Aluguel em shopping center: reajuste, revisão e como contestar

No shopping center, o aluguel do lojista muda por dois caminhos diferentes: o reajuste anual, pelo índice escrito no contrato (quase sempre IGP-M ou IPCA), e a revisão ao valor de mercado, que depende de acordo, de ação revisional depois de três anos ou da negociação da renovação do contrato, normalmente a cada cinco anos. As regras vêm da Lei do Inquilinato, que no shopping dá prevalência ao que foi pactuado (art. 54), mas proíbe certas cobranças e garante ao lojista revisão judicial, renovatória e perícia. Contestar um aumento com chance de sucesso exige números: um laudo de avaliação do aluguel feito por engenheiro ou arquiteto avaliador.

Este texto trata só das particularidades do shopping. Como se calcula o reajuste pelo índice está no guia de reajuste de aluguel, e a comparação entre os índices de reajuste de aluguel está em post próprio.

Pontos principais

• O contrato de loja em shopping é regido pelo que as partes pactuaram, com os limites do art. 54 da Lei 8.245/1991.
• Reajuste por índice só pode ser anual (Lei 10.192/2001). Revisão ao valor de mercado, sem acordo, só na Justiça, depois de três anos do contrato ou do último acordo (Lei 8.245/1991, art. 19).
• Na revisional, o juiz pode fixar aluguel provisório: até 80% do pedido, se quem pede é o shopping; no mínimo 80% do aluguel vigente, se quem pede é o lojista (art. 68, II).
• Na renovatória, o shopping não pode recusar a renovação alegando que quer usar o espaço para si (art. 52, § 2º).
• O STJ decidiu que a simples diferença entre o aluguel percentual contratado e o valor de mercado não autoriza mudar o percentual na renovatória (REsp 1.947.694, 2021).
• Obras que alterem o projeto original, paisagismo e despesas estruturais não podem ser cobradas do lojista; ele pode exigir comprovação das despesas a cada 60 dias (art. 54, §§ 1º e 2º).

Como é o aluguel no shopping

O que o lojista paga

O shopping é um tipo particular de empreendimento. A Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) o define, entre outros critérios, por área bruta locável normalmente acima de 5 mil m², administração única e centralizada e cobrança de aluguel fixo e percentual. Pelos números que a entidade publica, o setor tem 658 shoppings, 124.791 lojas e faturamento de R$ 200,9 bilhões, com 471 milhões de visitas por mês (Abrasce, números do setor, consulta em setembro de 2026).

Na prática dos contratos, o custo de ocupação do lojista costuma somar vários itens:

• aluguel mínimo (fixo), reajustado anualmente pelo índice do contrato;
• aluguel percentual, uma porcentagem do faturamento, cobrada quando supera o mínimo;
• encargos comuns, o rateio do condomínio do shopping;
• fundo de promoção, para marketing do empreendimento;
• em muitos contratos, aluguel adicional em dezembro (o chamado 13º aluguel), pela maior venda no Natal;
• na entrada, a cessão de direitos ou res sperata, paga pelo direito de participar do empreendimento.

Os nomes e percentuais variam de contrato para contrato. O que importa, para discutir reajuste, é entender quanto de cada item muda com o índice, quanto depende do faturamento e quanto pode ser revisto.

Reajuste não é revisão

A confusão entre esses mecanismos é a principal fonte de disputa. O aumento proposto pela administradora no fim de um contrato de cinco anos, por exemplo, não é "reajuste": é a negociação do valor da renovação, e o lojista que cumpre os requisitos pode levá-la à Justiça pela renovatória, com perícia.

Por que o índice pesa tanto

Historicamente, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), calculado pela FGV, foi o índice mais usado nos contratos de locação. Ele mede preços no atacado, no varejo e na construção civil, e por isso reage ao câmbio e às commodities, coisas que pouco têm a ver com as vendas de uma loja. Em 2020, primeiro ano da pandemia de covid-19, o IGP-M acumulou 23,14%, enquanto o IPCA, índice oficial de inflação do IBGE, fechou em 4,52%.

O exemplo é hipotético; os índices são os oficiais. Para o lojista cujo faturamento caiu no mesmo período, a escolha do índice no contrato decide a viabilidade da loja. Por isso muitos contratos novos passaram a adotar o IPCA, e muitos lojistas negociaram a troca do índice ou descontos temporários. A mudança do índice por acordo é permitida (art. 18).

A situação levou o legislador a agir durante a pandemia: a Lei 14.010/2020 suspendeu, até 30 de outubro de 2020, as liminares de despejo em várias hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato (art. 9º).

Os desafios de contestar

Contrato de adesão e equilíbrio entre empresas

Os contratos de shopping costumam ser padronizados, com pouca margem para o lojista negociar cláusulas. O Código Civil protege o aderente: cláusulas ambíguas ou contraditórias são interpretadas a seu favor (art. 423), e é nula a cláusula que imponha renúncia antecipada a direito que decorra da natureza do negócio (art. 424).

