APP (área de preservação permanente): o que é, faixas e regras

Área de preservação permanente, a APP, é a parte de um terreno que a lei manda manter com vegetação nativa por causa da posição que ocupa: margem de rio, entorno de nascente, encosta muito íngreme, topo de morro, restinga, manguezal, vereda ou terreno acima de 1.800 metros de altitude. A regra está no Código Florestal (Lei 12.651/2012) e vale na cidade e no campo. Não é preciso decreto nem placa para que ela exista: basta que o terreno se encaixe numa das situações da lei. Quem compra, herda, constrói ou financia um imóvel com APP assume a obrigação de conservar essa faixa e, se ela tiver sido desmatada, de recompor a vegetação.

Este guia mostra o que a lei considera APP, as larguras de cada faixa, quando alguma obra ou uso é permitido, o que muda nas cidades depois de 2021, como a APP aparece no Cadastro Ambiental Rural e no imposto territorial e quais são as consequências de desmatar sem autorização. Para entender por que a mesma área pode ter regras diferentes conforme a localização, veja também as diferenças entre imóvel urbano e rural.

Pontos principais

• A APP é definida no art. 3º, II, e listada no art. 4º do Código Florestal; ela existe em zona rural e em zona urbana, com ou sem vegetação no momento.
• Nos rios, a faixa mínima vai de 30 a 500 metros, conforme a largura do curso d'água; nas nascentes perenes, o raio é de 50 metros.
• Mexer na vegetação da APP só é possível em casos de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, e a supressão junto a nascentes, dunas e restingas depende de utilidade pública.
• A obrigação de recompor a vegetação desmatada acompanha o imóvel: passa ao comprador ou ao herdeiro (art. 7º, § 2º).
• Desde a Lei 14.285/2021, o município pode fixar faixas diferentes à beira de rios em áreas urbanas consolidadas, por lei própria e com condições.
• Desmatar APP sem autorização gera multa administrativa por hectare, pode ser crime e obriga a reparar o dano independentemente de culpa.

O que a lei chama de área de preservação permanente

O conceito legal está no inciso II do art. 3º do Código Florestal. Ele reúne numa frase só a lista de funções que justificam a proteção:

“II - Área de Preservação Permanente - APP: área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas;” (Lei 12.651/2012, art. 3º, II)

Dois detalhes da definição costumam passar despercebidos. O primeiro é a expressão “coberta ou não por vegetação nativa”: uma margem de rio já desmatada, ocupada por pasto ou por um quintal, continua sendo APP, e o fato de não haver mais mata ali não libera o uso. O segundo é a lista de funções. A lei não protege a faixa só por causa das árvores; protege porque aquela posição do relevo segura o solo, filtra a água que chega ao rio, evita deslizamentos e serve de corredor para bichos e sementes circularem entre fragmentos de floresta, que é o sentido de “fluxo gênico”.

Na prática, a intervenção humana em APP é a exceção. O art. 8º só admite obra ou corte de vegetação nas hipóteses de utilidade pública, de interesse social ou de baixo impacto ambiental, cada uma com uma lista própria no art. 3º. O acesso de pessoas e animais para buscar água e para atividades de baixo impacto é permitido pelo art. 9º, o que significa que ninguém é proibido de chegar à beira do rio; o que não se pode é derrubar a mata, aterrar ou construir sem enquadramento legal.

Um exemplo que ajuda a enxergar a lógica é o das veredas, comuns no Cerrado. São áreas brejosas, com solo encharcado e buritis, que armazenam água nas chuvas e a devolvem aos poucos na seca, alimentando nascentes e córregos. Se a borda da vereda é drenada ou arada, a água some antes de chegar ao rio. Por isso a lei protege uma faixa em volta do brejo, e não só o brejo em si.

APP, reserva legal e unidade de conservação

As três figuras são frequentemente confundidas, mas têm origem e regime diferentes. A APP não depende de ato de criação: incide sobre o imóvel assim que o terreno se enquadra em uma das hipóteses do art. 4º do Código Florestal. A reserva legal é outra coisa: um percentual da área de cada imóvel rural que deve manter vegetação nativa, com uso econômico sustentável permitido, e cuja localização é escolhida e aprovada dentro da propriedade. O tema está detalhado no artigo sobre construção em área de reserva legal.

