Averbação de imóvel: o que é, tipos, documentos e como fazer

Averbação é o ato do registro de imóveis que anota na matrícula uma mudança no imóvel ou nas pessoas que constam dela, sem transferir a propriedade. Construção, demolição, casamento, divórcio, mudança de nome da rua, cancelamento de hipoteca ou de alienação fiduciária, penhora e contrato de locação são exemplos de fatos averbados. Ela é pedida ao cartório de registro de imóveis responsável pela área do bem, a pedido do interessado e com o documento que prova a mudança. A troca de dono é outro ato, o registro, detalhado no guia do contrato de compra e venda.

Pontos principais

• Registro cria, transfere ou extingue direitos (como a propriedade); averbação atualiza a matrícula com fatos que alteram o imóvel ou a situação das pessoas.
• A Lei 6.015/1973 lista 38 itens de averbação no art. 167, II (alguns revogados), e o art. 246 abre a porta para qualquer outra ocorrência que altere o registro.
• Averbar a construção exige, em regra, habite-se e certidão de regularidade das contribuições da obra, emitida pela Receita Federal.
• O custo segue a tabela de emolumentos de cada estado; não há valor nacional.
• Penhora, arresto e execução admitida também são averbados, e isso protege o credor contra vendas feitas depois.

O que é averbação

A averbação é o ato pelo qual o oficial do registro de imóveis anota, na matrícula, informações que modificam ou completam o que já está registrado. Enquanto o registro trata dos direitos em si (compra, doação, hipoteca), a averbação trata das circunstâncias: o imóvel ganhou uma casa, o proprietário casou, a rua mudou de nome, a dívida garantida foi paga. A matrícula do imóvel só conta a história correta se essas anotações estiverem em dia.

A lista legal está no art. 167, II, da Lei 6.015/1973. O item mais usado em imóveis urbanos é o que trata das mudanças físicas do bem:

“4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;” (Lei 6.015/1973, art. 167, II)

A relação não é fechada. O art. 246 completa:

“Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.” (Lei 6.015/1973, art. 246)

Na prática, a averbação registra desde uma reforma que muda a área construída até um laudo de demolição e mudanças cadastrais, como a troca do nome de uma rua. Tudo o que muda no imóvel ao longo do tempo deve aparecer na matrícula, e é isso que dá segurança a quem compra, empresta ou herda.

Para que serve a averbação

A averbação mantém a matrícula fiel à realidade. Isso tem efeitos práticos em quase todo negócio imobiliário:

• Venda: o comprador e o cartório conferem a matrícula; uma casa que não consta dela não entra formalmente no negócio, e o registro pode travar por divergência.
• Financiamento: o banco avalia e aceita em garantia o que está na matrícula; construção não averbada costuma impedir o crédito.
• Sucessão e partilha: divórcios, casamentos e óbitos precisam estar anotados para que a partilha seja registrada sem exigências.
• Proteção de terceiros: penhoras, ações e restrições averbadas passam a valer contra qualquer comprador.

São exemplos de fatos que precisam ser averbados:

• construções
• reformas que alterem a área ou a configuração do imóvel
• divórcios
• separações judiciais

Sem a averbação, o imóvel continua juridicamente como estava no último ato anotado, e isso gera exigências e atrasos na hora de vender ou financiar. Quando há construção irregular, o problema é mais amplo e passa pela prefeitura; o caminho completo está no guia de regularização imobiliária.

Tipos de averbação

Os tipos mais comuns são a averbação ligada ao imóvel (construção, demolição, desmembramento), a de casamento e a de divórcio com partilha, além das averbações de cancelamento e das que protegem credores. Cada uma exige documentos próprios.

Averbação de construção, reforma e demolição

É a anotação de mudanças físicas no imóvel depois de ele estar registrado. Serve para levar à matrícula o que a prefeitura aprovou e atestou. As alterações mais comuns são:

• construções
• reformas e ampliações
• laudos de demolição
• alterações cadastrais, como mudança de nome de rua ou de numeração

Para averbar uma construção, o registro de imóveis costuma pedir:

• Certidão de regularidade das contribuições previdenciárias da obra (a antiga "CND do INSS")
• Requerimento assinado pelo proprietário, com firma reconhecida
• Habite-se ou certidão de conclusão de obra, ou certidão de demolição, emitidos pela prefeitura
• Planta ou projeto aprovado, quando exigido pela norma local

