Propriedade expropriada: quando o imóvel é perdido sem indenização

Propriedade expropriada é o imóvel que o poder público retira do dono. Na maior parte dos casos isso acontece por desapropriação, com indenização justa, prévia e em dinheiro, e o caminho está explicado no guia sobre desapropriação de imóveis. Há, porém, uma situação em que a Constituição manda tirar o imóvel sem pagar nada: quando nele a polícia encontra plantação ilegal de maconha ou de outra planta proibida, ou pessoas trabalhando em condição de escravidão. É a chamada expropriação-confisco do art. 243 da Constituição, que é o assunto central deste artigo.

O texto mostra a diferença entre as duas figuras, quem pode perder o imóvel sem indenização, como corre a ação na Justiça Federal, o que o Supremo Tribunal Federal já decidiu sobre a área atingida e a culpa do dono, e como ficam credores, compradores e herdeiros. No fim, trata das outras formas de perda da propriedade com pagamento reduzido ou diferente, como a do terreno urbano ocioso e a do imóvel rural improdutivo, e dos direitos de quem é desapropriado da forma comum.

Pontos principais

• Na desapropriação comum, a regra é indenização justa, prévia e em dinheiro (Constituição, art. 5º, XXIV).
• O art. 243 da Constituição prevê a perda do imóvel, rural ou urbano, sem qualquer indenização quando ali houver plantio proibido de espécies das quais se extrai droga, ou gente submetida a trabalho escravo.
• A Lei 8.257/1991 regula a ação para o caso das plantas psicotrópicas, com prazos curtos: citação em cinco dias, laudo em oito, contestação em dez e audiência em quinze.
• O STF decidiu que a expropriação alcança o imóvel inteiro, e não só o pedaço plantado (RE 543.974/MG, 2009).
• O STF também decidiu que o proprietário pode evitar a perda se provar que não teve culpa, nem mesmo por falta de vigilância (Tema 399, RE 635.336/PE, 2016).
• A expropriação-confisco prevalece sobre hipoteca e outras garantias reais (Lei 8.257/1991, art. 17).
• Crime ambiental não gera, por si só, expropriação sem indenização; as consequências são multas, embargos, reparação e processo criminal.

O que é expropriação

A palavra “expropriação” significa, de forma geral, tirar a propriedade de alguém. No direito brasileiro ela é usada em dois sentidos. No sentido amplo, é sinônimo de desapropriação: o Decreto-Lei 3.365/1941, que regula a desapropriação por utilidade pública, chama o poder público de “expropriante” e o dono de “expropriado”. No sentido estrito, “expropriação” designa a perda do imóvel sem pagamento, prevista no art. 243 da Constituição, que muitos autores chamam de expropriação-confisco ou expropriação-sanção.

A distinção importa porque a regra geral da Constituição é a indenização. O art. 5º, XXIV, exige que o Estado pague antes, em dinheiro e pelo valor justo, sempre que tomar um bem por necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, ressalvados os casos que a própria Constituição prevê. O art. 243 é a ressalva mais radical, porque não prevê pagamento algum.

O Código Civil trata da mesma perda no art. 1.228, § 3º: o proprietário pode ser privado da coisa nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, e no de requisição, em caso de perigo público iminente. A requisição é outra figura: o poder público usa temporariamente o bem numa emergência, como uma enchente, e indeniza depois se houver dano.

Diferença entre desapropriação e expropriação-confisco

As duas figuras são frequentemente confundidas, mas partem de razões opostas. Na desapropriação comum, o Estado precisa do imóvel para uma finalidade pública, como alargar uma avenida, instalar uma estação de tratamento ou abrir um parque, e o dono não fez nada de errado. Por isso ele recebe o valor do bem. Na expropriação-confisco, o Estado não precisa daquele imóvel especificamente; ele o retira como punição pelo uso ilícito.

Na prática, o que o dono pode discutir também muda. Na desapropriação de imóveis por utilidade pública, a contestação na ação judicial fica limitada a vício do processo e ao preço; qualquer outra questão vai para ação própria (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 20). Na expropriação-confisco, a defesa se concentra em provar que não houve plantio ilegal ou que o dono não teve culpa.

