PTAM para o ITCMD em SC: quem pode emitir e o que a SEF exige

PTAM é a sigla de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, um parecer técnico que calcula o preço provável de venda de um imóvel.

No ITCMD de Santa Catarina, o imposto estadual sobre heranças e doações, o PTAM tem um papel específico: é a única forma de o contribuinte contestar o valor que a Secretaria de Estado da Fazenda (SEF) arbitrou para o imóvel herdado ou doado. E ele só vale se for emitido por uma empresa credenciada na SEF, seguindo um modelo fixado pela própria Fazenda, com método comparativo, tratamento estatístico e vistoria presencial obrigatória.

Este guia explica o que é o PTAM, em que ele difere de outros pareceres e laudos, quem pode emiti-lo em SC e o que precisa constar nele para ser aceito.

Pontos principais

• O PTAM nasceu como documento de avaliação do corretor de imóveis, definido pela Resolução Cofeci 1.066/2007.
• No ITCMD de Santa Catarina, o PTAM é a avaliação contraditória exigida no procedimento de arbitramento do valor do imóvel.
• Em SC, só pessoa jurídica credenciada na SEF pode emitir o PTAM do ITCMD; o responsável técnico pode ser corretor com CNAI, engenheiro ou arquiteto.
• O conteúdo mínimo é definido pelo Ato DIAT 002/2023: capa, metodologia, geolocalização com fotos, considerações e conclusão.
• A vistoria presencial é obrigatória, e o avaliador assina uma declaração sobre as fotos, sob pena de responsabilidade solidária pelo imposto.
• A lista de empresas credenciadas é pública, no portal da SEF.

De onde vem a sigla PTAM

A sigla foi criada pelo Cofeci, sigla do conselho federal que fiscaliza os corretores de imóveis no Brasil, entidade que regulamentou a avaliação feita por corretores e criou o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI). A resolução define o documento assim:

"Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente." (Resolução Cofeci 1.066/2007, art. 4º)

A mesma resolução lista o conteúdo mínimo desse parecer geral: quem pediu, o objetivo, a identificação e a descrição do imóvel, a metodologia, o valor com data de referência e a identificação do corretor avaliador, além da matrícula, das medidas e da data da vistoria. Em todo o país, o PTAM do corretor serve para negociações, partilhas, garantias e processos.

Santa Catarina, porém, usou a mesma sigla para um documento com regras muito mais rígidas, criado para o ITCMD. Quando se fala em "PTAM para o ITCMD em SC", é desse documento que se trata, e as regras dele não são as do parecer geral do corretor. O ponto de partida é o Termo de Abertura de Procedimento de Arbitramento, a notificação que a SEF envia ao contribuinte.

O PTAM do ITCMD em Santa Catarina

Quando a SEF entende que o valor declarado de um imóvel na herança ou na doação está abaixo do mercado, abre um procedimento de arbitramento e indica um valor de referência. O contribuinte que discorda tem 30 dias para apresentar uma avaliação contraditória, e ela só é aceita na forma de PTAM de uma empresa que já tenha o credenciamento da SEF, como manda o art. 3º do Anexo Único do Regulamento do ITCMD de Santa Catarina (RITCMD/SC). O passo a passo desse procedimento, com prazos e exemplo de cálculo, foi detalhado no artigo sobre a contestação do ITCMD em Santa Catarina.

O regulamento também fixa o método: o PTAM deve ser feito comparando o imóvel com dados de mercado de imóveis semelhantes, conforme a NBR 14653 e com fundamentação de grau II no mínimo, e só pode usar outro método da norma quando o comparativo for impossível, com justificativa (RITCMD/SC, Anexo Único, art. 8º). A própria SEF pode, ainda, produzir um PTAM interno e usá-lo como valor de referência no início do procedimento.

Quem pode emitir o PTAM para o ITCMD em SC

A regra de Santa Catarina é objetiva: o PTAM do arbitramento só pode ser emitido por pessoa jurídica credenciada na SEF como avaliador de imóvel. Um corretor, engenheiro ou arquiteto que trabalhe como pessoa física não pode enviar o PTAM diretamente; ele precisa atuar como responsável técnico de uma empresa credenciada.

Para obter o credenciamento, a empresa faz o pedido pelo portal da SEF, com certificado digital do tipo e-CNPJ, e comprova dois requisitos (RITCMD/SC, Anexo Único, arts. 4º a 7º):

• Capacidade técnica: cópia de 30 laudos já feitos pelo método comparativo, todos com fundamentação de grau II ou superior, cada um com o comprovante de responsabilidade (selo do CRECI/SC, Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART, do CREA/SC, ou Registro de Responsabilidade Técnica, o RRT, do CAU/SC) e a nota fiscal do serviço; inscrição do responsável técnico no conselho da profissão e, no caso do corretor, no CNAI; vínculo do responsável técnico com a empresa; e um relatório de impacto à proteção de dados pessoais, exigido pela Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
• Idoneidade financeira: contrato social registrado na Junta Comercial de SC, balanço com capital social integralizado mínimo de R$ 100 mil e certidões negativas federal, estadual e municipal.

