Laudêmio: o que é, quem paga e como calcular o valor

Laudêmio é o valor que a União cobra quando alguém vende, troca ou cede de forma onerosa um imóvel construído em terreno que pertence a ela, como os terrenos de marinha do litoral. A lei põe o pagamento a cargo do vendedor e fixa o valor em 5% do valor do terreno, sem contar a construção, calculado pela planta de valores da Secretaria do Patrimônio da União (SPU).

Não é imposto e não substitui o ITBI: numa venda em terreno de marinha, o vendedor recolhe o laudêmio à União e o comprador, em regra, paga o ITBI ao município. Existe ainda um laudêmio particular, herdado das enfiteuses antigas, com regras próprias. Os demais custos da operação estão reunidos no guia de impostos na venda de imóvel.

Pontos principais

• O laudêmio incide sobre o terreno, e não sobre o preço de venda do imóvel: são 5% do valor do domínio pleno do terreno da União, excluídas as benfeitorias.
• Quem paga, pela lei, é o vendedor. O contrato pode transferir o custo ao comprador, mas a escritura só sai com a certidão da SPU que comprove o recolhimento.
• Doação, herança, meação e operações societárias como cisão, fusão e incorporação não geram laudêmio, porque não são transferências onerosas.
• Famílias de baixa renda inscritas no CadÚnico, ou que cumpram os critérios de renda e patrimônio da lei, ficam isentas de foro, taxa de ocupação e laudêmio.
• Quem tem imóvel aforado pode remir o foro e comprar o domínio pleno do terreno. Depois disso, deixa de pagar foro e as vendas seguintes deixam de gerar laudêmio.
• A proposta de emenda que extingue os terrenos de marinha (PEC 3/2022) ainda tramita no Senado. Enquanto não for aprovada, as cobranças continuam.

O que é laudêmio

O laudêmio nasceu com a enfiteuse, um arranjo antigo em que o dono de um terreno (senhorio direto) entrega a outra pessoa (foreiro) o direito de usar o bem de forma permanente, mediante um pagamento anual, o foro. Quando o foreiro vende esse direito, o senhorio recebe uma compensação: o laudêmio. No Brasil, o maior senhorio é a União, dona dos terrenos de marinha por determinação constitucional:

“VII - os terrenos de marinha e seus acrescidos;” (Constituição Federal, art. 20)

A faixa não é medida a partir da maré de hoje. O Decreto-Lei 9.760/1946 fixou a referência:

“Art. 2º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831:” (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 2º)

Preamar é a maré cheia. A linha de 1831 é reconstituída pela SPU no processo de demarcação, com base em documentos históricos, o que explica por que imóveis a várias quadras da praia atual podem estar em terreno de marinha, especialmente onde houve aterro. O mesmo artigo estende o conceito às margens de rios e lagoas com influência das marés e ao contorno das ilhas nessa condição. Os "acrescidos" são as áreas formadas depois, natural ou artificialmente, para o lado do mar. Por isso, quem procura terreno de marinha em Santa Catarina ou imóvel de praia em cidades como Bombinhas deve conferir a matrícula e o cadastro da SPU antes da proposta.

Para saber se um imóvel está nessa situação, o caminho mais seguro é a certidão de matrícula: imóveis em terreno da União costumam ter o RIP (Registro Imobiliário Patrimonial, o número do imóvel no cadastro da SPU) e a menção ao regime de aforamento ou de ocupação. Em cidades litorâneas como Balneário Camboriú e Itajaí, essa conferência faz parte da rotina de qualquer compra perto da orla ou de rios.

Laudêmio não é imposto

O laudêmio é uma receita patrimonial: quem cobra é a União enquanto dona do solo, do mesmo modo que faria um senhorio privado, e não pelo poder de tributar. Por isso não segue as regras dos tributos, não depende de lei municipal e convive com o ITBI na mesma operação. Parte do que se arrecada fica com as cidades: a União repassa 20% do que recebe de taxa de ocupação, foro e laudêmio ao município onde estão os imóveis (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 6º-B).

