Quem pode fazer avaliação de imóveis: arquiteto, engenheiro ou corretor

Quem faz avaliação de imóveis no Brasil são três profissionais: o arquiteto e urbanista, o engenheiro e o corretor de imóveis. Os dois primeiros assinam laudo de avaliação com registro de responsabilidade técnica; o corretor prepara o chamado Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) e, se estiver inscrito no cadastro nacional de avaliadores do seu conselho, usa selo certificador. Este artigo compara os três, explica os papéis que cada um pode assumir (avaliador contratado, perito do juiz, assistente técnico), mostra como conferir o registro e indica qual profissional procurar em cada situação.

Pontos principais

• Arquitetos e engenheiros encontram a avaliação na lista de atividades da lei de cada profissão e assinam laudos com Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) ou Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
• Corretores de imóveis podem opinar sobre o valor de comercialização, pela lei da categoria, e emitir PTAM; entrar no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) é opcional e dá direito ao selo.
• Há disputa entre conselhos sobre até onde vai cada profissão; por isso, quem vai receber o documento (juiz, banco, órgão público) é quem define, na prática, o que aceita.
• Registro se confere: CAU, Crea e Creci permitem verificar se o profissional está ativo, e o número do RRT ou da ART identifica quem responde pelo laudo.

Os três profissionais que avaliam imóveis

Arquiteto e urbanista

A lei que regulamenta a arquitetura no Brasil lista de forma expressa, entre as atividades do arquiteto, a vistoria, a perícia, a avaliação, o laudo e o parecer técnico (Lei 12.378/2010, no inciso VI do seu art. 2º). O registro é feito no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) do estado, e todo trabalho da área exige RRT (art. 45).

A formação do arquiteto inclui projeto, técnicas construtivas, legislação urbanística e patologias das edificações. Na avaliação, isso ajuda a entender o potencial construtivo de um terreno, a qualidade de uma reforma, o que a legislação permite no entorno e quanto custaria reproduzir a construção. O caminho para atuar em processos está em perito judicial arquiteto.

Engenheiro

Para a engenharia, a base é a Lei 5.194/1966, que até 2010 regulava também a arquitetura e que inclui avaliações, vistorias, perícias e pareceres entre suas atividades (art. 7º). O engenheiro se registra no Crea do seu estado, e cada trabalho exige ART.

O engenheiro civil costuma avaliar imóveis urbanos e edificações; o engenheiro agrônomo, imóveis rurais, lavouras e benfeitorias do campo; outras especialidades avaliam máquinas, equipamentos e instalações industriais, que têm parte própria na norma de avaliação. O Ibape, entidade que reúne profissionais de avaliações e perícias de engenharia, sustenta que só engenheiros, nas suas habilitações, e arquitetos podem avaliar, apoiado na lei de 1966 e na Resolução 345/1990 do Confea, como explica na página sobre atribuição profissional.

Corretor de imóveis

O regulamento da profissão de corretor descreve assim a sua competência:

“Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária.” (Decreto 81.871/1978, art. 2º)

O decreto regulamenta a Lei 6.530/1978, que tem redação equivalente no art. 3º. Com base nesse trecho, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) editou a Resolução 1.066/2007, que regula o PTAM e o CNAI. O corretor conhece os preços de fechamento, o tempo de venda e a reação dos compradores, o que é valioso para definir preço de anúncio. A diferença entre esse trabalho e o laudo está explicada em avaliação mercadológica de imóveis.

Comparação entre os profissionais

A última linha não é hierarquia. Uma boa avaliação de apartamento, por exemplo, depende tanto de entender o estado da construção quanto de conhecer os preços reais do bairro. Por isso há escritórios que reúnem as três formações.

Onde os conselhos discordam

O Confea considera as avaliações de bens atribuição exclusiva das profissões do seu sistema e considera nulas, de pleno direito, aquelas assinadas por pessoas sem registro no Crea (Resolução 345/1990, arts. 2º e 3º). O CAU/BR também defende que avaliar imóveis é atribuição exclusiva de arquitetos e engenheiros. O Cofeci, por outro lado, define na Resolução 1.066/2007 o PTAM como documento de corretor para uso "judicial ou extra-judicialmente" (art. 4º) e que a inscrição no CNAI é opcional para quem só quer opinar sobre comercialização (art. 1º, parágrafo único).

