Regularização de imóvel: como regularizar título, construção e área

Regularização imobiliária é o conjunto de providências para que a situação real de um imóvel coincida com o que está nos registros oficiais: quem é o dono, o que foi construído e onde passam os limites do terreno.

Na prática, ela corre em três frentes. A registral resolve o título e a matrícula no registro de imóveis (contrato não registrado, inventário pendente, área errada). A edilícia resolve a construção na prefeitura (alvará, habite-se) e depois leva a obra à matrícula por averbação.

A fundiária trata de bairros e loteamentos inteiros ocupados sem aprovação, pela Reurb (Regularização Fundiária Urbana), criada pela Lei 13.465/2017. Descobrir em qual frente está o problema é o primeiro passo; o resto deste guia mostra como identificar a irregularidade, o que a lei exige em cada caso, quem faz o quê e quais prazos são fixados em lei.

Quem está comprando deve ler este texto junto com o texto que explica a compra e venda de imóvel do contrato ao registro, porque boa parte das irregularidades aparece justamente na hora de vender, financiar ou fazer a herança chegar aos herdeiros.

Pontos principais

• A propriedade só existe perante terceiros quando o título está registrado na matrícula; contrato particular, recibo ou escritura não registrada não bastam.
• Construção sem averbação na matrícula é a irregularidade mais comum em imóveis urbanos: exige aprovação da prefeitura, habite-se e certidão de regularidade da obra perante a Receita Federal, salvo exceções legais.
• Diferença de área ou de confrontações pode ser corrigida diretamente no registro de imóveis, com planta e memorial assinados por profissional habilitado.
• A Reurb permite regularizar núcleos inteiros; na modalidade de interesse social (Reurb-S), vários atos de registro são isentos de custas.
• Usucapião e adjudicação compulsória podem ser feitas em cartório, sem processo judicial, quando há os documentos exigidos em lei.
• Não há tabela nacional de custos nem de prazos de prefeitura; os valores de cartório seguem tabela estadual e os prazos de registro estão na Lei 6.015/1973.

O que é regularização imobiliária

Um imóvel está regular quando três registros contam a mesma história: a matrícula no registro de imóveis (quem é o proprietário, qual a área, quais os ônus), o cadastro e os alvarás da prefeitura (o que foi aprovado e construído) e a realidade física (o que existe no terreno). Sempre que um desses três diverge dos outros, há uma irregularidade, e a regularização é o caminho para alinhar os três.

O processo envolve normas federais (Código Civil, Lei de Registros Públicos, Lei do Parcelamento do Solo, Lei 13.465/2017), estaduais (tabelas de emolumentos e normas das corregedorias) e municipais (plano diretor, código de obras, leis de anistia). Por isso, o mesmo problema pode ter soluções diferentes em cidades diferentes. Alguns termos aparecem em todas elas:

• Matrícula: a ficha do imóvel no registro de imóveis, com número próprio; guia completo em matrícula atualizada do imóvel.
• Escritura pública: o título lavrado pelo tabelião de notas; só vira propriedade depois de registrado.
• Alvará de construção: a licença da prefeitura para construir ou reformar.
• Habite-se (ou auto de conclusão, conforme a cidade): o documento municipal que atesta que a obra terminou de acordo com o projeto aprovado.
• Averbação: o ato que anota na matrícula uma alteração do imóvel ou do proprietário, como a construção, o casamento ou o óbito.

Sem regularização, o imóvel até pode mudar de mãos, mas com risco: o comprador herda a pendência, o banco recusa o financiamento e o imóvel não serve como garantia. A garantia usada no crédito imobiliário, a alienação fiduciária, só existe se o contrato entrar na matrícula:

“Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.” (Lei 9.514/1997, art. 23)

Um imóvel sem matrícula regular, ou com construção que não consta dela, fica fora desse mercado de crédito. Na sucessão, a pendência passa aos herdeiros e costuma aparecer no inventário, quando o imóvel precisa ser descrito e partilhado.

Principais tipos de irregularidade imobiliária no Brasil

As irregularidades se repetem em quase todas as cidades. Reconhecer a categoria do problema já indica qual profissional procurar e em qual órgão ele será resolvido.