A unidade de conservação segue um terceiro caminho. O art. 2º, I, da Lei 9.985/2000 a define como espaço territorial legalmente instituído pelo Poder Público, com objetivos de conservação e limites definidos, ou seja, ela nasce de um ato formal e tem mapa próprio. As áreas de proteção ambiental, que são uma das categorias de unidade de conservação, estão explicadas no guia de áreas de proteção ambiental. Acima de todas essas figuras, o art. 225, § 1º, III, da Constituição submete os espaços especialmente protegidos a uma regra comum: alteração e supressão somente por meio de lei.

Como a APP aparece no imóvel rural

No imóvel rural, a APP é declarada no Cadastro Ambiental Rural, o CAR. O art. 5º do Decreto 7.830/2012 exige a planta georreferenciada do perímetro com a localização dos remanescentes de vegetação nativa, das Áreas de Preservação Permanente, das áreas de uso restrito, das áreas consolidadas e das reservas legais, e o art. 6º torna a inscrição obrigatória para todas as propriedades e posses rurais, com natureza declaratória e permanente. O passo a passo do CAR, do CCIR e da matrícula está no guia de regularização de imóvel rural.

A delimitação também repercute no imposto. Pelo art. 10, § 1º, II, “a”, da Lei 9.393/1996, a área tributável do ITR, o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural, é calculada descontando da área total do imóvel as faixas de APP e a reserva legal definidas pelo Código Florestal. Uma APP bem desenhada no CAR, portanto, reduz a base de cálculo do imposto, enquanto uma APP ignorada no cadastro pode gerar autuação ambiental e imposto maior ao mesmo tempo.

Os tipos de APP previstos no Código Florestal

O art. 4º do Código Florestal lista onze situações. Algumas dependem de medidas (largura do rio, tamanho do lago, altura do morro), outras valem pela simples existência do ambiente (manguezal, restinga que fixa dunas). O caput deixa claro que a lista vale tanto no campo quanto na cidade:

“Art. 4º Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta Lei:” (Lei 12.651/2012, art. 4º, caput)

Os grupos, na ordem da lei, são estes:

1. Faixas à margem de rios e córregos perenes e intermitentes (inciso I).
2. Entorno de lagos e lagoas naturais (inciso II).
3. Entorno de reservatórios artificiais formados por barragem ou represa de curso d'água natural (inciso III).
4. Entorno de nascentes e olhos d'água perenes (inciso IV).
5. Encostas com declividade superior a 45 graus (inciso V).
6. Restingas que fixam dunas ou estabilizam mangues (inciso VI).
7. Manguezais, em toda a extensão (inciso VII).
8. Bordas de tabuleiros e chapadas (inciso VIII).
9. Topos de morros, montes, montanhas e serras que atendam aos critérios de altura e inclinação (inciso IX).
10. Áreas acima de 1.800 metros de altitude (inciso X).
11. Faixa em volta das veredas (inciso XI).

A palavra “perenes” entrou no art. 4º, IV, do Código Florestal pela Lei 12.727/2012, a mesma alteração que passou a excluir os cursos d'água efêmeros das faixas marginais do inciso I. Por isso, olho d'água que só aparece em época de chuva não gera o raio de 50 metros, e o filete de água que corre apenas durante e logo depois de uma chuva forte não gera faixa marginal. Já o rio intermitente, que seca em parte do ano mas volta a correr todo período chuvoso, continua protegido.

APP à margem de rios e córregos

A faixa é medida a partir da borda da calha do leito regular, isto é, da margem que o rio ocupa normalmente ao longo do ano, e não da linha da cheia máxima. A largura depende da largura do próprio curso d'água:

“a) 30 (trinta) metros, para os cursos d’água de menos de 10 (dez) metros de largura; b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d’água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros de largura; c) 100 (cem) metros, para os cursos d’água que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura; d) 200 (duzentos) metros, para os cursos d’água que tenham de 200 (duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura; e) 500 (quinhentos) metros, para os cursos d’água que tenham largura superior a 600 (seiscentos) metros;” (Lei 12.651/2012, art. 4º, I)

A faixa vale para cada margem. Um córrego de 4 metros de largura que atravessa um sítio gera, portanto, uma faixa de 30 metros de um lado e outra de 30 metros do outro, somando 64 metros de corredor protegido contando o próprio leito. Em lotes pequenos, essa conta costuma consumir boa parte da área útil, e é por isso que a checagem de rios e valas em mapas e no local deve vir antes de fechar negócio.