Os 30 laudos apresentados precisam ter pelo menos 10 amostras, homogeneização, tratamento estatístico, saneamento, intervalo de confiança, campo de arbítrio, conclusão e relatório fotográfico feito no local. A SEF tem 60 dias para analisar o pedido, pode pedir documentos adicionais e, se aprovar, libera o acesso da empresa ao Sistema de Administração Tributária (SAT). A lista das credenciadas fica disponível para consulta pública no portal da SEF.

Como o PTAM chega à SEF

No arbitramento do ITCMD catarinense, o PTAM não é protocolado em papel. A própria empresa credenciada envia o parecer pelo portal da SEF, no serviço "Apresentar PTAM – ITCMD", que é gratuito e funciona pela internet. Para isso, ela precisa de três coisas:

• Credenciamento ativo na SEF como avaliadora de imóveis.
• Certificado digital da empresa, do tipo e-CNPJ, emitido no padrão ICP-Brasil, a infraestrutura oficial de certificação digital do país.
• Número do processo e código de acesso, que constam no documento enviado pela Fazenda ao contribuinte quando o procedimento começa.

Por isso, ao contratar a avaliação, entregue ao avaliador uma cópia do termo recebido da SEF. O envio é imediato, mas precisa acontecer dentro dos 30 dias. Deixar para os últimos dias aumenta o risco de perder o prazo por algum problema de acesso ou de documentação.

O que o PTAM precisa conter, segundo a SEF

O formato do PTAM do ITCMD foi fixado pelo Diretor de Administração Tributária da SEF no Ato DIAT 002/2023 (DIAT é a sigla da diretoria), com ajustes que valem desde 29/10/2025. O documento deve ter cinco partes:

1. Capa: número do PTAM (sequencial, atribuído pelo avaliador), número do termo que abriu o arbitramento, valor venal apurado, descrição e endereço do imóvel e data do parecer.
2. Metodologia de cálculo: descrição do método, homogeneização dos fatores e tratamento estatístico, com número de amostras, menor e maior valor, média, mediana, desvios e variância, além do saneamento das amostras e da identificação de cada uma.
3. Geolocalização ou georreferenciamento e relatório fotográfico: localização precisa do imóvel e fotos coloridas que permitam identificá-lo.
4. Considerações complementares: tudo o que possa influenciar o valor, a justificativa quando não for possível usar o método comparativo e, se houver venda registrada na matrícula, a data e o número do registro e como essa informação foi considerada.
5. Conclusão: o valor de mercado definido pela metodologia.

O ato também fixa limites estatísticos que tornam o PTAM mais exigente do que muitos pareceres do mercado:

A regra mais importante para o contribuinte é a da vistoria. O relatório fotográfico não pode ser montado com imagens da internet:

"O relatório fotográfico deverá ser realizado presencialmente e ser composto, no mínimo, pela: I – foto da frente e das laterais do imóvel avaliado; II – foto de ocorrências nos arredores do imóvel que possam influenciar na avaliação;" (Ato DIAT 002/2023, art. 5º, parágrafo único)

O avaliador ainda assina uma declaração de que as fotos foram obtidas em vistoria presencial, com base na regra da NBR 14653 de que nenhuma avaliação dispensa a vistoria. Se a declaração for falsa, a empresa responde de forma solidária pelo imposto.

Os termos estatísticos do PTAM, em linguagem simples

O Ato DIAT 002/2023 usa termos de estatística que assustam quem não é da área. Entendê-los ajuda a conferir se o parecer foi bem feito:

• Amostras: são os imóveis parecidos com o avaliado, vendidos ou anunciados na mesma região, que servem de comparação.
• Homogeneização: é o ajuste de cada amostra para que ela fique comparável ao imóvel avaliado. Se a amostra tem uma vaga de garagem a mais ou fica num andar mais alto, o preço dela é corrigido para compensar a diferença.
• Saneamento: é a retirada das amostras que fogem muito do padrão das demais, como um anúncio com preço fora da realidade.
• Coeficiente de variação: mede o quanto os preços das amostras variam entre si. Pelo ato, essa variação não pode passar de 20%.
• Intervalo de confiança: é a faixa em que o valor do imóvel provavelmente está. No PTAM do ITCMD, os limites dessa faixa não podem se afastar mais de 20% do valor central.
• Campo de arbítrio: é a margem que o avaliador tem para escolher o valor final a partir do valor central, levando em conta características que a estatística não capta. No ato, essa margem é de até 15%, para mais ou para menos.

Se o PTAM não mostra esses números, ou se eles ficam fora dos limites, o parecer não segue o que a SEF exige.

A responsabilidade de quem emite o PTAM

A empresa credenciada responde junto com o contribuinte pelo imposto quando o parecer extrapola suas atribuições ou viola a lei (RITCMD/SC, Anexo Único, art. 10). Se o valor do PTAM ficar muito distante do valor de referência da SEF sem explicação técnica, a Fazenda pode abrir processo contra o avaliador, com suspensão do credenciamento, cancelamento, impedimento de novo credenciamento por 12 meses e cobrança da diferença do imposto. Três PTAMs fora das regras em 12 meses também levam ao cancelamento.