Imóvel sem matrícula ou com registro antigo

Cada imóvel deve ter uma matrícula só dele, aberta no Livro 2, o Registro Geral, reservado pelo art. 176 da Lei de Registros Públicos à matrícula e aos atos que atingem cada bem. Imóveis cujo último registro é anterior ao sistema de matrículas (as antigas "transcrições") ganham matrícula no primeiro ato praticado sobre eles. Áreas que nunca tiveram registro algum, como ocupações antigas, dependem de usucapião, de Reurb ou de outro modo de aquisição reconhecido em lei.

Quem mantém a matrícula é o oficial de registro, a quem a lei delega a atividade:

“Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.” (Lei 8.935/1994, art. 3º)

O serviço existe para dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos (art. 1º da mesma lei). É essa publicidade que permite a qualquer pessoa saber, por certidão, quem é o dono.

Título não registrado: contrato de gaveta e escritura parada

É o caso de quem pagou, recebeu as chaves e mora no imóvel há anos, mas tem só um contrato particular ou uma escritura que nunca foi levada ao registro. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública (Código Civil, art. 108), e em qualquer caso a transferência depende do registro:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” (Código Civil, art. 1.245)

Enquanto isso não acontece, o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor ou entrar no inventário dele. As soluções vão de simplesmente registrar a escritura parada até a adjudicação compulsória, quando o vendedor se recusa a assinar ou já morreu, e a usucapião, quando não há título aproveitável. As duas últimas podem ser feitas em cartório, como explicado mais adiante.

Construção sem alvará, sem habite-se ou sem averbação

É a irregularidade mais frequente em casas e prédios pequenos: a obra (ou uma ampliação, um segundo pavimento, uma edícula) foi feita sem aprovação ou nunca foi levada à matrícula. A Lei 6.015/1973 manda averbar a edificação, a reconstrução e a demolição (art. 167, II, 4). Para averbar, o registro de imóveis costuma pedir o habite-se e a prova de regularidade das contribuições previdenciárias da obra:

“É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: [...] II - do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.” (Lei 8.212/1991, art. 47)

A certidão ainda é chamada de "CND do INSS", mas quem a emite hoje é a Receita Federal: a Lei 11.457/2007 transferiu para ela a fiscalização, a arrecadação e a cobrança dessas contribuições (art. 2º). Para famílias de baixa renda existe uma dispensa específica do habite-se:

“É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.” (Lei 6.015/1973, art. 247-A)

Não existe uma data nacional a partir da qual toda construção precise de habite-se; a exigência vem do código de obras de cada município, e é ele que diz o que pode ser regularizado, com quais multas e contrapartidas.

Área e confrontações divergentes

Acontece quando a medida real do terreno não bate com a matrícula, quando um vizinho mudou a cerca ou quando a descrição antiga usa referências que não existem mais ("com a casa de Fulano"). A correção pode ser feita no próprio registro de imóveis. Erros simples de transcrição, atualização de confrontantes e inserção de coordenadas sem mudança de medidas são corrigidos de ofício ou a pedido (Lei 6.015/1973, art. 213, I). Quando a correção muda medidas ou a área, o pedido é do interessado:

“II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.” (Lei 6.015/1973, art. 213)

Em imóvel rural, a descrição também precisa seguir as regras do georreferenciamento, e o registro rural tem exigências próprias.

Loteamentos clandestinos ou irregulares

São parcelamentos vendidos sem aprovação da prefeitura ou sem registro. A Lei 6.766/1979 fixa os parâmetros mínimos do loteamento urbano: cada lote precisa ter ao menos 125 metros quadrados e 5 metros de testada, salvo urbanização específica ou conjunto habitacional de interesse social previamente aprovado (art. 4º, II). Aprovado o projeto, o loteador tem 180 dias para registrá-lo, sob pena de caducidade da aprovação (art. 18). Parcelar sem autorização é crime:

“Constitui crime contra a Administração Pública. I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municipíos; [...] Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.” (Lei 6.766/1979, art. 50)

Para quem comprou lote nessas condições, a saída costuma ser a Reurb, promovida pelo município ou pedida pelos próprios moradores. Mais detalhes sobre parcelamentos estão em loteamento.