O art. 243 da Constituição

O texto atual do art. 243 veio da Emenda Constitucional 81/2014, que acrescentou o trabalho escravo às hipóteses e passou a mencionar expressamente propriedades rurais e urbanas:

“Art. 243. As propriedades rurais e urbanas de qualquer região do País onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrópicas ou a exploração de trabalho escravo na forma da lei serão expropriadas e destinadas à reforma agrária e a programas de habitação popular, sem qualquer indenização ao proprietário e sem prejuízo de outras sanções previstas em lei, observado, no que couber, o disposto no art. 5º.” (Constituição Federal, art. 243, caput)

Três pontos da redação merecem atenção. Primeiro, a expressão “sem prejuízo de outras sanções”: perder o imóvel não substitui o processo criminal pelo tráfico ou pela redução a condição análoga à de escravo. Segundo, a referência ao art. 5º, que garante devido processo, contraditório e ampla defesa; a perda depende de ação judicial. Terceiro, a expressão “na forma da lei” ligada ao trabalho escravo. A Lei 8.257/1991, anterior à emenda, regula apenas o caso das plantas psicotrópicas; quem for réu numa ação fundada em trabalho escravo deve verificar com advogado qual procedimento está sendo aplicado.

O parágrafo único do mesmo artigo vai além do imóvel e alcança qualquer bem de valor econômico:

“Parágrafo único. Todo e qualquer bem de valor econômico apreendido em decorrência do tráfico ilícito de entorpecentes e drogas afins e da exploração de trabalho escravo será confiscado e reverterá a fundo especial com destinação específica, na forma da lei.” (Constituição Federal, art. 243, parágrafo único)

Expropriação por cultivo de plantas psicotrópicas

A Lei 8.257/1991 regula esse caso. O art. 1º manda expropriar imediatamente as glebas onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrópicas, sem qualquer indenização ao proprietário, destinando-as ao assentamento de colonos para o cultivo de produtos alimentícios e medicamentosos. A lei é de 1991 e fala só em assentamento de colonos; a Constituição, depois de 2014, passou a indicar reforma agrária e habitação popular.

A própria lei define o que conta. Plantas psicotrópicas são as que permitem obter substância entorpecente proibida e constam da lista do órgão sanitário do Ministério da Saúde (art. 2º); a cultura se caracteriza pelo preparo da terra para semear, pelo plantio ou pela colheita (art. 3º). O cultivo autorizado pelo Ministério da Saúde para fins terapêuticos ou científicos não é ilegal (art. 2º, parágrafo único). E a gleba sujeita à perda é a possuída a qualquer título (art. 4º), o que inclui o possuidor sem escritura.

O procedimento na Justiça

A ação é proposta pela União e tem rito próprio, bem mais rápido que o de uma desapropriação comum:

1. Recebida a petição, o juiz manda citar os expropriados em cinco dias e nomeia perito (art. 7º).
2. O perito tem oito dias para entregar o laudo (art. 7º, § 2º).
3. O réu tem dez dias para contestar e indicar assistente técnico, contados da juntada do mandado de citação (art. 8º).
4. A audiência de instrução e julgamento é marcada para dentro de quinze dias da contestação (art. 9º), e cada parte pode levar até cinco testemunhas (art. 11).
5. O juiz pode imitir a União na posse do imóvel liminarmente, depois de audiência de justificação (art. 10).
6. Encerrada a instrução, a sentença sai em cinco dias (art. 13), e dela cabe recurso na forma da lei processual (art. 14).
7. Com o trânsito em julgado, o imóvel passa ao patrimônio da União (art. 15).

A audiência não pode ser adiada, salvo força maior, e se precisar continuar em outro dia não pode passar de três dias (art. 12). O descumprimento dos prazos sujeita o servidor responsável ou o perito a multa diária (art. 20). O Código de Processo Civil se aplica no que a lei não regular (art. 23).

O que o STF decidiu sobre a área atingida

Uma dúvida antiga era se a União perdia só o trecho plantado ou o imóvel inteiro. No RE 543.974/MG, relatado pelo ministro Eros Grau e julgado pelo Plenário em 26 de março de 2009, o caso era de uma propriedade de 25,80 hectares com plantação de maconha em cerca de 150 metros quadrados. O tribunal regional tinha limitado a perda à área do plantio. O STF reformou a decisão e fixou que “gleba”, no art. 243, é a propriedade em que se localiza a cultura ilegal, no seu todo, e não apenas a parte cultivada.

Para o dono, a consequência é direta: uma roça escondida num canto da fazenda pode levar à perda da fazenda inteira.

