Avaliação mercadológica de imóveis: o que é, quem faz e quando usar

Avaliação mercadológica de imóveis é o estudo que estima por quanto um imóvel seria vendido ou alugado hoje, a partir da comparação com imóveis parecidos na mesma região. Ela responde de forma técnica à pergunta quanto vale meu imóvel e serve sobretudo para decidir, anunciar e negociar.

Quando feita por corretor, o documento se chama Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) e obedece às regras que o Cofeci, conselho federal dos corretores, fixou na Resolução 1.066/2007. Este artigo explica o que o PTAM deve conter, como funcionam o cadastro de avaliadores e o selo, como é feita a pesquisa de mercado e quando o caso pede um laudo completo. A visão geral do tema está no guia de avaliação de imóveis.

Pontos principais

• Foco no mercado: a avaliação mercadológica mede o valor de comercialização (venda ou aluguel) em uma data, com base em negócios e ofertas de imóveis semelhantes.
• PTAM: qualquer corretor com inscrição regular no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) pode emiti-lo; o inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) pode afixar o selo certificador.
• Conteúdo mínimo: a Resolução Cofeci 1.066/2007 pede seis itens: quem solicitou, para que serve, descrição do imóvel, método, resultado datado e dados de quem assina.
• Limite de uso: para negociar e decidir, a avaliação mercadológica costuma bastar; quando o valor será cobrado por banco, Fisco ou juiz, confirme antes se é aceita ou se é preciso um laudo pela NBR 14653 com ART ou RRT.

O que é avaliação mercadológica

Avaliação mercadológica é a estimativa técnica do preço que um comprador e um vendedor bem informados aceitariam hoje por um imóvel, sem pressa nem pressão de nenhum dos lados. O avaliador identifica o imóvel, reúne dados de imóveis comparáveis que foram vendidos, alugados ou estão à venda, trata as diferenças entre eles e chega a um valor, com a explicação de como o obteve.

A palavra "mercadológica" indica o foco: o que interessa é o comportamento do mercado, e não o custo de construção nem a base de cálculo usada pelo município no carnê de imposto. É por isso que o método mais usado é o comparativo, que parte de preços reais de imóveis semelhantes.

A avaliação mercadológica é diferente de uma opinião de preço dada no balcão da imobiliária e das calculadoras automáticas dos portais. Ela é feita para um imóvel específico, com documentos conferidos, amostra identificada e um profissional que assina o resultado.

O PTAM na Resolução Cofeci 1.066/2007

O PTAM é o documento com que o corretor de imóveis apresenta uma avaliação. A Resolução Cofeci 1.066/2007 define o que ele precisa conter:

“I) identificação do solicitante; II) objetivo do parecer técnico; III) identificação e caracterização do imóvel; IV) indicação da metodologia utilizada; V) valor resultante e sua data de referência; VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.” (Resolução Cofeci 1.066/2007, art. 5º)

A caracterização do imóvel deve trazer o proprietário, o número da matrícula no cartório e o endereço, ou uma descrição precisa de onde o imóvel fica (art. 5º, § 1º). A descrição mínima inclui medidas, área, localização e confrontações; acessórios e benfeitorias; o contexto da vizinhança e a infraestrutura disponível; o aproveitamento econômico do imóvel; e a data da vistoria (art. 5º, § 2º). A resolução recomenda anexar mapa de localização, certidão atualizada da matrícula e relatório fotográfico (art. 5º, § 3º).

Quem pode emitir: o corretor pessoa física regularmente inscrito no seu conselho regional, em todo o território nacional, e a imobiliária inscrita no Creci pode patrocinar o parecer, desde que assinado por corretor pessoa física (art. 6º). O corretor avaliador deve guardar por cinco anos cópias do parecer e, se for o caso, da declaração e do selo vinculados, para apresentá-los ao conselho quando solicitado (art. 12). No ITCMD de Santa Catarina a regra é outra: o parecer usado para contestar o valor arbitrado pela Fazenda estadual só vale se vier de empresa credenciada, como explica o guia do PTAM para o ITCMD em SC. O documento que abre essa contestação é a notificação do ITCMD, com prazo de 30 dias.

