Isenção de ITBI: quem tem direito, imunidades e como pedir

Isenção de ITBI é a dispensa, total ou parcial, do imposto municipal cobrado na compra de imóvel, concedida por lei da própria cidade onde o imóvel fica. Não existe isenção nacional: cada prefeitura decide se isenta a primeira compra de imóvel residencial, as aquisições de programas habitacionais ou a parte financiada, com tetos de valor e requisitos próprios. Outras situações nem chegam a ser tributadas, porque a própria Constituição impede a cobrança: é o caso do imóvel que entra no capital de uma empresa que não atua no ramo imobiliário e das aquisições de entidades religiosas, partidos e instituições sem fins lucrativos que a Constituição protege. Em regra, a isenção precisa ser pedida à prefeitura antes da escritura.

Este texto trata só das isenções, reduções e imunidades. O que é o imposto, quem paga, como se calcula e como contestar o valor estão no guia principal do ITBI. Se você está no meio de uma compra e venda de imóvel, vale ler os dois.

Pontos principais

• O ITBI é do município (Constituição, art. 156, II). A União não pode criar isenção de imposto municipal (art. 151, III), por isso programas federais dependem de lei municipal para isentar.
• Isenção só existe se estiver em lei, com condições e requisitos definidos (Código Tributário Nacional, art. 176), e a lei de isenção se interpreta de forma literal (art. 111).
• Os benefícios mais comuns são: primeira aquisição de imóvel residencial até certo valor; aquisições de programas de habitação de interesse social; alíquota reduzida sobre a parte financiada pelo SFH.
• A base de cálculo é o valor de mercado à vista (CTN, art. 38, na redação de 2026), e é esse valor que costuma ser comparado com o teto da isenção.
• Integralização de imóvel no capital de empresa é imunidade constitucional, não isenção, e tem limites (atividade preponderante e valor do capital).
• Fora do ITBI, quem compra o primeiro imóvel residencial com financiamento do SFH tem desconto de 50% nos emolumentos do registro, previsto no art. 290 da Lei de Registros Públicos.
• Imposto pago indevidamente pode ser pedido de volta em até cinco anos (CTN, arts. 165 e 168).

Isenção, imunidade, não incidência e redução

Os quatro termos aparecem juntos, mas têm origens e efeitos diferentes.

A diferença importa na prática. A imunidade vale em qualquer cidade, porque está na Constituição; a isenção só existe onde a lei municipal a criou, e só nos termos dela. E o Código Tributário Nacional (CTN) manda interpretar literalmente a lei que concede isenção (art. 111, II): se a lei fala em "primeiro imóvel residencial", não adianta argumentar que o imóvel comercial também deveria entrar.

Base legal da isenção

“Art. 176. A isenção, ainda quando prevista em contrato, é sempre decorrente de lei que especifique as condições e requisitos exigidos para a sua concessão, os tributos a que se aplica e, sendo caso, o prazo de sua duração.” (Código Tributário Nacional, art. 176)

Quando a isenção não é geral, ela depende de pedido e de despacho da autoridade, com prova de que o contribuinte cumpre os requisitos (art. 179). Esse despacho não gera direito adquirido: se depois se descobrir que as condições não estavam presentes, o imposto pode ser cobrado (art. 179, § 2º).

Por que a isenção depende da cidade

Quem cobra o ITBI são as prefeituras (e o Distrito Federal), sempre a do local do imóvel (CTN, art. 41, na redação dada pela Lei Complementar 227/2026). A Constituição proíbe a União de conceder isenção de tributo dos estados, do Distrito Federal ou dos municípios:

“III - instituir isenções de tributos da competência dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios.” (Constituição Federal, art. 151, III)

Por isso, afirmações como "o Minha Casa, Minha Vida garante isenção de ITBI" precisam de cuidado. A lei federal do programa (Lei 14.620/2023, art. 6º, § 11) exige que o ente federativo aprove lei própria isentando o ITBI, o ITCMD e o IPTU nas operações feitas com recursos da União, do FNHIS, do FAR e do FDS, como condição para receber os investimentos. Quem isenta, portanto, é a lei municipal; e a compra financiada só com FGTS não está nessa lista. Os detalhes do programa estão no guia do Minha Casa, Minha Vida.

No Distrito Federal, que não se divide em municípios, o próprio DF cobra os impostos municipais (Constituição, art. 147) e tem a sua lei de ITBI.

