CUB: o que é o Custo Unitário Básico, como é calculado e como usar

O CUB (Custo Unitário Básico) é o custo por metro quadrado para construir edificações-padrão, calculado todo mês pelos sindicatos da indústria da construção (Sinduscons) de cada estado. A obrigação vem da Lei 4.591/1964, e o método, da norma ABNT NBR 12721:2006. Em Santa Catarina, o CUB de agosto de 2026 para um prédio residencial de padrão normal com oito pavimentos (projeto R8-N) foi de R$ 2.793,31 por m², 5,53% acima de um ano antes. O índice é usado no registro de incorporações, no reajuste de contratos de imóveis na planta, em orçamentos e em avaliações de imóveis, mas não representa o custo total de uma obra.

Este guia explica quem calcula o CUB, o que ele inclui e o que deixa de fora, os valores atuais, a diferença entre as tabelas com e sem desoneração e como usar o índice sem cair nos erros mais comuns.

Pontos principais

• O CUB mede o custo de projetos-padrão definidos na NBR 12721:2006. Comparar valores só faz sentido dentro do mesmo projeto-padrão.
• Ficam de fora fundações, elevadores, equipamentos, projetos, impostos, o lucro do construtor e o do incorporador. O custo real da obra é sempre maior.
• A tabela de cada mês usa dados de preços do mês anterior e é divulgada até o dia 5, prazo fixado pela Lei 4.591/1964 (art. 54).
• Existem duas tabelas: sem e com desoneração da folha de pagamento. O contrato precisa dizer qual delas usa.
• Em Santa Catarina, a mão de obra com encargos responde por cerca de 60% do CUB do projeto R8-N; por isso a convenção coletiva pesa tanto no índice.

O que é o CUB e para que serve

O CUB nasceu com a lei das incorporações imobiliárias. A Lei 4.591/1964 encarregou a ABNT de criar normas para o cálculo de custos unitários de construção e obrigou os sindicatos estaduais da construção a divulgar esses custos todos os meses. A norma em vigor é a ABNT NBR 12721:2006, que define os projetos-padrão, os lotes de insumos e a forma de orçar cada um.

“Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.” (Lei 4.591/1964, art. 54)

O art. 53 da lei listou o que essas normas deveriam cobrir: critérios para o cálculo dos custos unitários usados pelos sindicatos, critérios para orçamentos de construção, regras para a avaliação do custo global da obra, um modelo de memorial descritivo dos acabamentos e a relação entre o cronograma da obra e o pagamento das prestações. Pediu também que o número de tipos padronizados fosse pequeno e levasse em conta o número de pavimentos, o padrão de acabamento e as áreas de construção. É a origem dos projetos-padrão que existem até hoje.

A mesma lei exige, entre os documentos que o incorporador deposita no registro de imóveis antes de vender unidades na planta, a avaliação do custo global da obra calculada com base nesses custos unitários, com o custo de construção de cada unidade (art. 32, alínea h). É daí que vem a afirmação de que o CUB é de uso obrigatório no registro de incorporação. O registro corre no cartório de imóveis da circunscrição, e os pedidos eletrônicos passam pela plataforma do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).

Na prática, o índice também virou referência de mercado: indexa contratos de compra de imóvel em construção, baliza orçamentos preliminares e entra no cálculo do custo de reprodução de construções em laudos de avaliação.

O que o CUB não inclui

Este é o ponto que mais gera erro de uso. As tabelas publicadas pelos Sinduscons trazem, junto dos valores, a lista do que ficou fora do cálculo e deve ser somado caso a caso. Pela nota que acompanha a tabela de Santa Catarina, estão excluídos:

• Fundações, contenções, tirantes e rebaixamento de lençol freático
• Elevadores
• Equipamentos e instalações como fogões, aquecedores, bombas, ar-condicionado, ventilação e exaustão
• Playground, quando não for área construída
• Obras complementares: urbanização, piscinas, quadras, paisagismo e instalação do condomínio
• Impostos, taxas e emolumentos de cartório
• Projetos (arquitetônico, estrutural, de instalações e especiais)
• Remuneração do construtor e do incorporador

Por isso, multiplicar o CUB pela área de um projeto dá um piso de custo, não o preço da obra nem o valor de venda do imóvel. O preço do terreno também fica fora dessa conta.