O que o STF decidiu sobre a culpa do proprietário

A outra dúvida era se o dono perdia o imóvel mesmo sem saber do plantio, por exemplo quando o cultivo foi feito por um arrendatário, um caseiro ou um invasor. No Tema 399 da repercussão geral (RE 635.336/PE, relator ministro Gilmar Mendes, julgado em 14 de dezembro de 2016), o STF fixou a seguinte tese: a expropriação do art. 243 pode ser afastada se o proprietário comprovar que não incorreu em culpa, “ainda que in vigilando ou in eligendo”.

Em termos simples, a responsabilidade do proprietário depende de culpa, mas quem tem de provar a ausência de culpa é ele. Não basta dizer que não sabia; é preciso mostrar que vigiava o imóvel de forma razoável (culpa in vigilando) e que escolheu com cuidado as pessoas a quem entregou a área (culpa in eligendo). Contratos de arrendamento ou comodato por escrito, visitas periódicas documentadas, boletins de ocorrência de invasão e cercas em bom estado são exemplos de provas que costumam pesar nesse tipo de defesa.

Expropriação por trabalho escravo

Desde a Emenda Constitucional 81/2014, a exploração de trabalho escravo também leva à expropriação sem indenização, em imóvel rural ou urbano. A inclusão da palavra “urbanas” no art. 243 alcança, por exemplo, oficinas de costura e alojamentos em cidades, e não só fazendas.

A Constituição condiciona essa hipótese à exploração de trabalho escravo “na forma da lei”, e a Lei 8.257/1991 não trata do tema. A punição criminal do responsável está no Código Penal, que tipifica a redução a condição análoga à de escravo. Para o proprietário que arrenda ou cede um imóvel, a lição do Tema 399 serve de referência: a prova de cuidado na escolha de quem usa o bem e na fiscalização do uso é a principal defesa.

Credores, compradores e herdeiros

A expropriação-confisco atinge também quem tinha direitos sobre o imóvel. A Lei 8.257/1991 é expressa:

“Art. 17. A expropriação de que trata esta lei prevalecerá sobre direitos reais de garantia, não se admitindo embargos de terceiro, fundados em dívida hipotecária, anticrética ou pignoratícia.” (Lei 8.257/1991, art. 17)

O banco que tinha hipoteca sobre a fazenda, portanto, não consegue barrar a perda com embargos de terceiro. Na desapropriação comum, a lógica é outra: o art. 31 do Decreto-Lei 3.365/1941 transfere para o preço pago os ônus e direitos que recaíam sobre o imóvel, e o credor passa a disputar o dinheiro da indenização.

Para quem compra, a lição é conferir a matrícula atualizada do imóvel e as certidões de ações na Justiça Federal em nome do vendedor antes de assinar. Uma ação expropriatória em andamento aparece nas certidões de distribuição, e a compra de imóvel já sob esse processo expõe o comprador à perda. Em inventários, a mesma checagem evita partilhar um bem que pode sair do espólio.

Crime ambiental não leva à expropriação sem indenização

Uma confusão comum é achar que o dono de imóvel onde houve crime ambiental perde a propriedade. Não há previsão de expropriação-confisco para dano ambiental: o art. 243 fala só em plantas psicotrópicas e trabalho escravo. As consequências do dano ambiental são outras.

As sanções administrativas por infração ambiental estão listadas no art. 72 da Lei 9.605/1998: advertência, multa simples, multa diária, apreensão de animais, produtos, instrumentos, petrechos, equipamentos ou veículos usados na infração, destruição ou inutilização do produto, suspensão de venda e fabricação, embargo de obra ou atividade, demolição de obra, suspensão parcial ou total de atividades e sanção restritiva de direitos. Além delas, há o processo criminal e a obrigação de reparar o dano, que acompanha o imóvel quando a área degradada é de preservação permanente, como explica o guia de APP (área de preservação permanente).

A apreensão prevista na lei alcança instrumentos, veículos e produtos, e não a terra. O imóvel continua do dono, com embargo e dever de recuperar.

Função social do imóvel rural e desapropriação

O dano ambiental em área rural costuma desaguar em outro instituto: a desapropriação para reforma agrária, que é paga. A Lei 8.629/1993 mede a função social do imóvel rural por quatro requisitos simultâneos, no art. 9º: aproveitamento racional e adequado; uso correto dos recursos naturais com preservação ambiental; respeito às leis trabalhistas; e uma exploração que traga bem-estar tanto a quem é dono quanto a quem trabalha na terra. O art. 2º sujeita à desapropriação por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não cumpre essa função, com indenização, ao contrário da expropriação do art. 243.