Imunidades que alcançam o ITBI

Entidades imunes

A Constituição proíbe que União, estados, DF e municípios cobrem impostos sobre o patrimônio de algumas pessoas e entidades (art. 150, VI):

• entes públicos, suas autarquias e fundações, quanto ao patrimônio ligado às suas finalidades;
• entidades religiosas e templos de qualquer culto, inclusive suas organizações assistenciais e beneficentes (redação da Emenda Constitucional 132/2023);
• partidos políticos e suas fundações, entidades sindicais dos trabalhadores e instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos, atendidos os requisitos da lei.

Quando essas entidades compram um imóvel, o ITBI não é cobrado, desde que o bem se relacione com suas finalidades essenciais. Não basta ser associação ou fundação: a entidade precisa cumprir os requisitos legais (para as de educação e assistência, os do CTN, art. 14) e, em regra, pedir o reconhecimento da imunidade à prefeitura.

Integralização de capital e reorganizações de empresas

A transferência de imóvel para o capital social de uma empresa, e as mudanças de dono causadas por reorganizações societárias (fusões, incorporações, cisões e extinções de empresas) também escapam do imposto, salvo se a atividade preponderante da empresa for a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil (Constituição, art. 156, § 2º, I). O CTN considera preponderante a atividade que gere mais de 50% da receita operacional nos dois anos anteriores e nos dois posteriores à aquisição (art. 37, § 1º).

Para o STF, a proteção vai só até o montante de capital que o imóvel está pagando (Tema 796, RE 796.376): se o imóvel vale mais do que o capital subscrito com ele, a diferença pode ser tributada. É um ponto sensível para quem monta uma holding patrimonial, porque a empresa que vive de aluguel tende a ter atividade imobiliária preponderante. O pilar do ITBI explica o teste e os julgamentos em andamento no STF.

A devolução do imóvel aos mesmos sócios que o integralizaram, na desincorporação, também não paga ITBI (CTN, art. 36, parágrafo único).

O que não é ITBI

Algumas transmissões simplesmente não são fato gerador do ITBI. O CTN, na redação da LC 227/2026, limita o imposto à transmissão entre vivos por ato oneroso:

“I - a transmissão inter vivos , a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;” (Código Tributário Nacional, art. 35, I)

• Herança e doação são transmissões gratuitas: pagam o ITCMD, imposto estadual, e não o ITBI.
• Hipoteca e alienação fiduciária são direitos reais de garantia, expressamente excluídos (art. 35, II). O ITBI só aparece se o credor consolidar a propriedade.
• Cessão de direitos a título oneroso, como a venda de um compromisso de compra, é fato gerador pelo art. 35, III, na redação atual. Leis municipais que isentavam essas cessões devem ser conferidas à luz da mudança.

Isenções e reduções mais comuns

Primeira aquisição de imóvel residencial

É o benefício mais procurado e o que mais varia. Em geral, a lei municipal exige que:

• o comprador seja pessoa física;
• o imóvel seja residencial e destinado à moradia própria;
• o comprador (e às vezes o cônjuge) não seja nem tenha sido dono de outro imóvel na cidade ou no país, conforme a lei;
• o valor do imóvel fique abaixo de um teto, atualizado periodicamente.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, a Secretaria da Fazenda informa isenção para a aquisição de imóvel exclusivamente residencial por pessoa física com valor de até R$ 245.527,77, teto em vigor desde o início de 2026, com base na Lei municipal 13.402/2002, alterada pela Lei 15.891/2013 (Prefeitura de São Paulo, imunidades, isenções e incentivos do ITBI). Outras cidades têm tetos, condições e percentuais diferentes, e algumas concedem desconto de 50% em vez de isenção total. Não há regra nacional.

Programas de habitação de interesse social

Muitas prefeituras isentam as aquisições feitas no âmbito de programas habitacionais, como as unidades de fundos e companhias de habitação. Em São Paulo, a lista inclui o Fundo Municipal de Habitação e entidades do Minha Casa, Minha Vida (FAR, CDHU, Cohab-SP, FDS, Fundurb, FNHIS, FPHIS), com a apresentação de declaração de isenção ao cartório, segundo a mesma página da Secretaria da Fazenda. Em cada cidade, a lista depende da lei local.