Nos imóveis rurais com ocupação anterior a 22 de julho de 2008, a chamada área rural consolidada, o art. 61-A permite continuar atividades agrossilvipastoris, de ecoturismo e de turismo rural na APP, com recomposição de faixas menores que variam conforme o tamanho do imóvel em módulos fiscais. Para imóveis de até 1 módulo fiscal, por exemplo, a recomposição exigida à beira de cursos d'água naturais é de 5 metros, qualquer que seja a largura do rio. Essa regra de transição não vale para ocupações posteriores a essa data nem para imóveis urbanos.

APP no entorno de lagos e lagoas naturais

Nos lagos e lagoas naturais, a lei separa zona rural e zona urbana e, no campo, leva em conta o tamanho do espelho d'água:

“II - as áreas no entorno dos lagos e lagoas naturais, em faixa com largura mínima de: a) 100 (cem) metros, em zonas rurais, exceto para o corpo d’água com até 20 (vinte) hectares de superfície, cuja faixa marginal será de 50 (cinquenta) metros; b) 30 (trinta) metros, em zonas urbanas;” (Lei 12.651/2012, art. 4º, II)

Em termos práticos:

• Lagoa natural de até 20 hectares em zona rural: faixa de 50 metros.
• Lagoa natural com mais de 20 hectares em zona rural: faixa de 100 metros.
• Lago ou lagoa natural em zona urbana: faixa de 30 metros, qualquer que seja o tamanho.

A diferença entre as zonas urbanas e rurais é definida pela lei municipal de perímetro urbano, e não pelo uso que o dono dá ao terreno. Uma chácara de lazer dentro do perímetro urbano segue a faixa urbana de 30 metros; um loteamento irregular em zona rural segue a faixa rural. Há ainda uma dispensa pensada para pequenos açudes e lagos:

“§ 4º Nas acumulações naturais ou artificiais de água com superfície inferior a 1 (um) hectare, fica dispensada a reserva da faixa de proteção prevista nos incisos II e III do caput, vedada nova supressão de áreas de vegetação nativa, salvo autorização do órgão ambiental competente do Sistema Nacional do Meio Ambiente - Sisnama.” (Lei 12.651/2012, art. 4º, § 4º)

Ou seja, a lagoinha de menos de 1 hectare não gera faixa obrigatória, mas quem tiver mata nativa em volta dela continua precisando de autorização para derrubá-la.

APP em volta de reservatórios artificiais

Represas e barragens seguem outra lógica, porque não existem na natureza e são licenciadas caso a caso. A APP do entorno é a faixa definida na licença ambiental do empreendimento, e só existe quando o reservatório resulta de barramento ou represamento de curso d'água natural. O § 1º do art. 4º afasta a exigência para reservatórios que não decorram desse barramento, como um tanque escavado alimentado por bombeamento.

Para usinas e reservatórios de abastecimento público, a lei fixa limites mínimos e máximos e obriga o empreendedor a adquirir a faixa, desapropriá-la ou instituir servidão sobre ela:

“Art. 5º Na implantação de reservatório d’água artificial destinado a geração de energia ou abastecimento público, é obrigatória a aquisição, desapropriação ou instituição de servidão administrativa pelo empreendedor das Áreas de Preservação Permanente criadas em seu entorno, conforme estabelecido no licenciamento ambiental, observando-se a faixa mínima de 30 (trinta) metros e máxima de 100 (cem) metros em área rural, e a faixa mínima de 15 (quinze) metros e máxima de 30 (trinta) metros em área urbana.” (Lei 12.651/2012, art. 5º, caput)

Para reservatórios antigos há uma regra de transição. O art. 62 alcança os reservatórios destinados à geração de energia ou ao abastecimento público que foram registrados ou tiveram contrato de concessão ou autorização assinado antes da Medida Provisória 2.166-67, de 24 de agosto de 2001. Nesses casos, a APP é a distância entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum, que é o nível mais alto que a água pode atingir. Na prática, a faixa pode ser bem estreita, e quem tem casa de veraneio às margens de um lago de usina antiga precisa conferir qual das regras se aplica ao seu reservatório antes de ampliar construções. Qualquer obra nessas faixas também passa pela aprovação do projeto na prefeitura, que costuma exigir a anuência ambiental.

