Leilão da Caixa: como comprar imóveis retomados, modalidades, pagamento e despesas

Para comprar um imóvel da Caixa Econômica Federal em leilão, você escolhe o imóvel no portal Imóveis Caixa, lê o edital, aprova o crédito antes se for financiar ou usar o FGTS, faz a proposta no site do leiloeiro (no 1º e 2º leilão e na licitação aberta) ou no próprio site da Caixa (na venda online e na compra direta), paga o boleto em até dois dias úteis e assina o contrato em até 30 dias.

Os imóveis vêm, em sua maioria, de financiamentos não pagos e são vendidos no estado em que estão, inclusive ocupados, e as dívidas de condomínio e IPTU seguem a regra escrita em cada anúncio. Este guia trata só do que é próprio da Caixa: modalidades, pagamento, prazos, multas e despesas. As regras gerais de leilão judicial e extrajudicial, a conta completa do arremate e a obtenção da posse estão no guia sobre leilões de imóveis.

Pontos principais

• A Caixa vende imóveis por cinco caminhos: 1º leilão, 2º leilão, licitação aberta, venda online e compra direta. Cada um tem preço mínimo, local de proposta e custo diferentes.
• Nos leilões e na licitação aberta, o comprador paga 5% de comissão ao leiloeiro, fora do preço. Na venda online e na compra direta, não há leiloeiro, e o corretor credenciado é pago pela Caixa.
• Quem vai financiar ou usar o FGTS precisa ter o crédito aprovado antes de fazer a proposta. Sem isso, a venda pode ser cancelada com multa.
• Condomínio e IPTU atrasados ficam com o comprador, salvo quando o edital ou o anúncio dizem que a Caixa paga, no todo ou em parte.

De onde vêm os imóveis da Caixa

A maior parte dos imóveis à venda pertence à própria Caixa e foi retomada de contratos de financiamento habitacional não pagos. Nos contratos com alienação fiduciária, que são a regra no crédito imobiliário atual, a propriedade é transferida ao banco em garantia e só volta ao comprador quando a dívida termina. Se o comprador para de pagar e não quita o atraso depois de intimado pelo cartório, a propriedade é consolidada em nome da Caixa, e a Lei 9.514/1997 obriga o banco a levar o imóvel a leilão público. São esses os lotes do 1º e do 2º leilão.

Se nenhum dos dois leilões vende o imóvel, ele fica livre para a Caixa vendê-lo por conta própria, com desconto sobre o valor de avaliação, nas modalidades licitação aberta, venda online e compra direta. O banco também oferece imóveis do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), ligados a programas habitacionais, e de terceiros, por concorrência pública e venda direta com regras próprias. Nas vendas que faz depois dos leilões, a Caixa se apoia na Lei das Estatais (Lei 13.303/2016, art. 28, § 3º), que dispensa as empresas públicas de licitar quando comercializam bens ligados ao seu objeto social.

O portal oficial é o Imóveis Caixa, acessado pelo site da Caixa, onde se busca por estado, cidade, bairro e modalidade. Lá ficam também o calendário de leilões e licitações, a lista de leiloeiros credenciados, as cartilhas e as regras da venda online, atualizadas periodicamente pelo banco.

As modalidades de venda, lado a lado

1º e 2º leilão

São os leilões obrigatórios da alienação fiduciária. No primeiro, o lance mínimo é alto porque a lei o prende ao valor do imóvel previsto no contrato, que por sua vez não pode ser inferior ao valor que a prefeitura adotou como base do ITBI na consolidação. No segundo, a referência cai para o saldo da dívida com as despesas. Os lances são dados no site do leiloeiro credenciado indicado no edital, mas o comprador também precisa de cadastro no portal da Caixa, onde completa a proposta e gera o boleto.

Até o dia do segundo leilão, o antigo mutuário pode recomprar o imóvel. A lei garante esse direito:

“Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.” (Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-B)

Para quem disputa o lote, isso quer dizer que um imóvel anunciado pode sair da disputa antes do pregão. A Caixa publica uma cartilha própria para o ex-mutuário que quer exercer esse direito. E, se o leilão render mais do que a dívida e as despesas, a diferença pertence ao antigo dono; o banco informa que esse saldo é tratado só nas agências e que não cobra taxa nem usa intermediários para devolvê-lo, um alerta contra golpes dirigidos a ex-mutuários.

Licitação aberta

É uma disputa conduzida por leiloeiro, depois dos leilões frustrados, com lance mínimo calculado sobre o valor de avaliação atual da Caixa com desconto. Na prática, funciona como um leilão: proposta no site do leiloeiro, vitória do maior lance, comissão de 5% paga pelo comprador e boleto gerado no portal da Caixa.