CNAI, declaração e selo certificador

O CNAI é o cadastro de avaliadores mantido pelo Cofeci e compartilhado com os Crecis. A inscrição é opcional (Resolução 1.066/2007, art. 1º, parágrafo único) e vale três anos. Pelo Ato Normativo Cofeci 001/2011, que regulamenta o cadastro, a inscrição é aberta ao corretor em dia com o conselho regional que apresente graduação em gestão imobiliária (ou curso equivalente) ou certificado de curso de avaliação, desde que o curso seja reconhecido pelo Cofeci. O mesmo ato fixou carga horária mínima de 24 horas para o curso presencial e de 26 horas para o curso a distância, com acréscimo proporcional se o programa for mais extenso. O que observar ao escolher esses cursos está em formação do avaliador de imóveis.

Ao emitir um PTAM, o corretor inscrito pode preencher a Declaração de Avaliação Mercadológica (DAM) e protocolá-la no Creci, que emite um selo certificador numerado, vinculado àquela declaração, para ser afixado no parecer. O selo certifica que o avaliador está regularmente inscrito no CNAI. Para quem recebe o parecer, é uma forma rápida de conferir a inscrição do profissional.

Quem pode fazer uma avaliação mercadológica

Três profissões fazem avaliações de mercado de imóveis, com documentos diferentes:

• Corretores de imóveis emitem o PTAM. Segundo a Lei 6.530/1978 (art. 3º), além de intermediar negócios, o corretor pode opinar sobre a comercialização de imóveis. Esse conhecimento de mercado também é a base da consultoria imobiliária.
• Arquitetos e urbanistas têm a avaliação no rol de atividades da sua lei profissional, de 2010, e registram cada trabalho com Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
• Engenheiros também têm a avaliação entre suas atribuições (Lei 5.194/1966, art. 7º) e registram o trabalho com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), no sistema Confea/Crea.

Arquitetos e engenheiros podem entregar uma avaliação focada no mercado em forma de laudo simplificado pela NBR 14653. O perfil de cada profissional está em quem pode fazer avaliação de imóveis, e a carreira de quem atua em processos, como os peritos arquitetos, em perito imobiliário. O Ibape, entidade de avaliadores e peritos de engenharia, reúne profissionais dessa área.

Independência do avaliador

Um cuidado vale para qualquer profissão: quem avalia não deve ter interesse no resultado. O corretor que vai intermediar a venda recebe comissão sobre o preço, e o Código Civil lhe impõe o dever de informar o cliente sobre riscos e alterações de valores (art. 723, parágrafo único). Isso não o impede de avaliar, mas, quando a avaliação vai ser usada perante terceiros ou em uma disputa, é mais seguro contratar um avaliador que não participe do negócio.

Métodos usados na avaliação mercadológica

Na avaliação mercadológica, o método mais usado é o comparativo, que trabalha com dados de mercado. O avaliador monta uma amostra de imóveis semelhantes, ajusta as diferenças de área, padrão, idade, conservação, vagas, andar e localização e chega ao valor do imóvel avaliado. Os fatores mais observados são:

• localização e entorno;
• área privativa ou construída e área do terreno;
• padrão dos acabamentos, tempo de construção e conservação;
• características específicas, como vista, vagas, lazer do condomínio e posição solar.

Quando faltam imóveis comparáveis, a NBR 14653 prevê outros caminhos. No método evolutivo, o terreno e as construções são avaliados em separado, com depreciação e ajuste ao mercado. No método involutivo, o valor de um terreno sai do estudo do melhor empreendimento que caberia nele. No método da renda, o que define o valor é o rendimento do imóvel trazido a valor presente. A escolha depende dos dados disponíveis, do tipo de imóvel e da finalidade.

A pesquisa de mercado

A qualidade da avaliação mercadológica depende da amostra. O avaliador busca negócios fechados e ofertas de imóveis semelhantes, na mesma região e em data próxima. O volume de negócios dá uma ideia do tamanho desse mercado: em 2023, segundo estudo do Registro de Imóveis do Brasil feito com metodologia da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), o estado de São Paulo teve 781.341 movimentações registradas, 1,1% a menos que em 2022. Bases de dados agregadas, como o Observatório Imobiliário Brasileiro, ajudam a ler tendências, mas não substituem a amostra de imóveis comparáveis.