APP em volta de nascentes e olhos d'água

Nascente é o ponto onde a água subterrânea aflora e dá início a um curso d'água; olho d'água é o afloramento natural do lençol, mesmo que não forme um córrego. A lei protege um círculo em volta de ambos:

“IV - as áreas no entorno das nascentes e dos olhos d’água perenes, qualquer que seja sua situação topográfica, no raio mínimo de 50 (cinquenta) metros;” (Lei 12.651/2012, art. 4º, IV)

O raio de 50 metros vale em qualquer posição do relevo, no pé do morro ou no meio do pasto, e cria uma área de quase 8 mil metros quadrados em volta de cada nascente. A proteção existe desde que o afloramento seja perene, isto é, que tenha água o ano inteiro. Em terrenos com várias minas d'água, a soma dos círculos pode ocupar uma fração grande do lote.

A nascente tem proteção reforçada. Enquanto as demais APPs admitem intervenção por utilidade pública, interesse social ou baixo impacto, a vegetação que protege nascentes só pode ser suprimida por utilidade pública, conforme o § 1º do art. 8º, transcrito mais adiante. Obras particulares, como uma casa, um galpão ou uma piscina, não se encaixam nessa hipótese.

Para quem tem uma nascente no terreno, a lista de cuidados é curta:

• Manter ou replantar vegetação nativa no raio de 50 metros.
• Evitar pisoteio de gado no afloramento; cercar é uma medida comum.
• Não canalizar nem aterrar a mina sem autorização do órgão ambiental.
• Registrar a nascente no CAR, quando o imóvel for rural.

APP em encostas com declividade acima de 45 graus

A encosta muito íngreme, ou parte dela, vira APP quando a inclinação passa de 45 graus:

“V - as encostas ou partes destas com declividade superior a 45º, equivalente a 100% (cem por cento) na linha de maior declive;” (Lei 12.651/2012, art. 4º, V)

Uma inclinação de 45 graus equivale a subir 1 metro a cada metro avançado na horizontal, daí os 100%. Terreno assim é instável; a vegetação segura o solo e reduz a erosão e o risco de deslizamento, que é a razão da proteção. A medição deve ser feita por levantamento topográfico, porque a impressão visual engana bastante.

Entre 25 e 45 graus não há APP, mas há uso restrito. O art. 11 do Código Florestal permite nessas áreas o manejo florestal sustentável e atividades agrossilvipastoris, com a infraestrutura associada e boas práticas agronômicas, e veda a conversão de novas áreas, salvo utilidade pública e interesse social.

Declividade, parcelamento do solo e regularização

A declividade que caracteriza a APP, superior a 45 graus, equivalente a 100% na linha de maior declive, não se confunde com o limite do parcelamento urbano. Pelo parágrafo único do art. 3º da Lei 6.766/1979, não se loteia terreno com inclinação de 30% ou mais, a não ser que o interessado cumpra as exigências feitas pelas autoridades para aquele caso. A mesma regra barra o parcelamento de áreas alagadiças ou que inundam, enquanto o escoamento da água não for garantido, de locais cuja geologia desaconselha construir e de áreas de preservação ecológica. Um terreno pode ficar fora do loteamento por esses motivos sem que exista APP no local.

Para ocupações que já existem, o desenho é outro. O art. 11, § 2º, da Lei 13.465/2017 determina que o núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de preservação permanente observe também os arts. 64 e 65 do Código Florestal, com estudos técnicos que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior, inclusive por compensação ambiental quando for o caso. O caminho da Reurb e das demais formas de regularização imobiliária passa, portanto, por esse estudo quando há APP no núcleo.

APP em restingas e manguezais

No litoral, a lei protege dois ambientes sem exigir medida nenhuma:

• Restingas, quando fixam dunas ou estabilizam mangues (inciso VI).
• Manguezais, em toda a sua extensão (inciso VII).

Restinga é a vegetação que cresce sobre os depósitos de areia da costa, dos rasteiros capins de praia às matas baixas atrás das dunas. Nem toda restinga é APP pelo Código Florestal: a proteção automática alcança aquela que segura dunas ou que dá estabilidade a um mangue. Isso não deixa as demais livres, porque a Lei da Mata Atlântica também regula a vegetação de restinga, como se vê mais adiante.