Venda online e compra direta

Na venda online, o imóvel fica no portal com um cronômetro em contagem regressiva, e vence quem tiver a maior proposta quando ele zerar. Pelas regras publicadas pelo banco, uma proposta que supere o maior lance nos cinco minutos finais prorroga a disputa por mais cinco minutos, quantas vezes for preciso. Na compra direta, não há cronômetro: leva o imóvel quem primeiro oferecer pelo menos o valor mínimo anunciado. Nas duas, não há comissão de leiloeiro, e o corretor ou a imobiliária credenciada que intermedeia ou assessora a compra é remunerado pela Caixa.

Como ler o anúncio de um imóvel da Caixa

O anúncio no portal concentra as informações que definem o negócio, e vale lê-lo campo a campo antes de qualquer proposta. Os pontos que mais pesam são estes:

• Modalidade e prazo: indicam se a disputa é leilão, licitação aberta, venda online ou compra direta, e até quando se recebem propostas.
• Valor de avaliação e valor mínimo de venda: o primeiro é a estimativa do banco; o segundo, o menor preço aceito. A diferença entre os dois é o desconto anunciado, que não se confunde com o desconto em relação ao mercado.
• Formas de pagamento: só à vista, com FGTS ou com financiamento. O que não estiver ali não será aceito.
• Responsável pelas despesas: diz quem paga condomínio e tributos atrasados e se há limite para a parte da Caixa.
• Situação de ocupação e descrição: a Caixa informa o que sabe, mas a descrição é apenas indicativa, e o comprador deve confirmar no local.
• Matrícula e edital: o edital é acessado a partir do anúncio, e a matrícula pode ser impressa pelo portal; leia os dois juntos, porque um completa o outro.

Guarde uma cópia do anúncio no dia da proposta. Se surgir divergência depois, é o texto daquele dia que mostra as condições em que você comprou.

Quem pode comprar

Segundo as regras da venda online, podem participar pessoas físicas maiores de 18 anos, menores emancipados a partir dos 16 anos e representantes de empresas estabelecidas no Brasil. Estrangeiros e brasileiros residentes no exterior também podem, desde que cumpram os requisitos de habilitação e apresentem documentos estrangeiros com tradução juramentada; a própria Caixa recomenda orientação jurídica prévia, por causa das restrições da lei à compra de imóvel rural por estrangeiro. Ficam impedidos, entre outros, dirigentes da Caixa e seus parentes próximos.

Nos leilões e na licitação aberta, todos os compradores têm de ser informados no ato da arrematação; depois, não é possível incluir, excluir ou trocar o proponente principal. Para comprar em nome de empresa, todos os sócios precisam estar cadastrados no portal, e o representante tem de ser pessoa física.

Passo a passo da compra

1. Escolha o imóvel no portal Imóveis Caixa e abra o anúncio: ele mostra modalidade, preço mínimo, formas de pagamento aceitas e quem paga as despesas de condomínio e tributos.
2. Leia o edital ou as regras da modalidade. O edital rege o leilão e a licitação aberta; as regras da venda online regem a venda online e a compra direta.
3. Peça a matrícula e veja o imóvel por fora. A certidão de matrícula confirma a consolidação em nome da Caixa e mostra ônus e ações registradas.
4. Aprove o crédito antes, se for financiar ou usar o FGTS, num correspondente bancário Caixa Aqui (CCA), numa agência ou pelo aplicativo Habitação Caixa.
5. Cadastre-se no portal da Caixa e, no caso de leilão ou licitação aberta, também no site do leiloeiro.
6. Faça a proposta, indique a imobiliária credenciada que vai assessorar a compra e a agência de contratação.
7. Pague o boleto dos recursos próprios em até dois dias úteis depois da homologação do resultado. Nos leilões, pague também a comissão do leiloeiro no dia da arrematação.
8. Assine o contrato em até 30 dias corridos, por escritura pública (compra à vista) ou contrato de financiamento, e registre-o no cartório de registro de imóveis.
9. Pague o ITBI, transfira o cadastro do IPTU e envie à Caixa a matrícula com o registro da transferência.
10. Tome posse: negocie a saída de eventual ocupante ou, sem acordo, recorra à Justiça.

Pagamento: à vista, financiamento e FGTS

Cada imóvel tem as próprias condições de pagamento, informadas no anúncio, e a Caixa não aceita outras. As possibilidades são três: só recursos próprios; recursos próprios com uso do FGTS; recursos próprios com financiamento, que nas regras da venda online se limita à linha SBPE, com recursos da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). O percentual financiável e a taxa dependem da linha de crédito e da análise de risco na data da contratação; a simulação feita antes serve de referência, não de garantia. As regras também preveem períodos promocionais em que a Caixa pode dispensar a entrada e financiar 100% do valor, condição que só vale quando anunciada.