Estado civil, óbito e inventário pendente

Casamento, divórcio, mudança de nome e morte do proprietário precisam ser averbados na matrícula. Um imóvel ainda em nome de quem morreu não pode ser vendido sem inventário, e herdeiros podem ficar anos sem conseguir dispor do bem. O inventário pode ser feito em cartório quando os herdeiros concordam e cumprem as condições legais; a avaliação do bem para esse fim é tratada em avaliação de imóvel para inventário.

Débitos de IPTU e taxas municipais

O IPTU recai sobre imóveis situados na zona urbana, cobrado do proprietário, do titular de domínio útil ou do possuidor (Código Tributário Nacional, art. 32), e a dívida segue o bem quando ele troca de mãos:

“Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.” (Código Tributário Nacional, art. 130)

Na escritura, as certidões de tributos municipais só são exigidas quando há transferência de domínio, e o comprador pode dispensá-las, assumindo os débitos (Decreto 93.240/1986, art. 1º, § 2º). Na regularização da construção, muitas prefeituras condicionam o habite-se à quitação dos débitos do imóvel, conforme a lei local. Veja também o guia do IPTU.

Como identificar se seu imóvel está irregular

O diagnóstico é documental: compara-se o que dizem a matrícula, a prefeitura e a obra. Os passos abaixo cobrem a maior parte dos casos.

1. Pedir a certidão de matrícula no registro de imóveis e ler cada ato: proprietário atual, área, confrontações, construções averbadas, hipotecas, penhoras, indisponibilidades.
2. Pedir a certidão de débitos do imóvel na prefeitura, geralmente disponível no site do município.
3. Obter a planta aprovada e o habite-se no setor de obras da prefeitura, se existirem.
4. Comparar a área construída do cadastro municipal e da matrícula com a medida real.
5. Conferir a cadeia de proprietários: se o último titular da matrícula é quem se diz dono, ou se há transmissões não registradas no meio do caminho.
6. Conferir o estado civil dos titulares e se há falecimentos não averbados.

Para quem vai comprar, a leitura da matrícula tem peso especial. Desde a Lei 13.097/2015, processos, constrições e limitações capazes de afetar quem compra precisam estar anotados na matrícula; os negócios são eficazes diante de atos anteriores que nela não estejam registrados ou averbados (art. 54). Ler a matrícula, portanto, mostra o que o adquirente precisa saber sobre ônus e disputas. O pedido da certidão está explicado em certidão de matrícula de imóvel.

Certidões pela via eletrônica

A consulta à matrícula não depende mais do balcão. Com o Serp, sistema eletrônico nacional dos cartórios de registro instituído pela Lei 14.382/2022, a lei passou a fixar prazos máximos para o registro de imóveis entregar as certidões:

“§ 10. As certidões do registro de imóveis, inclusive aquelas de que trata o § 6º deste artigo, serão emitidas nos seguintes prazos máximos, contados a partir do pagamento dos emolumentos: I - 4 (quatro) horas, para a certidão de inteiro teor da matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no horário de expediente, desde que fornecido pelo usuário o respectivo número; II - 1 (um) dia, para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e III - 5 (cinco) dias, para a certidão de transcrições e para os demais casos.” (Lei 6.015/1973, art. 19)

A certidão de inteiro teor reproduz toda a matrícula e basta para provar propriedade, direitos, ônus e restrições (art. 19, § 11). Ela é pedida pelo site dos registradores, o Registro de Imóveis do Brasil.

Documentos necessários para a verificação

Quanto à validade, a regra dos 30 dias vale para um uso específico: a certidão de ações reais e de ônus reais apresentada para lavrar escritura tem validade de 30 dias para esse fim (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV). Para um diagnóstico, qualquer certidão recente serve, mas convém renová-la antes de cada ato.

Algumas prefeituras exigem comprovantes de IPTU de vários exercícios para liberar documentos; o número de anos depende da lei municipal. Em imóveis de empresas, pode ser pedida também certidão de regularidade fiscal federal da pessoa jurídica, conforme o ato.

Passo a passo para regularizar seu imóvel

O roteiro abaixo serve para o caso mais comum, a construção que não está na matrícula, e se adapta aos demais.