O manguezal é protegido por inteiro. Ele funciona como berçário de peixes, caranguejos e camarões, amortece a força das marés e retém sedimentos que, sem ele, assoreariam canais e estuários. A supressão da vegetação que protege dunas e restingas só pode ser autorizada por utilidade pública. No caso do mangue e da restinga estabilizadora, há uma exceção social, restrita e expressa:

“§ 1º A supressão de vegetação nativa protetora de nascentes, dunas e restingas somente poderá ser autorizada em caso de utilidade pública. § 2º A intervenção ou a supressão de vegetação nativa em Área de Preservação Permanente de que tratam os incisos VI e VII do caput do art. 4º poderá ser autorizada, excepcionalmente, em locais onde a função ecológica do manguezal esteja comprometida, para execução de obras habitacionais e de urbanização, inseridas em projetos de regularização fundiária de interesse social, em áreas urbanas consolidadas ocupadas por população de baixa renda.” (Lei 12.651/2012, art. 8º, §§ 1º e 2º)

Fora dessa situação, casa de praia, marina particular ou aterro em mangue não têm como ser autorizados pela via do Código Florestal. Os apicuns e salgados, áreas associadas ao manguezal, têm regras próprias para carcinicultura e salinas no art. 11-A, dentro do capítulo sobre a Zona Costeira.

APP em topos de morros e bordas de chapadas

O topo de morro só é APP quando a elevação atinge dois critérios ao mesmo tempo. Pelo inciso IX do art. 4º, o morro, monte, montanha ou serra precisa ter:

• Altura mínima de 100 metros em relação à base.
• Inclinação média maior que 25 graus.

Atendidos os dois critérios, a área protegida é a que fica acima da curva de nível correspondente a dois terços da altura, sempre medida em relação à base. A base, por sua vez, é o plano horizontal da planície ou do espelho d'água vizinho ou, nos relevos ondulados, a cota do ponto de sela mais próximo. Por exemplo, num morro de 150 metros de altura com inclinação média suficiente, a APP começa a 100 metros acima da base e vai até o cume. Essa conta exige levantamento topográfico e costuma ser feita por engenheiro ou geógrafo.

As bordas de tabuleiros e chapadas também são APP (inciso VIII), numa faixa nunca inferior a 100 metros em projeção horizontal, contada da linha de ruptura do relevo, que é o ponto onde o platô termina e a encosta começa a descer.

De onde vieram esses critérios

Antes de 2012, os parâmetros de topo de morro eram detalhados pela Resolução CONAMA 303/2002, editada para regulamentar o Código Florestal anterior, a Lei 4.771/1965. A Lei 12.651/2012 passou a trazer os critérios no próprio texto legal, com a exigência de altura mínima de 100 metros e inclinação média acima de 25 graus. O código também separa com clareza as encostas acima de 45 graus, que são APP, das áreas entre 25 e 45 graus, que são de uso restrito pelo art. 11.

Campos de altitude e Mata Atlântica

Os campos de altitude são formações de vegetação rasteira e arbustiva em partes altas de serras, com muitas espécies que só ocorrem nesses ambientes. Eles não são, por si sós, uma das hipóteses de APP do art. 4º, salvo quando estão acima de 1.800 metros ou em topo de morro que preencha os critérios. A proteção principal vem de outra lei: o art. 2º da Lei 11.428/2006, a Lei da Mata Atlântica, inclui os campos de altitude entre os ecossistemas associados ao bioma, ao lado dos manguezais e das restingas. Em Santa Catarina, o tema aparece com frequência em áreas de serra e em debates sobre alterações na legislação estadual, e a situação concreta de cada área deve ser conferida no órgão ambiental.

APP acima de 1.800 metros de altitude

O inciso X do art. 4º protege as áreas em altitude superior a 1.800 metros, qualquer que seja a vegetação. É a única hipótese em que a lei dispensa qualquer outro critério: não importa se há mata, campo ou rocha, nem a inclinação do terreno. No Brasil, essas altitudes aparecem em trechos de serras do Sudeste, como a Mantiqueira, e em poucas outras regiões.

