Depreciação de imóveis: como calcular pela Receita e por Ross-Heidecke

Depreciação de imóveis é a perda de valor da construção, nunca do terreno, causada pela idade, pelo desgaste e pela obsolescência. Existem duas contas diferentes. Na conta fiscal, a empresa dona do imóvel deduz 4% ao ano do custo da edificação, o que corresponde a uma vida útil de 25 anos, segundo a tabela de vida útil publicada pela Receita Federal no Anexo III da Instrução Normativa RFB 1.700/2017. Na conta técnica, usada em laudos de avaliação de imóveis, o avaliador estima a depreciação física pela idade, pela vida útil e pelo estado de conservação, em geral com o método de Ross-Heidecke. Pessoa física não deprecia imóvel no imposto de renda.

A seguir estão as regras de cada conta, as fórmulas com exemplos conferidos, a tabela de Heidecke e o que o proprietário pode fazer para retardar a perda de valor.

Pontos principais

• A depreciação fiscal é linear: 4% do custo da edificação por ano, sem juros compostos. Um prédio de R$ 400.000 tem valor contábil de R$ 208.000 depois de 12 anos.
• O terreno não se deprecia. Para a Receita, o valor das edificações precisa estar separado do custo do terreno, e esse destaque pode ser feito por laudo pericial.
• Só deprecia no imposto a empresa que usa o imóvel na atividade ou o aluga; e o benefício só reduz imposto no lucro real.
• No laudo de avaliação, a depreciação depende da idade em relação à vida útil e do estado de conservação. Dois imóveis com a mesma idade podem ter depreciações muito diferentes.
• Manutenção planejada, conforme as normas de manutenção de edificações, é o que mais retarda a depreciação física.

O que é depreciação de imóveis

A norma brasileira de avaliação de imóveis urbanos, a ABNT NBR 14653-2, trata a depreciação física como a perda de valor que vem do desgaste das partes da construção: envelhecimento, deterioração ou danos. É um fenômeno da benfeitoria. O terreno não envelhece; ao contrário, costuma acompanhar a valorização do imóvel e da região. Por isso, todo cálculo de depreciação começa separando o valor do terreno do valor da construção.

Vale separar também depreciação de desvalorização. A primeira é a perda ligada à própria construção. A segunda pode vir de fora: uma crise econômica, o fechamento de uma indústria na cidade, uma obra que piora o trânsito da rua ou o aumento da violência no bairro. Um imóvel pode estar pouco depreciado e, ainda assim, valer menos do que há cinco anos por causa do entorno; e o contrário também acontece.

Na contabilidade, a depreciação é a forma de distribuir o custo de um bem durável ao longo dos anos em que ele gera receita. O imóvel usado na atividade da empresa entra no ativo imobilizado, e a parte da construção é depreciada período a período.

Três origens da perda de valor

• Física: desgaste de estrutura, fachadas, coberturas, revestimentos e instalações pelo uso e pela exposição ao tempo.
• Funcional: a construção funciona, mas deixou de atender ao que o mercado procura, como planta compartimentada demais, falta de vaga, ausência de elevador ou de acessibilidade.
• Externa ou econômica: mudanças no entorno e no mercado que reduzem o preço sem nenhuma alteração no imóvel.

Os métodos de cálculo mais usados medem a primeira. As outras duas aparecem na comparação com imóveis semelhantes no mercado, que é a base da maioria dos laudos.

Depreciação fiscal: a regra das empresas

A base legal é o art. 57 da Lei 4.506/1964, reproduzido no Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018, Decreto 9.580/2018, arts. 317 a 322). A empresa pode lançar como custo ou despesa a diminuição de valor dos bens do ativo causada pelo uso, pela ação da natureza e pela obsolescência normal. A quota anual é obtida aplicando a taxa de depreciação sobre o custo de aquisição do bem (art. 319), e a taxa depende do prazo em que se espera usar o bem para gerar rendimentos (art. 320).