O requerimento com firma reconhecida vem do art. 246, § 1º, da Lei 6.015/1973, e o § 1º-A, incluído pela Lei 14.382/2022, permite que o oficial busque os documentos das autoridades, de preferência por meio eletrônico, a pedido e às custas do interessado. A certidão previdenciária é exigência da lei de custeio da Previdência:

“É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: [...] II - do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.” (Lei 8.212/1991, art. 47)

A mesma lei dispensa a certidão quando a construção foi concluída antes de 22 de novembro de 1966 (art. 47, § 6º, c). Hoje a certidão é emitida pela Receita Federal, e a obra é inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO), também da Receita; o prazo de validade vem impresso na própria certidão. Casas térreas de baixa renda concluídas há mais de cinco anos têm dispensa de habite-se para a averbação (Lei 6.015/1973, art. 247-A).

Em prédio de incorporação, o habite-se é o gatilho da averbação:

“Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.” (Lei 4.591/1964, art. 44)

Se o incorporador não pede, o construtor deve pedir; na omissão dos dois, qualquer comprador de unidade pode requerer (art. 44, §§ 1º e 2º). A regra vale também para construções menos convencionais, como mostra o caso da averbação de uma casa container.

Imóvel rural: georreferenciamento e reserva legal

Em imóvel rural, a descrição da área depende de coordenadas. Quando a área rural é dividida, loteada ou unida a outra, a Lei 6.015/1973 exige um memorial com as coordenadas de cada vértice ligadas à rede geodésica oficial, feito por técnico com ART e dentro da precisão que o Incra define; quem tem, somando tudo, até quatro módulos fiscais não paga por esse trabalho (Lei 6.015/1973, art. 176, § 3º, incluído pela Lei 10.267/2001). O tema é detalhado em georreferenciamento.

A reserva legal seguiu caminho oposto ao do cartório. O Código Florestal manda inscrevê-la no Cadastro Ambiental Rural (CAR):

“§ 4º O registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, no período entre a data da publicação desta Lei e o registro no CAR, o proprietário ou possuidor rural que desejar fazer a averbação terá direito à gratuidade deste ato.” (Lei 12.651/2012, art. 18)

Averbação de casamento

Quando o proprietário se casa, a matrícula precisa mostrar o novo estado civil, o regime de bens e o eventual novo nome. Isso importa porque, conforme o regime, a venda passa a depender da assinatura do cônjuge. A lei prevê a averbação:

“5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;” (Lei 6.015/1973, art. 167, II)

O pedido é feito ao registro de imóveis com requerimento com firma reconhecida, dados do proprietário e do cônjuge e certidão de casamento; a alteração de nome só é averbada com prova do registro civil (art. 246, § 1º). O pacto antenupcial, quando existe, também vai à matrícula dos imóveis do casal (art. 167, II, 1). Não confundir: a averbação feita no cartório de registro civil (na certidão de casamento) é um ato; a averbação na matrícula, no registro de imóveis, é outro, e depende do primeiro.

Averbação de divórcio

Depois do divórcio, a matrícula deve ser atualizada para refletir o novo estado civil e, se houver imóveis na partilha, a nova titularidade. A Lei 6.015/1973 prevê a averbação das sentenças de separação judicial, divórcio e nulidade ou anulação do casamento quando a partilha inclui imóveis (art. 167, II, 14). O documento de base é a certidão de casamento com o divórcio já anotado no registro civil, além da sentença ou escritura de divórcio com a partilha. Quando um dos ex-cônjuges fica com o imóvel inteiro, a partilha é levada a registro, e pode haver imposto a pagar se a divisão não for igual. Manter isso em dia evita que o bem apareça em nome de um casal que já não existe e facilita vendas futuras.

Cancelamentos: hipoteca e alienação fiduciária

Quitada a dívida, a garantia sai da matrícula por averbação de cancelamento (art. 167, II, 2). Na alienação fiduciária, o credor deve fornecer o termo de quitação em até trinta dias depois de liquidada a dívida, e o registro de imóveis cancela a propriedade fiduciária à vista dele (Lei 9.514/1997, art. 25). Sem essa averbação, o imóvel continua aparecendo como garantia de uma dívida já paga. Na hipoteca, o roteiro de quitação e baixa está explicado em cancelamento da hipoteca.

Contrato de locação

O inquilino pode averbar o contrato de locação na matrícula para garantir o direito de preferência na compra (art. 167, II, 16). A averbação importa porque, sem ela, o inquilino preterido só pode pedir perdas e danos, e não ficar com o imóvel; ver a Lei do Inquilinato.

