Revisão do ITCMD em SC: laudo de empresa credenciada

Chegou um aviso da Fazenda dizendo que o imóvel que você recebeu vale mais do que foi declarado? Antes de pagar a diferença, saiba que esse valor pode ser contestado. São 30 dias, contados do recebimento do termo, para apresentar um laudo de empresa credenciada na Secretaria da Fazenda de SC. A Valen Brasil é credenciada e faz esse laudo com vistoria no imóvel.

Antes de decidir, fale com a gente. Fazemos uma primeira análise do seu caso e orientamos se vale seguir com a avaliação. Basta enviar o Termo pelo WhatsApp ou, se não estiver com ele em mãos, nos contar:

• qual documento recebeu e em que data;
• o valor declarado no ITCMD e quando foi declarado;
• o valor atribuído pela Fazenda;
• o endereço e a área do imóvel.

Quero saber se vale contestar

Pontos principais

• Prazo: 30 dias para apresentar o laudo, contados do recebimento do termo.
• Quem pode fazer: Somente empresa credenciada na Secretaria da Fazenda de SC.
• Entrega do laudo: De 3 a 10 dias úteis após a vistoria.
• Quem decide: A Secretaria da Fazenda, que analisa o laudo e define o valor.

O que esse aviso quer dizer?

Recebeu um termo da Fazenda e não sabe bem o que ele significa? Saiba que é o início de um procedimento administrativo fiscal chamado arbitramento. A Fazenda considerou baixo o valor declarado e informa o valor que pretende usar.

Não é uma condenação. É uma etapa em que você ainda pode contestar o valor.

O aviso pode chegar meses ou anos depois da declaração, quando a Fazenda compara o valor declarado com uma referência própria.

De onde saiu o valor da Fazenda?

Achou o valor alto para o seu imóvel? Saiba que, nos imóveis urbanos, ele costuma vir de um modelo estatístico da FIPE, com preços por rua e por tipo de imóvel. O regulamento também permite outras referências, como o valor do ITBI.

O próprio material da Fazenda explica que o valor da FIPE não é uma avaliação individual. Ele representa o imóvel típico do endereço.

Por isso, acabamento, conservação e outras particularidades podem ficar de fora desse valor. É isso que a vistoria e o laudo verificam.

Vale a pena contestar?

Na dúvida, fale com a gente. Em imóveis padrão, fazemos uma pré-análise gratuita, com uma média de preços, e você decide antes de contratar o laudo.

Como funciona a avaliação?

É simples, e você acompanha cada etapa:

1. Você nos chama no WhatsApp com as informações do caso.
2. Enviamos a proposta com valor, prazo e a data limite para a vistoria caber no seu prazo.
3. Você aceita e envia os documentos, incluindo o Termo de Abertura completo e o Termo de Ciência.
4. Fazemos a vistoria presencial e registramos o que a tabela não enxerga.
5. Elaboramos o Laudo de Avaliação completo de 3 a 10 dias úteis após a vistoria. Um único laudo atende todos os herdeiros do imóvel.
6. Você recebe e analisa o laudo. Explicamos o resultado e tiramos suas dúvidas.
7. Com a sua decisão de apresentar, o laudo vai para a Fazenda. Se o termo trouxer o "código de envio PTAM", você nos passa o código e nós enviamos o laudo pelo sistema da Fazenda. Se não trouxer, você mesmo o apresenta à Fazenda. Nos dois casos, o envio precisa ocorrer dentro do prazo.
8. A Fazenda analisa e decide. Ela pode pedir mais informações, com prazo de pelo menos 15 dias, e depois define o valor em despacho fundamentado.

Quando começam os 30 dias?

Os 30 dias contam do recebimento do termo, como prevê o regulamento. A data exata depende de como o termo chegou até você.

Para confirmar até quando vai o seu prazo, procure a Secretaria da Fazenda pela Central de Atendimento (0800 048-1515) ou em uma unidade da sua região.