Três cuidados separam uma boa pesquisa de uma lista de anúncios:

• Oferta não é venda: o preço anunciado costuma ter margem de negociação; o avaliador precisa considerar essa diferença ou buscar negócios efetivamente fechados. O mesmo vale para os índices que medem preços pedidos; veja os limites do Índice FipeZAP.
• Comparável tem de ser comparável: apartamento de frente para o mar e apartamento de fundos no mesmo prédio podem ter preços por metro quadrado muito diferentes.
• Homogeneização: as diferenças entre os imóveis da amostra são tratadas por fatores ou por regressão estatística, para que os preços possam ser comparados de forma justa.

Os dados usados devem aparecer no parecer, com localização, área, preço e fonte, para que quem recebe o documento possa entender e conferir o resultado.

Documentos necessários

Os documentos dão a base da avaliação e evitam erros de área e de situação legal:

• Matrícula atualizada, com proprietário, área, ônus e averbações; veja matrícula atualizada do imóvel.
• Carnê ou certidão do IPTU, com área construída cadastrada e inscrição imobiliária.
• Planta baixa, projeto aprovado ou croqui, que mostram a configuração e as medidas.
• Comprovantes de reformas e benfeitorias, com datas.
• Convenção de condomínio, no caso de unidades.
• Contrato de aluguel em vigor, quando houver inquilino.

Na avaliação feita sem vistoria, apenas com documentos e estudo de mercado, a qualidade das informações enviadas pelo proprietário pesa ainda mais, e o documento deve deixar claro que não houve visita.

Passo a passo da avaliação mercadológica

1. Pedido e finalidade: o cliente informa para que precisa do valor (venda, anúncio, aluguel, partilha, atualização patrimonial).
2. Envio de documentos: matrícula, IPTU, plantas e informações sobre o imóvel.
3. Vistoria, quando contratada: o avaliador confere medidas, estado de conservação e entorno e fotografa o imóvel.
4. Pesquisa de mercado: coleta de negócios e ofertas de imóveis comparáveis.
5. Tratamento dos dados: ajuste das diferenças entre os imóveis da amostra, por fatores ou por estatística, com uso de programas de análise de dados quando a amostra permite.
6. Cálculo do valor: definição do valor e da data de referência.
7. Redação e entrega: parecer ou laudo com descrição do imóvel e da região, amostra, metodologia, resultado, fotos e anexos; no PTAM de corretor inscrito no CNAI, com selo certificador.

A NBR 14653, publicada pela ABNT, é a referência técnica para o tratamento dos dados, e a própria Resolução Cofeci 1.066/2007 a cita entre seus fundamentos.

Avaliação mercadológica ou laudo de avaliação?

Os dois documentos têm usos diferentes. A tabela resume; os detalhes do laudo estão em laudo de avaliação do imóvel.

No crédito imobiliário, quem define a avaliação é o banco. Na alienação fiduciária, o contrato precisa indicar o valor do imóvel para eventual leilão e os critérios para revisá-lo:

“VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;” (Lei 9.514/1997, art. 24)

Antes de contratar uma avaliação para financiamento, pergunte ao banco qual documento e qual profissional ele aceita.

Diferença entre valor de mercado e valor venal

O valor venal usado pela prefeitura é a base do IPTU (Código Tributário Nacional, art. 33) e costuma ser apurado por planta genérica de valores, que nem sempre acompanha o mercado. O valor de mercado sai de negócios reais e pode ficar acima ou abaixo dele. Usar o carnê do IPTU como preço de venda leva a erros nos dois sentidos. No ITBI, a Lei Complementar 227/2026 passou a igualar o valor venal ao preço que o imóvel alcançaria numa venda à vista, em mercado normal, o que aproxima os dois conceitos para esse imposto; o tema está no guia do ITBI.

Quando usar a avaliação mercadológica

• Venda e compra: definir o preço de anúncio, avaliar uma proposta ou checar se o preço pedido está dentro do mercado.
• Aluguel: fixar o valor de um novo contrato ou negociar revisão. Se não houver acordo, a Lei do Inquilinato permite a qualquer das partes levar a questão ao juiz após três anos de contrato ou do último ajuste (art. 19); o cálculo está em como calcular o valor do aluguel e, para lojas, em reajuste de aluguel em shopping.
• Partilhas amigáveis: divórcios e inventários em que as partes concordam e querem uma referência técnica. Se o inventário for judicial e a comarca não tiver avaliador judicial, a avaliação dos bens fica com um perito nomeado (CPC, art. 630).
• Atualização patrimonial: famílias e empresas que querem saber quanto valem seus imóveis para planejamento, seguros ou decisões de investimento; o desgaste do valor com os anos aparece em depreciação de imóveis.
• Investimento: comparar o preço de um imóvel com o de outros semelhantes antes de comprar.