Averbação premonitória e penhora

Nem toda averbação parte do proprietário. Quem move uma execução pode obter certidão de que a ação foi admitida e levá-la à matrícula:

“O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade. [...] § 4º Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a averbação.” (Código de Processo Civil, art. 828)

Penhora e arresto seguem a mesma lógica:

“Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial.” (Código de Processo Civil, art. 844)

Averbada a penhora, o comprador não pode alegar que desconhecia a dívida. Por isso a leitura da matrícula é o ponto de partida de qualquer compra.

Como fazer a averbação de imóvel

O procedimento segue o mesmo roteiro para quase todos os casos:

1. Identificar o que precisa ser averbado: construção, reforma, demolição, mudança de estado civil, cancelamento de garantia, desmembramento.
2. Obter o documento que comprova o fato: habite-se, certidão de demolição, certidão de casamento ou divórcio, termo de quitação, alvará de desmembramento.
3. Reunir os documentos complementares: certidão da obra na Receita, planta aprovada, requerimento com firma reconhecida.
4. Protocolar no cartório de imóveis competente, presencialmente ou pelos canais eletrônicos.
5. Atender a eventuais exigências da nota devolutiva dentro do prazo da prenotação.
6. Pedir a certidão da matrícula atualizada para conferir o ato.

Quando a averbação depende de documentos antigos ou de fatos de décadas atrás, vale reunir primeiro tudo o que existe e só depois protocolar, para não perder a prenotação por falta de um papel. A certidão atualizada da matrícula pode ser pedida on-line; ver certidão de matrícula de imóvel.

Custos envolvidos na averbação

O preço da averbação não é igual no país. A Constituição reserva à lei federal as normas gerais sobre emolumentos (art. 236, § 2º), e a Lei 10.169/2000 atribui aos estados e ao Distrito Federal a fixação das tabelas, com valores que devem corresponder ao custo efetivo do serviço. Essa lei separa os atos sem conteúdo financeiro, como a averbação de casamento, dos atos com conteúdo financeiro, como a averbação de construção, que é cobrada por faixas conforme o valor declarado da obra.

Para ter uma estimativa confiável, peça ao registro de imóveis o cálculo dos emolumentos com base no ato e no valor, e à prefeitura as taxas do habite-se. Reserve margem para certidões adicionais e para ajustes que a prefeitura possa exigir na obra.

Consequências de não fazer a averbação

A falta de averbação não gera, por si, multa do cartório, mas cria problemas concretos:

• Venda travada ou com desconto: o comprador herda a pendência, e o registro pode exigir a averbação antes de transferir.
• Financiamento negado: o banco não aceita como garantia uma construção que não está na matrícula.
• Partilha com exigências: inventário e divórcio esbarram em estado civil ou construção desatualizados.
• Garantia fantasma: hipoteca ou alienação fiduciária já quitadas continuam aparecendo.

Se a construção também não foi aprovada pela prefeitura, aí sim entram as sanções municipais do código de obras, que podem incluir multa e, nos casos em que a obra não pode ser regularizada, ordem de demolição. Essas consequências vêm da irregularidade da obra, e não da falta de averbação em si.

Onde realizar a averbação

O pedido vai ao cartório de imóveis que guarda a matrícula do bem. Muitos cartórios recebem pedidos pela internet, pelo portal do Registro de Imóveis. O atendimento remoto aos usuários de todas as serventias é um dos objetivos do Serp, o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos instituído pela Lei 14.382/2022 (art. 3º, IV).

A mesma lei alterou os prazos da Lei de Registros Públicos: protocolado o título, o oficial tem 10 dias úteis para praticar o ato ou emitir nota devolutiva (art. 188), e os efeitos da prenotação cessam em 20 dias se o interessado não atender às exigências (art. 205).

Documentos necessários para a averbação

Cada tipo de averbação tem sua lista, mas alguns documentos se repetem.

Para averbar a alteração de estado civil por divórcio, pede-se o requerimento assinado e a certidão de casamento atualizada com a anotação do divórcio. Na demolição, o requerimento vem acompanhado da certidão de demolição emitida pela prefeitura, e podem ser pedidos alvarás, plantas aprovadas e certidões negativas, conforme o caso. Antes de começar qualquer obra ou alteração, vale confirmar na prefeitura e no cartório o que será exigido no fim, para não descobrir a falta de um documento só na hora de averbar.