A Receita publica esses prazos em tabela. No Anexo III da Instrução Normativa RFB 1.700/2017, edificações têm vida útil de 25 anos e taxa de 4% ao ano; instalações, 10 anos e 10% ao ano. O mesmo art. 320 garante à empresa o direito de usar outra taxa, desde que prove que ela corresponde às condições reais de desgaste do bem.

“Poderá ser computada como custo ou encargo, em cada exercício, a importância correspondente à diminuição do valor dos bens do ativo resultante do desgaste pelo uso, ação da natureza e obsolescência normal.” (Lei 4.506/1964, art. 57)

Terreno fora da conta e o papel do laudo

O RIR/2018 exclui expressamente os terrenos da depreciação, com exceção dos melhoramentos e das construções feitas sobre eles. Para o prédio, exige que o valor da edificação esteja destacado do custo de aquisição do terreno e aceita que esse destaque seja feito com base em laudo pericial. Na prática, quando a escritura traz um preço único, é o laudo que define quanto da compra corresponde à construção e, portanto, qual valor pode ser depreciado.

“o valor das edificações deve estar destacado do valor do custo de aquisição do terreno, admitido o destaque com base em laudo pericial” (Decreto 9.580/2018, art. 318, I, b)

Duas outras regras do mesmo artigo costumam passar despercebidas. A quota só começa a ser deduzida quando a obra é concluída e o prédio passa a ser usado. E não se admite depreciação de prédios ou construções que não estejam alugados nem sejam usados pelo proprietário na produção dos seus rendimentos: a sala comercial vazia, sem uso pela empresa, não gera despesa dedutível.

Imóvel comprado usado

Para bens adquiridos usados, o art. 322 do RIR/2018 manda adotar o maior entre dois prazos: metade do prazo que a Receita admite para o mesmo bem quando novo ou o restante da vida útil contada desde a primeira utilização. Para uma edificação, metade da vida útil é 12,5 anos. Se a empresa compra um prédio com 10 anos de uso, o restante é de 15 anos, que é o prazo maior; a taxa anual fica em cerca de 6,67%.

Exemplo de cálculo fiscal

A depreciação fiscal é linear: a mesma quota em todos os anos, calculada sobre o custo original. Um erro comum é aplicar os 4% sobre o saldo que sobra a cada ano, como se fossem juros compostos; a lei manda aplicar a taxa sobre o custo de aquisição, e a quota é sempre a mesma.

Depois de 25 anos, a construção está totalmente depreciada nos livros, mesmo que continue em ótimo estado e tenha preço de mercado alto. A conta fiscal não diz quanto o imóvel vale; diz quanto do custo já foi aproveitado como despesa.

Quando a depreciação reduz o imposto

A quota de depreciação só diminui o imposto das empresas tributadas pelo lucro real, em que a base é o lucro contábil ajustado. No lucro presumido, a base do IRPJ e da CSLL é um percentual da receita (Lei 9.249/1995, arts. 15 e 20), e a despesa de depreciação não altera o imposto devido.

Mesmo no lucro real há limite. A Lei 9.249/1995 (art. 13, inciso III) proíbe deduzir depreciação, manutenção, reparos, impostos, taxas e seguros de bens que não tenham relação direta com a produção ou a comercialização da empresa. O apartamento de praia registrado em nome da empresa e usado pelos sócios nas férias é o exemplo típico de despesa glosada. Na contabilidade societária, a vida útil pode ser estimada de forma diferente da tabela fiscal, e o ajuste entre as duas é feito na apuração do lucro real.

Pessoa física não deprecia: o tempo entra no ganho de capital

A quota de depreciação é um instrumento da pessoa jurídica. A pessoa física que vende um imóvel não desconta depreciação. O que ela apura é o ganho de capital: quanto recebeu na venda menos o que pagou na compra, conforme a declaração, acrescido do que gastou em reformas com comprovante.