Por outro lado, desde a Lei 13.874/2019, o Código Civil presume que contratos empresariais são paritários e simétricos, salvo elementos concretos em contrário, manda respeitar a alocação de riscos feita pelas partes e diz que a revisão contratual é excepcional e limitada (art. 421-A). Em disputa com o shopping, o lojista precisa mostrar por que o caso foge da regra, e não apenas que o aumento pesa no caixa.

O que a lei garante ao lojista

A Lei do Inquilinato dá prevalência ao contrato, mas fixa limites:

“Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.” (Lei 8.245/1991, art. 54, caput)

• Despesas que não podem ser cobradas: obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura de fachadas e esquadrias externas, indenizações trabalhistas de dispensas anteriores à locação, obras e troca de equipamentos que modifiquem o projeto ou o memorial descritivo do habite-se, e paisagismo nas partes comuns (art. 54, § 1º).
• Transparência: as despesas cobradas devem estar previstas em orçamento, salvo urgência ou força maior comprovadas, e o lojista, sozinho ou por entidade de classe, pode exigir a comprovação a cada 60 dias (art. 54, § 2º).
• Revisão judicial depois de três anos (art. 19).
• Renovação: o shopping não pode negar a renovação alegando uso próprio ou transferência de fundo de comércio (art. 52, § 2º).

Assimetria de informação

A administradora conhece o fluxo de visitantes, as vendas por loja, a vacância e os contratos dos vizinhos. O lojista, em geral, só conhece o próprio faturamento. Parte da lacuna pode ser coberta com dados públicos e setoriais, como os da Abrasce e as pesquisas de locação do Secovi-SP, estas com acesso reservado a associados. Mas o que costuma fazer diferença é um estudo técnico do valor locativo do ponto.

Revisional e renovatória: como funcionam no shopping

Ação revisional

Não havendo entendimento, qualquer dos lados vai à Justiça quando o contrato (ou a última repactuação do valor) completar três anos (art. 19). O autor informa quanto quer pagar ou receber, e o juiz já pode estabelecer um valor provisório, cobrado a partir da citação:

“a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;” (Lei 8.245/1991, art. 68, II, "a")

“b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;” (Lei 8.245/1991, art. 68, II, "b")

Frustrada a conciliação, o juiz manda fazer perícia, se necessária (art. 68, IV). O valor fixado na sentença retroage à citação.

Ação renovatória

Se o contrato escrito, com prazo determinado, somar cinco anos, e o lojista explorar o mesmo ramo há três, ele tem direito à renovação por igual prazo (art. 51), desde que proponha a ação entre um ano e seis meses antes do vencimento (art. 51, § 5º). O shopping, na contestação, pode alegar que a proposta do lojista fica abaixo do que a loja realmente valeria para alugar no momento da renovação, sem contar a valorização que o próprio lojista deu ao ponto, e deve apresentar contraproposta (art. 72, II e § 1º).

Sobre o aluguel percentual, o STJ tem posição restritiva. No REsp 1.947.694, julgado pela Terceira Turma em 2021, o tribunal negou o pedido de um shopping para elevar de 2% para 2,5% o percentual sobre as vendas de um hipermercado na renovatória: a diferença entre o percentual contratado e o valor de mercado não basta, por si só, para alterar o aluguel; é preciso demonstrar desequilíbrio econômico causado por fato imprevisível posterior ao contrato. A lógica vale nos dois sentidos e mostra que, no shopping, o argumento "está acima do mercado" precisa vir acompanhado de prova técnica e de fatos concretos.

A importância do perito

Quem pode avaliar

Um laudo de avaliação do aluguel é trabalho técnico de engenharia ou arquitetura. Segundo o IBAPE, a atribuição para avaliar imóveis é de profissionais formados em engenharia, nas respectivas habilitações, e em arquitetura, com base na Lei 5.194/1966 e na Resolução 345 do Confea. Na Justiça, o juiz nomeia o perito, e cada parte pode indicar um assistente técnico, que é o profissional de confiança dela.

O que o laudo analisa

1. Localização no empreendimento: piso, corredor, visibilidade, proximidade de âncoras, praça de alimentação, cinema e acessos.
2. Desempenho do shopping: fluxo de visitantes, vacância, mix de lojas, concorrência de outros centros e novos empreendimentos na região.
3. Comparação de mercado: aluguéis praticados em lojas semelhantes no mesmo shopping e em outros, homogeneizados por área, posição e ramo.
4. Renda do negócio: a relação entre aluguel e faturamento do ponto, com o método da renda, o mesmo usado para calcular o valor de um imóvel pela renda, que ajuda a chegar ao aluguel compatível com o negócio.
5. Condições econômicas: inflação, juros e consumo no período, que ajudam a explicar diferenças entre o índice do contrato e o mercado.

A norma técnica é a ABNT NBR 14653, e os princípios são os mesmos de uma avaliação de imóvel comercial. O Código de Processo Civil diz o que o laudo pericial deve conter:

“O laudo pericial deverá conter: I - a exposição do objeto da perícia; II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito; III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou; IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.” (Código de Processo Civil, art. 473, caput)

O § 1º pede ainda que o perito explique, em texto claro e encadeado, como chegou às conclusões. Um laudo particular feito antes do processo com esses cuidados costuma ser o melhor argumento na mesa de negociação.