Prazos de pagamento

O boleto da parte paga com recursos próprios vence em dois dias úteis a partir da homologação da proposta, e o atraso desclassifica o comprador automaticamente. Nas compras integralmente à vista acima de R$ 500 mil, as regras da venda online permitem pagar 5% nesse prazo e o restante em prazos que crescem com o valor:

Uso do FGTS

O saque do FGTS para comprar a casa própria tem base na lei do fundo:

“VII - pagamento total ou parcial do preço de aquisição de moradia própria, ou lote urbanizado de interesse social não construído, observadas as seguintes condições: a) o mutuário deverá contar com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes; b) seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH;” (Lei 8.036/1990, art. 20)

Além dessas condições da lei, valem as regras do Conselho Curador do FGTS e do próprio imóvel, e por isso a Caixa pede consulta prévia numa agência ou num CCA. Há uma trava prática: o comprador só pode manter uma proposta ativa com uso de FGTS por vez. Se registrar duas ou mais, todas são convertidas em pagamento à vista, e ele tem dois dias úteis para completar a diferença em dinheiro. As regras do financiamento imobiliário e do SFH, o Sistema Financeiro da Habitação, ajudam a entender o enquadramento.

Arrependimento, desistência e multas

As regras mudam conforme a modalidade, e a diferença é grande.

Na venda online, o valor pago além da multa é devolvido sem correção monetária. O bloqueio pode ser provisório, até o comprador pedir a reativação, ou definitivo, em casos de desistências repetidas ou fraude. Antes de dar lance num leilão da Caixa, portanto, vale ter o dinheiro separado e o crédito aprovado: ali não existe o prazo de reflexão da venda online.

Despesas do comprador

O preço é só uma parte do desembolso. Entram na conta a comissão do leiloeiro (nos leilões e na licitação aberta), o ITBI, a escritura, quando a compra é à vista, o registro no cartório e eventuais dívidas do imóvel. Pelas regras da venda online, o ITBI tem de ser quitado de uma vez, ainda que a prefeitura ofereça parcelamento. As regras preveem ainda campanhas, identificadas no anúncio, em que a Caixa assume o ITBI, a escritura e o registro, só para compras à vista com recursos próprios e dentro do limite de imóveis participantes.

Condomínio e IPTU atrasados

A regra geral dos documentos da Caixa é que o comprador levanta e paga os débitos de tributos e condomínio, salvo quando o edital e o anúncio informam expressamente que o banco paga tudo ou parte. Na venda online e na compra direta há uma proteção a mais: se o anúncio e a proposta não disserem nada sobre o condomínio, a Caixa paga integralmente as cotas atrasadas. Num material de orientação, o banco exemplifica ofertas em que o comprador arca com o condomínio até 10% do valor de avaliação e a Caixa cobre o excedente: num imóvel avaliado em R$ 500 mil com R$ 60 mil de dívida, o comprador pagaria R$ 50 mil e o banco, R$ 10 mil. O percentual vale só quando está no anúncio daquele imóvel.

Quando a Caixa assume despesas, o comprador ou o corretor precisa reunir os comprovantes dos débitos e enviá-los pelo canal Atender Habitação em até 60 dias da proposta. A cota condominial acompanha a unidade (Código Civil, art. 1.345), e o IPTU atrasado pode ser cobrado do novo dono, por isso a declaração de débitos do síndico e a certidão da prefeitura devem ser pedidas antes da proposta. A exceção do Código Tributário Nacional que desloca os tributos para o preço vale para a arrematação em hasta pública, como explicado no guia de leilões de imóveis; nas vendas diretas da Caixa, o que manda é o anúncio.

Depois da compra: registro, posse e garantias

Assinada a escritura ou o contrato de financiamento, o comprador registra o título no registro de imóveis da circunscrição do imóvel e só então passa a constar da matrícula como proprietário. Nos leilões, o leiloeiro entrega o termo de arrematação, a ata e a publicação no Diário Oficial da União, documentos que instruem a escritura. O processo termina com o envio à Caixa da matrícula com o registro da transferência, do comprovante do ITBI e da certidão da prefeitura com a troca de titularidade do IPTU.

Imóvel ocupado

O imóvel da Caixa é vendido no estado de conservação e de ocupação em que se encontra, e a desocupação fica por conta do comprador, judicial ou extrajudicial. O corretor credenciado orienta a desocupação administrativa, com notificações e tentativas de acordo, e muitas vezes a saída negociada resolve mais rápido. Se não resolver, o adquirente em leilão da alienação fiduciária tem direito a reintegração de posse com liminar e prazo legal de 60 dias para a saída (Lei 9.514/1997, art. 30), mas o tempo total inclui o processo. Não há prazo garantido para receber as chaves; a espera depende de quem ocupa o imóvel e de como reage.