O tema também chega aos tribunais: em 2021, o CAU de Mato Grosso reuniu decisões de tribunais de São Paulo, Rio Grande do Sul, Minas Gerais e Paraná que recusaram avaliações judiciais feitas por corretores. São decisões de casos concretos, e não uma regra geral para todo o país.

Enquanto essa divergência persistir, a consequência prática para quem contrata é simples: antes de encomendar o trabalho, pergunte a quem vai recebê-lo que documento é aceito. Um juiz pode exigir perito com determinada formação; um banco trabalha com avaliadores credenciados; uma Secretaria da Fazenda pode ter regras próprias para revisão de imposto.

Os papéis que o avaliador pode assumir

A mesma pessoa pode ocupar posições diferentes conforme o caso. Entender esses papéis evita contratar o profissional errado.

Avaliador contratado pelo cliente

É o caso mais comum: o proprietário, o comprador, a empresa ou o advogado contrata um profissional para saber quanto o imóvel vale. O resultado é o laudo de avaliação do imóvel ou o PTAM, conforme a formação de quem assina e a finalidade.

Perito do juízo

Em processos judiciais, o juiz nomeia o perito, que não trabalha para nenhuma das partes. A escolha segue regras do Código de Processo Civil (CPC): o nome deve estar no cadastro do tribunal, e o próprio cadastro é formado depois de consulta pública e de pedidos de indicação dirigidos a universidades, conselhos profissionais, Ministério Público, Defensoria e OAB (art. 156, §§ 1º e 2º). Os tribunais reavaliam os inscritos periodicamente, considerando formação, atualização e experiência (§ 3º). Onde não houver inscrito, o juiz escolhe livremente, mas o nomeado precisa comprovar o conhecimento necessário (§ 5º).

Na execução, depois que o imóvel é penhorado, a regra geral é diferente: quem calcula o valor é o próprio oficial de justiça. O juiz só nomeia um avaliador quando o caso pede conhecimento técnico e o valor em discussão compensa o custo, e esse avaliador tem até dez dias para entregar o laudo (CPC, art. 870).

Depois da nomeação, cabe ao perito informar em até cinco dias quanto pretende cobrar e comprovar sua especialização (art. 465, § 2º). Detalhes da carreira estão em perito judicial e em perito imobiliário.

Assistente técnico

Cada parte do processo pode indicar um assistente técnico, profissional de sua confiança que acompanha a perícia e apresenta parecer concordando com o laudo do perito ou apontando erros (CPC, arts. 465, § 1º, e 477, § 1º). É o papel indicado para quem discorda de uma avaliação feita no processo: sem um técnico do seu lado, fica difícil contestar números e métodos.

Vistoriador e outras funções próximas

Vistoriar não é avaliar. O vistoriador registra o estado de um imóvel, por exemplo na entrada e na saída de um inquilino, sem necessariamente estimar valor. As diferenças estão no artigo sobre o vistoriador de imóveis.

O corretor avaliador e o CNAI

O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é mantido pelo Cofeci e compartilhado com os conselhos regionais. Pela Resolução Cofeci 1.066/2007, pode se inscrever o corretor que tenha diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente, ou certificado de curso de avaliação imobiliária reconhecido pelo conselho federal; o Cofeci pode exigir prova de conhecimentos (art. 2º). O certificado de registro vale três anos, e a renovação pode depender de nova prova (art. 7º, §§ 1º e 2º).

A vantagem prática da inscrição é o selo certificador: cada PTAM recebe um selo numerado, fornecido pelo Creci da região, vinculado a uma declaração de avaliação arquivada no conselho (arts. 8º a 10). O corretor deve guardar cópia do parecer e da declaração por cinco anos (art. 12). Para quem recebe o documento, o selo permite confirmar que o parecer foi registrado.

