Financiamento imobiliário: como funciona, SFH, SFI e o passo a passo

Financiamento imobiliário é o empréstimo de longo prazo que um banco concede para a compra, a construção ou a reforma de um imóvel, que fica como garantia da dívida até a quitação. Pelas regras do Conselho Monetário Nacional, o valor financiado para aquisição de imóvel residencial pode chegar a 80% do valor de avaliação, ou 90% quando se usa a tabela SAC. Dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), vale para imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões, com custo efetivo máximo de 12% ao ano e possibilidade de usar o FGTS. Em agosto de 2026, as taxas médias contratadas nos grandes bancos ficaram entre cerca de 8% e 12% ao ano mais TR, segundo o Banco Central.

Este guia segue o caminho completo: as regras do SFH e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), as taxas de cada banco, a escolha entre SAC e Price, os custos que não aparecem na parcela, o uso do FGTS, a análise de crédito, a avaliação do imóvel pelo banco e o que acontece quando as parcelas atrasam. Se a sua dúvida é outra forma de usar o imóvel para obter dinheiro, veja o guia de crédito imobiliário.

Pontos principais

• O banco financia um percentual do valor de avaliação do imóvel, não do preço combinado com o vendedor. Se o laudo sair abaixo do preço, a entrada aumenta.
• O SFH só aceita imóvel residencial com avaliação máxima de R$ 2,25 milhões (Resolução CMN 5.255/2025); o custo efetivo não pode passar de 12% ao ano, sem contar seguros e tarifas.
• As taxas variam bastante entre bancos. Em agosto de 2026, no crédito com taxas reguladas corrigido pela TR, a média da Caixa foi de 8,10% ao ano e a do Itaú, de 11,87%.
• Na tabela SAC, a parcela começa maior e cai; na Price, é estável. Em 20 anos, a SAC pode custar mais de R$ 100 mil a menos em juros no mesmo empréstimo.
• ITBI, registro, avaliação e seguros entram no custo total e precisam estar no planejamento.

O que é financiamento imobiliário

No financiamento, o banco paga o vendedor (ou a construtora) e o comprador devolve o dinheiro em parcelas mensais com juros, atualização monetária e seguros. Na grande maioria dos contratos, a garantia é a alienação fiduciária: o imóvel fica em nome do banco como proprietário fiduciário até a última parcela, e o comprador tem a posse e o uso. Quitada a dívida, a propriedade se consolida em nome do comprador. A diferença entre essa garantia e a hipoteca está explicada no texto sobre alienação fiduciária.

As regras gerais estão na Resolução CMN 4.676/2018, alterada pela Resolução CMN 5.255/2025. Ela define, entre outros pontos, que a relação entre o valor financiado (com as despesas acessórias) e o valor de avaliação do imóvel não pode passar de 80% nas operações de aquisição de imóvel residencial, limite que sobe para 90% quando o sistema de amortização é o SAC. Os bancos podem adotar percentuais menores conforme a linha de crédito, a renda e o sistema de amortização.

Termos que aparecem no contrato:

• Entrada: parte do preço paga com recursos próprios ou FGTS. É a diferença entre o preço e o valor que o banco aceita financiar.
• Saldo devedor: o que ainda falta pagar ao banco.
• Amortização: a parte de cada parcela que reduz o saldo devedor. O resto são juros, seguros e tarifas.
• Taxa Referencial (TR): índice usado para atualizar o saldo devedor em boa parte dos contratos. Outros contratos usam o IPCA ou têm taxa prefixada.
• Custo Efetivo Total (CET): a taxa que reúne juros, seguros, tarifas e demais encargos. É o número certo para comparar propostas.

Financiamento e consórcio atendem objetivos diferentes: no financiamento o comprador recebe o imóvel logo e paga juros; no consórcio não há juros, mas há taxa de administração e é preciso esperar a contemplação. A comparação completa está em consórcio ou financiamento. Quem já tem uma cota contemplada usa a carta de crédito do consórcio para pagar o imóvel.

SFH e SFI: as duas regras do crédito imobiliário

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) usa principalmente recursos da poupança e tem condições fixadas pelo Conselho Monetário Nacional. O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) cobre o que não cabe no SFH, com condições negociadas livremente. Nos dados do Banco Central, as operações do SFH aparecem como "taxas reguladas" e as do SFI, como "taxas de mercado".

A Resolução CMN 5.255, publicada em 10 de outubro de 2025, elevou o teto do SFH, que era de R$ 1,5 milhão, para os atuais R$ 2,25 milhões, e o Conselho Curador do FGTS estendeu o uso do fundo aos imóveis dentro do novo limite em novembro de 2025. Para imóveis novos comprados na planta, o enquadramento no limite considera o valor na data do contrato de compra.

