IPTU: o que é, como é calculado, quem paga e isenções

O IPTU, sigla de Imposto Predial e Territorial Urbano, é cobrado todo ano pelo município de quem é dono, titular do domínio útil ou possuidor de um imóvel na zona urbana. O valor sai da multiplicação do valor venal do imóvel, estimado pela prefeitura, pela alíquota fixada na lei municipal. Este guia mostra como a conta é feita, quem paga no imóvel alugado ou vendido, quais isenções existem e como contestar um lançamento acima do devido.

Pontos principais

• O IPTU é municipal: cada cidade define por lei a planta de valores, as alíquotas, os descontos, as isenções e o calendário.
• O imposto incide sobre o valor venal (art. 33 do CTN), número que em geral fica abaixo do preço de mercado por ser estimado em massa.
• A Constituição permite alíquotas progressivas pelo valor do imóvel e diferentes por localização e uso; em São Paulo, a alíquota básica é de 1% para uso residencial e de 1,5% para os demais imóveis construídos, com descontos e acréscimos por faixa de valor.
• A dívida de IPTU acompanha o imóvel: quem compra sem exigir a certidão de quitação pode herdar o débito (CTN, art. 130).
• Erros de área, padrão ou idade podem ser contestados na prefeitura dentro do prazo da lei local, e o laudo de avaliação é a prova técnica mais consistente.

O que é o IPTU e quem deve pagar

O CTN define o imposto a partir da situação do imóvel:

“Art. 32. O impôsto, de competência dos Municípios, sôbre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.” (Código Tributário Nacional, art. 32)

O imposto alcança casas, apartamentos, salas, lojas, galpões e também terrenos sem construção; daí o nome “predial e territorial”. A zona urbana é definida pela lei municipal, que precisa observar requisitos mínimos de infraestrutura previstos no próprio art. 32. Imóvel fora dessa zona paga o Imposto Territorial Rural (ITR), federal; as diferenças estão em imóvel urbano e rural.

O art. 34 do CTN aponta três possíveis contribuintes: o dono, quem detém o domínio útil e quem tem a posse a qualquer título. Qual deles a prefeitura vai cobrar é decisão do município:

“Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.” (STJ, Súmula 399)

O imposto é lançado uma vez por ano. Muitas leis municipais consideram ocorrido o fato gerador em 1º de janeiro; em São Paulo, a Lei 6.989/1966 fixa essa data para o imposto predial. Quem é dono ou possuidor naquele dia responde pelo imposto do ano inteiro perante a prefeitura, ainda que venda o imóvel em março. A divisão proporcional entre vendedor e comprador, se houver, é acerto particular entre os dois.

O IPTU é um imposto, e não uma taxa: não está ligado a um serviço específico prestado ao dono. Taxas de lixo ou de iluminação cobradas no mesmo carnê seguem regras próprias.

O que é o valor venal?

O valor venal é a estimativa que a prefeitura faz do valor do imóvel para tributar. O Código Tributário Nacional diz que ele é a base do IPTU:

“Art. 33. A base do cálculo do impôsto é o valor venal do imóvel. Parágrafo único. Na determinação da base de cálculo, não se considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade.” (Código Tributário Nacional, art. 33)

Como o CTN não diz como chegar ao número, cada município adota uma Planta Genérica de Valores, com o valor do metro quadrado de terreno por rua ou quadra e o da área construída conforme o tipo e o padrão da edificação, corrigidos por idade, posição do lote e outros fatores. Em São Paulo, esse papel cabe à Lei 10.235/1986, que traz as tabelas e a listagem de valores unitários de terreno e de construção. O cálculo passo a passo, com exemplo, está no guia de valor venal.

Por ser uma avaliação em massa, revista em intervalos longos, o valor venal do IPTU costuma ficar abaixo do preço de mercado. Ele também não é o número usado no ITBI, o imposto da compra: no Tema 1113, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) afastou o uso do número do IPTU no imposto da compra, nem mesmo como valor mínimo.

O valor venal aparece ainda fora do IPTU. Na partilha de bens no divórcio e no inventário, porém, o número do carnê raramente basta: a divisão justa pede o valor de mercado, apurado por avaliação de imóvel para inventário ou por laudo.