Quem calcula o CUB

Cada Sinduscon calcula o CUB da sua região. Em Santa Catarina, o responsável é o Sinduscon da Grande Florianópolis; no Rio Grande do Sul, o Sinduscon-RS, que também divulga indicadores de emprego e salário do setor; em São Paulo, o SindusCon-SP, que calcula o CUB estadual com a Fundação Getulio Vargas (FGV) e publica como valor de referência o do projeto R8-N. Em agosto de 2026, o R8-N paulista sem desoneração era de R$ 2.235,58/m². Veja mais sobre o papel desses sindicatos no texto sobre o Sinduscon.

A CBIC, entidade nacional que representa a indústria da construção, reúne os dados de mais de 20 Sinduscons no portal cub.org.br e calcula um CUB médio Brasil, ponderado pela área licenciada e pela população das capitais. Cada sindicato escolhe um projeto representativo: a maioria usa o R8-N; o de Santa Catarina usa a média aritmética dos projetos residenciais do tipo R (R-médio).

Os projetos-padrão da NBR 12721

O CUB não é um número só. Cada Sinduscon publica o custo de vários projetos-padrão, que variam por tipo (residencial, comercial, galpão), número de pavimentos e padrão de acabamento (baixo, normal, alto). A caracterização oficial está no portal da CBIC, na página de projetos-padrão.

Área real e área equivalente

A tabela da CBIC informa, para cada projeto, duas áreas. A área real é a soma das áreas construídas. A área equivalente é menor, porque partes que custam menos por metro quadrado do que a área principal, como garagens, áreas descobertas e alguns espaços de uso comum, entram na conta com peso reduzido. No R8-N, por exemplo, a área real é de 5.998,73 m² e a equivalente, de 4.135,22 m². Na casa R1-B, as duas são 58,64 m² e 51,94 m². Quem usa o CUB para estimar o custo de um projeto próprio precisa aplicar a mesma lógica, e não simplesmente multiplicar o índice pela área total.

As letras indicam o tipo (R de residencial, CAL de comercial de andares livres, CSL de comercial de salas e lojas, GI de galpão industrial), o número indica os pavimentos e a letra final, o padrão. Comparar o R1-N de um estado com o R8-N de outro não tem significado técnico.

Exemplo: a tabela de agosto de 2026 em Santa Catarina

As tabelas levam o nome do mês em que serão usadas, mas refletem preços do mês anterior: a tabela de agosto de 2026 foi calculada com dados de julho de 2026. Os valores abaixo são do Sinduscon da Grande Florianópolis, obtidos no portal da CBIC, e servem para mostrar como a tabela se lê. O valor em vigor, atualizado a cada mês, fica no guia do CUB SC.

Na comparação com a tabela de agosto de 2025, o R8-N subiu de R$ 2.647,05 para R$ 2.793,31 (+5,53%) e o R1-N, de R$ 3.232,99 para R$ 3.424,89 (+5,94%). Só no mês de agosto de 2026, a alta do R8-N foi de 0,91%. Na tabela com desoneração, o mesmo R8-N ficou em R$ 2.595,53. O detalhamento regional, com o histórico de 2025, está no guia do CUB em Santa Catarina.

Casas térreas aparecem com custo por metro quadrado maior do que prédios do mesmo padrão. Parte da explicação está na composição: no R1-N, a mão de obra e as despesas administrativas pesam mais por metro quadrado do que no R8-N, em que a estrutura e as instalações se repetem em vários pavimentos.

Como o CUB é calculado

A NBR 12721:2006 define, para cada projeto-padrão, um lote básico de insumos e as quantidades necessárias por metro quadrado. Todo mês, o Sinduscon coleta os preços desses insumos e os salários da categoria, aplica os encargos sociais e soma quatro grupos de custo:

• Materiais
• Mão de obra, com encargos sociais
• Despesas administrativas
• Equipamentos

A padronização é o que permite comparar o índice ao longo do tempo e entre regiões para o mesmo projeto. A norma pode ser consultada na ABNT. Em 2006, a revisão da norma criou uma nova série: os valores calculados desde então não são comparáveis com os da série anterior, como a própria tabela do Sinduscon registra.

CUB com e sem desoneração

A desoneração em questão é a da folha de pagamento. Pela regra geral, a empresa recolhe à Previdência 20% sobre as remunerações pagas aos empregados (Lei 8.212/1991, art. 22, I). A Lei 12.546/2011 permitiu que certos setores trocassem essa contribuição por um percentual sobre a receita bruta e estendeu a opção às construtoras cuja atividade principal está nos grupos 412, 432, 433 ou 439 da Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE 2.0).

Como o custo de mão de obra muda conforme a sistemática, os Sinduscons publicam duas tabelas. A nota técnica da tabela catarinense explica que o CUB desonerado usa a mesma metodologia, mas não considera os 20% da contribuição previdenciária e seus reflexos, e que ele não se aplica às incorporadoras (grupo 411 da CNAE).