A indenização, nesse caso, é paga em títulos da dívida agrária, resgatáveis em até vinte anos a partir do segundo ano de emissão, e as benfeitorias úteis e necessárias são pagas em dinheiro (Constituição, art. 184, caput e § 1º). O rito dessa ação está na Lei Complementar 76/1993. A petição inicial traz a oferta do preço e vem instruída com o decreto declaratório de interesse social publicado no Diário Oficial da União, certidões atualizadas de domínio e de ônus real, documento cadastral do imóvel e laudo de vistoria e avaliação administrativa, que discrimina os valores da terra nua e das benfeitorias indenizáveis.

Imóvel urbano subutilizado

O solo urbano ocioso tem caminho próprio, também com indenização, mas em condições menos favoráveis ao dono. No Estatuto da Cidade, o art. 8º da Lei 10.257/2001 prevê que, depois de cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário cumpra a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar o imóvel, o município pode desapropriá-lo pagando em títulos da dívida pública. Esses títulos dependem de aprovação prévia do Senado Federal e são resgatados em até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, com juros legais de seis por cento ao ano.

O cálculo também muda. O valor real da indenização reflete a base de cálculo do IPTU, descontado o que foi incorporado por obras do poder público na área depois da notificação, e não computa expectativas de ganhos, lucros cessantes nem juros compensatórios. Os títulos não servem para pagar tributos. Incorporado o imóvel ao patrimônio público, o município tem cinco anos para dar a ele o aproveitamento adequado.

Perdimento de bens no processo penal

Fora da hipótese do art. 243, a perda do imóvel ligado ao tráfico corre dentro do processo criminal. A Lei 11.343/2006, com a redação dada pela Lei 13.840/2019, permite ao juiz decretar, no curso do inquérito ou da ação penal, a apreensão e outras medidas assecuratórias quando houver suspeita de que bens, direitos ou valores sejam produto do crime ou proveito dos crimes nela previstos (art. 60). Enquanto a medida vigora, o imóvel fica indisponível, mas continua no nome do investigado.

A decisão definitiva vem na sentença. O art. 63 manda o juiz decidir, ao sentenciar, sobre o perdimento do produto, bem, direito ou valor apreendido ou objeto das medidas assecuratórias, e sobre o levantamento do que estava depositado. Decretado o perdimento em favor da União, os bens vão para o Fundo Nacional Antidrogas, o Funad (art. 63, § 1º).

A diferença em relação à expropriação-confisco é o foco. No perdimento penal, o bem se perde porque é produto ou proveito do crime de alguém condenado; na expropriação do art. 243, o imóvel se perde porque foi usado para o plantio, e a discussão é sobre a culpa do proprietário, mesmo que ele não seja o autor do crime.

Como funciona a desapropriação comum

Como a maior parte dos imóveis tomados pelo poder público passa pela desapropriação indenizada, vale conhecer os passos principais. O detalhamento completo, com juros e prazos, está no guia de como funciona a desapropriação.

Declaração de utilidade pública ou interesse social

O ponto de partida é o decreto do chefe do Executivo apontando o bem como necessário por utilidade pública ou por interesse social. Na utilidade pública, o poder público tem cinco anos, contados do decreto, para fazer acordo ou entrar na Justiça; depois disso o decreto caduca, e o mesmo bem só pode ser declarado de novo após um ano (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 10). Quando o fundamento é interesse social, a lista de hipóteses está na Lei 4.132/1962, do aproveitamento de bem improdutivo à construção de casas populares e à proteção do solo e preservação de cursos e mananciais de água e de reservas florestais, e o expropriante tem dois anos, contados da decretação, para efetivar a desapropriação e iniciar as providências de aproveitamento do bem (art. 3º).

O Judiciário não pode decidir, dentro do processo de desapropriação, se existe ou não a utilidade pública alegada (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 9º). Quem quer questionar o motivo precisa de ação própria.