Como calcular o IPTU com base no valor venal?

A conta básica é valor venal × alíquota. O que muda de cidade para cidade é a alíquota e os ajustes que a lei prevê.

A Constituição dá ao município três ferramentas:

“I – ser progressivo em razão do valor do imóvel; e (Incluído pela Emenda Constitucional nº 29, de 2000) II – ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 29, de 2000) III - ter sua base de cálculo atualizada pelo Poder Executivo, conforme critérios estabelecidos em lei municipal.” (Constituição Federal, art. 156, § 1º)

Em São Paulo, a Lei 6.989/1966 aplica 1,0% ao imóvel usado exclusiva ou predominantemente como residência (art. 7º) e 1,5% ao imóvel construído com outro uso (art. 8º), na redação da Lei 13.250/2001. Sobre esse resultado, os arts. 7º-A e 8º-A somam descontos ou acréscimos calculados por faixa de valor venal, de modo que a alíquota efetiva sobe conforme o imóvel vale mais. Os percentuais de outras cidades podem ser bem diferentes; é preciso consultar a lei local.

A tabela mostra só a mecânica. O imposto real depende de isenções, descontos por faixa, descontos para pagamento à vista e das taxas cobradas no mesmo carnê.

O valor venal é formado por dados do cadastro: área do terreno, área construída, padrão, idade e uso. Um erro em qualquer deles muda o imposto de todos os anos seguintes. Conferir o espelho do carnê (as áreas e o padrão lançados) é o primeiro passo para saber se o valor está correto.

Importância do laudo de um perito arquiteto

Quando o proprietário suspeita que o valor venal está acima do real, ou que o cadastro descreve o imóvel errado, a prova técnica decide o pedido. Um laudo elaborado por arquiteto ou engenheiro especialista em avaliação, conforme a NBR 14653, mede o imóvel, descreve o padrão e o estado de conservação e compara com imóveis semelhantes. Os peritos avaliadores seguem essa norma nas perícias judiciais.

O laudo tem mais peso quando aponta erro objetivo: área construída maior que a real, padrão de acabamento superior ao existente, idade errada, construção demolida que continua lançada, uso comercial atribuído a imóvel residencial. Nesses casos, a correção do cadastro reduz o imposto do ano e dos seguintes. Quando a discussão é só de valor do metro quadrado da região, o pedido é mais difícil, porque a planta de valores é lei, mas o laudo ainda mostra a distância entre o lançamento e o mercado. A avaliação do imóvel serve, além disso, para inventário, partilha, venda e garantia bancária.

Pedido de revisão na prefeitura: o essencial

O laudo só produz efeito se for apresentado no processo administrativo do município, dentro do prazo. Em São Paulo, a Lei 14.107/2005, na redação da Lei 14.256/2006, dá 30 dias para impugnar auto de infração e 90 dias para impugnar a notificação de lançamento, contados do vencimento normal da primeira parcela ou da parcela única (art. 36). O IPTU está nessa segunda hipótese. A impugnação apresentada no prazo suspende a exigibilidade do crédito:

“Art. 30. As impugnações e recursos tempestivamente interpostos suspendem a exigibilidade do crédito tributário.” (Lei municipal 14.107/2005, São Paulo, art. 30)

Enquanto o processo corre, o débito discutido não pode ser cobrado nem inscrito em dívida ativa. Cada município tem lei própria de processo administrativo fiscal, com prazos, instâncias e formulários diferentes; confira na secretaria de finanças da sua cidade antes de o prazo vencer. O passo a passo completo, com o que o laudo precisa mostrar, o que muda em cada cidade do litoral e do Vale do Itajaí e a defesa contra o IPTU retroativo, está no guia sobre como contestar o IPTU com laudo.

Um roteiro prático:

1. Confira no carnê ou no portal as áreas, o padrão, o uso e a idade lançados.
2. Compare com a matrícula, a planta aprovada e o habite-se.
3. Se houver divergência ou valor fora do mercado, contrate o laudo.
4. Protocole a impugnação dentro do prazo, com laudo, documentos e fotos.
5. Se o pedido for negado, recorra à instância administrativa seguinte; depois, se for o caso, à Justiça.