Alíquota reduzida no financiamento

Alguns municípios cobram alíquota menor sobre a parte do preço financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Em São Paulo, segundo a Secretaria da Fazenda, a parcela financiada paga 0,5% até R$ 120.968,00, em imóveis de até R$ 725.808,00 (valores de 2026), e o restante paga a alíquota normal de 3%.

As contas usam a alíquota de 3% de São Paulo e o valor do imóvel como base. Em outra cidade, com outras alíquotas e tetos, o resultado muda. O guia de financiamento imobiliário mostra os demais custos da compra financiada.

Reduções temporárias e parcelamento

Algumas cidades adotam, por lei, reduções temporárias de alíquota para estimular a regularização de imóveis ou o mercado, e outras permitem parcelar o imposto. Não são isenções, mas aliviam o custo e costumam ter prazo curto de adesão. Os exemplos da região estão na seção sobre Santa Catarina, mais abaixo.

Quem pode ter direito

Base de cálculo e o teto da isenção

Como a maioria das isenções tem teto de valor, o valor atribuído ao imóvel decide se o comprador entra ou não no benefício. Desde a LC 227/2026, o CTN define a base assim:

“§ 1º Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.” (Código Tributário Nacional, art. 38, § 1º)

Não vale mais a regra de que a prefeitura aplica "sempre o maior valor" entre o preço e o valor venal do IPTU: o STJ decidiu, no julgamento repetitivo do Tema 1.113, que a base do ITBI é independente da do IPTU e que o preço informado pelo comprador vale até prova em contrário, podendo ser afastado pelo município em processo próprio. O CTN obriga a prefeitura a divulgar os critérios usados para estimar o valor e garante ao contribuinte a avaliação contraditória (art. 38, § 3º).

Se a prefeitura atribuir ao imóvel um valor acima do real, e isso tirar o comprador do teto da isenção, um laudo de avaliação é a principal prova para contestar.

Como pedir a isenção

O procedimento é municipal, mas os passos costumam ser estes:

1. Leia a lei da cidade onde o imóvel está: teto, requisitos, documentos e prazo. Procure no site da prefeitura a página do ITBI.
2. Verifique se você se enquadra, inclusive quanto a imóveis anteriores. A pesquisa de bens por CPF no Registro de Imóveis do Brasil mostra imóveis registrados em seu nome em todo o país.
3. Reúna os documentos: identidade e CPF, comprovante de estado civil, contrato de compra e venda ou minuta da escritura, certidão de matrícula atualizada, declaração de primeiro imóvel (quando exigida) e comprovantes do programa habitacional ou do financiamento.
4. Protocole o pedido na secretaria de fazenda ou finanças, geralmente pelo portal da prefeitura, antes da escritura ou do registro.
5. Acompanhe o processo e, se deferido, obtenha a certidão ou guia com a isenção ou o desconto.
6. Leve a certidão ao cartório. A escritura registra que o comprovante (ou a certidão de isenção) foi apresentado no ato, como manda o § 2º do art. 1º da Lei 7.433, de 1985, e o registrador fiscaliza o pagamento dos tributos dos atos que registra (Lei 6.015/1973, art. 289).

Declarar informação falsa para obter isenção sujeita o comprador à cobrança do imposto com multa e juros e, conforme o caso, a responsabilização penal.

Desconto nos emolumentos do registro

Independentemente do ITBI, a Lei de Registros Públicos prevê um desconto federal para quem compra o primeiro imóvel com financiamento do SFH:

“Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).” (Lei 6.015/1973, art. 290, caput)

Vale perguntar ao cartório se o desconto já foi aplicado e, se não foi, pedir a correção antes de pagar os emolumentos. O saldo do FGTS pode ajudar a pagar a entrada ou amortizar esse tipo de financiamento, nas condições da Lei 8.036/1990 (art. 20, VI e VII), que incluem, entre outras, tempo mínimo de contribuição de três anos e enquadramento da operação no SFH.

Prazos, pagamento e restituição

Quando não há isenção total, o prazo para pagar a guia é o da lei municipal, e o registro só acontece com o imposto pago ou com a isenção reconhecida. Muitas cidades permitem parcelar o ITBI e liberam a transferência após a primeira parcela ou após a quitação, conforme a lei local.