O tempo de posse aparece de outra forma: nos fatores de redução do art. 40 da Lei 11.196/2005. O FR1 reduz o ganho em função dos meses decorridos da compra até novembro de 2005, quando a lei foi publicada; o FR2, em função dos meses entre a compra (ou dezembro de 2005, se ela for anterior) e a venda. Quanto mais antigo o imóvel, menor a parte do ganho que é tributada.

O art. 39 da mesma lei dispensa o imposto se o dinheiro da venda de um imóvel residencial for aplicado, em até 180 dias, para adquirir outro imóvel residencial situado no País; o contribuinte só pode recorrer a essa isenção uma vez em cada período de cinco anos. Há ainda a isenção da Lei 9.250/1995 para quem vende o único imóvel que possui por até R$ 440.000, sem outra venda de imóvel nos cinco anos anteriores. As contas com FR1, FR2 e isenções aparecem passo a passo no nosso guia do ganho de capital na venda de imóvel.

Depreciação técnica: como o avaliador calcula

No laudo de avaliação, a depreciação serve para estimar quanto vale hoje uma construção que já não é nova. Ela é peça central do método evolutivo, em que o valor do imóvel resulta do terreno mais a construção avaliada pelo custo de refazê-la, já descontada a depreciação, e aparece também em ajustes do método comparativo.

Segundo o item 8.3.1.3 da ABNT NBR 14653-2, conforme reproduzido em publicação técnica do Instituto Brasileiro de Auditoria de Obras Públicas (Ibraop), a depreciação física pode ser apurada de dois modos. O analítico orça todos os serviços necessários para devolver o imóvel à condição de novo. O outro aplica um coeficiente que considera a idade e o estado de conservação sobre o valor depreciável, que é o valor da benfeitoria menos o seu valor residual.

Custo de reprodução e valor residual

O ponto de partida é quanto custaria construir a mesma edificação hoje. Os avaliadores usam orçamentos, o CUB divulgado pelos sindicatos da construção e o Sinapi, levantamento mensal de custos da construção feito pelo IBGE. Em agosto de 2026, o Sinapi apontava custo médio de R$ 1.993,76 por metro quadrado no Brasil e de R$ 2.249,47 em Santa Catarina, com alta de 6,51% em 12 meses no estado. Esses valores são médias de construção e precisam ser ajustados ao padrão do imóvel, aos custos indiretos e ao lucro do construtor.

O valor residual é o que a construção ainda valeria ao fim da vida útil (materiais aproveitáveis, parte da estrutura). A depreciação incide sobre a diferença entre o custo de reprodução e esse residual, e não sobre o valor total.

Vida útil de referência

Os métodos clássicos dependem de uma vida útil estimada para a construção, em geral de 40 a 60 anos para a estrutura de edificações residenciais, faixa citada em estudo apresentado no congresso brasileiro de engenharia de avaliações (Cobreap), promovido pelo IBAPE, instituto que reúne avaliadores e peritos. A norma de desempenho de edificações habitacionais, a ABNT NBR 15575, fixa vidas úteis mínimas de projeto para cada sistema, o que ajuda a entender por que partes diferentes do imóvel envelhecem em ritmos diferentes.

A idade usada no cálculo pode ser a real, contada desde a conclusão da obra, ou a aparente, estimada pelo avaliador quando o imóvel passou por reformas que o rejuvenesceram ou, ao contrário, envelheceu mais depressa por falta de cuidado.

Métodos de cálculo da depreciação

Em todos os métodos abaixo, x é a idade (real ou aparente), n é a vida útil e D é o percentual de depreciação que será aplicado sobre o valor depreciável. No fim da vida útil, todos chegam a 100%; a diferença está no ritmo ao longo do caminho.

