Construção em área de Reserva Legal: o que a lei permite, multas e regularização

Quem compra um sítio ou herda uma fazenda costuma descobrir cedo que uma parte da terra não pode ser usada como o resto. É a Reserva Legal, a fatia de vegetação nativa que o Código Florestal manda manter em todo imóvel rural. A dúvida seguinte é quase sempre a mesma: dá para construir ali uma casa, um galpão, um acesso?

A resposta curta é não: a Reserva Legal existe para ficar com vegetação nativa, e a lei só admite nela usos que mantêm essa cobertura. Há, porém, um pequeno conjunto de intervenções de baixo impacto que a lei tolera, regras especiais para pequenas propriedades familiares, casos em que a reserva nem é exigida e caminhos para regularizar o que já foi feito. Este guia percorre cada um deles, com o texto da lei nos pontos centrais.

Pontos principais

• A Reserva Legal (Lei 12.651/2012, art. 3º, III, e art. 12) deve ser conservada com vegetação nativa; edificações não fazem parte dos usos permitidos.
• O que a lei admite é manejo sustentável aprovado pelo órgão ambiental, coleta livre de produtos não madeireiros e, na pequena propriedade familiar, algumas intervenções de baixo impacto mediante declaração.
• Desmatar ou explorar a Reserva Legal sem autorização gera multa de R$ 5.000 por hectare ou fração (Decreto 6.514/2008, art. 51), além de embargo, demolição e possível processo criminal.
• Passivos anteriores a 22 de julho de 2008 podem ser regularizados por recomposição, regeneração ou compensação, inclusive por meio do Programa de Regularização Ambiental.
• A obrigação acompanha o imóvel: quem compra herda a Reserva Legal e o eventual passivo.

O que é a Reserva Legal

O Código Florestal define a Reserva Legal pelo que ela faz, e não apenas pelo tamanho:

“III - Reserva Legal: área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, delimitada nos termos do art. 12, com a função de assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de fauna silvestre e da flora nativa;” (Lei 12.651/2012, art. 3º)

Dois pontos dessa definição importam para quem pensa em construir. Primeiro, a reserva fica dentro do próprio imóvel e faz parte dele: continua sendo propriedade privada, pode ser vendida junto com a terra e entra na avaliação de imóveis rurais com preço próprio. Segundo, a lei prevê "uso econômico de modo sustentável", o que abre espaço para manejo e coleta, mas não para trocar a vegetação por outra coisa.

A Reserva Legal também não se confunde com outros regimes de proteção. A área de preservação permanente protege faixas específicas (margens de rios, nascentes, topos de morro, encostas íngremes) e tem regras próprias de intervenção. Já unidades de conservação como a APA são criadas pelo poder público sobre uma região inteira, com plano de manejo e zoneamento. Um mesmo imóvel pode ter as três coisas ao mesmo tempo.

Quanto do imóvel precisa ser Reserva Legal

O art. 12 do Código Florestal fixa os percentuais mínimos sobre a área do imóvel. Fora da Amazônia Legal, a regra é única: 20%. Dentro dela, o percentual depende da vegetação: 80% em área de florestas, 35% em área de cerrado e 20% em campos gerais.

Alguns detalhes mudam a conta na prática:

• Fracionamento: se o imóvel for dividido, a reserva é calculada sobre a área anterior à divisão (art. 12, § 1º). Vender metade da fazenda não reduz a obrigação.
• Cômputo da APP: as áreas de preservação permanente podem entrar no cálculo da Reserva Legal, desde que isso não leve à abertura de novas áreas, que a APP esteja conservada ou em recuperação e que o imóvel esteja no CAR (art. 15). A APP mantém o seu regime próprio.
• Redução na Amazônia: em municípios ou estados com grande parte do território em unidades de conservação e terras indígenas, o poder público pode reduzir a reserva de área de floresta para até 50% (art. 12, §§ 4º e 5º). A exceção vale só para a Amazônia Legal.
• Pequenos imóveis com déficit antigo: para imóveis de até quatro módulos fiscais em 22 de julho de 2008, a reserva é a vegetação nativa que existia naquela data, sem obrigação de recompor o restante (art. 67). Como o módulo fiscal muda de município para município, o mesmo número de hectares pode ou não caber nessa regra.
• Quem desmatou dentro da lei da época: fica dispensado de recompor até os percentuais atuais (art. 68), desde que comprove a situação.