Se você pagou ITBI e depois descobriu que tinha direito à isenção, ou pagou a mais, pode pedir restituição:

“O direito de pleitear a restituição extingue-se com o decurso do prazo de 5 (cinco) anos, contados: I - nas hipótese dos incisos I e II do art. 165, da data da extinção do crédito tributário;” (Código Tributário Nacional, art. 168, I)

O pedido é feito à prefeitura, com prova do pagamento e do direito à isenção. Negócio desfeito antes do registro, com o imposto já pago, também costuma dar direito à devolução, conforme a lei municipal. Todas essas regras seguem as regras do Código Tributário Nacional sobre restituição.

Imóvel na planta e construção pelo comprador

Na compra de terreno em que o próprio comprador depois constrói, o ITBI incide sobre o que existia na data da compra, e não sobre a obra feita depois por ele. É o que dizem as Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal (STF), citadas no guia principal do ITBI. Na prática, isso pode fazer diferença para o teto de uma isenção: um lote comprado vazio entra pelo valor do lote, mesmo que depois receba uma casa. Já na compra de apartamento na planta, com a construção a cargo da incorporadora, a regra de cada município define em que momento e sobre qual valor o imposto é cobrado, e o comprador deve verificar isso antes de contar com o benefício.

Isenção de ITBI e outros benefícios na compra

A isenção do ITBI é só um dos alívios possíveis no custo de comprar um imóvel. Os outros têm origem, regras e órgãos diferentes:

Cada benefício é pedido em um lugar: o ITBI na prefeitura, os emolumentos no cartório, o IR na declaração anual e o ITCMD na secretaria da fazenda do estado.

Casos práticos

Os casos abaixo são hipotéticos e servem para mostrar como a lógica funciona. As regras de cada cidade devem ser conferidas na lei local.

• Casal compra o primeiro apartamento. O marido nunca teve imóvel, mas a esposa herdou uma fração de uma casa. Se a lei municipal exige que nenhum dos cônjuges tenha imóvel, a isenção pode ser negada; se exige só do comprador, pode ser concedida. A leitura literal da lei decide (CTN, art. 111).
• Imóvel no limite do teto. O preço é R$ 5 mil abaixo do teto, mas a prefeitura estima o valor de mercado acima dele. Com um laudo técnico, o comprador pode contestar a estimativa na avaliação contraditória e manter o direito ao benefício.
• Associação beneficente compra sede. A entidade sem fins lucrativos pede à prefeitura o reconhecimento da imunidade, comprovando os requisitos legais e o uso do imóvel nas suas finalidades.
• Sócios integralizam imóveis em holding de aluguel. A empresa terá mais de 50% da receita em locação, e a prefeitura pode cobrar o ITBI quando apurar a preponderância. O planejamento deve considerar esse imposto como provável.

Isenção negada: o que fazer

Se a prefeitura negar o pedido, o comprador pode:

1. Ler a fundamentação da decisão e verificar se faltou documento ou se a interpretação da lei está errada.
2. Apresentar recurso administrativo no prazo e na forma da lei municipal, com os documentos que faltaram ou com os argumentos jurídicos.
3. Pagar e pedir restituição depois, quando o prazo do negócio não permite esperar. O pagamento não impede discutir o direito dentro dos cinco anos do CTN.
4. Recorrer à Justiça, com advogado, quando a negativa contrariar a lei ou a Constituição, por exemplo em casos de imunidade.

Guardar o protocolo, as certidões e a decisão da prefeitura é o que permite reconstituir o caso se ele for parar em recurso.

Um cuidado com o calendário: muitas escrituras são marcadas antes de a prefeitura responder ao pedido. Se a isenção ainda não foi reconhecida na data da assinatura, o cartório exigirá a guia paga ou a certidão, e o comprador pode acabar pagando o imposto para não perder o prazo do contrato ou do financiamento. Por isso, o pedido deve ser feito logo depois da assinatura do compromisso de compra e venda, com folga em relação à data da escritura. Vale também combinar no contrato quem arca com o imposto se a isenção for negada, já que a lei municipal costuma apontar o comprador como contribuinte (CTN, art. 42), mas as partes podem dividir o custo entre si.