A razão da proteção é a fragilidade. Em grandes altitudes, o solo é raso, a vegetação cresce devagar e se recupera com dificuldade depois de um corte ou de um incêndio. Muitas nascentes de rios que abastecem cidades no Sudeste começam nessas cotas, e a cobertura vegetal ajuda a reter a água das chuvas e a liberá-la aos poucos.

APP de veredas

A vereda é um tipo de área úmida típica do Cerrado, com solo permanentemente encharcado e presença marcante do buriti. A lei protege uma faixa em volta dela:

“XI - em veredas, a faixa marginal, em projeção horizontal, com largura mínima de 50 (cinquenta) metros, a partir do espaço permanentemente brejoso e encharcado.” (Lei 12.651/2012, art. 4º, XI)

A faixa de 50 metros é medida na horizontal, como num mapa, a partir de onde termina o brejo permanente. Ela protege três coisas ao mesmo tempo: a recarga de água que mantém a vereda encharcada, o abrigo de espécies adaptadas a esse ambiente e a qualidade da água que sai dali para os córregos. Drenar a borda da vereda para plantar ou abrir estrada costuma secar o brejo em poucos anos.

APP em área urbana: o que mudou depois de 2021

Durante anos, houve disputa sobre qual faixa valia à beira de rios em cidades: os 30 a 500 metros do Código Florestal ou a faixa não edificável de 15 metros da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, a Lei 6.766/1979. O Superior Tribunal de Justiça decidiu a questão no Tema 1010 dos recursos repetitivos (REsp 1.770.760/SC, julgado em 28 de abril de 2021): em área urbana consolidada, prevalecem as faixas do art. 4º, I, do Código Florestal.

Poucos meses depois, a Lei 14.285/2021 acrescentou ao art. 4º um parágrafo que devolve parte da decisão aos municípios:

“§ 10. Em áreas urbanas consolidadas, ouvidos os conselhos estaduais, municipais ou distrital de meio ambiente, lei municipal ou distrital poderá definir faixas marginais distintas daquelas estabelecidas no inciso I do caput deste artigo, com regras que estabeleçam: I – a não ocupação de áreas com risco de desastres; II – a observância das diretrizes do plano de recursos hídricos, do plano de bacia, do plano de drenagem ou do plano de saneamento básico, se houver; e III – a previsão de que as atividades ou os empreendimentos a serem instalados nas áreas de preservação permanente urbanas devem observar os casos de utilidade pública, de interesse social ou de baixo impacto ambiental fixados nesta Lei.” (Lei 12.651/2012, art. 4º, § 10)

Três pontos resumem o efeito prático. Primeiro, a mudança só vale para rios e córregos (inciso I), e não para nascentes, encostas ou lagos. Segundo, só vale em área urbana consolidada, conceito definido na própria lei. Terceiro, depende de lei municipal específica, aprovada depois de ouvido o conselho de meio ambiente. Sem essa lei, continua valendo a faixa do Código Florestal. Quem pretende construir perto de rio na cidade deve perguntar à prefeitura se o município já aprovou essa lei e qual faixa ela fixou para o trecho do lote.

Nas cidades do litoral catarinense, a combinação de rios, morros e Mata Atlântica torna o assunto comum. Nos bairros de encosta em Itajaí, por exemplo, um mesmo terreno pode ter trecho com declividade alta, córrego nos fundos e vegetação do bioma, e cada um desses elementos atrai uma regra diferente.

Quem responde pela APP e o que acontece com a venda

A obrigação de conservar a APP é de quem está com o imóvel, seja dono, possuidor ou ocupante:

“Art. 7º A vegetação situada em Área de Preservação Permanente deverá ser mantida pelo proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado. § 1º Tendo ocorrido supressão de vegetação situada em Área de Preservação Permanente, o proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título é obrigado a promover a recomposição da vegetação, ressalvados os usos autorizados previstos nesta Lei. § 2º A obrigação prevista no § 1º tem natureza real e é transmitida ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.” (Lei 12.651/2012, art. 7º, caput e §§ 1º e 2º)

“Natureza real” significa que o dever de replantar acompanha o terreno, e não a pessoa que desmatou. Quem compra uma fazenda com margem de rio desmatada herda o problema, mesmo que o corte tenha sido feito por um dono anterior décadas atrás. Por isso, a análise de APP deveria fazer parte de toda compra de terreno com água ou relevo acidentado, junto com a matrícula e as certidões. O § 3º do mesmo artigo ainda impede novas autorizações de supressão de vegetação enquanto não for cumprida a recomposição de desmatamento não autorizado feito depois de 22 de julho de 2008. Em propriedade rural, a obrigação de recompor a APP é um dos itens do passivo ambiental na avaliação rural, que o avaliador pode descontar do valor.