Atualizações no valor venal

O valor venal muda por dois caminhos: alterações no próprio imóvel (ampliação, demolição, mudança de uso) e revisões gerais da planta de valores. As primeiras dependem de o cadastro ser atualizado; as segundas dependem de lei. A reforma tributária criou ainda um valor de referência para cada imóvel, ligado ao Cadastro Imobiliário Brasileiro, assunto do texto sobre CIB e o valor de referência.

O CTN trata como aumento de tributo a mudança de base que o torne mais oneroso (art. 97, § 1º) e exclui dessa regra a simples correção monetária (art. 97, § 2º). O STJ consolidou a consequência para o IPTU:

“É defeso, ao Município, atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária.” (STJ, Súmula 160)

O inciso III, citado acima, entrou na Constituição pela Emenda 132/2023: o Poder Executivo pode atualizar a base de cálculo, desde que conforme critérios fixados em lei municipal. A mudança não autoriza o prefeito a reajustar por decreto livremente; exige lei prévia com os critérios. Como ela convive com a Súmula 160 ainda é tema de debate entre tributaristas.

Terrenos vazios ou subutilizados em áreas que o plano diretor manda ocupar podem pagar IPTU progressivo no tempo, previsto no Estatuto da Cidade:

“§ 1 o O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5 o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.” (Lei 10.257/2001, art. 7º, § 1º)

A majoração dura até cinco anos consecutivos (art. 7º, caput). Se a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar continuar descumprida, o município mantém a alíquota máxima e fica autorizado a desapropriá-lo, indenizando o dono em títulos públicos (art. 8º).

Calendário de pagamento do IPTU

Cada prefeitura publica o calendário no fim do ano anterior ou no início do exercício, com as datas da cota única e das parcelas, os descontos para pagamento à vista e o número máximo de parcelas. As datas costumam variar conforme o final do número de inscrição do imóvel. Não existe calendário nacional.

Em Itajaí, Balneário Camboriú, Blumenau e nas demais cidades, a informação sai no portal da prefeitura e no carnê. Vale anotar o vencimento da cota única, porque o desconto para quem paga à vista costuma ser a maior economia disponível no ano. Quem perde a data da cota única normalmente ainda pode parcelar, mas sem aquele desconto.

Planejar o pagamento no começo do ano evita multa e juros. Quem pretende vender o imóvel no ano deve, além disso, deixar combinado no contrato quem arca com as parcelas restantes.

Formas de pagamento do IPTU

As opções mais comuns são a cota única, geralmente com desconto, e o parcelamento em prestações mensais, nas condições da lei local. O número de parcelas, o desconto e a cobrança ou não de acréscimos no parcelamento variam de cidade para cidade.

Muitas prefeituras aceitam pagamento por Pix, com QR Code impresso no carnê ou gerado no portal, além de boleto em banco, lotérica ou aplicativo. O cartão de crédito é aceito em algumas cidades, por meio de empresas credenciadas, com custo para o contribuinte.

Sobre o FGTS: a Lei 8.036/1990 não traz hipótese de saque para pagar IPTU. O que pode acontecer é o trabalhador que optou pelo saque-aniversário (art. 20, XX) usar o dinheiro sacado como quiser, inclusive no imposto. Não há, portanto, uma modalidade própria de “FGTS para IPTU”.

Como consultar e obter a 2ª via do IPTU

O caminho usual é o portal da prefeitura, na área de tributos imobiliários:

1. Digite a inscrição imobiliária que consta do carnê e o ano do lançamento. Com a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, o imóvel passa a ter também o código CIB, de validade nacional.
2. Escolha a parcela ou a cota única e gere o boleto ou o Pix.
3. Confira o valor, o vencimento e os dados do imóvel antes de pagar.

Quem não recebeu o carnê ou o perdeu pode gerar a 2ª via da mesma forma, e convém fazê-lo antes do vencimento: para o STJ, o envio do carnê ao endereço do contribuinte já vale como notificação do lançamento (Súmula 397). Parcelas de anos anteriores podem ser emitidas pelo portal enquanto não forem inscritas em dívida ativa; depois disso, a cobrança passa para outro setor, geralmente a procuradoria do município. No Distrito Federal, a emissão da guia, a consulta a valores inscritos em dívida ativa e a certidão negativa ficam reunidas no portal da Receita do Distrito Federal, junto com o canal de parcelamento de débitos.