Em Santa Catarina, cujo território está todo no bioma Mata Atlântica, soma-se a Lei 11.428/2006, que protege a vegetação desse bioma conforme o estágio de regeneração. Pelo art. 14 dessa lei, a vegetação primária e a secundária em estágio avançado só podem ser suprimidas em caso de utilidade pública; a secundária em estágio médio, em caso de utilidade pública ou interesse social, e sempre quando não houver alternativa técnica e locacional.

Pode construir em área de Reserva Legal?

O art. 17 do Código Florestal diz como a reserva deve ser tratada:

“Art. 17. A Reserva Legal deve ser conservada com cobertura de vegetação nativa pelo proprietário do imóvel rural, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado. § 1º Admite-se a exploração econômica da Reserva Legal mediante manejo sustentável, previamente aprovado pelo órgão competente do Sisnama, de acordo com as modalidades previstas no art. 20.” (Lei 12.651/2012)

A lei não traz uma lista de construções permitidas na reserva. O que ela admite é o uso da vegetação sem destruí-la. Uma casa de veraneio, um galpão, um pomar, um lago ou uma pastagem dentro da Reserva Legal significam trocar a vegetação nativa por outro uso, e isso não está entre as possibilidades. O caminho, para quem precisa de área construída, é usar a parte do imóvel que já está aberta ou que pode ser legalmente convertida.

Esse limite vale também para o imóvel que passa a ficar dentro do perímetro urbano, situação em que a fronteira entre imóvel urbano e rural muda impostos e regras de uso. A Reserva Legal não desaparece com a mudança do zoneamento:

“Art. 19. A inserção do imóvel rural em perímetro urbano definido mediante lei municipal não desobriga o proprietário ou posseiro da manutenção da área de Reserva Legal, que só será extinta concomitantemente ao registro do parcelamento do solo para fins urbanos aprovado segundo a legislação específica e consoante as diretrizes do plano diretor de que trata o § 1º do art. 182 da Constituição Federal.” (Lei 12.651/2012)

Na prática, quem compra uma gleba rural em área de expansão urbana para construir ou lotear só se livra da reserva com o loteamento aprovado e registrado. Até lá, a área continua protegida.

O que a lei admite dentro da reserva

• Exploração florestal para venda: exige plano aprovado pelo órgão ambiental; a retirada de madeira ou outros produtos não pode descaracterizar a mata nem reduzir a variedade de espécies (art. 22).
• Retirada eventual de madeira para uso na própria fazenda: não precisa de autorização, basta comunicar antes ao órgão ambiental o motivo e o volume, com teto de 20 metros cúbicos por ano (art. 23).
• Coleta de produtos não madeireiros: frutos, sementes, folhas e cipós podem ser colhidos livremente, respeitando épocas de maturação, volumes e técnicas que não ameacem a espécie (art. 21).
• Recomposição com exóticas: quem precisa recompor a reserva pode misturar nativas da região com árvores exóticas ou frutíferas, num sistema agroflorestal, e depois tirar renda da área (art. 66, §§ 3º e 4º).

Intervenções de baixo impacto na propriedade familiar

O Código Florestal lista, no inciso X do art. 3º, as "atividades eventuais ou de baixo impacto ambiental". Entre elas estão abertura de pequenas vias internas e pontilhões para travessia de cursos d'água, trilhas de ecoturismo, cercas, rampa de barcos e pequeno ancoradouro e a moradia de famílias de agricultores, quilombolas e outras comunidades extrativistas e tradicionais no campo, quando elas mesmas providenciam a própria água.