A APP também pesa no preço. Uma faixa que não pode ser construída nem cultivada reduz a área aproveitável, e uma avaliação imobiliária bem feita separa a área total da área útil. Quando a restrição decorre da lei geral e atinge todos os imóveis na mesma situação, ela é tratada como limitação ao direito de propriedade, sem indenização. Quando um ato específico do poder público esvazia o uso econômico de um imóvel determinado, a discussão passa a ser a de restrição indenizável, assunto tratado no artigo sobre desapropriação indireta. O próprio art. 5º, ao falar das represas de energia e abastecimento, obriga o empreendedor a comprar, desapropriar ou instituir servidão sobre a faixa de APP.

Quando é possível intervir em APP

A regra geral está no art. 8º:

“Art. 8º A intervenção ou a supressão de vegetação nativa em Área de Preservação Permanente somente ocorrerá nas hipóteses de utilidade pública, de interesse social ou de baixo impacto ambiental previstas nesta Lei.” (Lei 12.651/2012, art. 8º, caput)

Cada hipótese tem uma lista fechada no art. 3º. De forma simplificada:

• Utilidade pública (inciso VIII): segurança nacional, obras de infraestrutura de transporte, saneamento, energia e telecomunicações, defesa civil, entre outras.
• Interesse social (inciso IX): atividades de proteção da vegetação, como combate a incêndio e controle de erosão, exploração agroflorestal sustentável na pequena propriedade e regularização fundiária de assentamentos humanos em área urbana consolidada, entre outras.
• Baixo impacto ambiental (inciso X): pequenas vias de acesso e pontes para travessia de curso d'água, instalações para captação de água, trilhas de ecoturismo, rampa de barcos e pequeno ancoradouro, moradia de agricultores familiares e populações tradicionais em áreas rurais, cercas, entre outras.

Mesmo nas hipóteses admitidas, a intervenção depende de autorização do órgão ambiental, salvo as exceções expressas, como obras urgentes de defesa civil em área urbana (art. 8º, § 3º). O § 4º do art. 8º fecha a porta para regularizações futuras: não haverá direito à regularização de intervenções ou supressões além das previstas na lei. Na prática, construir uma casa de lazer na beira do rio, fazer um aterro para ampliar o quintal ou abrir uma piscina dentro da faixa não se enquadra em nenhuma dessas listas. Fora da APP e da reserva legal, a extração de produtos de florestas plantadas é livre (Lei 12.651/2012, art. 35, § 2º), e é desses plantios que vem a madeira de floresta plantada na construção.

Para quem vai construir, o roteiro seguro é consultar a prefeitura e o órgão ambiental antes de comprar o terreno, pedir a certidão de uso do solo e o parecer ambiental quando houver curso d'água, nascente ou encosta, e fazer o levantamento topográfico com as faixas desenhadas no projeto.

Intervenção sem autorização: multa, crime e reparação

Destruir ou danificar floresta de preservação permanente, mesmo em formação, ou utilizá-la com infringência das normas de proteção é crime pelo art. 38 da Lei 9.605/1998, com pena de detenção de um a três anos, multa, ou as duas penas somadas; cortar árvores em APP sem permissão da autoridade competente cai no art. 39, com a mesma pena. No plano administrativo, o Decreto 6.514/2008 prevê multa de R$ 5.000,00 a R$ 50.000,00 por hectare ou fração para a destruição de vegetação em APP (art. 43) e de R$ 5.000,00 a R$ 20.000,00 por hectare ou fração, ou R$ 500,00 por árvore, para o corte de árvores (art. 44).

Nenhuma das duas frentes substitui a reparação. O art. 14, § 1º, da Lei 6.938/1981 obriga o poluidor a indenizar ou reparar os danos causados ao meio ambiente e a terceiros independentemente da existência de culpa, e atribui ao Ministério Público legitimidade para propor a ação de responsabilidade civil e criminal. Somando as três esferas, quem desmata APP pode pagar a multa administrativa, responder a processo criminal e ainda ser obrigado a replantar a área, e o dever de replantar segue com o imóvel mesmo depois da venda.