Além das regras do Cofeci, o Código Civil impõe ao corretor que atua na mediação um dever de informação sobre preço:

“Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” (Código Civil, art. 723)

Como conferir se o profissional está habilitado

Três verificações rápidas evitam problemas:

1. Registro no conselho: CAU, Crea e Creci mantêm consulta de profissionais nos seus sites. Confira nome, número e situação (ativo ou não).
2. Registro do trabalho: no laudo de arquiteto, peça o número do RRT; no de engenheiro, o da ART. A lei prevê multa para quem deixa de registrar a ART (Lei 6.496/1977, art. 3º), e o registro indica quem responde pelo documento.
3. Selo no PTAM: se o corretor diz ser avaliador inscrito no CNAI, o parecer deve ter o selo certificador numerado.

Para processos, verifique também se o profissional está no cadastro de peritos do tribunal da sua região.

Qual profissional procurar em cada situação

Para imposto, os guias do ITBI e do ITCMD explicam como funciona a contestação; para imóveis rurais, veja avaliação de imóveis rurais.

Quando vale contratar mais de um profissional

Em alguns casos, a melhor avaliação sai do trabalho conjunto. Uma fazenda com lavoura, benfeitorias e potencial de loteamento pede o olhar do engenheiro agrônomo para a terra e a produção, e de arquiteto ou engenheiro civil para as construções e o aproveitamento urbano. Um prédio comercial alugado combina análise da construção com estudo de renda e de mercado de locação. Em disputa judicial, o perito do juízo e os assistentes técnicos das partes examinam o mesmo imóvel com pontos de vista diferentes, e o confronto entre eles ajuda o juiz a decidir.

Também é comum que o corretor que vai vender o imóvel peça a um arquiteto ou engenheiro um laudo para sustentar o preço diante de compradores e bancos. O inverso acontece quando o avaliador técnico consulta corretores da região para entender preços de fechamento que não aparecem nos anúncios. O que importa é que o documento final identifique quem responde por cada parte e que o valor tenha um responsável técnico.

Erros comuns na escolha do avaliador

Alguns tropeços se repetem entre quem contrata uma avaliação pela primeira vez:

• Contratar pelo menor preço sem comparar o escopo: propostas baratas às vezes excluem a vistoria, o registro de responsabilidade técnica ou a modalidade completa, e o documento acaba recusado por quem deveria aceitá-lo.
• Usar a opinião do corretor que vai vender o imóvel como avaliação independente: a estimativa pode ser boa, mas quem recebe comissão sobre a venda não é a pessoa indicada para atestar valor perante terceiros.
• Pedir o documento errado para a finalidade: um parecer simples entregue num inventário litigioso ou numa contestação de imposto costuma gerar pedido de nova avaliação.
• Não informar a finalidade: o avaliador precisa saber para que serve o valor; sem isso, pode entregar valor de venda quando o caso pedia valor de aluguel, ou o contrário.
• Esconder problemas do imóvel: infiltrações, obras irregulares ou pendências na matrícula aparecem na vistoria ou depois, e um laudo que as ignora perde credibilidade.

Como escolher entre profissionais habilitados

Registro é o mínimo. Entre os habilitados, compare:

• Experiência no tipo de imóvel e na cidade: quem avalia com frequência apartamentos em Balneário Camboriú conhece comparáveis que um avaliador de fora pode não encontrar.
• Método explicado antes do contrato: o profissional deve dizer qual método pretende usar e que grau de fundamentação é viável.
• Independência: o avaliador não deve ganhar mais se o valor subir, nem aceitar encomenda de resultado.
• Clareza na proposta: escopo, documento a ser entregue, vistoria, registro de responsabilidade técnica e prazo por escrito.
• Formação continuada: cursos de avaliação e de inferência estatística, participação em entidades da área e domínio das normas da ABNT, em especial a NBR 14653. Os cursos disponíveis para arquitetos e corretores estão reunidos no guia sobre curso de avaliador de imóveis.