Se a venda for anulada

As regras da venda online preveem o risco de evicção: se uma decisão definitiva anular a consolidação da propriedade, a arrematação ou o procedimento de venda, o contrato com o comprador se desfaz. Nesse caso, e também quando uma exigência do cartório impede o registro sem culpa do comprador, a Caixa devolve os valores pagos e comprovados, incluindo despesas de cartório, tributos e condomínio, e pode ressarcir honorários de advogado contratados para a defesa do imóvel, nas condições das regras. É uma garantia relevante, mas não elimina o tempo e o desgaste de uma disputa judicial.

Cuidados antes de fazer a proposta

• Confirme que está no site oficial. A Caixa alerta para golpes com boleto adulterado, páginas que imitam o portal, papéis falsificados e supostos intermediários sem credenciamento. Os dados do leiloeiro estão no edital, e o boleto é gerado pelo próprio comprador no portal da Caixa.
• Leia a matrícula junto com o anúncio. Os documentos da Caixa lembram que pode haver ações, penhoras ou outros ônus que não aparecem no edital, e atribuem ao comprador a análise jurídica prévia.
• Descubra o valor de mercado. O valor de avaliação da Caixa e o desconto anunciado são referências do vendedor. Uma avaliação imobiliária independente mostra quanto o imóvel vale na região e se o preço compensa o risco de ocupação e as dívidas.
• Considere a reforma. A venda é "ad corpus", as fotos e a descrição são apenas indicativas, e reformas, averbação de áreas e regularização documental ficam por conta do comprador. Para quem compra para reformar e vender depois, as contas desse modelo estão no guia de reforma e revenda (house flipping).
• Separe o dinheiro antes. Boleto em dois dias úteis, comissão no dia do leilão e contrato em 30 dias exigem recursos disponíveis e crédito aprovado.

O caminho seguro no leilão da Caixa

Comprar um imóvel da Caixa é, na maior parte das vezes, comprar um imóvel retomado de financiamento, com regras que o banco publica e atualiza. O caminho seguro passa por escolher a modalidade certa, entender o que o anúncio diz sobre dívidas e forma de pagamento, aprovar o crédito antes e ter clareza de que ocupação, reforma e regularização correm por conta do comprador. A comparação com o valor de mercado e a conta completa das despesas mostram se o desconto é real.

Na dúvida sobre quanto vale o imóvel que você encontrou no portal da Caixa, a Valen Brasil pode fazer o laudo de avaliação antes da proposta, para que o seu lance parta do valor de mercado e não apenas do preço anunciado.

Perguntas frequentes

É possível financiar um imóvel de leilão da Caixa?

Sim, quando o anúncio do imóvel permite. Nas regras da venda online, o financiamento é pelo SBPE, e o crédito precisa estar aprovado num CCA ou agência antes da proposta. O percentual financiável e a taxa dependem da análise na data do contrato.

Posso usar o FGTS?

Pode, se o imóvel aceitar e o comprador cumprir as condições do art. 20, VII, da Lei 8.036/1990 e das normas do FGTS, como três anos de trabalho sob o regime e operação financiável pelo SFH. Só é permitida uma proposta ativa com FGTS por vez.

Quem pode participar dos leilões da Caixa?

Pessoas físicas maiores de 18 anos, menores emancipados a partir de 16 anos, empresas por meio de representante e, com requisitos adicionais, estrangeiros e brasileiros residentes no exterior. Dirigentes da Caixa e parentes próximos estão impedidos.

Quanto é a comissão do leiloeiro nos leilões da Caixa?

5% do valor do lance, paga pelo comprador diretamente ao leiloeiro no dia da arrematação, fora do preço do imóvel. Na venda online e na compra direta não há leiloeiro nem comissão para o comprador.

Posso desistir depois de ganhar?

Na venda online e na compra direta, há sete dias corridos da homologação para se arrepender sem multa. Depois disso, ou em qualquer momento nos leilões e na licitação aberta, a desistência gera multa de 5% e pode levar ao bloqueio do comprador.

Quem paga o condomínio e o IPTU atrasados?

O comprador, salvo quando o edital ou o anúncio informam que a Caixa paga tudo ou parte. Na venda online e na compra direta, se o anúncio e a proposta forem omissos sobre o condomínio, a Caixa paga as cotas atrasadas.

Quais tipos de imóveis a Caixa vende?

Casas, apartamentos, terrenos e imóveis comerciais, a maioria retomada de financiamentos, além de imóveis do FAR e de terceiros vendidos por concorrência pública e venda direta.