Notificação e oferta

A Lei 13.867/2019 incluiu no Decreto-Lei 3.365/1941 a fase de notificação com oferta:

“Art. 10-A. O poder público deverá notificar o proprietário e apresentar-lhe oferta de indenização. § 1º A notificação de que trata o caput deste artigo conterá: I - cópia do ato de declaração de utilidade pública; II - planta ou descrição dos bens e suas confrontações; III - valor da oferta; IV - informação de que o prazo para aceitar ou rejeitar a oferta é de 15 (quinze) dias e de que o silêncio será considerado rejeição;” (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 10-A, caput e § 1º)

Aceita a oferta e feito o pagamento, lavra-se acordo que vale como título para levar a transferência à matrícula. Rejeitada a oferta, ou passado o prazo em silêncio, o poder público segue para a ação judicial.

Imissão na posse de casa residencial

Quando o bem é prédio urbano residencial habitado pelo proprietário ou compromissário comprador, a imissão provisória na posse segue o Decreto-Lei 1.075/1970. O expropriante deposita o preço oferecido e o expropriado tem cinco dias, contados da intimação da oferta, para impugná-lo; havendo impugnação, o juiz fixa o valor provisório em quarenta e oito horas e o perito, quando designado, entrega o laudo em até cinco dias. Se o valor arbitrado superar a oferta, a imissão só é autorizada depois de o depósito alcançar metade desse valor.

Direitos do proprietário desapropriado

Na desapropriação comum, o dono tem direito a indenização justa e prévia, e pode discutir o valor na Justiça. Alguns pontos práticos:

• Levantamento do depósito: mesmo discordando do preço, o desapropriado pode levantar até 80% do depósito feito para a imissão provisória, observadas as cautelas do art. 34 (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 33, § 2º).
• Valor contemporâneo da avaliação: a indenização é calculada pelo valor da época da avaliação e as dívidas que terceiros cobram do dono não entram na conta (art. 26). Quando a decisão final demora mais de doze meses a contar do laudo, o valor apurado recebe correção monetária (art. 26, § 2º).
• Benfeitorias posteriores: depois da declaração, só são indenizadas as benfeitorias necessárias e, as úteis, se feitas com autorização do expropriante (art. 26, § 1º).
• Ônus e garantias: hipotecas e outros direitos sobre o imóvel passam a recair sobre o preço (art. 31).

Há ainda os prazos para cobrar. Pelo parágrafo único do art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941, quem sofre limitação imposta por ato da administração e quer ser indenizado tem cinco anos para ajuizar a ação. Esse prazo de cinco anos acompanha a regra geral do Decreto 20.910/1932, cujo art. 1º submete ao mesmo limite todo e qualquer direito ou ação contra a Fazenda federal, estadual ou municipal, contado da data do ato ou fato de que se originar. Se a administração simplesmente entra na área e passa a usá-la, sem decreto nem ação, o caso é de desapropriação indireta, que tem regras e prazos próprios.

Recursos legais

O proprietário pode questionar o valor oferecido dentro da ação e, em ação separada, a própria legalidade do decreto. O laudo de avaliação é o documento que sustenta a discussão sobre o preço: o juiz nomeia perito, e as partes podem indicar assistentes técnicos para acompanhar a perícia e apresentar pareceres. Se o laudo do perito ignorar características do imóvel ou usar amostras inadequadas, a impugnação técnica bem fundamentada é o meio de corrigir o valor.

Assistência jurídica

A defesa em desapropriação envolve prazos curtos, regras próprias sobre depósito e juros e, na expropriação-confisco, a prova da ausência de culpa. Um advogado com prática em direito administrativo ou agrário ajuda a escolher entre aceitar a oferta, negociar ou litigar, a organizar documentos de posse e de fiscalização do imóvel e a acompanhar a perícia.

Avaliação do imóvel

A avaliação define o valor da indenização e, por isso, costuma ser o centro da disputa. Ela deve ser feita por profissionais habilitados, como engenheiros e arquitetos, com métodos previstos em normas técnicas, em especial a série NBR 14653 da ABNT. A regulamentação das profissões de engenharia, arquitetura e agronomia (alínea c do art. 7º da Lei 5.194/1966) inclui vistorias, perícias e avaliações entre as atividades desses profissionais. O IBAPE, instituto que reúne os avaliadores e peritos de engenharia, registra a mesma restrição na sua página de atribuição profissional.

Um bom laudo descreve o imóvel, as benfeitorias e a situação da documentação, justifica o método escolhido, apresenta as amostras de mercado usadas na comparação e explica os ajustes. No imóvel rural, separa terra nua e benfeitorias, como exige a Lei Complementar 76/1993 na desapropriação para reforma agrária. Com um laudo assim, o proprietário tem base para aceitar a oferta com segurança ou para contestá-la. O assunto é tratado em detalhe no guia de avaliação imobiliária.