A Lei 14.973/2024 começou a desfazer esse regime em etapas para os exercícios de 2025 a 2027:

Para contratos longos indexados ao CUB, a consequência prática é clara: o contrato precisa indicar se usa a tabela com ou sem desoneração, porque a diferença entre elas tende a diminuir até 2028.

Variação mensal do CUB

A variação mensal acompanha os preços de materiais, os salários e as despesas incluídas no lote básico. Como a mão de obra responde por cerca de 60% do CUB residencial de padrão normal em Santa Catarina, o reajuste salarial previsto na convenção coletiva da categoria costuma provocar alta mais forte no mês em que é incorporado à tabela. Em Santa Catarina, o R8-N subiu 0,21% na tabela de dezembro de 2025 e 0,91% na de agosto de 2026.

Para saber quanto o CUB subiu entre duas datas, não some as variações mensais: divida o valor da tabela final pelo da tabela inicial e subtraia 1. Entre dezembro de 2025 (R$ 2.673,81) e agosto de 2026 (R$ 2.793,31), o R8-N catarinense acumulou 4,47%. A mesma conta vale para conferir o reajuste de uma parcela ou para atualizar um orçamento antigo, sempre com o mesmo projeto-padrão, o mesmo Sinduscon e a mesma versão da tabela.

O índice é dividido por padrão de acabamento (baixo, normal e alto), e cada padrão pode variar de forma diferente, porque os insumos e as quantidades mudam de um para outro.

CUB, INCC e Sinapi: cada índice no seu campo

O CUB mede o custo de um projeto-padrão fechado pela norma técnica e é calculado por região. O INCC, índice de preços da construção calculado pela FGV, tem abrangência nacional e é muito usado para corrigir parcelas de imóveis na planta. O Sinapi, mantido pelo IBGE com a Caixa, trabalha com composições de custos unitários de serviços e insumos e divulga um custo médio por metro quadrado: para Santa Catarina, o valor de agosto de 2026 foi de R$ 2.249,47 por m², 6,51% maior que doze meses antes.

Para obras públicas, a referência é outra. A Lei 14.133/2021 (art. 23, § 2º) manda estimar o valor das obras e serviços de engenharia pela mediana das composições do Sinapi, ou do Sicro no caso de infraestrutura de transportes. O CUB serve à incorporação privada e aos contratos entre particulares.

Como o CUB é usado na prática

Registro de incorporação

Antes de vender unidades na planta, o incorporador registra a incorporação no cartório de imóveis com uma série de documentos, entre eles o custo global da obra calculado com base no CUB. O memorial descritivo de obras complementa esse cálculo, descrevendo os materiais e acabamentos previstos.

Reajuste de contratos de imóvel na planta

Contratos de compra de unidades em construção podem ser corrigidos pelo CUB ou pelo INCC. Desde a Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 35-A na Lei 4.591/1964, esses contratos começam por um quadro-resumo que precisa informar os índices de correção monetária e, se houver mais de um, o período de aplicação de cada um. É ali que o comprador confere qual índice reajusta as parcelas, se é a tabela com ou sem desoneração e de qual Sinduscon. Os cuidados gerais estão no guia de compra e venda de imóvel.

Um exemplo ajuda a ver o efeito. Suponha uma parcela de R$ 2.000 fixada em agosto de 2025 e corrigida pelo CUB R8-N de Santa Catarina, sem desoneração. Em agosto de 2026, ela passa a R$ 2.000 × (2.793,31 ÷ 2.647,05), ou cerca de R$ 2.110,51, uma alta de 5,53%. Se o mesmo contrato usasse a tabela com desoneração, o resultado seria outro, e por isso o índice escolhido precisa estar escrito sem margem para dúvida. Também convém verificar se o contrato aplica o índice do mês da parcela ou de um mês anterior, porque a tabela já carrega um mês de defasagem.

Orçamento e viabilidade

Na fase de estudo, o CUB permite uma estimativa rápida. Uma casa de padrão normal com 120 m² em Santa Catarina teria custo básico de cerca de R$ 411 mil pela tabela de agosto de 2026 (120 × R$ 3.424,89). A esse valor ainda se somam fundações, projetos, equipamentos, taxas, impostos e a remuneração do construtor, que o CUB não inclui. Para o orçamento executivo, só a planilha detalhada da obra serve.