Quando o valor vai ser discutido em processo, contestado perante o Fisco ou usado como garantia, prefira o laudo completo.

Vantagens da avaliação mercadológica

• Negociação com base em dados: vendedor e comprador partem de um número explicado, e não de impressões.
• Menos tempo de anúncio: um preço alinhado ao mercado evita meses de imóvel parado por preço alto e perdas por preço baixo.
• Rapidez e custo menor: por dispensar parte das exigências do laudo completo, costuma ser mais rápida e mais barata.
• Documento para a família e para a empresa: registra o valor numa data, o que ajuda em partilhas amigáveis e controles patrimoniais.

O limite é o uso: se a outra parte, o banco ou o juiz não aceitarem o documento, será preciso fazer outra avaliação. Por isso a finalidade deve ser definida antes da contratação.

Avaliação Mercadológica na Valen

Na Valen Brasil, a Avaliação Mercadológica é feita com base documental e estudo do mercado da região, emitida por corretor, arquiteto ou engenheiro, com Selo Avaliador CNAI. É indicada para compra e venda, definição de preço de anúncio, negociação, reajuste de aluguel, atualização de valor patrimonial e decisões de investimento. A vistoria presencial é opcional, e o prazo estimado informado no site é de até três dias úteis. Para comprovar o valor perante terceiros, a indicação é o laudo feito pela norma ABNT, com vistoria incluída. Imóveis de Itajaí, Balneário Camboriú, Blumenau e demais cidades de Santa Catarina podem simular o orçamento em valenbrasil.com.

O que a avaliação mercadológica entrega

A avaliação mercadológica transforma a pergunta "quanto vale meu imóvel" em um número explicado, com amostra, método e data. Feita por corretor, segue a Resolução Cofeci 1.066/2007 e pode ter o selo do CNAI; nas mãos de arquiteto ou engenheiro, obedece à norma ABNT e leva RRT ou ART. É a escolha certa para decidir, anunciar e negociar. Quando o valor precisar convencer um banco, um juiz ou o Fisco, confirme o documento aceito e, em regra, contrate o laudo completo.

Perguntas frequentes

O que é uma avaliação mercadológica de imóveis?

É a estimativa técnica do valor de venda ou de aluguel de um imóvel em determinada data, feita pela comparação com imóveis semelhantes da região. Quando elaborada por corretor, é apresentada no Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).

Quem pode fazer uma avaliação mercadológica?

Corretores de imóveis com inscrição regular no Creci, por meio do PTAM; os inscritos no CNAI podem usar o selo certificador. Arquitetos e engenheiros também fazem avaliações de mercado, com RRT ou ART.

O que o PTAM precisa conter?

Os seis requisitos mínimos do art. 5º da Resolução Cofeci 1.066/2007: dados de quem pediu, finalidade, descrição do imóvel (inclusive proprietário, matrícula e endereço), método adotado, resultado com a data a que se refere e nome, currículo e assinatura do corretor.

Quais são os métodos usados na avaliação mercadológica?

Predomina o método comparativo, baseado em negócios e ofertas de imóveis parecidos. Quando faltam comparáveis, podem ser usados os métodos evolutivo, involutivo e da renda, previstos na NBR 14653.

Quais documentos são necessários?

Matrícula atualizada, IPTU, planta ou croqui, comprovantes de reformas e, conforme o caso, convenção de condomínio e contrato de locação.

Quando devo usar uma avaliação mercadológica?

Para definir preço de venda ou de aluguel, avaliar propostas, fazer partilhas amigáveis e atualizar o valor do patrimônio. Em processos, garantias bancárias e contestação de impostos, confirme o documento exigido; em regra, o laudo completo é o indicado. Quais documentos cada imposto aceita é o tema do texto sobre avaliação de imóvel para fins tributários.

O PTAM serve para financiamento?

No crédito imobiliário, é o banco que define quais avaliadores e documentos aceita. Pergunte à instituição antes de contratar qualquer avaliação para esse fim.