Como a vistoria e o laudo precisam caber nesse período, fale com a gente o quanto antes.

E se o prazo passar?

Deixou os 30 dias passarem ou está quase lá? Saiba o que acontece quando não há laudo:

1. A Fazenda mantém o valor dela para calcular o imposto.
2. Você é cobrado pela diferença de imposto, com juros e multa de 75% sobre essa diferença.
3. Você recebe uma intimação com novo prazo de 15 dias, contados da ciência, para pagar com redução da multa ou apresentar Defesa Prévia.

E se eu concordar com o valor da Fazenda?

Nesse caso, você não precisa de laudo. A orientação da Secretaria da Fazenda é aguardar o fim do prazo do arbitramento e o Termo de Intimação Fiscal para Defesa Prévia, quando é possível pagar com redução de até 70% da multa. Seu contador ou advogado pode ajudar nessa etapa.

Quanto a mais eu pagaria?

Quer ter uma ideia da conta? A Fazenda refaz o cálculo com o novo valor e cobra o que faltou pagar. O ITCMD é cobrado por faixas, sobre o que cada pessoa recebeu: cada parte do valor paga a alíquota da sua faixa, e não a mais alta sobre o total.

Veja o exemplo da própria Secretaria da Fazenda:

O laudo mostra o valor de mercado do seu imóvel. O resultado depende desse valor e da decisão da Fazenda, e o laudo também pode chegar a um valor próximo ao dela ou acima.

O valor que conta é o de hoje ou o da declaração?

Declarou o ITCMD há alguns anos? Saiba que o valor que conta é o daquela época. A lei de SC considera o valor do imóvel na data em que as informações foram enviadas à Fazenda, e não na data do aviso.

Na Valen, o laudo parte da pesquisa de mercado pelo método comparativo e ajusta o valor para aquela data com um índice.

O que o laudo precisa ter?

Alguém já lhe disse quanto o imóvel vale? Saiba que uma opinião de preço, mesmo de quem conhece bem a região, não serve aqui. O laudo precisa seguir as regras do Anexo Único do regulamento e do Ato DIAT 002/2023. No termo, ele aparece como PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica).

Para comparar uma avaliação de verdade com uma opinião, confira se ela traz:

• Empresa credenciada: feita por pessoa jurídica credenciada na Secretaria da Fazenda.
• Identificação: número do PTAM e do Termo de Abertura, valor, descrição, endereço e data na capa.
• Método técnico: método comparativo direto de dados do mercado, conforme a NBR 14653, com grau II de fundamentação no mínimo. Outro método só com justificativa.
• Imóveis comparados: amostras identificadas, ajustadas às características do imóvel e com o tratamento estatístico exigido.
• Limites estatísticos: coeficiente de variação de até 20%, intervalo de confiança de até 20% e campo de arbítrio de até 15%.
• Vistoria presencial: localização precisa e fotos coloridas da frente, das laterais e do entorno, com declaração de que a vistoria aconteceu.
• Considerações complementares: o que pode influenciar o valor. Se a matrícula registrar uma venda, o laudo informa a data, o número do registro e como ela foi considerada.
• Conclusão: o valor de mercado, expresso com base nessa metodologia.

Quer ver mais detalhes técnicos? Veja o que o PTAM precisa conter.

Vou seguir com o laudo. O que separar?

Basta separar:

• o aviso da Fazenda (Termo de Abertura e Termo de Ciência);
• a matrícula do imóvel.

Se faltar algum documento, orientamos como conseguir.

Há algum ponto de atenção no meu imóvel?

Alguns detalhes podem influenciar o laudo. Se for o seu caso, conte para a gente ao pedir a proposta, e vemos juntos como considerar cada ponto:

• Ampliação que não consta na matrícula: a área construída precisa ser comprovada, então envie os documentos que tiver.
• Terreno com rio, encosta, área de preservação ou faixa não edificável: essa parte muda o valor. Para o laudo, é preciso a delimitação dessa área, feita por engenheiro agrônomo ou civil. Se já tiver a delimitação, o levantamento topográfico ou a planta, envie junto.