A certidão negativa de débitos do imóvel, pedida em vendas e financiamentos, também costuma ser emitida pelo portal, informando a inscrição.

Consequências de não pagar o IPTU

O atraso gera multa e juros previstos na lei municipal. Depois do prazo, o débito pode ser inscrito em dívida ativa e cobrado de três formas:

• Protesto: a certidão de dívida ativa pode ser protestada em cartório, o que leva o nome do devedor aos cadastros de inadimplência.

“Parágrafo único. Incluem-se entre os títulos sujeitos a protesto as certidões de dívida ativa da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e das respectivas autarquias e fundações públicas.” (Lei 9.492/1997, art. 1º, parágrafo único)

• Execução fiscal: a cobrança judicial segue a Lei 6.830/1980, que rege a execução da dívida ativa e se completa, no que faltar, pelo Código de Processo Civil. O próprio imóvel pode ser penhorado.
• Restrições na venda: a certidão de débitos passa a apontar a dívida, o que afasta compradores e bancos.

A proteção do bem de família não impede a penhora por dívida de IPTU do próprio imóvel, porque a Lei 8.009/1990 excepciona os impostos devidos em função do imóvel familiar. Por isso a inadimplência prolongada pode, de fato, levar ao leilão da casa.

A dívida acompanha o imóvel

O IPTU atrasado não fica com o antigo dono. O CTN transfere o débito para quem compra:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço.” (Código Tributário Nacional, art. 130)

Na escritura, o tabelião deve exigir as certidões dos tributos que incidem sobre o imóvel, conforme o Decreto 93.240/1986, que regulamenta a Lei 7.433/1985. O mesmo decreto permite que o comprador dispense essas certidões, mas, nesse caso, ele passa a responder pelos débitos fiscais existentes. Na prática: quem compra deve exigir a certidão negativa de IPTU antes de assinar a escritura pública e, se houver débito, condicionar o pagamento do preço à quitação. A lista completa de certidões está no roteiro de compra e venda de imóvel.

Em leilão judicial, a regra muda: o parágrafo único do art. 130 faz a dívida recair sobre o preço pago pelo arrematante, e não sobre ele. Em leilões extrajudiciais, como os de bancos, o edital define quem paga os débitos; leia-o antes de dar lance, como explica o guia de leilão da Caixa.

Quem paga o IPTU no imóvel alugado

A Lei do Inquilinato põe o imposto na conta do locador, salvo previsão em contrário:

“VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;” (Lei 8.245/1991, art. 22)

Como a ressalva é comum, boa parte dos contratos residenciais repassa o IPTU ao inquilino. Feito o repasse, o art. 25 da mesma lei permite ao locador cobrar o imposto junto com o aluguel do mês a que ele se refere. O acordo, porém, vale só entre as partes: para a prefeitura, o devedor segue sendo quem a lei municipal elegeu entre dono, titular do domínio útil e possuidor (CTN, art. 34), e é dele que o município cobra se a parcela ficar em aberto.

O inquilino que paga o IPTU por contrato também não pode discutir o imposto com a prefeitura:

“O locatário não possui legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado nem para repetir indébito desses tributos.” (STJ, Súmula 614)

Se o inquilino achar o IPTU alto, deve pedir ao proprietário que faça a impugnação. Mais sobre a relação entre locador e locatário em Lei do Inquilinato.

Isenções e descontos no IPTU

Isenção de IPTU depende de lei municipal, e cada cidade escolhe os seus critérios. Os mais comuns são imóveis de baixo valor venal, aposentados e pensionistas com renda limitada e um único imóvel, pessoas com doenças graves ou deficiência, imóveis tombados ou de preservação e entidades sem fins lucrativos. Templos, entidades religiosas e, atendidos os requisitos da lei, partidos políticos e instituições de educação e assistência social sem fins lucrativos têm imunidade prevista na Constituição (art. 150, VI), que é diferente de isenção.