Avaliação de imóveis

Em avaliações, o CUB entra no custo de reprodução da construção, que é a base do método evolutivo e do método involutivo. Sobre esse custo, o avaliador acrescenta os itens que o CUB deixa de fora e desconta a depreciação do imóvel pela idade e pelo estado de conservação.

Convenção coletiva de trabalho

A convenção coletiva é o acordo entre o sindicato das empresas e o sindicato dos trabalhadores que fixa salários, pisos, benefícios e condições de trabalho da categoria em uma região. Como a mão de obra é o maior componente do CUB, o reajuste negociado na convenção aparece diretamente no índice.

A CLT diferencia convenção e acordo. Pelo art. 611, a convenção é firmada entre sindicatos das categorias econômica e profissional e vale para toda a base; o § 1º do mesmo artigo permite ao sindicato dos trabalhadores firmar acordo coletivo com uma ou mais empresas, com efeito limitado a elas.

Um dos temas da convenção é a hora extra:

• A convenção pode fixar adicional maior do que o mínimo legal.
• O adicional compensa o trabalhador pelo tempo além da jornada.
• Horas extras frequentes elevam o custo real da obra acima do CUB.

O mínimo não depende de negociação: a Constituição, no art. 7º, XVI, garante remuneração do serviço extraordinário pelo menos 50% superior à da hora normal. A convenção parte desse piso. Encargos sociais, benefícios como alimentação e transporte e a data-base do reajuste completam o custo da mão de obra que o Sinduscon incorpora ao cálculo.

CUB e avaliação de imóveis

O CUB mede quanto custa construir, não quanto um imóvel vale. O preço de mercado depende também do terreno, da localização, da idade, do estado de conservação e da demanda. Em muitas cidades, imóveis novos são vendidos por valores bem acima do custo de construção; em regiões com pouca procura, pode acontecer o contrário.

Por isso, peritos avaliadores usam o custo de construção como uma das peças e comparam o resultado com negócios de imóveis semelhantes. Para apartamentos e casas, a ferramenta principal é a comparação com negócios de imóveis parecidos na mesma região, e a conclusão é registrada em laudo. A Valen Brasil elabora laudos de avaliação em Itajaí, Balneário Camboriú, Blumenau e região, e o IBAPE reúne os profissionais da área. Em divórcios, inventários e partilhas, a falta de uma avaliação técnica pode levar a uma divisão desigual dos bens.

A relação entre custo de construção e preço também ajuda a ler o mercado. Quando o CUB sobe mais do que os preços de venda, a margem de novos lançamentos diminui e a oferta tende a cair; quando os preços sobem mais do que o custo, lançar fica mais atraente. Nos 12 meses até agosto de 2026, o CUB R8-N de Santa Catarina subiu 5,53%; a valorização anual dos imóveis nas cidades catarinenses variou de menos de 3% a quase 10% no mesmo período, segundo o FipeZAP.

Como consultar o CUB

Os valores oficiais estão no site de cada Sinduscon. O caminho mais prático para comparar estados é o portal da CBIC (cub.org.br):

1. Acesse a área "CUB/m² Estadual" e escolha o estado. Onde houver mais de um sindicato calculando o índice, como em Minas Gerais e no Paraná, escolha também o Sinduscon.
2. Selecione o relatório "Tabela do CUB/m²" para ver os valores de todos os projetos-padrão, ou "Composição" para ver quanto é material, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos.
3. Indique o ano e o mês de uso da tabela, lembrando que ela reflete os preços do mês anterior.
4. Escolha a versão sem ou com desoneração da mão de obra.
5. Guarde o relatório em PDF: ele traz a data de emissão, a nota técnica e a lista do que o CUB não inclui, úteis para anexar a contratos e laudos.

O portal também reúne relatórios com a evolução dos custos dos projetos-padrão e dos preços dos insumos nos últimos 12 meses, e o CUB médio Brasil, calculado pela CBIC a partir dos índices estaduais.

Limitações do CUB

O CUB é uma referência consolidada, mas tem limites que precisam ser considerados:

• Escopo parcial: deixa fora fundações, elevadores, equipamentos, projetos, impostos e remuneração do construtor. Usá-lo como custo total subestima a obra.
• Projeto-padrão fixo: a obra real raramente coincide com o projeto da norma. Terrenos inclinados, subsolos e acabamentos especiais mudam o custo.
• Base regional: cada Sinduscon calcula o índice da sua região, com preços coletados nela. O CUB de um estado não serve para outro.
• Duas tabelas: com e sem desoneração, com diferença que muda até 2028.
• Defasagem de um mês: a tabela de cada mês reflete preços do mês anterior.
• Série de 2006: valores anteriores à NBR 12721:2006 não se comparam com os atuais.