Para a pequena propriedade ou posse rural familiar, a lei simplifica o caminho dessas intervenções:

“Art. 52. A intervenção e a supressão de vegetação em Áreas de Preservação Permanente e de Reserva Legal para as atividades eventuais ou de baixo impacto ambiental, previstas no inciso X do art. 3º, excetuadas as alíneas b e g, quando desenvolvidas nos imóveis a que se refere o inciso V do art. 3º, dependerão de simples declaração ao órgão ambiental competente, desde que esteja o imóvel devidamente inscrito no CAR.” (Lei 12.651/2012)

Três condições precisam estar juntas: o imóvel tem de ser pequena propriedade ou posse familiar (explorada pelo trabalho do agricultor familiar, nos termos da Lei 11.326/2006), a atividade precisa estar na lista do inciso X e o imóvel tem de estar no CAR. Uma casa de lazer, um condomínio ou um empreendimento comercial não se encaixam nessa regra, qualquer que seja o tamanho da obra.

Onde a Reserva Legal não é exigida

O próprio art. 12 dispensa a reserva em algumas situações ligadas à infraestrutura pública: empreendimentos de abastecimento de água e tratamento de esgoto (§ 6º), áreas adquiridas ou desapropriadas para geração, subestações e linhas de energia elétrica (§ 7º) e áreas adquiridas ou desapropriadas para implantar ou ampliar rodovias e ferrovias (§ 8º). Essas dispensas valem para as áreas do empreendimento, e não para o proprietário que tem uma estrada ou linha de transmissão passando pelo seu imóvel.

Consequências de construir ou desmatar na Reserva Legal

As sanções correm em três frentes independentes: administrativa, penal e civil.

Esfera administrativa

O Decreto 6.514/2008 tipifica a infração e fixa a multa:

“Art. 51. Destruir, desmatar, danificar ou explorar floresta ou qualquer tipo de vegetação nativa ou de espécies nativas plantadas, em área de reserva legal ou servidão florestal, de domínio público ou privado, sem autorização prévia do órgão ambiental competente ou em desacordo com a concedida: Multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por hectare ou fração.” (Decreto 6.514/2008)

Além da multa, o art. 3º do decreto prevê, entre outras sanções, o embargo de obra ou atividade e das respectivas áreas e a demolição de obra. O Código Florestal ainda manda suspender imediatamente as atividades em Reserva Legal desmatada irregularmente depois de 22 de julho de 2008 (art. 17, § 3º). Na Mata Atlântica, destruir vegetação de especial preservação tem multa própria no art. 50 do mesmo decreto.

Esfera penal

A Lei de Crimes Ambientais (Lei 9.605/1998) pode alcançar quem constrói em área protegida. O art. 64 pune com detenção de seis meses a um ano, e multa, quem promove construção em solo não edificável por seu valor ecológico, paisagístico ou de outra natureza, sem autorização. O art. 48 prevê a mesma pena para quem impede ou dificulta a regeneração natural da vegetação, e os tribunais costumam aplicá-lo também a quem mantém uma construção sobre área que deveria se regenerar.

Esfera civil

A obrigação de recuperar o dano ambiental independe de culpa e acompanha o imóvel. O próprio Código Florestal diz que a obrigação de regularizar a Reserva Legal tem natureza real e passa ao sucessor na venda ou transmissão (art. 66, § 1º). Quem compra uma propriedade com construção irregular na reserva compra também a obrigação de demolir e recompor.

Como regularizar um imóvel com passivo na Reserva Legal

Quando a reserva está abaixo do mínimo ou foi ocupada, o caminho depende de quando o problema começou.

Passivos até 22 de julho de 2008

Para quem tinha, nessa data, Reserva Legal menor que a exigida, o art. 66 oferece três alternativas, que podem ser combinadas:

1. Recompor: plantar ou conduzir a vegetação, seguindo os critérios do órgão ambiental. A lei dá até 20 anos para concluir, com pelo menos um décimo da área a cada dois anos (§ 2º).
2. Permitir a regeneração natural: isolar a área e deixar a vegetação voltar, quando o solo e os remanescentes permitem.
3. Compensar: manter a reserva em outra área, no mesmo bioma e com a mesma extensão, por meio de Cota de Reserva Ambiental, arrendamento de área sob servidão ambiental ou Reserva Legal, doação de área dentro de unidade de conservação pendente de regularização fundiária ou cadastramento de outra área equivalente e excedente, própria ou de terceiro (§§ 5º e 6º). Se a área de compensação ficar em outro estado, precisa estar em região considerada prioritária.