Minha Casa, Minha Vida

Para famílias de menor renda, o caminho costuma ser o Programa Minha Casa, Minha Vida, regido pela Lei 14.620/2023, com juros menores e, nas faixas mais baixas, subsídio. A lei fixou faixas de renda iniciais e, com a Lei 15.164/2025, passou a permitir que o Ministério das Cidades crie faixas e atualize os valores todo ano.

Na área rural, o limite passou a R$ 162.500 de renda anual. No cálculo da renda não entram benefícios temporários como auxílio-doença, auxílio-acidente, seguro-desemprego, BPC e Bolsa Família (Lei 14.620/2023, art. 5º, § 1º). Condições de cada faixa, como teto de valor do imóvel e taxas, aparecem no nosso texto sobre o programa e as construtoras que atuam nele.

Juros dos bancos: o retrato de agosto de 2026

O Banco Central divulga todo mês as taxas médias de juros praticadas por instituição em cada modalidade de crédito. Os números abaixo são de agosto de 2026 e mostram só os juros: não incluem a TR, seguros nem tarifas, que aparecem no CET da proposta.

Duas leituras práticas. No mesmo banco, a taxa do SFI pode ficar mais de 4 pontos percentuais acima da do SFH, o que pesa na escolha de um imóvel perto do teto de R$ 2,25 milhões. E a taxa média não é a taxa que você vai receber: ela depende da renda, do relacionamento com o banco, da cota financiada e do sistema de amortização. A taxa individual sai na simulação e na proposta. O efeito de cada ponto percentual sobre a parcela é tratado no guia sobre juros de financiamento imobiliário.

SAC ou Price: como o sistema de amortização muda o total pago

No Sistema de Amortização Constante (SAC), a amortização é igual todo mês e os juros incidem sobre um saldo cada vez menor; a parcela começa alta e cai. Na tabela Price, a parcela é constante (antes da atualização monetária) e, no início, quase tudo é juro. A mesma dívida, na mesma taxa, custa menos em juros no SAC.

A tabela mostra dois efeitos. Em 20 anos, o SAC custa cerca de R$ 109 mil a menos em juros do que a Price. E alongar a Price de 20 para 35 anos reduz a parcela em apenas R$ 321, mas praticamente dobra os juros, de R$ 446 mil para R$ 885 mil. Prazo longo ajuda a caber no orçamento; o custo aparece no total. Quem escolhe prazo longo pode reduzir esse efeito com amortizações extraordinárias ao longo do contrato.

Custos além da parcela

O comprador precisa ter dinheiro, além da entrada, para os custos da compra. Os principais:

• ITBI: imposto municipal sobre a transmissão, com alíquota fixada por lei de cada município. Veja como funciona no guia do ITBI. Alguns municípios dão desconto no ITBI do financiamento, sobretudo na parte financiada pelo SFH.
• Registro e escritura: no financiamento com alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 (art. 38) admite instrumento particular com o mesmo efeito da escritura pública, e o registro na matrícula é feito no cartório de imóveis.
• Avaliação do imóvel: tarifa cobrada pelo banco pela vistoria e pelo laudo.
• Seguros habitacionais: morte e invalidez permanente (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI), cobrados com a parcela.
• Tarifa de administração: no SFH, limitada a R$ 25 por mês (Resolução CMN 4.676/2018, art. 14).

Dois desses custos seguem regras próprias. O ITBI incide sobre o valor venal do imóvel, definido no art. 38, § 1º, do Código Tributário Nacional (redação da LC 227/2026) como o valor de uma venda à vista em condições normais de mercado, e não necessariamente o preço escrito no contrato. Os emolumentos de registro seguem a tabela de cada estado; o site nacional dos registradores, Registro de Imóveis do Brasil, permite estimar as custas por serviço antes de ir ao cartório.

O valor desses custos muda com o município, o estado e o valor do imóvel. Por isso, o mais seguro é pedir ao banco e ao cartório a estimativa para o seu caso antes de assinar a proposta, em vez de usar percentuais genéricos.

Passo a passo para conseguir o financiamento

1. Simulação e planejamento

Comece pelos simuladores dos bancos, informando renda, valor do imóvel, entrada e prazo. Compare o CET, e não só a taxa de juros, e veja o limite de comprometimento de renda que cada banco aplica. Deixe uma reserva para os custos da compra e alguns meses de parcela.