Enfiteuse particular e o caso de Petrópolis

Nem todo laudêmio vai para a União. Enfiteuses entre particulares, criadas antes de 2003, continuam válidas, e nelas o laudêmio é devido ao senhorio privado. O Código Civil de 2002 proibiu novas enfiteuses e deixou as antigas sob o código anterior:

“Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores.” (Código Civil, art. 2.038)

O mesmo artigo proíbe cobrar laudêmio sobre o valor das construções e plantações nessas enfiteuses e remete os terrenos de marinha à legislação especial. O percentual do código antigo é diferente do federal:

“Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.” (Código Civil de 1916, art. 686)

O exemplo mais conhecido é o do primeiro distrito de Petrópolis (RJ), onde as vendas de imóveis ainda rendem laudêmio aos descendentes da família imperial, por meio da Companhia Imobiliária de Petrópolis, herança do aforamento das terras da antiga fazenda imperial no século XIX. É desse regime que vem o percentual de 2,5% às vezes citado como se valesse para todo o país.

Foro, taxa de ocupação e laudêmio

Quem tem imóvel em terreno da União convive com até três cobranças, e cada uma tem uma lógica. O regime do imóvel no cadastro da SPU define quais se aplicam.

O foro está no art. 101 do Decreto-Lei 9.760/1946; a taxa de ocupação, no art. 1º do Decreto-Lei 2.398/1987, com a redação dada pela Lei 13.240/2015. Aforamento e ocupação são situações jurídicas diferentes: no aforamento, a União cedeu formalmente o domínio útil e o foreiro tem um direito real registrado; na ocupação, a pessoa está inscrita no cadastro da SPU como ocupante, e a lei qualifica essa inscrição como ato administrativo precário, que pode ser desfeito a qualquer tempo (Lei 9.636/1998, art. 7º). O laudêmio, porém, alcança os dois regimes.

Quem paga o laudêmio

A regra está no decreto-lei que organiza as receitas dos terrenos da União:

“Art. 3º A transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou de cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.” (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, com a redação da Lei 13.465/2017)

O texto diz "pelo vendedor". Na prática do mercado, é comum que as partes negociem o preço já contando com o laudêmio, ou que o comprador assuma o pagamento por contrato. Esse ajuste produz efeitos só entre as partes; diante da União, a obrigação continua do vendedor, e o negócio fica travado enquanto a SPU não certificar o recolhimento. Por isso, a divisão do custo precisa estar escrita na promessa de compra e venda, antes de a escritura ser marcada.

O cartório não lavra nem registra a escritura sem a certidão da SPU, que precisa atestar três pontos: o recolhimento do laudêmio, a situação regular do vendedor com as obrigações do imóvel (foro ou taxa de ocupação em dia) e a inexistência de interesse do serviço público na área (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, § 2º). Débitos antigos de foro ou de taxa de ocupação, portanto, também precisam ser quitados antes da venda.

Quando o laudêmio é cobrado e quando não é

O que define a cobrança é a transferência ser onerosa, isto é, ter contrapartida. Entram no campo do laudêmio a compra e venda, a permuta de imóvel, a integralização do imóvel no capital de uma empresa e a cessão de direitos sobre ele.

As transferências sem contrapartida ficam fora. Nas perguntas frequentes da SPU sobre transferência de titularidade, aparecem como não onerosas a doação, a sucessão por herança, a meação, a extinção de empresa, a cisão, a incorporação e a fusão. Nesses casos, o interessado não gera cálculo de laudêmio e pede diretamente a certidão para transferir o imóvel. A situação concreta deve ser confirmada no cadastro da SPU, porque operações mistas (uma doação com encargo, por exemplo) podem ter tratamento diferente.

Isenção para famílias de baixa renda

Uma norma de 1981, atualizada várias vezes, dispensa as famílias de menor renda de todas as cobranças sobre imóveis da União:

“Art. 1º Ficam isentas do pagamento de foros, taxas de ocupação e laudêmios, referentes a imóveis de propriedade da União, as pessoas consideradas carentes ou de baixa renda cuja situação econômica não lhes permita pagar esses encargos sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família.” (Decreto-Lei 1.876/1981, art. 1º, com a redação da Lei 11.481/2007)

A mesma norma define quem se enquadra: o responsável inscrito no Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal (CadÚnico) ou, cumulativamente, quem tem renda familiar mensal de até cinco salários mínimos e patrimônio abaixo do limite que obriga a entregar a declaração anual do Imposto de Renda. A condição de baixa renda precisa ser comprovada a cada quatro anos e a isenção é suspensa se a situação econômica mudar.