1. Diagnóstico documental: reunir matrícula, certidões e documentos municipais e listar cada divergência.
2. Classificar as irregularidades: registral, edilícia ou fundiária; cada uma tem órgão e profissional próprios.
3. Levantamento e projeto: o arquiteto ou engenheiro mede a construção existente e elabora o projeto de regularização (também chamado de projeto "como construído"), com RRT ou ART.
4. Protocolo na prefeitura: pedido de regularização da edificação conforme o código de obras ou a lei de anistia local.
5. Pagamento de taxas e contrapartidas exigidas pelo município, que podem incluir multas pela obra sem licença.
6. Habite-se ou certificado de regularidade emitido pela prefeitura.
7. Certidão de regularidade da obra na Receita Federal.
8. Averbação da construção no registro de imóveis, com os documentos acima.

Quando o problema é de título (contrato de gaveta, inventário), o caminho passa pelo tabelionato e pelo registro de imóveis, e às vezes pela Justiça; quando é de área, pelo pedido de retificação ao registrador. Em qualquer caso, a última etapa é sempre a matrícula: só o que está nela produz efeito perante todos.

Documentação técnica obrigatória

A parte técnica da regularização é assinada por profissional habilitado, que responde pelo que declara.

Projeto arquitetônico e levantamento: devem representar a construção como ela existe hoje, incluindo ampliações. Quando o responsável é arquiteto e urbanista, o documento de responsabilidade é o RRT, e não a ART:

“Toda realização de trabalho de competência privativa ou de atuação compartilhadas com outras profissões regulamentadas será objeto de Registro de Responsabilidade Técnica - RRT.” (Lei 12.378/2010, art. 45)

Detalhes sobre o documento estão em RRT, e sobre o conselho profissional, no guia do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

ART: quando o responsável é engenheiro, vale a Anotação de Responsabilidade Técnica, feita perante o conselho regional da engenharia, o CREA:

“Todo contrato, escrito ou verbal, para a execução de obras ou prestação de quaisquer serviços profissionais referentes à Engenharia, à Arquitetura e à Agronomia fica sujeito à "Anotação de Responsabilidade Técnica" (ART).” (Lei 6.496/1977, art. 1º)

Sem ART, profissional e empresa ficam expostos à multa prevista na Lei 5.194/1966, conforme o art. 3º da Lei 6.496/1977.

Levantamento topográfico: necessário quando há dúvida sobre medidas ou confrontações, e obrigatório no pedido de retificação de área.

Memorial descritivo: descreve tecnicamente a edificação ou o terreno; ver memorial descritivo de obras.

Certidão de regularidade da obra: comprova que as contribuições previdenciárias da mão de obra foram recolhidas ou regularizadas, e é emitida pela Receita Federal, como visto acima.

Profissionais responsáveis pela regularização

A regularização costuma reunir vários profissionais, cada um com uma parte definida em lei.

• Advogado de direito imobiliário: analisa a cadeia de títulos, conduz adjudicação, usucapião e inventário, e representa o proprietário em cartório e na Justiça. A usucapião e a adjudicação extrajudiciais exigem advogado; ver advocacia imobiliária.
• Arquiteto e urbanista ou engenheiro civil: faz o levantamento, o projeto de regularização e o acompanhamento na prefeitura, com RRT ou ART, e ajusta a construção às normas do código de obras quando necessário.
• Engenheiro agrimensor ou profissional habilitado em topografia: mede o terreno, define confrontações e prepara planta e memorial para retificação ou desmembramento.
• Despachante imobiliário: acompanha protocolos em cartórios e prefeituras; não substitui o advogado nem o responsável técnico.
• Avaliador de imóveis: estima o valor do bem antes e depois da regularização, o que ajuda a decidir se o investimento compensa e a negociar o preço de um imóvel irregular.

Escolher o profissional certo para cada frente evita retrabalho: um projeto sem análise jurídica do título pode ser aprovado na prefeitura e depois esbarrar no registro de imóveis.

Custos da regularização imobiliária

Não existe tabela nacional de custos para regularizar um imóvel. O valor final depende do tipo de problema, da cidade e do tamanho do imóvel, e se compõe de itens que têm regras de preço diferentes.