Checklist para quem tem ou vai comprar imóvel com APP

• Verifique em mapa e no local se há rio, córrego, vala natural, nascente, lagoa, encosta íngreme ou mangue no terreno ou na divisa.
• Meça a largura do curso d'água e desenhe a faixa correspondente em cada margem.
• No imóvel rural, confira se a APP está declarada no CAR e se bate com o que existe no terreno.
• Na cidade, pergunte à prefeitura se há lei municipal com faixas urbanas próprias (art. 4º, § 10) e qual faixa vale para o lote.
• Procure sinais de desmatamento antigo na faixa; se houver, a recomposição passa a ser sua depois da compra.
• Calcule a área útil sem a APP antes de comparar o preço com outros terrenos.
• Guarde licenças e autorizações de qualquer intervenção feita na área.

O que a APP significa para o proprietário

As áreas de preservação permanente formam a malha de proteção da água, do solo e da biodiversidade no território brasileiro, e cada tipo tem uma razão física: o rio precisa de margem vegetada para não assorear, a nascente precisa de sombra e solo solto para continuar brotando, a encosta precisa de raízes para não deslizar. Para o proprietário, o efeito é concreto: uma parte do terreno fica fora do uso livre, o dever de conservá-la passa com a escritura e o desrespeito gera multa, processo e obrigação de recompor.

A ideia de que a sociedade tem deveres com a natureza, e não só direitos sobre ela, é o centro do pacto entre humanidade e natureza que Michel Serres propõe no livro O Contrato Natural. O Código Florestal transforma essa ideia em faixas medidas em metros, que valem para qualquer dono.

Se você está avaliando um terreno com rio, nascente ou morro, ou quer saber quanto a APP pesa no valor de um imóvel que já é seu, a equipe da Valen Brasil pode ajudar a medir a área útil, conferir as restrições e fazer a avaliação antes de qualquer decisão de compra, venda ou partilha.

Perguntas frequentes

O que é uma área de preservação permanente (APP)?

É uma área protegida pelo Código Florestal por causa da posição que ocupa no terreno, como margem de rio, entorno de nascente, encosta acima de 45 graus, topo de morro, restinga, manguezal ou vereda. Ela existe mesmo sem vegetação e vale na cidade e no campo (Lei 12.651/2012, arts. 3º, II, e 4º).

Quais são os critérios para identificar uma APP?

A lei usa a posição e as medidas do terreno: largura do rio, tamanho do lago, existência de nascente perene, declividade da encosta, altura e inclinação do morro, altitude acima de 1.800 metros e a presença de restinga, manguezal ou vereda. Cada hipótese está em um inciso do art. 4º do Código Florestal.

Qual é a largura da APP à margem de rios?

Vai de 30 metros, para rios com menos de 10 metros de largura, a 500 metros, para rios com mais de 600 metros, sempre em cada margem e a partir da borda da calha do leito regular. Em área urbana consolidada, lei municipal pode fixar faixa diferente, com as condições do art. 4º, § 10.

Como se define a APP em volta de represas e reservatórios artificiais?

Pela licença ambiental do empreendimento, quando o reservatório vem de barramento de curso d'água natural. Nas represas de energia e abastecimento público, a faixa fica entre 30 e 100 metros na zona rural e entre 15 e 30 metros na urbana (art. 5º). Nas anteriores a 24 de agosto de 2001, vale a regra do art. 62.

Por que as veredas são protegidas?

Porque funcionam como reservatórios naturais do Cerrado, que guardam água na chuva e a devolvem aos córregos na seca. A lei protege uma faixa de 50 metros a partir do espaço permanentemente brejoso e encharcado (art. 4º, XI).

Quem compra um terreno com APP desmatada precisa recompor a vegetação?

Sim. O art. 7º, § 2º, do Código Florestal dá natureza real à obrigação de recompor, que passa ao novo dono ou possuidor junto com o imóvel, mesmo que o desmatamento tenha sido feito por outra pessoa.

Posso construir uma casa em APP?

Em regra, não. A intervenção só é admitida nos casos de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental listados na lei, e a moradia só aparece nessa lista para agricultores familiares e populações tradicionais em área rural, com autorização do órgão ambiental. Construções de lazer ou residenciais comuns não se enquadram.