Ilhas costeiras com sede de município

A Emenda Constitucional 46/2005 retirou dos bens da União as ilhas costeiras que abrigam a sede de um município. Isso gerou a tese de que os terrenos de marinha nessas ilhas também teriam deixado de ser federais. O Supremo Tribunal Federal (STF) rejeitou a tese no Recurso Extraordinário 636.199, julgado com repercussão geral a partir de um caso de Vitória (ES): a emenda não alterou a propriedade da União sobre os terrenos de marinha e acrescidos situados nessas ilhas.

Há, porém, uma dispensa legal específica. Para os imóveis em regime de ocupação nessas ilhas, o art. 6º-A do Decreto-Lei 2.398/1987, incluído pela Lei 13.240/2015, dispensa a cobrança de taxa de ocupação, foro e laudêmio desde a publicação da emenda até a conclusão da demarcação, sem cobrança retroativa. Nesses casos, a SPU emite uma certidão própria, chamada CAT Especial.

Como calcular o laudêmio

A conta tem três elementos: o valor do terreno cadastrado na SPU, o percentual de 5% e a fração do imóvel que está sendo transferida.

Laudêmio = valor do domínio pleno do terreno × 5% × fração transferida

O valor do terreno não é o preço combinado entre as partes nem o valor total do imóvel com a construção. Desde a Lei 14.011/2020, a lei manda usar a planta de valores da própria SPU:

“Art. 11-B. O valor do domínio pleno do terreno da União será obtido com base na planta de valores da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União.” (Lei 9.636/1998, art. 11-B, com a redação da Lei 14.011/2020)

Para alimentar essa planta, os municípios enviam à SPU, até 30 de junho de cada ano, o valor venal dos terrenos da cidade (art. 11-B, § 4º). Por isso, a planta de valores genéricos do município influencia, indiretamente, o laudêmio.

Nos três casos, o preço de venda não entra na conta. Um apartamento vendido por R$ 1,5 milhão cuja fração de terreno esteja cadastrada em R$ 120 mil paga R$ 6 mil de laudêmio, e não 5% de R$ 1,5 milhão (R$ 75 mil). Essa é a confusão mais comum entre compradores e vendedores e o motivo de muitas negociações partirem de números errados.

O percentual de 2,5%

O percentual de 2,5% que aparece em alguns textos não vem da legislação da União. Ele é o do art. 686 do Código Civil de 1916 e vale só para as enfiteuses particulares, quando o título de aforamento não fixou outro número. Nos terrenos de marinha, o percentual é sempre de 5%.

Passo a passo do pagamento na SPU

O cálculo e a emissão da guia são feitos pelo serviço digital Calcular Laudêmio, no portal gov.br, sem custo.

1. Informe o RIP do imóvel, o valor declarado da transação e o percentual transferido.
2. O sistema gera a Ficha de Cálculo de Laudêmio (FCL), válida por 30 dias, com o documento de arrecadação (DARF) para pagamento.
3. Pague o DARF dentro da validade da ficha.
4. Depois de compensado o pagamento, peça a Certidão de Autorização para Transferência (CAT). A SPU informa prazos de 48 horas úteis a 72 horas entre o pagamento e a liberação da certidão, e ela só sai se não houver débitos.
5. Leve a CAT ao tabelionato. Ela vale 90 dias a partir da emissão e pode ser reemitida nesse período.
6. Com a escritura registrada, o comprador tem 60 dias para pedir à SPU a transferência do cadastro para o seu nome.