Santa Catarina: Itajaí, Balneário Camboriú e Blumenau

As três cidades da região têm códigos tributários próprios, com isenções e alíquotas definidas em lei municipal. Algumas mudanças recentes, conforme publicações oficiais e de entidades do setor:

• Itajaí: as Leis Complementares 375/2021 e 376/2021 permitiram pagar o ITBI em até 24 parcelas, com a transferência do imóvel liberada após o pagamento da primeira, segundo o CRECI-SC. Em 2015, segundo notícia da Câmara de Vereadores de Itajaí, foi aprovado projeto que revogou a isenção de ITBI para servidores municipais na compra do primeiro imóvel.
• Balneário Camboriú: o município editou leis complementares com normas temporárias de redução da alíquota do ITBI (por exemplo, a LC 97/2023 e a LC 113/2025), com prazos de adesão e regras de pagamento próprias.
• Blumenau: em 2024, a Câmara aprovou mudança na lei do ITBI para que a base de cálculo parta do valor declarado pelo contribuinte, com possibilidade de revisão pela prefeitura, e permitiu parcelamento, segundo a Câmara Municipal de Blumenau.

Antes de comprar, confira no site da prefeitura se há isenção para primeira aquisição ou para programas habitacionais e qual é o teto de valor em vigor. As alíquotas e tetos atualizados de cada cidade não foram reproduzidos aqui porque mudam por lei com frequência.

Erros comuns

1. Achar que a isenção é automática. Em regra, é preciso pedir e obter a certidão antes da escritura.
2. Confundir programas federais com isenção federal. Quem isenta é o município.
3. Usar o valor venal do IPTU como referência do teto. O ITBI usa o valor de mercado à vista.
4. Esquecer imóveis anteriores, inclusive herdados ou recebidos em doação, quando a lei exige que seja o primeiro.
5. Tratar integralização em holding como isenção garantida. É imunidade com limites, e a atividade preponderante é conferida depois.
6. Perder o prazo de restituição. São cinco anos contados do pagamento.

Como confirmar a isenção antes de assinar

A isenção de ITBI existe, mas é local, depende de lei e quase sempre tem teto de valor. O caminho seguro é consultar a lei da cidade antes de assinar a compra, conferir se o imóvel e o comprador se enquadram, pedir o reconhecimento à prefeitura e levar a certidão ao cartório. Imunidades constitucionais, como a de entidades sem fins lucrativos e a da integralização de capital, seguem outra lógica, com requisitos próprios. E, para quem já pagou, o prazo de cinco anos permite pedir a devolução.

Quando o direito à isenção depende do valor atribuído ao imóvel, e a prefeitura estimou um número acima do mercado, um laudo técnico faz a diferença na avaliação contraditória. A Valen Brasil faz esse tipo de laudo para compradores de Itajaí, Blumenau, Balneário Camboriú e municípios vizinhos. Para entender os outros impostos que incidem na venda, veja o guia específico.

Perguntas frequentes

Quem tem direito à isenção de ITBI?

Quem se enquadra na lei do município onde o imóvel está. Os casos mais comuns são a primeira aquisição de imóvel residencial até um teto de valor, as compras em programas de habitação de interesse social e, em algumas cidades, a parte financiada pelo SFH. Entidades imunes (templos, partidos, sindicatos de trabalhadores, entidades de educação e assistência sem fins lucrativos) e a integralização de capital em empresa não imobiliária também não pagam.

A isenção de ITBI para o primeiro imóvel vale em todo o Brasil?

Não. Depende da lei de cada município, que define se há isenção total, desconto ou nenhum benefício, e qual é o teto de valor.

Quem compra pelo Minha Casa, Minha Vida paga ITBI?

Depende da lei municipal. A lei federal do programa exige que o município aprove isenção para as operações com recursos da União, FAR, FDS e FNHIS, mas a União não pode isentar imposto municipal. Compras financiadas só com FGTS não estão nessa exigência.

Como pedir a isenção de ITBI?

Na secretaria de fazenda ou finanças do município, geralmente pelo site da prefeitura, com documentos pessoais, contrato ou minuta da escritura, certidão de matrícula e comprovantes do programa ou do financiamento. A certidão de isenção é apresentada ao cartório.

A integralização de imóvel em holding é isenta de ITBI?

É imune pela Constituição, desde que a atividade preponderante da empresa não seja compra, venda ou locação de imóveis, e até o valor do capital integralizado. Holdings que vivem de aluguel costumam não cumprir o requisito.

Paguei ITBI e tinha direito à isenção. Posso pedir de volta?

Sim, em até cinco anos contados do pagamento, com pedido de restituição à prefeitura (CTN, arts. 165 e 168).