Documentos normalmente pedidos:

• Documento de identidade e CPF
• Comprovante de estado civil e de residência
• Comprovantes de renda: contracheques, pró-labore ou declaração de imposto de renda para autônomos e empresários
• Extratos bancários recentes
• Declaração do imposto de renda
• Extrato do FGTS, se for usar o fundo

2. Análise de crédito

O banco avalia renda, estabilidade profissional, dívidas em aberto, histórico de pagamento e pontuação de crédito. O cadastrado tem direito de consultar essas informações. A Lei 12.414/2011, a lei do cadastro positivo, garante acesso gratuito e sem justificativa aos dados do próprio cadastro, inclusive à nota de crédito, e prevê correção de informação errada em até dez dias depois da impugnação (art. 5º, II e III). Conferir isso antes do pedido evita surpresa na recusa.

A resposta costuma sair em alguns dias úteis, e a aprovação costuma ter validade limitada: o imóvel precisa ser apresentado e avaliado dentro desse prazo.

3. Avaliação do imóvel e análise jurídica

Com o crédito aprovado, o banco contrata a vistoria e o laudo de avaliação e analisa a documentação do imóvel e do vendedor: matrícula atualizada, certidões e regularidade da construção. É o laudo que define o valor de avaliação, e é sobre ele que se aplica a cota de financiamento. Se a avaliação sair abaixo do preço negociado, o comprador cobre a diferença com mais entrada ou renegocia com o vendedor. A lógica do laudo bancário é a mesma da avaliação de imóveis feita para outras finalidades.

Imóveis comerciais e rurais entram no SFI e costumam ter entrada maior, prazo menor e análise mais rigorosa. O texto sobre imóvel rural trata das particularidades dessa categoria.

4. Contrato e registro

O contrato de financiamento é assinado com o banco e levado ao cartório de registro de imóveis. A garantia só vale contra terceiros depois do registro: a Lei 6.015/1973 inclui a alienação fiduciária de imóvel entre os atos registrados na matrícula (art. 167, I, 35). A Resolução CMN 4.676/2018 (art. 9º) só permite liberar o dinheiro depois de constituída a garantia, e é por isso que o vendedor recebe após o registro. Para os cuidados com o contrato de compra, consulte nosso roteiro de compra e venda de imóvel.

Uso do FGTS

O FGTS pode ajudar em três momentos: na entrada, no pagamento de parte das parcelas e na amortização ou quitação do saldo. A lei do FGTS (Lei 8.036/1990) lista essas hipóteses no art. 20:

• Compra da moradia (inciso VII): exige que o trabalhador some ao menos três anos de contribuição ao fundo, em uma ou várias empresas, e que a operação seja financiável nas condições do SFH.
• Pagamento de parte das parcelas (inciso V): financiamento do SFH, o mesmo tempo mínimo de contribuição, uso por pelo menos 12 meses e abatimento de no máximo 80% de cada parcela.
• Amortização ou quitação (inciso VI): financiamento do SFH e intervalo mínimo de dois anos entre as movimentações.

O Conselho Curador do FGTS acrescenta condições, como não ter outro imóvel residencial na mesma cidade ou região e o imóvel ser destinado à moradia própria. Usar o FGTS na entrada reduz o valor financiado desde o início; usar em amortizações periódicas reduz o saldo e os juros ao longo do tempo. Vale simular as duas opções.

Saldo devedor: acompanhamento e amortização

O saldo devedor é atualizado todo mês pelo índice do contrato e reduzido pela amortização de cada parcela. O extrato, disponível nos canais do banco, mostra quanto já foi pago e quanto falta. Amortizações extraordinárias, com FGTS ou recursos próprios, podem reduzir o prazo (o que economiza mais juros) ou o valor da parcela.

Se as taxas de mercado caírem, a portabilidade permite levar a dívida para outro banco com condições melhores. Ela é regulada pela Resolução CMN 5.057/2022: o novo contrato não pode ter valor maior que o saldo devedor nem prazo maior que o prazo restante da operação original. Para contratos antigos com taxa alta, a portabilidade ou a renegociação com o próprio banco podem reduzir bastante o custo.

Se a dificuldade para pagar aparecer, procure o banco antes do atraso. Muitas instituições oferecem renegociação, pausa temporária ou mudança de prazo, conforme o contrato.

Quando a negociação não sai: a execução da alienação fiduciária

Com a alienação fiduciária, a cobrança é extrajudicial e rápida. Depois do prazo de carência do contrato, o devedor é intimado pelo cartório de registro de imóveis a pagar as parcelas vencidas e os encargos em 15 dias (Lei 9.514/1997, art. 26, § 1º, na redação da Lei 14.711/2023). Se a dívida não for paga, o cartório registra o imóvel em nome do banco, que deve levar o imóvel a leilão.

“Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.” (Lei 9.514/1997, art. 27, redação da Lei 14.711/2023)

Se no primeiro leilão o maior lance ficar abaixo do valor do imóvel fixado no contrato, há um segundo leilão nos 15 dias seguintes. Imóveis retomados pela Caixa são vendidos em seus próprios leilões e vendas diretas, descritos no guia do leilão de imóveis da Caixa.

Erros comuns no financiamento

• Olhar só a taxa de juros: o CET inclui seguros e tarifas e é o número certo para comparar bancos.
• Esquecer os custos da compra: ITBI, registro, avaliação e mudança precisam de dinheiro próprio além da entrada.
• Escolher o prazo máximo sem simular o total: como mostra a simulação, 15 anos a mais de Price podem dobrar os juros.
• Contar com o preço de venda em vez do valor de avaliação: a cota do banco incide sobre o laudo.
• Não conferir a documentação do imóvel antes: pendências na matrícula ou construção não averbada podem travar o financiamento.
• Deixar o FGTS parado: entrada e amortizações com FGTS reduzem juros, dentro das regras da lei.

Um bom relacionamento com o banco, com conta movimentada e histórico de pagamento em dia, ajuda a negociar taxa. Pequenas diferenças na taxa pesam muito em 20 ou 30 anos: na simulação acima, cada ponto percentual muda a parcela e os juros totais de forma relevante.

Financiamento e valorização do imóvel

Financiar faz sentido quando o custo do crédito cabe no orçamento e o imóvel atende à necessidade da família ou ao plano de investimento. Para quem compra para investir, vale comparar a taxa do financiamento com a valorização anual dos imóveis e com a renda de aluguel esperada: com juros acima de 10% ao ano e valorização média de 5% a 8%, a conta só fecha com aluguel, valorização acima da média ou uso próprio. O mercado de crédito imobiliário é acompanhado pela Abecip, entidade que reúne os bancos do setor e publica dados mensais de financiamentos com recursos da poupança.

Perguntas frequentes

Posso usar o FGTS para dar entrada?

Sim, se o imóvel for residencial, para moradia própria e financiável nas condições do SFH (avaliado em até R$ 2,25 milhões), e se você somar ao menos três anos de contribuição ao fundo. O Conselho Curador também exige que o comprador não tenha outro imóvel residencial na mesma região. O banco confirma o enquadramento na análise.

Qual a diferença entre taxa prefixada e pós-fixada?

Na prefixada, os juros e a parcela (em SAC ou Price) são definidos na assinatura. Na pós-fixada, o saldo devedor é corrigido por um índice (TR ou IPCA) além dos juros. Correção por IPCA costuma ter juros nominais menores, mas a parcela acompanha a inflação; é preciso avaliar o risco.

É possível transferir o financiamento para outro banco?

Sim, pela portabilidade de crédito, regulada pela Resolução CMN 5.057/2022. O banco novo quita a dívida no antigo e assume o contrato, com valor e prazo que não podem superar o saldo devedor e o prazo restante. Vale comparar o CET e os custos de registro antes de pedir.

Qual o prazo ideal?

O menor que cabe no orçamento com folga. Prazos longos reduzem a parcela mas aumentam muito os juros totais. Uma estratégia comum é contratar prazo mais longo para ter segurança e fazer amortizações extraordinárias sempre que possível, reduzindo o prazo.

O banco pode financiar mais que 80%?

Nas operações de aquisição de imóvel residencial, a regra do CMN permite até 90% do valor de avaliação quando o sistema é o SAC. Cada banco define sua política, e muitas linhas trabalham com cotas menores, sobretudo na Price.

Quanto tempo leva todo o processo?

Depende da rapidez na entrega dos documentos, da avaliação, da análise jurídica e do cartório. A análise de crédito costuma levar alguns dias úteis; a avaliação e o registro somam mais algumas semanas. Documentação completa do comprador, do vendedor e do imóvel é o que mais encurta o prazo.

As regras que limitam o financiamento

O financiamento imobiliário é regulado em detalhe: o teto do SFH, o custo efetivo máximo de 12%, a cota máxima de 80% ou 90% e as regras do FGTS estão em norma do Conselho Monetário Nacional e em lei. O que varia de verdade entre as propostas é a taxa, o sistema de amortização e o prazo, e essas três escolhas podem mudar o total pago em centenas de milhares de reais.

Antes de assinar, simule em mais de um banco comparando o CET, escolha entre SAC e Price olhando os juros totais, reserve dinheiro para ITBI, registro e avaliação e confira a documentação do imóvel. Como o valor financiado depende do laudo, conhecer o valor de mercado do imóvel antes da proposta evita surpresa na avaliação do banco.