Método da linha reta

A perda é proporcional à idade: D = x ÷ n. Uma construção na metade da vida útil está 50% depreciada. É o método mais simples e o mais severo nos primeiros anos: em qualquer idade intermediária, dá depreciação maior do que os outros dois. A lógica é a mesma da depreciação fiscal, com a diferença de usar vida útil técnica, e não os 25 anos da tabela da Receita.

Método de Kuentzle (parábola)

A perda cresce com o quadrado da idade: D = (x ÷ n)². Nos primeiros anos a depreciação é pequena e acelera no fim da vida útil. Na metade da vida útil, a construção está 25% depreciada. Tende a favorecer imóveis novos e bem construídos.

Método de Ross

É um meio-termo entre os dois anteriores: D = ½ × [x ÷ n + (x ÷ n)²]. Na metade da vida útil, dá 37,5%. Por equilibrar os extremos, é a base mais usada nos laudos brasileiros, quase sempre combinada com o critério de Heidecke.

Critério de Heidecke: o estado de conservação

Heidecke não considera a idade; classifica a construção em estados de conservação e atribui a cada um um percentual de depreciação. Um imóvel regularmente conservado perde valor de modo regular; um imóvel mal conservado perde mais depressa, e parte dessa perda não se recupera com manutenção comum.

Método de Ross-Heidecke

O método combinado aplica primeiro a depreciação de Ross pela idade e, sobre o que resta, o percentual de Heidecke pelo estado de conservação: D = Ross + (1 − Ross) × C. As tabelas publicadas trazem o resultado pronto, cruzando a idade em percentual da vida útil com os nove estados de conservação.

Exemplo comparando os métodos

Considere uma casa com custo de reprodução da construção de R$ 400.000, valor residual adotado de 20% (R$ 80.000, hipótese do exemplo), idade aparente de 20 anos e vida útil de 60 anos. A idade corresponde a um terço da vida útil (33,3%) e o valor depreciável é de R$ 320.000.

O exemplo mostra o peso da conservação: com a mesma idade, a construção que precisa de reparos importantes vale cerca de R$ 125 mil a menos do que a regular. Ao valor da construção soma-se o valor do terreno, apurado à parte, e, no método evolutivo, o fator de comercialização que ajusta o resultado ao mercado.

Principais fatores que causam depreciação

A velocidade da depreciação varia de um imóvel para outro. Conhecer as causas ajuda a agir antes que o desgaste vire perda definitiva.

Idade e qualidade da construção

A idade é a variável comum a todos os métodos, mas não atua sozinha. Materiais e sistemas de melhor qualidade, projeto bem resolvido e execução cuidadosa alongam a vida útil; construção de baixo padrão envelhece mais cedo. Em prédios, áreas comuns, fachadas, elevadores e instalações coletivas também entram na conta, e o estado deles depende da gestão do condomínio.

Estado de conservação

É o fator que o proprietário mais controla e o que mais pesa no método de Ross-Heidecke. Sinais que levam o avaliador a classificar a construção em estados piores:

• Infiltrações, umidade e mofo
• Instalações elétricas e hidráulicas antigas ou fora de norma
• Pintura descascada ou manchada
• Pisos e revestimentos soltos, trincados ou muito desgastados
• Fissuras, trincas e outros sinais de problema estrutural

Localização e entorno

O entorno não altera a depreciação física, mas muda o preço final. Pesam a favor:

• Melhoria no transporte público
• Novos centros comerciais e serviços
• Segurança pública
• Valorização dos imóveis vizinhos

Degradação urbana, aumento da violência e falta de investimento público agem no sentido contrário e podem reduzir o preço mesmo de uma construção bem conservada. Por isso, a localização é sempre analisada à parte no laudo.