Para quem contrata, isso tem um lado bom: a empresa credenciada tem todos os motivos para entregar um valor que se sustente diante da Fazenda. Um PTAM feito só para reduzir o imposto, sem base no mercado, tende a ser recusado e ainda coloca o avaliador em risco. Os sinais que mostram se um avaliador é confiável estão reunidos no texto sobre credibilidade do avaliador de imóveis.

Como escolher quem vai fazer o PTAM

• Confira o credenciamento na lista pública da SEF antes de contratar.
• Pergunte sobre a vistoria: o avaliador precisa ir ao imóvel e fotografar a frente, as laterais e os arredores.
• Peça o método: o PTAM deve usar comparação com imóveis semelhantes e mostrar as amostras e a estatística.
• Verifique o prazo: o PTAM precisa chegar à SEF dentro dos 30 dias do Termo de Abertura.
• Tenha os documentos à mão: matrícula atualizada, dados da DIEF-ITCMD e o Termo de Abertura com o código de envio PTAM, quando houver.

PTAM, Laudo de Avaliação e Avaliação Mercadológica na Valen

A Valen Brasil é credenciada na Secretaria de Estado da Fazenda de SC para emitir o PTAM do ITCMD. Em nosso trabalho, o PTAM não é um produto separado: ele integra o nosso Laudo de Avaliação, que inclui visita ao imóvel e pesquisa de mercado na região, e atende às regras da SEF para o arbitramento. A Avaliação Mercadológica é outro serviço: feita com base nos documentos do imóvel e em estudo de mercado, sem vistoria, ela serve para decisões de compra, venda e negociação, mas não substitui o PTAM exigido pela Fazenda.

Para entender o que um laudo completo deve ter e quem pode assiná-lo, veja os textos sobre laudo de avaliação do imóvel e sobre quem pode fazer avaliação de imóveis.

Perguntas frequentes

O que significa PTAM?

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. O nome já diz o que ele faz: um parecer, escrito com critério técnico, sobre quanto o imóvel vale no mercado.

Qualquer corretor pode assinar o PTAM do ITCMD catarinense?

Não. No arbitramento do ITCMD em Santa Catarina, o PTAM só é aceito se for emitido por pessoa jurídica credenciada na SEF. O corretor com CNAI, o engenheiro ou o arquiteto podem atuar como responsáveis técnicos dessa empresa.

O PTAM do ITCMD precisa de vistoria?

Sim. O Ato DIAT 002/2023 exige relatório fotográfico feito presencialmente, com fotos da frente, das laterais e dos arredores do imóvel, e uma declaração assinada pelo avaliador.

Como sei se uma empresa é credenciada pela SEF?

A SEF publica a relação das empresas credenciadas no próprio portal, e qualquer pessoa pode consultá-la sem cadastro.

O PTAM garante que a SEF vai aceitar o valor?

Não. A autoridade fiscal decide por despacho fundamentado, considerando o PTAM, e pode pedir mais informações. Um PTAM bem feito aumenta muito a chance de o valor ser aceito, mas não obriga a Fazenda.

PTAM e laudo de avaliação são a mesma coisa?

Não. O laudo segue a NBR 14653 e é assinado por engenheiro ou arquiteto. O PTAM do ITCMD em SC também segue o método comparativo da NBR 14653, mas tem formato próprio definido pela SEF e só pode ser emitido por empresa credenciada.

O PTAM tem prazo de validade?

A Resolução Cofeci 1.066/2007 não fixa prazo de validade para o PTAM. O que importa é a data de referência do valor. No ITCMD de Santa Catarina, o PTAM responde a um procedimento de arbitramento específico e precisa ser entregue dentro dos 30 dias contados do recebimento do termo.

O corretor precisa do CNAI para fazer um PTAM?

Para o PTAM em geral, a resolução do Cofeci trata a inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários como opcional. Para o PTAM do ITCMD em SC, o regulamento estadual exige que o corretor que atua como responsável técnico esteja inscrito no CNAI.

Quanto custa um PTAM para o ITCMD?

Não existe tabela oficial da SEF. O preço depende do tipo e do tamanho do imóvel, da cidade e da quantidade de dados de mercado disponíveis. Para ter uma estimativa do custo do serviço, use o simulador da Valen Brasil.

O que o PTAM virou em Santa Catarina

No ITCMD de Santa Catarina, o PTAM deixou de ser um parecer simples e virou um documento técnico com regras próprias: empresa credenciada, método comparativo, estatística com limites definidos, vistoria presencial e envio direto à SEF. Para o contribuinte, isso significa escolher bem quem vai avaliar e agir dentro do prazo de 30 dias.

Se a SEF abriu um arbitramento sobre um imóvel da sua família, ou se você prefere declarar o valor certo antes que isso aconteça, veja como funciona o Laudo de Avaliação da Valen Brasil, com o PTAM no formato que a Fazenda catarinense exige. O papel da avaliação nos demais tributos sobre imóveis está resumido em avaliação de imóvel para fins tributários.