Os emolumentos seguem a Lei 10.169/2000: precisam cobrir o que o serviço realmente custa e remunerá-lo de forma suficiente (art. 1º), e os atos com conteúdo financeiro são enquadrados em faixas com mínimos e máximos (art. 2º, III, b). É por isso que o mesmo ato custa valores diferentes de um estado para outro. O ITBI incide quando há transmissão onerosa, como numa compra de gaveta que finalmente vai ao registro; o imposto é calculado sobre o valor venal.

A maneira segura de estimar o custo é pedir orçamentos por item: o cartório informa emolumentos com base no valor do ato, a prefeitura informa taxas e multas, e cada profissional apresenta proposta. Muitas prefeituras oferecem programas de anistia ou parcelamento de multas por construção irregular, periodicamente. Na Reurb-S, uma série de atos de registro é isenta de custas e emolumentos (Lei 13.465/2017, art. 13, § 1º), como detalhado no guia de escritura pública.

Antes de decidir, vale comparar o custo total com o efeito da regularização sobre o valor e a liquidez do imóvel. Um imóvel regular pode ser financiado e dado em garantia; um irregular tende a ter menos compradores e a ser negociado com desconto, que varia caso a caso e deve ser medido por avaliação técnica.

Regularização fundiária: a Reurb e os programas públicos

A Lei 13.465/2017 criou regras gerais para regularizar núcleos urbanos informais, isto é, loteamentos e ocupações feitos sem aprovação ou sem registro:

“Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.” (Lei 13.465/2017, art. 9º)

A lei prevê duas modalidades:

“A Reurb compreende duas modalidades: I - Reurb de Interesse Social (Reurb-S) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e II - Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo.” (Lei 13.465/2017, art. 13)

O enquadramento na Reurb-S depende, portanto, de ato do município. A renda que define "baixa renda" pode ser fixada pelo município conforme a realidade local, com teto: o Decreto 9.310/2018 estabelece que ela não pode passar de cinco salários mínimos (art. 6º, parágrafo único). Em áreas da União, o mesmo decreto exige renda familiar de até cinco salários mínimos e que o ocupante não tenha patrimônio superior ao que torna obrigatória a entrega da declaração anual do IR (art. 103). Na Reurb-S, vários atos de registro são isentos de custas; na Reurb-E, os procedimentos simplificados da lei também se aplicam, mas sem essas isenções gerais.

Quem pode pedir e como funciona

Podem requerer a Reurb a União, os estados, o Distrito Federal e os municípios, os próprios beneficiários (individualmente ou por associações e cooperativas), os proprietários, loteadores e incorporadores, a Defensoria Pública e o Ministério Público (Lei 13.465/2017, art. 14). O processo tem fases definidas em lei:

“A Reurb obedecerá às seguintes fases: I - requerimento dos legitimados; II - processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes; III - elaboração do projeto de regularização fundiária; IV - saneamento do processo administrativo; V - decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade; VI - expedição da CRF pelo Município; e VII - registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.” (Lei 13.465/2017, art. 28)

A CRF (Certidão de Regularização Fundiária) é o ato do município que aprova a regularização; ela lista o núcleo, a modalidade, as obras previstas e os ocupantes que recebem título (art. 41). Registrada a CRF com o projeto, o registro de imóveis abre uma matrícula para cada unidade.

Os principais instrumentos de titulação são dois. A legitimação fundiária confere a propriedade diretamente, como forma originária de aquisição, a quem ocupa unidade em núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016 (art. 23); na Reurb-S, o beneficiário não pode ser proprietário exclusivo de outro imóvel nem ter sido contemplado antes com legitimação para a mesma finalidade. Já a legitimação de posse reconhece a posse do ocupante em área privada, com título que depois se converte em propriedade (art. 25).

Programas municipais de anistia

Além da Reurb, muitas cidades aprovam leis que permitem regularizar construções feitas sem licença, dentro de um prazo e com condições. Em São Paulo, por exemplo, a Lei municipal 17.202/2019 abriu a regularização de edificações concluídas até 31 de julho de 2014, independentemente de infrações à legislação edilícia e de parcelamento, desde que atendam condições de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade; quando falta alguma delas, a prefeitura pode aceitar obras de adequação com prazo de 180 dias, prorrogáveis por igual período. Cada município define se e quando abre programas desse tipo, e as condições mudam de uma lei para outra; a consulta deve ser feita à prefeitura da cidade do imóvel.

