inteiro teor para analisar, situação jurídica atualizada para conferir o presente, ônus reais e ações reais para a escritura. A certidão responde de quem é o imóvel e o que pesa sobre ele no registro; IPTU, condomínio e processos contra o vendedor pedem outras certidões. Em compras de valor alto, inventários e imóveis com ônus, vale ter um advogado olhando os documentos.

A certidão mostra a situação jurídica, mas não o preço justo. Quando a decisão depende de saber quanto o imóvel vale para comprar, financiar ou dividir entre herdeiros, a Valen Brasil apura esse número num laudo técnico que parte da matrícula e da vistoria no local, atendendo Itajaí, Balneário Camboriú, Blumenau e arredores.

Perguntas frequentes

O que é a certidão de matrícula de imóvel?

É a cópia oficial, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, do que está lançado na matrícula do imóvel: descrição, proprietário, registros, averbações, ônus e restrições. Pode ser de inteiro teor, de situação jurídica atualizada, de ônus reais ou de ações, entre outros tipos.

Qual a diferença entre certidão de inteiro teor e de ônus reais?

A de inteiro teor copia toda a matrícula, com todo o histórico, e por lei basta para provar propriedade e ônus. A de ônus reais informa apenas se existem ônus, como hipoteca, penhora ou alienação fiduciária. Na escritura, o tabelião exige a de ônus reais e a de ações reais e pessoais reipersecutórias, ou um inteiro teor que as contenha.

Em que cartório se pede cada certidão?

No Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, no balcão, ou pela internet, pela plataforma nacional do registro de imóveis (Registro de Imóveis do Brasil ou RI Digital). Não se pede no tabelionato de notas.

O preço muda conforme o tipo de certidão?

O valor varia conforme o estado e o tipo de certidão. Não é percentual do valor do imóvel. O valor aparece na plataforma antes do pagamento.

Certidão de matrícula e escritura são a mesma coisa?

Não. A escritura é lavrada no tabelionato e formaliza o negócio. A matrícula fica no Registro de Imóveis e é onde a escritura precisa ser registrada: sem registro não há transferência de propriedade (Código Civil, art. 1.245), e o vendedor segue sendo tratado como dono até lá.

Qual prazo o tabelião aceita para as certidões da escritura?

Não há prazo geral em lei; ela retrata a matrícula na data da emissão. Para a escritura, o decreto que regulamenta as escrituras aceita certidões de ônus reais e de ações emitidas há até 30 dias (Decreto 93.240/1986). Bancos e juízes podem pedir certidão mais recente.