Obsolescência funcional

O imóvel perde atratividade quando deixa de atender ao padrão atual de uso, ainda que esteja conservado. Exemplos comuns:

• Apartamentos sem sacada ou área de lazer
• Ausência de vagas de garagem adequadas
• Plantas compartimentadas e pouco flexíveis
• Falta de acessibilidade
• Sistemas de segurança defasados
• Ausência ou obsolescência de elevadores, climatização ou automação predial

Fatores econômicos

O mercado também interfere:

• Juros altos reduzem a demanda e alongam o prazo de venda
• A inflação encarece a manutenção
• Excesso de lançamentos na região aumenta a concorrência
• Mudanças na legislação urbana podem restringir ou ampliar o uso do imóvel

Estratégias para reduzir a depreciação

A depreciação física não pode ser eliminada, mas pode ser retardada. O caminho é tratar a manutenção como rotina planejada, fazer modernizações proporcionais ao padrão do imóvel e manter a documentação em ordem.

Manutenção preventiva

Duas normas da ABNT organizam o assunto. A NBR 5674 estabelece os requisitos do sistema de gestão da manutenção de edificações, com o objetivo de preservar as características originais e evitar a perda de desempenho. A NBR 14037 orienta a elaboração do manual de uso, operação e manutenção que a construtora entrega ao proprietário. Esse manual traz a periodicidade recomendada de cada inspeção para aquele prédio, e é por ele que o cronograma deve começar. Nos condomínios, a inspeção predial feita pela NBR 16747 mostra se esse cronograma está sendo cumprido.

Os prazos de vida útil de projeto da NBR 15575, citados acima, dão uma ordem de grandeza de quando cada sistema tende a exigir intervenção maior: pinturas internas antes de pinturas de fachada, revestimentos e impermeabilizações antes da estrutura. Não são intervalos de manutenção, mas ajudam a planejar o orçamento.

Itens que merecem inspeção periódica:

• Infiltrações e umidade
• Instalações elétricas e hidráulicas
• Pisos, paredes e tetos
• Sistemas de segurança
• Áreas externas, cobertura e calhas

Reformas e modernização

Modernizações bem escolhidas retardam a depreciação e podem reposicionar o imóvel no mercado. Prioridades usuais:

1. Cozinhas e banheiros: concentram instalações e acabamentos que o comprador e o inquilino examinam primeiro
2. Instalações elétricas: adequação à demanda atual de equipamentos
3. Pisos e revestimentos: materiais duráveis e de manutenção simples
4. Segurança: portões automáticos, câmeras e alarmes
5. Eficiência energética: iluminação LED, aquecimento solar de água e isolamento térmico
6. Equipamentos: a troca de elevadores, climatização e outros equipamentos atualiza o imóvel e, em empresas, entra no controle do ativo imobilizado como bem próprio, com vida útil e depreciação específicas. Veja também como isso se reflete na valorização anual do imóvel.

Automação residencial também pode ser diferencial:

• Iluminação controlada por aplicativo ou sensores
• Controle automático de temperatura
• Segurança integrada
• Rede de internet estruturada

Nenhuma pesquisa pública confiável atribui a esses itens um ganho de valor padronizado. O ganho depende do padrão do prédio, do bairro e do comprador típico da região. Em edifícios antigos, o retrofit atualiza instalações e fachada de uma vez e pode reduzir a idade aparente da construção no laudo.

Documentação e regularização

Documentação em ordem não reduz o desgaste, mas evita que o imóvel valha menos por insegurança jurídica. Uma casa construída ou ampliada só aparece oficialmente na matrícula depois de averbada. A Lei 6.015/1973, que rege os registros públicos, prevê esse ato no art. 167, inciso II, item 4, que também abrange reconstruções e demolições. Quem pede a averbação é o proprietário, no cartório responsável pela área onde o imóvel está; no portal Registro de Imóveis do Brasil, mantido pelos registradores, é possível descobrir qual é esse cartório, fazer pedidos pela internet e simular as custas. O passo a passo está no guia de averbação.

