ITBI: como contestar a base de cálculo depois da decisão do STJ (Tema 1.113)

Para contestar o ITBI, você precisa mostrar que a prefeitura calculou o imposto sobre um valor maior do que o imóvel realmente vale. Desde o julgamento do Tema 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 2022, o preço declarado na compra é presumido correto, e o município só pode trocá-lo por outro número depois de abrir um processo administrativo em que você tenha direito de defesa. Em 2026, a Lei Complementar 227 reforçou essa ideia no Código Tributário Nacional: a prefeitura pode estimar o valor com critérios técnicos, mas o contribuinte pode rebater com uma avaliação contraditória. Na prática, isso se faz com um laudo de avaliação. Aqui você vê o que o STJ decidiu, o que mudou com a nova lei, como funciona o procedimento em Itajaí, Balneário Camboriú, Blumenau, Itapema e Navegantes e como pedir de volta o ITBI pago a mais.

Pontos principais

• A base do ITBI é quanto o imóvel vale no mercado, e não o valor venal do IPTU, que não serve nem como valor mínimo.
• O preço que você declara é presumido correto, e só um processo administrativo com direito de defesa pode afastá-lo, como prevê o art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
• A LC 227/2026 permite que o município estime o valor com critérios técnicos divulgados, mas garante a você o direito de apresentar avaliação contraditória.
• Cada cidade define o rito, os prazos e os documentos da contestação. Em Balneário Camboriú, Itapema e Blumenau, as regras exigem um laudo técnico.
• Quem já pagou a mais tem 5 anos, contados do pagamento, para pedir a restituição.
• O pedido administrativo de restituição não suspende esse prazo de 5 anos.

A decisão do STJ no Tema 1.113

Durante muitos anos, várias prefeituras cobraram o ITBI sobre um "valor de referência" calculado por elas mesmas, geralmente maior que o preço pago. O contribuinte que quisesse registrar o imóvel pagava a guia e, se discordasse, que fosse discutir depois. O STJ julgou a questão em recurso repetitivo, que vincula juízes e tribunais de todo o país, e fixou três regras:

"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente." (STJ, Tema 1.113, REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022)

Traduzindo para o dia a dia: quem inverte a lógica é a prefeitura. Ela não pode emitir a guia já com um valor maior e deixar para você o trabalho de provar o contrário. Se desconfia do preço, precisa abrir um procedimento, explicar os motivos e ouvir o comprador antes de cobrar a diferença.

O art. 148 do CTN, citado pelo tribunal, é a regra geral sobre arbitramento de valores:

"Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial." (Código Tributário Nacional, art. 148)

Repare no final do artigo: quando há contestação, a lei garante a avaliação contraditória. É aí que entra o laudo.

O que a LC 227/2026 mudou na base do ITBI

Publicada em 13 de janeiro de 2026, a LC 227 alterou o art. 38 do CTN, que trata da base de cálculo do ITBI. O novo texto passa a chamar de valor venal o preço de uma venda à vista feita em situação normal de mercado e manda estimá-lo com critérios técnicos, como a pesquisa de negócios feitos na região, dados enviados por tabeliães, registradores e bancos, as características do imóvel e outros parâmetros usuais de avaliação. O mesmo artigo impõe uma obrigação ao município e um direito ao contribuinte:

"§ 3º As administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal a que se refere o caput deste artigo, o qual poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital." (Código Tributário Nacional, art. 38, § 3º, incluído pela LC 227/2026)

Há um debate entre advogados tributaristas sobre o alcance dessa mudança. Uma parte entende que a lei deu às prefeituras mais espaço para partir de uma estimativa própria. Outra parte sustenta que o Tema 1.113 continua valendo, porque a estimativa precisa ser técnica, transparente e contestável, e não uma tabela genérica. Em julho de 2026, o Supremo Tribunal Federal passou a examinar no Plenário se o tema tem repercussão geral, no RE 1.412.419, relatado pela ministra Cármen Lúcia, e até a revisão deste texto não havia decisão de mérito.

Para quem está comprando um imóvel hoje, o efeito prático é o mesmo nos dois cenários. Se o valor do fisco for maior que o de mercado, a defesa se faz com números: uma avaliação técnica que mostre, com amostras reais, quanto o imóvel vale.