Ferramentas que o avaliador usa

Programas de estatística aplicada à avaliação, como o SisDEA, permitem montar modelos de regressão com dezenas de dados de mercado e testar se o resultado é consistente. Calculadoras online de portais imobiliários dão uma estimativa rápida a partir de anúncios, útil como ponto de partida, mas sem vistoria, sem conferência de documentos e sem responsável técnico.

Nenhuma ferramenta decide sozinha. É o avaliador quem escolhe os dados comparáveis, descarta os que não servem, interpreta o resultado à luz do bairro e assina o documento.

Avaliação com equipe multidisciplinar na Valen

A Valen Brasil reúne arquitetos, engenheiros e corretores para avaliar imóveis em Itajaí, Balneário Camboriú, Blumenau e no restante de Santa Catarina. Na Avaliação Mercadológica, o documento leva o Selo Avaliador CNAI; no laudo feito pela norma ABNT, há vistoria presencial e RRT ou ART, de acordo com o profissional que assina. Conte a finalidade e simule o orçamento em valenbrasil.com.

Laudo ou parecer: quem assina o quê

Arquitetos, engenheiros e corretores avaliam imóveis com bases legais e documentos diferentes. O laudo, com RRT ou ART, é o caminho quando o valor será examinado por juiz, banco ou Fisco; o PTAM atende bem negociações e decisões de preço. Como os conselhos não concordam sobre os limites de cada profissão, confirme com quem vai receber o documento o que é aceito, verifique o registro do profissional e escolha quem tem experiência no tipo de imóvel e na região.

Perguntas frequentes

Quem pode fazer laudo de avaliação?

Arquitetos e urbanistas registrados no CAU e engenheiros registrados no Crea, com RRT ou ART. Corretores de imóveis elaboram o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, que é outro documento, regulado pelo Cofeci.

Como se chama a pessoa que avalia um imóvel?

Avaliador de imóveis, de forma geral. Quando atua em processo por nomeação do juiz, é chamado de perito do juízo, e o profissional contratado por uma das partes para acompanhar a perícia é o assistente técnico. O termo perito imobiliário é usado no mercado para quem se dedica a avaliações e perícias de imóveis.

Qual a diferença entre um laudo de avaliação e um parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM)?

O laudo é assinado por arquiteto ou engenheiro, segue a NBR 14653 por inteiro, declara os graus alcançados e tem RRT ou ART. O PTAM é elaborado por corretor, com requisitos mínimos definidos pela Resolução Cofeci 1.066/2007, e apresenta análise de mercado para determinar o valor de comercialização.

Corretor de imóveis pode ser perito judicial?

O CPC exige que o perito seja profissional legalmente habilitado e inscrito no cadastro do tribunal. Como os conselhos divergem sobre a habilitação para avaliar, a aceitação de corretores como peritos depende do cadastro e do entendimento de cada juízo. Consulte o cadastro do tribunal da sua região.

Como a tecnologia pode ajudar na avaliação de imóveis?

Programas de inferência estatística tratam grandes amostras de dados e testam modelos, e bases de transações aceleram a pesquisa de mercado. A tecnologia melhora a análise, mas a responsabilidade pelo valor continua sendo do profissional que assina.

O que devo considerar ao escolher um avaliador de imóveis confiável?

Registro ativo no conselho, documento adequado à finalidade, experiência no tipo de imóvel e na região, método explicado antes do contrato, proposta por escrito e independência em relação ao resultado.

Corretor sem inscrição no CNAI pode fazer PTAM?

Sim. Pela Resolução Cofeci 1.066/2007, basta ao corretor estar regularmente inscrito no seu Creci para elaborar o parecer (art. 6º); o cadastro no CNAI é facultativo (art. 1º, parágrafo único). O que o corretor não inscrito não tem é o selo certificador, reservado aos avaliadores do cadastro (art. 8º).

É preciso contratar um avaliador da cidade onde fica o imóvel?

Não há exigência de que more na cidade, mas conhecer o mercado local melhora a pesquisa de dados comparáveis. Para engenheiros, a Resolução Confea 345/1990 determina que a ART seja feita no Crea da jurisdição onde o serviço é executado (art. 4º, parágrafo único), o que pode exigir registro ou visto no estado do imóvel.