O último passo é o que mais se esquece, e o atraso custa caro:

“§ 5º A não observância do prazo estipulado no § 4º deste artigo sujeitará o adquirente à multa de 0,50% (cinquenta centésimos por cento), por mês ou fração, sobre o valor do terreno, excluídas as benfeitorias.” (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, com a redação da Lei 13.465/2017)

Enquanto o cadastro não é atualizado, as cobranças anuais de foro ou de taxa de ocupação continuam saindo em nome do antigo titular, o que gera cobranças cruzadas e dificulta a próxima venda.

Laudo de avaliação e valor do terreno

Como o laudêmio depende do valor do terreno na planta da SPU, um valor cadastrado muito acima da realidade encarece a venda. Nessa situação, o interessado pode procurar a SPU para questionar o valor, e um laudo de avaliação do imóvel conforme a ABNT NBR 14653 é o meio técnico de mostrar quanto o terreno vale, separando-o da construção. A lei não detalha um procedimento específico de revisão para o cálculo do laudêmio, por isso o pedido segue as regras administrativas da SPU.

O laudo tem papel expresso quando a União vende o terreno. Nas alienações onerosas do domínio pleno, útil ou direto de imóveis da União, o art. 11-C da Lei 9.636/1998 manda fixar o preço mínimo pelo valor de mercado apurado em laudo de avaliação, válido por 12 meses. Na escolha de quem vai avaliar, vale checar formação, registro profissional e experiência com a norma técnica; os critérios estão em como escolher um avaliador de imóveis e em especialistas em avaliação imobiliária.

Como deixar de pagar laudêmio: remição do foro

Quem tem imóvel aforado pode comprar da União o domínio direto do terreno, operação chamada remição do foro. Com ela, o foreiro passa a ter o domínio pleno: deixa de pagar foro e as vendas seguintes não geram mais laudêmio.

“Art. 16-A. Para os terrenos submetidos ao regime enfitêutico, ficam autorizadas a remição do foro e a consolidação do domínio pleno com o foreiro mediante o pagamento do valor correspondente ao domínio direto do terreno, segundo os critérios de avaliação previstos no art. 11-C desta Lei, cujo prazo de validade da avaliação será de, no máximo, doze meses, e das obrigações pendentes na Secretaria do Patrimônio da União (SPU), inclusive aquelas objeto de parcelamento, excluídas as benfeitorias realizadas pelo foreiro.” (Lei 9.636/1998, art. 16-A, incluído pela Lei 13.465/2017)

O pagamento pode ser à vista ou parcelado, e a lei admite o uso do saldo do FGTS, o fundo de garantia do trabalhador, para quitar ou amortizar o valor (art. 16-A, § 2º). Quem paga à vista recebe desconto de 25%, desde que manifeste interesse em 30 dias a partir da notificação de inclusão do imóvel na portaria da SPU e pague em até 60 dias depois disso (art. 16-D). Famílias de baixa renda ficam dispensadas do pagamento pela remição (art. 16-A, § 1º).

A Lei 14.011/2020 acrescentou um caminho simplificado para imóveis aforados de menor valor: quando o valor de remição do domínio direto fica dentro do limite fixado em ato do ministro, a remição pode ser feita por procedimento simplificado, com venda direta ao foreiro que esteja cadastrado e em dia com a SPU (Lei 9.636/1998, art. 16-I). O procedimento depende de ato da SPU que defina o cronograma dos imóveis abrangidos.

Para imóveis em regime de ocupação, o caminho passa antes pela regularização do vínculo com a União, e as alternativas variam conforme o cadastro. Quem pretende vender e tem dúvidas sobre a situação do imóvel encontra orientações gerais em regularização imobiliária.

A PEC dos terrenos de marinha

A Proposta de Emenda à Constituição 3/2022 revoga o inciso VII do art. 20 da Constituição e transfere os terrenos de marinha a estados, municípios, foreiros e ocupantes, conforme critérios do texto. Aprovada pela Câmara dos Deputados em 2022, ela aguarda votação no Senado: segundo a página da matéria, consultada em setembro de 2026, a proposta está em tramitação na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania, com último andamento registrado em dezembro de 2024 (pedido de vista).