Documentos que convém manter atualizados:

• IPTU quitado e atualizado
• Certidões negativas municipais
• Aprovação das reformas na prefeitura
• Vistorias e certificados exigidos (Corpo de Bombeiros, prefeitura)
• Comprovantes de quitação do condomínio
• Laudos técnicos das instalações

Regularização urbana:

• Conformidade com o zoneamento
• Plantas atualizadas na prefeitura
• Regularização de ampliações feitas sem aprovação
• Adequação às normas de acessibilidade

Depreciação, valor venal e IPTU

O número que sai de um laudo de depreciação não é o que o município usa para cobrar o imposto anual. O IPTU incide sobre o valor venal, definido pela planta de valores de cada prefeitura, que em muitos municípios aplica fatores próprios de idade e conservação. O Código Tributário Nacional (art. 33, parágrafo único) deixa fora dessa base os bens móveis mantidos no imóvel para uso, exploração, embelezamento ou comodidade. Móveis planejados, equipamentos e decoração não entram no imposto, embora pesem na negociação de venda. Se o valor venal lançado ficar acima do mercado, o proprietário pode pedir a revisão do IPTU com laudo.

Impacto da depreciação em investimentos imobiliários

Para quem investe, a depreciação afeta a renda, o momento de venda e o custo de manter o imóvel competitivo. E, no caso das empresas, também o imposto.

Quando uma empresa compra um imóvel para usar na própria atividade, a quota anual de depreciação da construção vira despesa e reduz o lucro tributável no lucro real. Isso deve entrar na comparação entre comprar e alugar o espaço, ao lado do custo do capital imobilizado e dos gastos de manutenção.

Rentabilidade de imóveis para aluguel

Imóveis mais antigos geralmente têm aluguel menor, mas também custam menos para comprar. A conservação, na locação, é também obrigação legal: pela Lei 8.245/1991, art. 22, o locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Um imóvel muito depreciado exige investimento antes de ser alugado. O guia sobre reajuste de aluguel trata das demais regras do contrato.

Análise de viabilidade:

• Imóveis novos: aluguel maior e pouca manutenção nos primeiros anos, mas preço de compra mais alto
• Imóveis antigos reformados: equilíbrio entre preço de compra e renda
• Imóveis muito depreciados: maior risco e maior investimento inicial, com possibilidade de ganho se a reforma for bem dimensionada

Planejamento de venda

Considerar a curva de depreciação ajuda a escolher o momento de vender:

• Antes da necessidade de grandes reformas
• Depois de modernizações que reduziram a idade aparente
• Quando a região está em processo de valorização
• Antes de mudanças negativas previstas no entorno

Reformar ou vender

A decisão entre reformar ou vender deve considerar:

• Custo da reforma comparado ao aumento de valor esperado
• Estado geral do imóvel e vida útil restante dos sistemas principais
• Condições do mercado imobiliário local
• Capacidade financeira para a obra

Em vez de uma regra fixa de percentuais, a comparação mais segura é direta: valor atual do imóvel mais o custo da reforma contra o valor provável depois da reforma, obtido em imóveis reformados semelhantes do mesmo bairro. Para dimensionar o custo, o Sinapi do IBGE e o CUB do sindicato da construção local dão referência pública do custo do metro quadrado, a ser complementada por orçamento.

Benefícios fiscais para empresas

Empresas no lucro real deduzem a quota anual de 4% do custo da edificação usada na atividade ou alugada, o que reduz a base do IRPJ e da CSLL enquanto houver saldo a depreciar. As condições estão nos arts. 317 a 322 do RIR/2018 e na vedação da Lei 9.249/1995 para gastos com bens alheios à atividade.