Registro da transferência

A troca de titularidade se fecha na matrícula do imóvel. A Lei 6.015/1973 arrola, no art. 167, I, item 34, entre os atos sujeitos a registro no Registro de Imóveis, a desapropriação amigável e as sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização. Enquanto esse registro não ocorre, a matrícula continua indicando o antigo proprietário, o que importa para certidões, tributos e negócios sobre a área remanescente. Na expropriação-confisco, o trânsito em julgado da sentença incorpora o imóvel ao patrimônio da União (Lei 8.257/1991, art. 15), e a sentença também deve ser levada à matrícula.

Cuidados para proprietários que cedem ou arrendam imóveis

A tese do Tema 399 torna a prevenção a melhor defesa para quem não usa pessoalmente o imóvel. Algumas medidas simples:

• Formalizar por escrito arrendamentos, parcerias, comodatos e contratos de caseiro, com identificação completa de quem ocupa a área.
• Incluir no contrato a proibição expressa de cultivos ilegais e de trabalho em condições degradantes, com direito de vistoria.
• Visitar o imóvel com regularidade e guardar registros das visitas, como fotos datadas e relatórios.
• Registrar boletim de ocorrência em caso de invasão e tomar providências judiciais para retomar a posse.
• Manter cercas, porteiras e acessos em ordem, principalmente em áreas afastadas.
• Antes de comprar ou arrendar, puxar certidões de distribuição federal e trabalhista em nome do dono e de quem ocupa a área.

Para fechar

Perder um imóvel para o poder público quase sempre significa receber indenização; a exceção do art. 243 é estreita, mas grave, porque leva o imóvel inteiro sem pagamento e passa por cima até de hipotecas. Para quem é desapropriado da forma comum, o ponto decisivo é o valor, e ele depende de um laudo técnico sólido. Para quem arrenda ou cede terras, a prova de cuidado na escolha e na fiscalização de quem ocupa o imóvel é o que pode evitar a perda.

Se o seu imóvel recebeu um decreto de desapropriação ou uma oferta que parece abaixo do mercado, a Valen Brasil pode preparar a avaliação técnica que mostra quanto ele vale e dar base segura para aceitar, negociar ou contestar o valor.

Perguntas frequentes

O que significa a palavra expropriação?

É o ato pelo qual o poder público tira a propriedade de um bem particular. Em sentido amplo, é sinônimo de desapropriação, e as leis chamam as partes de expropriante e expropriado. Em sentido estrito, designa a perda sem indenização prevista no art. 243 da Constituição.

O que é a expropriação do art. 243 da Constituição?

É a perda do imóvel rural ou urbano, sem qualquer indenização, quando ficar provado que ali havia lavoura ilegal de planta da qual se extrai droga, ou pessoas mantidas em trabalho escravo. O imóvel vai para a União e deve ser destinado à reforma agrária e a programas de habitação popular.

Qual a diferença entre expropriação e desapropriação?

Na desapropriação comum o Estado precisa do imóvel para um fim público e paga indenização justa, prévia e em dinheiro. Na expropriação do art. 243, o imóvel é retirado como punição pelo uso ilícito, sem pagamento.

O dono perde o imóvel inteiro ou só a área plantada?

O imóvel inteiro. O STF decidiu no RE 543.974/MG, em 2009, que a gleba do art. 243 é a propriedade no seu todo, e não só a parte cultivada.

O proprietário que não sabia do plantio perde o imóvel?

Pode evitar a perda se provar que não teve culpa, inclusive por falta de vigilância ou por má escolha de quem ocupava a área. É a tese do Tema 399 do STF (RE 635.336/PE, 2016). O ônus da prova é do proprietário.

Crime ambiental leva à perda do imóvel sem indenização?

Não. O art. 243 não inclui dano ambiental. As consequências são multas, embargo, demolição, processo criminal e obrigação de reparar; em imóvel rural que descumpre a função social, pode haver desapropriação para reforma agrária, com indenização.

Quais são os direitos do proprietário desapropriado da forma comum?

Receber indenização justa e prévia, discutir o valor na Justiça com apoio de laudo técnico, levantar até 80% do depósito mesmo discordando do preço e ter hipotecas e outros ônus transferidos para o valor pago. Para pedir indenização por limitação imposta por ato da administração, o prazo é de cinco anos.