Enquanto não houver emenda promulgada, a Constituição mantém os terrenos de marinha entre os bens da União, e foro, taxa de ocupação e laudêmio continuam devidos. Promessas de extinção iminente não devem entrar na conta de quem vai comprar ou vender agora.

Laudêmio na negociação: o que conferir

Antes de assinar a promessa de compra e venda de um imóvel perto do mar ou de rios com influência das marés, convém:

• Ler a matrícula e procurar o RIP e o regime (aforamento ou ocupação).
• Consultar no cadastro da SPU se há débitos de foro, taxa de ocupação ou multas em nome do vendedor.
• Simular o laudêmio no serviço da SPU com o RIP e a fração transferida, para negociar com o número real.
• Definir por escrito quem arca com o laudêmio e em que momento, e prever a CAT no cronograma da escritura pública, lembrando que ela vale 90 dias.
• Somar ao orçamento o ITBI e os emolumentos de cartório, que são cobranças independentes do laudêmio.
• Depois do registro, pedir a transferência do cadastro na SPU em até 60 dias.

Para a sequência completa do negócio, da proposta ao registro, consulte o artigo sobre compra e venda de imóvel.

A regra do laudêmio em poucas linhas

O laudêmio é a contrapartida que a União recebe quando o direito sobre um terreno dela troca de mãos com pagamento. A regra cabe em poucas linhas: 5% do valor do terreno na planta da SPU, sem a construção, pagos pelo vendedor antes da escritura. As dúvidas aparecem nos detalhes: o regime do imóvel, as transferências que não pagam, a isenção de baixa renda, o prazo de 60 dias depois do registro e a possibilidade de comprar o domínio pleno para encerrar as cobranças.

Em imóveis da orla, o valor atribuído ao terreno pesa no laudêmio, no foro, na taxa de ocupação e até no preço de uma eventual remição. A Valen Brasil faz laudos que separam o valor do terreno e o da construção em imóveis de Balneário Camboriú, Itajaí e demais cidades do litoral catarinense, com a fundamentação técnica que a SPU e os cartórios costumam exigir.

Perguntas frequentes

Quem paga o laudêmio: o comprador ou o vendedor?

A lei atribui o pagamento ao vendedor (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). As partes podem combinar que o comprador arque com o valor, mas o acordo precisa estar no contrato, e a escritura só é lavrada depois que a SPU certifica o recolhimento.

Por que se paga laudêmio?

Porque o terreno pertence à União. Quem tem um imóvel em terreno de marinha é titular do domínio útil ou de uma inscrição de ocupação, e não da propriedade plena do solo. Ao vender esse direito, o titular paga à União uma compensação prevista em lei. Não se trata de imposto, e sim de receita patrimonial. A regra vale também para o estrangeiro em terreno de marinha, que em alguns casos precisa ainda de autorização.

O laudêmio é calculado sobre o valor de venda do imóvel?

Não. A base é o valor do domínio pleno do terreno na planta de valores da SPU, excluídas as construções e demais benfeitorias. O preço combinado entre as partes é informado no sistema, mas não serve de base para os 5%.

Quem é isento de laudêmio?

Não há laudêmio nas transferências sem contrapartida, como doação, herança e meação, nem em cisão, fusão e incorporação de empresas. Também ficam isentas as pessoas de baixa renda que se enquadram no Decreto-Lei 1.876/1981 e, até a conclusão da demarcação, os imóveis em regime de ocupação situados em ilhas costeiras que são sede de município.

Qual a diferença entre laudêmio e foro?

O foro é anual e só existe no aforamento: 0,6% do valor do domínio pleno do terreno. O laudêmio é pago uma vez a cada transferência onerosa, nos regimes de aforamento e de ocupação, e corresponde a 5% do valor do terreno. Quem está em regime de ocupação não paga foro, mas paga taxa de ocupação de 2% ao ano.

É possível deixar de pagar laudêmio?

Sim, no imóvel aforado, por meio da remição do foro: o foreiro compra da União o domínio direto do terreno, passa a ter a propriedade plena e as vendas seguintes deixam de gerar laudêmio. O pagamento pode ser parcelado, com uso do FGTS, ou à vista, com desconto de 25% nas condições da lei.