Por que fazer o laudo com a Valen?

Para contestar o valor no ITCMD, só empresas credenciadas pela Secretaria da Fazenda de SC podem emitir a avaliação. A Valen é credenciada, e você pode conferir na lista pública de avaliadores credenciados.

Além disso:

• Imparcial: empresa independente, focada em avaliação.
• Equipe multidisciplinar: arquitetos, engenheiros e corretores, com registros no CAU e no CRECI e Selo CNAI. Cada imóvel é analisado por dois lados: como foi construído e quanto vale no mercado.
• Pré-análise gratuita: em imóveis padrão, explicamos uma média de preços antes de você contratar. É uma orientação, sem emissão de documento.

Perguntas frequentes

Quando apresentar um laudo?

Você pode apresentar um laudo quando entender que o valor apurado pela Secretaria da Fazenda está acima do que o imóvel vale. Ele serve para comprovar esse valor com base técnica.

O laudo garante que o imposto vai baixar?

Não: a decisão é da Fazenda. O laudo mostra o valor de mercado do imóvel com base técnica.

Vocês atendem fora de Itajaí?

Sim. A Valen atende toda Santa Catarina. Em Itajaí, Balneário Camboriú, Itapema, Navegantes e Blumenau, a vistoria já está incluída. Nas demais cidades, há taxa de deslocamento, informada antes da proposta.

O que é o PTAM citado no termo?

É o nome que o regulamento dá à avaliação contraditória feita pela empresa credenciada. Na Valen, ela é feita com o Laudo de Avaliação completo, com vistoria presencial.

Vale para doação também?

Sim. O arbitramento acontece na herança e na doação de imóveis. Veja também o ITCMD na doação de imóvel em SC.

Cada herdeiro precisa de um laudo?

Não. Um único laudo atende todos os herdeiros daquele imóvel.

Preciso enviar o laudo à Fazenda?

Depende do termo. Com o código de envio PTAM, nós enviamos. Sem o código, você o apresenta à Fazenda. Nos dois casos, o envio precisa ocorrer dentro do prazo.

Ainda vou declarar o ITCMD. Preciso de um laudo agora?

A Secretaria da Fazenda não exige um laudo no momento da declaração. Mas, se já quiser deixar tudo correto, contrate um laudo. Entenda mais sobre o ITCMD e o valor venal.

Quanto custa?

O Laudo de Avaliação custa de R$ 1.500 a R$ 2.000 para apartamento, casa, terreno e sala comercial, conforme o imóvel. O valor exato vem na proposta. Você pode pagar 50% no aceite e 50% na entrega, ou parcelar em até 6 vezes no cartão, com as taxas por conta do cliente.

Quanto tempo leva?

O laudo fica pronto de 3 a 10 dias úteis após a vistoria, conforme a complexidade do caso.

Já passei dos 30 dias. Ainda dá para fazer o laudo?

O envio do laudo pela empresa credenciada é para o prazo de 30 dias. Depois disso, fale com seu advogado ou contador o quanto antes.

Recebeu o aviso?

Não deixe o prazo correr

Antes de pagar a diferença, fale com a gente. Basta enviar o aviso pelo WhatsApp ou nos contar os dados do seu caso. Dizemos se a revisão faz sentido e quanto custa.

Enviar meu aviso pelo WhatsApp

Fontes

Lei SC 13.136/2004; Regulamento do ITCMD de SC e Anexo Único; Ato DIAT 002/2023; Regulamento de Normas Gerais de Direito Tributário de SC, art. 213; Lei Complementar SC 313/2005; páginas de serviço e perguntas frequentes da Secretaria da Fazenda de SC.