São Paulo é um exemplo detalhado. A Lei 17.719/2021, a partir do exercício de 2022, isenta do imposto predial:

• imóveis construídos com valor venal de até R$ 120.000,00;
• imóveis de uso exclusiva ou predominantemente residencial, dos padrões A, B ou C e tipos 1 ou 2 da tabela da Lei 10.235/1986, com valor venal acima de R$ 120.000,00 e até R$ 230.000,00.

A mesma lei concede desconto no valor venal para faixas logo acima desses limites. Para os imóveis residenciais dos padrões A, B ou C com valor venal acima de R$ 230.000,00 e abaixo de R$ 345.000,00, o desconto é a diferença entre R$ 690.000,00 e duas vezes o valor venal. Um imóvel desse grupo com valor venal de R$ 300.000,00 tem desconto de R$ 90.000,00 (690.000 − 600.000) e passa a ser tributado sobre R$ 210.000,00. Para os demais imóveis construídos com valor venal acima de R$ 120.000,00 e abaixo de R$ 180.000,00, a conta usa R$ 360.000,00 no lugar de R$ 690.000,00.

Isenções e descontos da Lei 17.719/2021 valem para um único imóvel por contribuinte e não se aplicam a vagas de garagem tributadas como tal nem a estacionamentos comerciais (art. 4º). Os valores podem ser alterados por leis posteriores; confira no portal da prefeitura antes de contar com o benefício.

Em outras cidades, a isenção pode exigir requerimento anual, prova de renda ou laudo médico. Procure a secretaria de finanças antes do vencimento, porque o pedido feito depois pode valer só para o ano seguinte.

Os dois números que definem o IPTU

O IPTU é a soma de dois números locais: o valor venal que a prefeitura atribui ao imóvel e a alíquota que a lei municipal fixa. Conferir o cadastro todos os anos, pagar no prazo (de preferência com o desconto da cota única) e contestar erros dentro do prazo da impugnação são as três atitudes que mais reduzem o custo do imposto. Na compra, a certidão negativa protege contra dívidas do vendedor; no aluguel, o contrato define quem paga, mas a prefeitura continua cobrando o dono. Quando o valor lançado não corresponde ao imóvel, o laudo técnico de avaliação é o instrumento que sustenta o pedido de revisão.

Perguntas frequentes

Quanto é o valor de um IPTU?

Depende da cidade. Multiplique o valor venal pela alíquota da lei municipal e aplique os descontos ou acréscimos previstos. Em São Paulo, a alíquota básica residencial é de 1%: um imóvel com valor venal de R$ 800 mil teria R$ 8 mil de imposto antes dos ajustes por faixa, que aumentam esse valor.

Quanto custa o IPTU de um imóvel de 200 mil reais?

Não há resposta única, porque cada município tem alíquota e isenções próprias. Com alíquota de 1%, R$ 200 mil de valor venal resultariam em R$ 2 mil por ano; com 0,5%, em R$ 1 mil. Em São Paulo, um imóvel residencial de padrão A, B ou C com esse valor venal seria isento pela Lei 17.719/2021. Repare também que 200 mil reais de preço de venda não significam 200 mil de valor venal.

Como é definido o valor venal de um imóvel?

Pela prefeitura, com base na Planta Genérica de Valores: valor do metro quadrado de terreno da rua ou quadra e de construção conforme tipo e padrão, com fatores de idade e posição do lote. O resultado é uma estimativa para tributação, em geral abaixo do valor de mercado.

Qual é a alíquota do IPTU para imóveis residenciais?

Cada município fixa a sua. Em São Paulo, a alíquota básica residencial é de 1%, com descontos e acréscimos por faixa de valor venal; em outras cidades, os percentuais e as faixas são diferentes. Consulte a lei ou o portal da prefeitura.

O que acontece se eu não pagar o IPTU?

Incidem multa e juros; o débito pode ir para a dívida ativa, ser protestado em cartório e cobrado em execução fiscal, com penhora do próprio imóvel, inclusive quando é bem de família.

Quem compra imóvel com IPTU atrasado herda a dívida?

Sim, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação (CTN, art. 130). Exija a certidão negativa de débitos do imóvel antes de pagar o preço.