Na recomposição com espécies exóticas, a área plantada com elas não pode passar de 50% do total a recuperar (§ 3º). A compensação é útil para quem não quer ou não pode abrir mão da área produtiva, mas só pode ser feita depois da inscrição no CAR e não pode servir para justificar novos desmatamentos.

O Programa de Regularização Ambiental (PRA)

O PRA é o programa estadual que organiza essa regularização. A inscrição no CAR é condição para aderir, e a adesão se formaliza por um termo de compromisso, que vale como título executivo extrajudicial (Lei 12.651/2012, art. 59, §§ 2º e 3º). O Decreto 8.235/2014, que traz as normas gerais do PRA e instituiu o Programa Mais Ambiente Brasil, define o efeito do termo: enquanto ele é cumprido, ficam suspensas as sanções administrativas ligadas aos fatos que motivaram a assinatura (art. 9º), e a suspensão não alcança infrações cometidas a partir de 22 de julho de 2008. No caso de Reserva Legal, o prazo dos compromissos pode chegar a vinte anos, acompanhando o prazo de recomposição da lei.

Cumpridas as obrigações, as multas por supressão irregular anteriores a 22 de julho de 2008 são consideradas convertidas em serviços de preservação e recuperação do meio ambiente (art. 59, § 5º). O mesmo decreto permite que o proprietário faça a inscrição no CAR e apresente a proposta simplificada prevista no PRA sem contratar técnico, o que ajuda sobretudo pequenos produtores.

Desmatamento depois de 22 de julho de 2008

Para desmatamentos e construções posteriores a essa data, as regras de transição não se aplicam. A atividade na área deve ser suspensa, a recomposição precisa começar e as sanções administrativas, civis e penais seguem o seu curso. A adesão ao PRA não impede autuações por esses fatos.

Registro da Reserva Legal: CAR e matrícula

Desde 2012, a Reserva Legal é registrada no Cadastro Ambiental Rural, com planta e memorial descritivo que indicam sua localização (art. 18, § 1º). O registro no CAR dispensa a averbação na matrícula (art. 18, § 4º), mas a Lei de Registros Públicos continua prevendo a averbação da reserva legal e da servidão ambiental entre os atos do registro de imóveis (art. 167, II, itens 22 e 23), e muitas matrículas antigas trazem a reserva averbada. Na compra, vale conferir as duas coisas: a certidão de matrícula e a situação do imóvel no CAR, com o mapa da reserva declarada. A matrícula atualizada sai pela internet, pelo portal do ONR, que encaminha o pedido ao cartório da região.

A localização da reserva é aprovada pelo órgão ambiental estadual depois da inscrição no CAR, com base em critérios como plano de bacia, zoneamento ecológico-econômico, corredores ecológicos e áreas mais frágeis (art. 14). Enquanto a análise está em andamento, o proprietário que protocolou a documentação não pode ser punido pela falta de formalização da reserva. Depois de registrada, a destinação da área não pode ser alterada em caso de venda ou desmembramento, salvo nas exceções da lei (art. 18).

Alternativas para quem precisa de área construída

Na maioria dos casos, o problema de quem quer construir não é a falta de espaço, e sim o lugar escolhido. Algumas alternativas resolvem sem mexer na reserva.

• Planejar a construção na área já aberta: sede, galpões, estradas e benfeitorias devem ficar nas áreas de uso consolidado ou nas áreas em que a supressão é autorizada. Um levantamento com o mapa do CAR e o georreferenciamento do imóvel mostra onde é possível construir.
• Rever a localização da reserva antes de construir: se a reserva ainda não foi aprovada, o proprietário pode propor sua localização no CAR seguindo os critérios do art. 14. Depois de aprovada, mudanças dependem do órgão ambiental.
• Compensar um passivo antigo: quem tem déficit anterior a 2008 pode compensá-lo fora do imóvel e manter a área aberta em uso, dentro das regras do art. 66.
• Explorar a reserva sem desmatar: manejo florestal aprovado, coleta de frutos e sementes, apicultura e sistemas agroflorestais na recomposição geram renda sem trocar a vegetação por construção.
• Buscar orientação antes de comprar: um imóvel com construções dentro da reserva ou com passivo ambiental custa menos por uma razão. A regularização do imóvel rural, incluindo CAR, CCIR e ITR, deve entrar na conta do negócio.