Vantagens para empresas:

• Redução da carga tributária no lucro real
• Planejamento da renovação dos ativos
• Registro contábil mais fiel ao desgaste real
• Controle do patrimônio imobiliário da empresa

Avaliação para financiamentos

Bancos exigem avaliação do imóvel dado em garantia, e o laudo considera idade e conservação. Uma construção muito depreciada tende a ter valor de avaliação menor, o que pode afetar:

• O valor máximo do empréstimo
• As condições do financiamento
• A exigência de garantias adicionais
• A contratação de seguros específicos

Quem assina o laudo

Quando a depreciação entra em laudo de avaliação, a habilitação do autor é definida em lei. Engenheiros e engenheiros-agrônomos têm a avaliação e a perícia entre suas atribuições pela Lei 5.194/1966 (art. 7º, c). Para arquitetos e urbanistas, a Lei 12.378/2010, art. 2º, VI, prevê vistoria, perícia, avaliação e laudo. O IBAPE descreve a atribuição profissional apoiado na lei dos engenheiros de 1966 e em resolução do conselho federal da categoria, o Confea (Resolução 345). Vale checar o registro no CREA ou no CAU antes de contratar, porque laudo assinado por quem não tem a atribuição não se sustenta diante de banco, juiz ou fisco. O guia sobre o laudo de avaliação mostra o que o documento deve conter.

Perguntas frequentes

Qual a taxa de depreciação de imóveis da Receita Federal?

Para edificações, 4% ao ano sobre o custo de aquisição da construção, o que corresponde a 25 anos de vida útil (IN RFB 1.700/2017, Anexo III). Instalações têm 10% ao ano. O terreno não é depreciado, e a regra vale para empresas, não para pessoas físicas.

Pessoa física pode depreciar imóvel no imposto de renda?

Não. A pessoa física declara o imóvel pelo custo de aquisição, somado às reformas comprovadas, e só apura resultado quando vende. Nesse momento, o tempo de posse reduz o ganho tributável pelos fatores FR1 e FR2 da Lei 11.196/2005, e há isenções para o único imóvel de até R$ 440 mil e para a compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.

Como calcular a depreciação de um imóvel pelo método de Ross-Heidecke?

Divida a idade da construção pela vida útil estimada, calcule a depreciação de Ross, ½ × [x ÷ n + (x ÷ n)²], e acrescente a parcela do estado de conservação: Ross + (1 − Ross) × C, com C tirado da tabela de Heidecke. Aplique o percentual sobre o valor depreciável (custo de reprodução menos valor residual). Uma construção a um terço da vida útil e em estado regular fica cerca de 24% depreciada.

A depreciação contábil de 25 anos significa que o prédio não vale nada depois disso?

Não. Ela só indica que o custo já foi todo lançado como despesa. O valor de mercado depende da localização, do terreno, da conservação e da demanda, e uma construção de 30 anos bem mantida pode valer bastante. Para saber o valor real, é preciso uma avaliação com método da ABNT NBR 14653.

Apartamento deprecia mais rápido que casa?

Não existe regra geral comprovada. No apartamento, parte do desgaste está em áreas comuns, fachada e equipamentos coletivos, cuja manutenção depende do condomínio. Na casa, tudo depende do proprietário. Em ambos, o que define a depreciação no laudo é a idade em relação à vida útil e o estado de conservação observado na vistoria.

Depreciação fiscal e depreciação real

A depreciação de imóveis tem duas leituras que não devem ser confundidas. A fiscal é uma regra de dedução para empresas, linear, de 4% ao ano sobre o custo da construção, que não diz nada sobre preço de mercado. A técnica mede o desgaste real e depende da vida útil e do estado de conservação, e é ela que entra no laudo de avaliação, no inventário, na garantia bancária e na discussão de valor com a prefeitura.

Para o proprietário, a conclusão prática é que a idade não se controla, mas a conservação sim, e ela pesa tanto quanto a idade no método de Ross-Heidecke. Quando for preciso separar o valor da construção do terreno, justificar uma taxa de depreciação diferente ou saber quanto o imóvel vale hoje, o documento adequado é um laudo de avaliação assinado por profissional habilitado.