Programas habitacionais federais

O Casa Verde e Amarela deixou de ser o nome do programa federal de habitação. A Lei 14.620/2023 reinstituiu o Minha Casa, Minha Vida, com a finalidade de promover o direito à cidade e à moradia de famílias em áreas urbanas e rurais, e retirou do ordenamento boa parte da Lei 14.118/2021, base do programa que o antecedeu. O programa atual prevê linhas de regularização e aplica às suas operações as reduções de emolumentos da Lei 11.977/2009; ver Minha Casa, Minha Vida.

Prazos para regularização

Os prazos variam muito conforme a cidade e o tipo de problema. A lei federal fixa prazos para os cartórios, mas não para a análise de projetos nas prefeituras, que depende da legislação e da estrutura de cada município. Por isso, qualquer estimativa de meses deve ser confirmada no órgão local.

Os prazos da Lei 6.015/1973 são contados em dias úteis (art. 9º, § 1º). Casos que dependem de processo judicial, como uma usucapião contestada, seguem o ritmo do processo e não têm prazo previsível.

Usucapião e adjudicação fora do processo judicial

Nem todo caso precisa esperar sentença. A Lei de Registros Públicos admite o reconhecimento extrajudicial da usucapião diretamente no registro de imóveis da comarca do bem, a pedido do interessado representado por advogado (art. 216-A). O pedido reúne ata notarial do tabelião sobre o tempo de posse, planta e memorial com assinatura de responsável técnico e o respectivo registro de responsabilidade (ART ou RRT), certidões negativas dos distribuidores e documentos que comprovem a origem e a continuidade da posse, como o pagamento de impostos.

Para o contrato de gaveta existe caminho parecido desde 2022. O art. 216-B da mesma lei permite a adjudicação compulsória extrajudicial do imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão, no registro de imóveis da situação do bem. O promitente comprador, seus cessionários ou sucessores, representados por advogado, apresentam o contrato, a ata notarial com a prova do pagamento e a prova de que o vendedor, notificado pelo registro, não outorgou a escritura em quinze dias.

Benefícios da regularização imobiliária

Os ganhos da regularização são concretos, embora o efeito no preço dependa de cada caso.

• Liquidez e valor: um imóvel regular atrai mais compradores e pode ser vendido com financiamento, o que amplia o mercado; ver liquidez no mercado. O quanto isso se reflete no preço deve ser medido por avaliação, e não por percentual genérico.
• Crédito: bancos só financiam e só aceitam em garantia imóveis com matrícula regular, porque a alienação fiduciária nasce do registro.
• Segurança jurídica: o proprietário registrado é protegido perante terceiros, e a matrícula completa reduz o espaço para disputas de área ou de titularidade.
• Sucessão: imóveis regulares entram no inventário e na partilha sem etapas adicionais de retificação ou regularização.
• Infraestrutura: na Reurb, a regularização envolve também medidas urbanísticas e ambientais, e o projeto aprovado define as obras e os responsáveis por elas.

Quando a regularização é obrigatória

Em algumas situações, regularizar deixa de ser opção e vira condição para o negócio.

• Venda com segurança: a escritura pode até ser lavrada com o imóvel irregular, mas o comprador herda o problema e o registro pode ser recusado se houver divergências; construção não averbada não entra na transferência como tal. Ver como vender um imóvel.
• Financiamento ou garantia: o banco exige matrícula regular e, em regra, construção averbada.
• Inventário e partilha: imóveis precisam estar descritos corretamente; divergências atrasam a partilha.
• Doação: a escritura de doação exige título regular do doador e, para o registro, os mesmos requisitos de qualquer transmissão.
• Notificação da prefeitura: se o município autuar a obra irregular, há prazo para regularizar, sob pena de multas e até embargo, conforme o código de obras.
• Programas habitacionais: a regularidade do imóvel ou do beneficiário é exigida conforme as regras de cada programa.