Reserva Legal e o valor do imóvel

A reserva reduz a área que pode ser usada para lavoura, pasto ou construção, e por isso o hectare de reserva vale menos que o hectare produtivo na mesma propriedade. Mas ela não tem valor zero: é terra, pode gerar renda com manejo, pode servir de lastro para Cota de Reserva Ambiental quando excede o mínimo (art. 15, § 2º) e, sobretudo, é condição para que o restante do imóvel seja regular.

Um imóvel com reserva conservada e registrada tende a ser mais fácil de vender e de oferecer em garantia do que um imóvel com passivo. O passivo, por sua vez, entra na avaliação como custo: o valor de recompor a área, o tempo em que ela ficará fora de produção e o risco de multas e embargos. Laudos técnicos segundo a NBR 14653-3 permitem considerar essas perdas como passivo ambiental no valor do imóvel. Normas técnicas, boletins e estudos usados pelos avaliadores podem ser consultados no IBAPE, que reúne os institutos estaduais de avaliações e perícias de engenharia.

A Valen Brasil avalia imóveis rurais levando em conta a Reserva Legal, as APPs e os passivos ambientais, para que compradores, vendedores e herdeiros saibam quanto da terra pode ser usada e quanto isso pesa no preço.

O que a lei permite na Reserva Legal

A Reserva Legal é parte do imóvel rural, mas não é área de construção. A lei permite usá-la com manejo sustentável e coleta, tolera algumas intervenções de baixo impacto na pequena propriedade familiar mediante declaração, dispensa a reserva apenas em obras públicas específicas e a mantém mesmo quando o imóvel passa a ser urbano, até o registro do loteamento. Quem construiu ou desmatou na reserva responde com multa, embargo, demolição, recomposição e, conforme o caso, processo criminal, e a obrigação passa a quem compra.

Antes de construir, vender ou comprar um imóvel rural, o ponto de partida é saber onde está a reserva, se ela cumpre o percentual exigido e se há passivo a regularizar. Com essas respostas, fica claro onde a obra pode ser feita e quanto o imóvel realmente vale.

Perguntas frequentes

Posso construir uma casa na Reserva Legal?

Em regra, não. A reserva deve ser conservada com vegetação nativa, e a lei só admite nela manejo sustentável e coleta. A exceção é a construção de moradia de agricultores familiares e populações tradicionais, prevista como atividade de baixo impacto, na pequena propriedade ou posse familiar inscrita no CAR, mediante declaração ao órgão ambiental.

Qual é a multa por desmatar a Reserva Legal?

R$ 5.000 por hectare ou fração, pelo art. 51 do Decreto 6.514/2008, sem prejuízo de embargo, demolição, obrigação de recompor e responsabilização penal.

Qual é o percentual de Reserva Legal em Santa Catarina?

20% da área do imóvel, como em todas as regiões fora da Amazônia Legal. Imóveis de até quatro módulos fiscais com déficit anterior a 22 de julho de 2008 seguem a regra do art. 67 do Código Florestal.

A Reserva Legal precisa estar averbada na matrícula?

Não mais. Desde 2012, o registro no CAR dispensa a averbação no cartório. A averbação continua possível, e muitas matrículas antigas a trazem.

Se o imóvel passar a ficar em área urbana, a Reserva Legal acaba?

Não automaticamente. Ela só é extinta com o registro do parcelamento do solo para fins urbanos aprovado conforme a legislação e o plano diretor (art. 19 do Código Florestal).

Quem compra um imóvel com Reserva Legal desmatada herda o problema?

Sim. A obrigação de regularizar a Reserva Legal tem natureza real e passa ao novo proprietário ou possuidor (art. 66, § 1º, do Código Florestal).