Quando vale a pena contestar

Nem toda diferença justifica um processo. Antes de contestar, compare três números:

1. O preço do contrato, que é o valor que você declarou.
2. A base de cálculo da guia ou da notificação, que é o valor que a prefeitura quer usar.
3. O valor de mercado do imóvel, apurado por um avaliador.

Se a base da prefeitura estiver bem acima do valor de mercado, a contestação tende a compensar. Se o preço declarado estiver abaixo do mercado, por exemplo por causa de uma venda entre parentes ou com desconto fora do comum, a prefeitura pode ter razão, e um laudo honesto vai mostrar isso. Declarar um valor artificialmente baixo não é contestação: as leis municipais preveem multas altas para informação falsa sobre o valor.

Passo a passo para contestar o ITBI

1. Guarde os documentos do negócio. Contrato ou minuta da escritura, comprovantes de pagamento, matrícula atualizada e a guia ou notificação da prefeitura.
2. Confira o cadastro do imóvel. Área, padrão, idade e localização errados no cadastro municipal inflam qualquer estimativa. Às vezes o erro está na ficha do imóvel, e não no método.
3. Leia a lei do seu município. Cada cidade define o prazo, o formulário e as exigências para o laudo, como mostramos na seção seguinte.
4. Encomende o laudo de avaliação. Ele deve seguir a norma técnica de avaliação, com vistoria, pesquisa de imóveis comparáveis, tratamento estatístico e memória de cálculo.
5. Protocole a contestação no prazo. Apresente as razões de forma completa, porque em geral não há outra oportunidade de juntar provas na mesma fase.
6. Acompanhe a decisão e recorra, se for o caso. Se o fisco mantiver o valor, a lei municipal prevê recurso administrativo, e ainda resta a via judicial.

As exigências formais de um laudo estão detalhadas no guia sobre laudo de avaliação de imóvel, e a norma que ele segue é explicada no texto sobre a NBR 14653.

Como é em Itajaí, Balneário Camboriú, Blumenau, Itapema e Navegantes

A LC 227/2026 deixou para cada município o procedimento da avaliação contraditória. Por isso, o caminho muda de cidade para cidade. Resumimos abaixo as regras das cinco cidades onde mais atuamos, a partir das leis e decretos de cada prefeitura, lidos na íntegra no DOM/SC, o diário oficial dos municípios catarinenses.

Balneário Camboriú

A cidade regulamentou o procedimento pelo Decreto 13.478, de 10 de agosto de 2026, que cita expressamente o Tema 1.113 e a LC 227/2026. O processo é todo eletrônico e começa com a Declaração de Transmissão (DTBI), em que você informa o preço e o valor de mercado. O decreto proíbe expressamente que a prefeitura use pauta fiscal, valor mínimo obrigatório, valores genéricos ou o valor venal do IPTU de forma automática.

Se a Fazenda encontrar indícios de que o valor declarado está abaixo do mercado, lavra um Termo de Apuração de Valor, com o método, os critérios e o valor estimado. A partir da intimação, você tem 15 dias para concordar ou apresentar avaliação contraditória. Ficar em silêncio equivale a desistir, e o pedido é arquivado. O laudo precisa ser assinado por profissional habilitado no seu conselho de classe. Para o corretor que atua como avaliador, o decreto exige ainda o registro no CNAI, o cadastro de avaliadores mantido pelo sistema Cofeci-Creci. E o laudo deve trazer metodologia técnica, memória de cálculo, fotografias atuais, descrição detalhada, elementos comparativos com as fontes e a data da coleta das amostras. Mesmo depois desse procedimento, a lei municipal mantém o direito à impugnação administrativa.

Itapema

Itapema incluiu no seu Código Tributário, pela LC 182, de 31 de agosto de 2026, uma subseção chamada "Da Impugnação da Base de Cálculo". Havendo divergência, a autoridade fiscal precisa abrir um Processo Administrativo Tributário antes de qualquer cobrança e entregar ao contribuinte um laudo ou parecer técnico que mostre os critérios, os imóveis comparados e a memória de cálculo. O prazo para impugnar é de pelo menos 15 dias úteis.