Erros comuns e como evitá-los

1. Começar pela prefeitura sem olhar a matrícula: o projeto aprovado não resolve um título irregular; o diagnóstico jurídico vem antes.
2. Usar certidões vencidas ou incompletas: a certidão de ônus para escritura vale 30 dias; renove antes de cada ato.
3. Ignorar o plano diretor e o código de obras: o plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política urbana e é exigido de municípios acima de 20 mil moradores e em outros casos listados no Estatuto da Cidade (arts. 40 e 41); construções que o contrariam podem não ser regularizáveis sem adequação.
4. Deixar o título parado: escritura não registrada ou contrato de gaveta mantêm o imóvel em nome do vendedor.
5. Não averbar a construção depois do habite-se: o processo na prefeitura termina, mas a matrícula continua mostrando só o terreno.
6. Contratar profissional sem responsabilidade técnica registrada: sem RRT ou ART, o projeto não é aceito.
7. Não acompanhar exigências do cartório: a prenotação cai em 20 dias se as exigências não forem atendidas por omissão do interessado.

Quando o problema é complexo, como divergência de área com vizinhos ou pendência antiga na prefeitura, a negociação direta com o órgão público e a apresentação de um novo projeto costumam resolver. A atuação conjunta do advogado e do responsável técnico evita que uma solução numa frente crie problema em outra.

O diagnóstico é sempre o primeiro passo

Regularizar um imóvel é fazer a matrícula, a prefeitura e a realidade contarem a mesma história. O primeiro passo é sempre o diagnóstico: certidão de matrícula, documentos municipais e medição do que existe. A partir dele, cada irregularidade tem seu caminho: registro do título, adjudicação ou usucapião para a propriedade; projeto, habite-se e averbação para a construção; retificação para a área; Reurb para loteamentos e ocupações inteiras.

Os custos e prazos variam por cidade e por estado, mas as regras de cartório estão na lei federal e podem ser exigidas. Pedir orçamento por item, protocolar cada etapa e acompanhar as exigências evita que o processo se arraste. Para famílias de baixa renda, a Reurb-S e a dispensa de habite-se para casas térreas antigas reduzem bastante o custo.

Antes de gastar com a regularização, faz sentido medir o que ela muda no valor do imóvel. A Valen Brasil, que atua em avaliação de imóveis e arquitetura em Itajaí, Balneário Camboriú e Blumenau, pode avaliar o imóvel no estado atual e regularizado e fazer o levantamento da construção existente que abre o processo na prefeitura.

Perguntas frequentes

O que é regularização imobiliária?

É o conjunto de medidas para que a situação real do imóvel (dono, construção, área) coincida com a matrícula no registro de imóveis e com os documentos da prefeitura. Pode envolver registro de título, averbação de construção, retificação de área ou regularização fundiária de um núcleo inteiro.

Quanto custa regularizar um imóvel?

Não há valor fixo. Os emolumentos de cartório seguem tabela estadual, as taxas e multas seguem a lei municipal e os honorários são contratados com cada profissional. Peça orçamento por item; na Reurb-S, vários atos de registro são isentos.

Quanto tempo demora a regularização?

A lei federal fixa prazos para os cartórios (por exemplo, 10 dias úteis para registrar um título), mas não para a prefeitura, cujo prazo depende da cidade. Casos judiciais seguem o ritmo do processo.

Imóvel sem escritura pode ser regularizado?

Sim. Se há contrato e o preço foi pago, a escritura pode ser outorgada pelo vendedor ou obtida por adjudicação compulsória, inclusive em cartório. Sem título aproveitável, a via costuma ser a usucapião, judicial ou extrajudicial, ou a Reurb, quando o imóvel está em núcleo informal.

Posso vender um imóvel irregular?

É possível formalizar a venda, mas o comprador assume as pendências, o financiamento bancário costuma ser negado e o registro pode ser recusado se houver divergências. Regularizar antes, ou ajustar o preço com base em avaliação técnica, protege as duas partes.

O que é Reurb-S?

É a modalidade de interesse social da regularização fundiária, destinada a núcleos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados pelo município. Nessa modalidade, vários atos de registro são isentos de custas e emolumentos.

Preciso de advogado para regularizar?

Para usucapião e adjudicação compulsória extrajudiciais, sim, a lei exige. Para averbar construção ou retificar área, o principal é o responsável técnico, mas a análise jurídica do título evita que o processo pare no registro de imóveis.