Benefícios para as duas partes

Um laudo técnico não serve só ao lojista. Para a administradora, também é útil saber o valor locativo real: aluguel acima do mercado leva a lojas fechadas, vacância e perda de atratividade do empreendimento, o que afeta todos os lojistas e o próprio valor do shopping. Para o lojista, o ganho é previsibilidade: saber quanto o ponto vale ajuda a decidir entre renovar, renegociar ou mudar de endereço.

Caminhos fora do tribunal

A discussão de aluguel entre empresas envolve direitos patrimoniais disponíveis, o que abre dois caminhos extrajudiciais:

• Mediação: a Lei 13.140/2015 admite a mediação de conflitos sobre direitos disponíveis (art. 3º), com mediador escolhido pelas partes ou indicado pelo tribunal. O Conselho Nacional de Justiça conduz a política de conciliação e mediação do Judiciário, e a Resolução CNJ 125/2010 fixou os princípios de quem atua nesses procedimentos: confidencialidade, decisão informada, competência, imparcialidade, independência e autonomia, respeito à ordem pública e às leis vigentes, empoderamento e validação.
• Arbitragem: pessoas capazes de contratar podem submeter a árbitros litígios sobre direitos patrimoniais disponíveis (Lei 9.307/1996, art. 1º), desde que haja cláusula ou compromisso arbitral.

Dentro do processo, as partes plenamente capazes podem escolher o perito de comum acordo, em causa que admita autocomposição, e essa perícia consensual substitui a do perito nomeado pelo juiz (Código de Processo Civil, art. 471). É uma forma de reduzir custo e tempo quando as duas partes confiam no mesmo avaliador.

Passo a passo para o lojista

1. Leia o contrato: índice de reajuste, data-base, aluguel percentual, 13º aluguel, encargos, fundo de promoção, prazo e cláusulas de renovação.
2. Separe o que é reajuste do que é revisão: confira se o aumento proposto segue o índice e a periodicidade, ou se é um novo valor.
3. Peça a comprovação das despesas: o art. 54, § 2º, garante o acesso a cada 60 dias.
4. Encomende um laudo do valor locativo antes de negociar; veja como se calcula o valor do aluguel de um imóvel.
5. Negocie com números: troca de índice, desconto temporário, carência, mudança de percentual.
6. Controle os prazos: revisional só depois de três anos; renovatória entre 12 e 6 meses antes do fim do contrato.
7. Avalie mediação ou arbitragem antes do processo judicial, se o contrato permitir.

O que a lei garante ao lojista

No shopping, o aluguel é uma combinação de contrato, índice e mercado. A lei dá força ao que foi pactuado, mas garante ao lojista revisão depois de três anos, renovação protegida e transparência nas despesas, e os tribunais exigem prova técnica para mudar o que foi combinado. Quem chega à negociação com um laudo sólido e com os prazos sob controle tem muito mais chance de um acordo equilibrado.

Na revisional, na renovatória ou antes de assinar a renovação, a Valen Brasil elabora o laudo do valor locativo da loja e pode acompanhar a perícia como assistente técnica do lojista ou do empreendedor, em shoppings de Itajaí, Balneário Camboriú, Blumenau e região.

Perguntas frequentes

O shopping pode reajustar o aluguel mais de uma vez por ano?

Não pelo índice: a Lei 10.192/2001 anula reajustes em intervalo menor que doze meses (art. 2º, § 1º). Mudanças de valor fora disso dependem de acordo, de revisional depois de três anos ou da renovação do contrato.

O lojista pode pedir redução do aluguel na Justiça?

Pode, pela ação revisional, depois de três anos do contrato ou do último acordo, quando o valor cobrado supera o que o mercado pagaria pela mesma loja (art. 19 da Lei do Inquilinato). O juiz pode fixar aluguel provisório de no mínimo 80% do vigente e manda fazer perícia se necessário.

O shopping pode se recusar a renovar o contrato da loja?

Pode em algumas situações previstas em lei, como obras determinadas pelo poder público ou proposta melhor de terceiro, mas não com base em uso próprio ou transferência de fundo de comércio (art. 52, § 2º). Se a renovação não ocorrer por proposta de terceiro, o lojista pode ter direito a indenização (art. 52, § 3º).

O que o shopping não pode cobrar do lojista?

Obras estruturais, pintura de fachadas, indenizações trabalhistas anteriores à locação, obras que alterem o projeto ou o memorial descritivo do habite-se e paisagismo nas partes comuns (art. 54, § 1º).

Qual índice é melhor para o lojista?

Depende do período, mas índices de preços ao consumidor, como o IPCA, costumam acompanhar melhor as vendas do varejo do que o IGP-M, que reage ao câmbio e às commodities. A troca do índice pode ser negociada a qualquer momento (art. 18).

É obrigatório contratar perito?

Não para negociar, mas na revisional e na renovatória o valor costuma ser definido por perícia. Um laudo particular antes do processo ajuda a negociar e, no processo, o profissional pode atuar como assistente técnico.