Diferença entre registro e averbação

O registro torna públicos e, em regra, constitui os direitos reais sobre o imóvel: é ele que transfere a propriedade na compra, na doação ou na partilha. A averbação anota fatos que alteram o imóvel ou as pessoas ligadas a ele. O Código Civil deixa claro qual dos dois transfere o domínio:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” (Código Civil, art. 1.245)

A averbação não transfere a propriedade; ela conta, na matrícula, o que mudou. O título que transfere costuma ser a escritura pública ou o contrato bancário com força de escritura. Os dois atos se completam para que a matrícula mostre a situação real e completa do bem.

Importância da averbação para financiamentos

Para o banco, a matrícula é o retrato do que ele recebe em garantia. Se a casa não está averbada, o avaliador encontra no local um bem diferente do que está no papel, e a operação costuma ser recusada ou limitada ao terreno. A alienação fiduciária só se constitui pelo registro do contrato, e o que não está na matrícula não entra na garantia. Por isso, quem pretende vender para um comprador que vai usar financiamento deve averbar a construção antes de anunciar.

Averbação tardia: como resolver pendências

Pendências antigas são comuns: ampliações nunca averbadas, casamentos e divórcios não anotados, heranças partilhadas sem registro. O primeiro passo é listar tudo o que diverge entre a matrícula e a realidade. Depois, cada item segue o seu caminho: a construção precisa passar pela prefeitura (e às vezes por um projeto de regularização), o estado civil depende de certidões atualizadas do registro civil, a herança depende de inventário.

A orientação de um advogado de direito imobiliário ajuda a ordenar as etapas e evitar que uma exigência trave as outras; quando há obra a regularizar, entra também o arquiteto ou engenheiro. Os emolumentos da averbação tardia são os mesmos da tabela vigente na data do ato, e não há acréscimo legal pelo atraso no registro de imóveis; os custos extras vêm das multas municipais pela obra, quando existirem.

Impacto da averbação no valor do imóvel

Um imóvel com matrícula completa pode ser vendido a quem depende de financiamento, dado em garantia e partilhado sem exigências, e isso amplia o número de compradores possíveis. Na prática, construções não averbadas costumam pesar na negociação, porque o comprador desconta o custo e o tempo da regularização. Quanto isso pesa no preço só uma avaliação técnica do imóvel concreto consegue dizer.

Por que manter a matrícula em dia

Averbar é manter a matrícula em sintonia com o imóvel. Construções, demolições, mudanças de estado civil, quitações e penhoras precisam aparecer ali para que o bem possa ser vendido, financiado ou partilhado sem surpresa. O procedimento é simples quando a documentação está completa: documento que prova o fato, requerimento, protocolo no registro de imóveis e conferência da certidão.

Os problemas surgem quando a averbação é adiada por anos e a obra, o estado civil ou a herança ficam fora do papel. Nesses casos, vale começar pelo diagnóstico da matrícula, resolver a parte municipal da construção e só então protocolar.

Uma construção averbada muda o que o imóvel vale no papel. A Valen Brasil avalia imóveis e acompanha projetos de arquitetura em Itajaí, Balneário Camboriú e Blumenau, e pode estimar quanto a regularização e a averbação acrescentam ao valor antes de você decidir pela obra ou pela venda.

Perguntas frequentes

Quem faz a averbação?

O oficial do cartório que guarda a matrícula, sempre a pedido de quem tem interesse. A documentação exigida varia conforme o tipo de averbação.

O que é averbação no divórcio?

É a anotação do divórcio: primeiro na certidão de casamento, no registro civil, e depois na matrícula dos imóveis do casal, no registro de imóveis. Quando a partilha envolve imóveis, a sentença ou escritura também é levada à matrícula.

O que é averbação?

É o ato que anota na matrícula do imóvel uma alteração do bem ou das pessoas que nela figuram, como construção, casamento ou cancelamento de hipoteca, sem transferir a propriedade.

Para que serve a averbação de imóvel?

Para manter a matrícula igual à realidade, permitindo vender, financiar, dar em garantia e partilhar o imóvel sem exigências adicionais.

Quais são os tipos de averbação mais comuns?

Construção, reforma e demolição; casamento e divórcio; cancelamento de hipoteca ou alienação fiduciária; contrato de locação; e penhora ou execução admitida.

Quanto custa averbar uma construção?

O valor sai da tabela estadual de emolumentos, aplicada ao valor da obra, além das taxas municipais do habite-se e das contribuições previdenciárias. Peça o cálculo ao cartório e à prefeitura antes de protocolar.