Na impugnação, você pode apresentar um Laudo de Avaliação feito conforme as normas da ABNT e assinado por engenheiro ou arquiteto registrado, ou por avaliador inscrito no CRECI que não tenha sido o corretor da própria venda. A lei também manda considerar o estado de conservação, ônus, litígios, ocupação por terceiros e restrições ambientais. Se ficar provado que o valor da prefeitura estava errado, o que foi pago a mais é devolvido com correção e juros.

Blumenau

Em Blumenau, a Instrução Normativa 39/2024 da Secretaria da Fazenda disciplina o processo. Quando o fisco entende que o valor declarado não corresponde ao de mercado, primeiro dá 10 dias para você retificar a declaração. Se não houver acordo, abre o procedimento de arbitramento, e o auditor deve usar os métodos da NBR 14653, informando método e fontes. Se você discordar do valor arbitrado, pode pedir revisão com pelo menos uma avaliação que identifique a metodologia e o responsável. Mantida a discordância, cabe recurso administrativo. A mesma instrução avisa que uma avaliação com dados falsos ou muito abaixo do mercado sujeita o contribuinte a multa.

Itajaí

Em Itajaí, o ITBI é lançado por homologação: você declara e recolhe, e a prefeitura pode revisar depois. A LC 308/2017 regula esse lançamento e o arbitramento da base de cálculo, que deve seguir os arts. 148 e 149 do CTN. Quando a revisão acontece, o contribuinte é notificado e pode se defender no processo administrativo com um laudo. Pelo CTN, se a lei não fixar outro prazo, a Fazenda tem 5 anos contados do fato gerador para revisar um lançamento por homologação (art. 150, § 4º). Por isso, vale guardar a documentação da compra por pelo menos esse período.

Navegantes

Em Navegantes, o ITBI também é lançado por homologação, e o próprio comprador calcula e antecipa o pagamento. A LC 334/2017 alterou o Código Tributário Municipal e manteve uma regra que merece atenção: o imposto incide sobre o maior entre dois números, o valor de mercado e o valor declarado. O mesmo texto permite que a Auditoria Fiscal arbitre o valor com um banco de dados de preços ou com vistoria no imóvel. Depois do Tema 1.113, porém, esse valor só pode substituir o declarado por meio de processo administrativo com direito de defesa. A lei municipal prevê exatamente isso: se você não aceitar o valor arbitrado, pode pedir a revisão em processo administrativo instruído com laudo técnico de perito.

Nas cinco cidades, conferimos o texto das normas em setembro de 2026. As regras municipais mudam com frequência, então confirme a versão em vigor na prefeitura antes de protocolar.

Exemplo: quanto se economiza com a contestação

Imagine um apartamento em Balneário Camboriú comprado por R$ 900.000. A Fazenda lavra um Termo de Apuração de Valor estimando o imóvel em R$ 1.150.000. Pela alíquota geral de 3% da cidade (art. 16 da Lei 4.994/2025, com a redação da Lei 5.318/2026), a conta fica assim:

Nesse exemplo, o laudo apurou R$ 920 mil, um pouco acima do preço pago, e foi aceito. Mesmo assim, o comprador deixou de pagar R$ 6.900 de imposto. Os números são ilustrativos: o resultado real depende das amostras de mercado e da decisão da Fazenda.

Já paguei: como pedir a restituição do ITBI

Quem pagou o ITBI sobre um valor acima do de mercado pode pedir a devolução da diferença. O art. 165, inciso I, do CTN assegura a devolução do tributo cobrado ou pago além do devido, sem exigir protesto prévio. O prazo está no art. 168:

"O direito de pleitear a restituição extingue-se com o decurso do prazo de 5 (cinco) anos, contados: I - nas hipótese dos incisos I e II do art. 165, da data da extinção do crédito tributário" (Código Tributário Nacional, art. 168)

No ITBI, o crédito se extingue com o pagamento, então os 5 anos contam, em regra, da data em que a guia foi paga. Há dois caminhos:

• Via administrativa. O pedido é feito à Secretaria da Fazenda do município, com a guia paga, a matrícula e o laudo que mostra o valor de mercado na data da compra. Não há custas.
• Via judicial. Se o pedido for negado ou demorar, o contribuinte pode entrar na Justiça com uma ação de repetição de indébito, conduzida por advogado.