Erros comuns ao usar o CUB

• Multiplicar o CUB pela área total do projeto e tratar o resultado como orçamento, sem somar fundações, projetos, equipamentos e impostos.
• Comparar o CUB de um estado com o de outro, ou o de uma casa com o de um prédio, como se medissem a mesma coisa.
• Assinar contrato indexado ao CUB sem indicar o Sinduscon, o projeto-padrão e a versão com ou sem desoneração.
• Usar o CUB como valor de mercado de um imóvel pronto, ignorando terreno, localização, idade e conservação.
• Esquecer que a tabela do mês usa preços do mês anterior ao conferir um reajuste.

A atualização mensal e a divulgação pública pelos Sinduscons e pela CBIC dão transparência ao índice. A análise de cada obra, porém, continua dependendo de orçamento próprio. Profissionais responsáveis por orçamentos e laudos respondem tecnicamente perante o sistema Confea/Crea ou o CAU, conforme a formação.

Perguntas frequentes

Onde conferir o valor do CUB deste mês?

Depende do estado e do projeto-padrão. Em Santa Catarina, na tabela de agosto de 2026 sem desoneração, o R8-N (prédio de padrão normal) é de R$ 2.793,31/m² e o R1-N (casa de padrão normal), de R$ 3.424,89/m². Em São Paulo, o R8-N do SindusCon-SP foi de R$ 2.235,58/m² no mesmo mês. Os valores mudam todo mês e devem ser conferidos no site do Sinduscon da região ou no portal da CBIC. Quem precisa do número catarinense do mês e da série desde 2025 encontra tudo no acompanhamento do CUB de Santa Catarina.

O que significa CUB na construção civil?

É o custo por metro quadrado de construção de projetos-padrão definidos pela ABNT NBR 12721:2006, calculado mensalmente pelos Sinduscons, como determina a Lei 4.591/1964. Serve de base para o custo global exigido no registro de incorporação e é usado como referência de custo e de reajuste de contratos.

Quando as tabelas do CUB são divulgadas?

O prazo legal de publicação termina no dia 5 de cada mês. A tabela leva o nome do mês em que será usada e reflete os preços coletados no mês anterior: a tabela de agosto usa dados de julho.

Como é calculado o CUB?

O Sinduscon coleta os preços de um lote básico de materiais e os salários da categoria, aplica os encargos sociais e soma mão de obra, materiais, equipamentos e despesas administrativas de cada projeto-padrão, seguindo a NBR 12721:2006.

Como o CUB impacta os contratos de imóveis na planta?

Quando o contrato adota o CUB como índice, as parcelas são corrigidas pela variação do CUB do Sinduscon indicado. O quadro-resumo exigido pelo art. 35-A da Lei 4.591/1964 deve informar o índice e o período de aplicação. Vale conferir também se o contrato usa a tabela com ou sem desoneração.

Qual a diferença entre CUB e INCC?

O CUB é regional e mede o custo por metro quadrado de projetos-padrão; o INCC, da FGV, é um índice nacional de variação de preços da construção. Os dois podem corrigir contratos de imóveis na planta, e o contrato deve dizer qual deles se aplica.

O CUB serve para calcular o valor do meu imóvel?

Não sozinho. O CUB ajuda a estimar quanto custaria reconstruir a edificação, mas o valor de mercado inclui o terreno e depende da localização, da idade, da conservação e da procura. Em avaliações, o custo de construção é uma peça do cálculo, ajustada pela depreciação e comparada com negócios semelhantes.

Onde consultar o CUB oficial?

No site do Sinduscon do estado ou no portal da CBIC (cub.org.br), que reúne os relatórios de mais de 20 sindicatos. Em Santa Catarina, o índice é calculado pelo Sinduscon da Grande Florianópolis; em São Paulo, pelo SindusCon-SP com a FGV.

Para que o CUB continua servindo

O CUB é a referência pública do custo de construir no Brasil desde que a lei das incorporações o tornou obrigatório, e continua útil para registrar incorporações, reajustar contratos, fazer estimativas rápidas e apoiar avaliações. O erro mais comum é tratá-lo como custo total de obra ou como preço de imóvel: ele cobre só o que o projeto-padrão da norma inclui, na região do Sinduscon que o calcula.

Para usar bem o índice, identifique o projeto-padrão mais próximo da obra, a tabela certa (com ou sem desoneração) e o mês de referência, e some os itens que ele deixa de fora. Para saber quanto vale um imóvel pronto, o caminho é a avaliação técnica, que combina custo, terreno, depreciação e mercado.