Um cuidado importante: o STJ decidiu que o pedido administrativo não interrompe o prazo para a ação judicial (Súmula 625). Quem está perto dos 5 anos não deve esperar a resposta da prefeitura para procurar a Justiça.

O laudo usado na restituição é retrospectivo: ele apura quanto o imóvel valia na data da compra, e não hoje. Por isso, o avaliador precisa de amostras de negócios e ofertas daquela época.

Erros que enfraquecem a contestação

• Contestar sem laudo. Argumentar que "o valor está alto" sem prova técnica raramente convence a Fazenda.
• Usar a avaliação do banco como se fosse laudo. A avaliação feita para o financiamento serve à garantia do empréstimo e nem sempre traz as amostras e a memória de cálculo que a prefeitura exige.
• Pedir ao corretor da venda que assine a avaliação. Em Itapema, a lei veda expressamente, e em qualquer cidade isso fragiliza a prova.
• Perder o prazo. Em Balneário Camboriú, a falta de manifestação em 15 dias arquiva o pedido.
• Comparar com o valor do IPTU. O STJ afastou o IPTU como referência para o ITBI, para mais ou para menos.
• Declarar abaixo do mercado. Um valor irreal abre espaço para arbitramento, multa e, em casos graves, discussão criminal.

Perguntas frequentes

O que é o Tema 1.113 do STJ?

É a decisão do STJ, em recurso repetitivo, que definiu a base de cálculo do ITBI como o valor de mercado do imóvel, deu presunção de veracidade ao valor declarado e proibiu a prefeitura de impor um valor de referência fixado por ela sem processo administrativo.

A LC 227/2026 acabou com o Tema 1.113?

Não expressamente. A lei permite que o município estime o valor com critérios técnicos divulgados, mas assegura a avaliação contraditória. O alcance da mudança ainda está em discussão, inclusive no STF, e o valor de mercado continua sendo a referência.

Qual o prazo para contestar o ITBI?

Depende da cidade. Em Balneário Camboriú são 15 dias após o Termo de Apuração de Valor, e em Itapema, no mínimo 15 dias úteis após a notificação. Em Blumenau, há 10 dias para retificar o valor antes de começar o procedimento fiscal. Para pedir a restituição do que já foi pago, o prazo é de 5 anos a partir do pagamento.

Preciso de laudo para contestar o ITBI?

Em Balneário Camboriú e Itapema, a norma pede um laudo técnico com requisitos definidos. Em Blumenau, pede ao menos uma avaliação do imóvel. Em Navegantes, a lei prevê laudo técnico de perito. Mesmo onde a regra não detalha, o laudo é a prova que costuma decidir o processo.

Quem pode assinar o laudo para o ITBI?

Engenheiros e arquitetos registrados no conselho profissional e corretores de imóveis inscritos no CNAI. As regras de cada município podem acrescentar exigências, como a de Itapema, que não aceita o corretor que intermediou a venda.

Posso pedir de volta o ITBI pago há três anos?

Sim, se o imposto foi calculado sobre um valor acima do de mercado. O prazo é de 5 anos, contados do pagamento, e o pedido deve vir acompanhado de um laudo retrospectivo com o valor do imóvel na data da compra.

Conclusão

Contestar o ITBI deixou de ser uma aposta. O STJ deu presunção de veracidade ao preço declarado, a LC 227/2026 garantiu a avaliação contraditória e as prefeituras de Balneário Camboriú, Itapema e Blumenau já escreveram o rito e as exigências para o laudo. O que decide o resultado é a qualidade da prova: amostras reais, método reconhecido e um valor que resista à análise da Fazenda.

Se você recebeu uma guia ou uma notificação com valor acima do mercado, ou pagou a mais nos últimos cinco anos, veja nas aplicações do Laudo de Avaliação da Valen Brasil como a avaliação técnica sustenta a contestação e a restituição do ITBI. Para entender o imposto desde o início, leia também o guia completo sobre o ITBI e o texto que explica o valor venal usado no IPTU. Para comparar o uso do laudo no ITCMD, no IPTU e no Imposto de Renda, veja o guia do laudo de avaliação para impostos.