Lei do Inquilinato: direitos e deveres de inquilino e proprietário

Conhecida como Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/1991 regula o aluguel de imóveis urbanos no Brasil: casas, apartamentos, salas, lojas e galpões. Ela define os deveres do locador (proprietário) e do locatário (inquilino), as garantias que podem ser exigidas, as regras de prazo, renovação e reajuste, o direito de preferência na venda e as ações de despejo, renovatória e revisional. Não se aplica a imóveis públicos, vagas autônomas de garagem, espaços de publicidade, apart-hotéis e ao leasing, que seguem o Código Civil e leis especiais.

Este guia percorre a lei na ordem em que os problemas aparecem na vida real: antes de assinar, durante o contrato, no reajuste, na venda do imóvel e no fim da locação. Os temas com post próprio no blog, como o reajuste do aluguel e o cálculo do valor do aluguel, aparecem aqui resumidos, com link.

Pontos principais

• O aluguel é livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao dólar ou ao salário mínimo (art. 17).
• O reajuste só pode ser anual; a periodicidade vem da Lei 10.192/2001. Depois de três anos, qualquer das partes pode pedir revisão judicial para ajustar o aluguel ao mercado (art. 19).
• O locador só pode exigir uma garantia: caução (em dinheiro, no máximo três meses de aluguel), fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo (art. 37).
• Despesas extraordinárias de condomínio são do dono; as ordinárias, do inquilino (arts. 22 e 23).
• O inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo pagando multa proporcional; fica dispensado se for transferido pelo empregador para outra cidade (art. 4º).
• Na residencial com contrato escrito de 30 meses ou mais, o dono retoma o imóvel no fim do prazo sem precisar de motivo; em prazos menores, a retomada depende das hipóteses da lei (arts. 46 e 47).
• Se o imóvel for vendido, o inquilino tem preferência de compra; e o comprador pode pedir a desocupação em 90 dias, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência averbada na matrícula (arts. 8º e 27).

O que é a Lei do Inquilinato

Onde se aplica e onde não se aplica

A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, rege a locação de imóvel urbano. O critério "urbano" não depende só da localização: o que conta é a destinação do imóvel, e as diferenças entre imóvel urbano e rural às vezes geram dúvida em chácaras e sítios de lazer. A própria lei exclui algumas locações:

“Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.” (Lei 8.245/1991, art. 1º, parágrafo único)

Ou seja, ao contrário do que muitos textos dizem, a vaga de garagem alugada separadamente e o apart-hotel com serviços regulares não seguem a Lei do Inquilinato. Já apartamentos, casas, salas comerciais, lojas, galpões e terrenos urbanos alugados, sim.

A lei também não se aplica ao empréstimo gratuito de imóvel, que é comodato: sem pagamento pelo uso, não há locação.

Os três tipos de locação

Principais alterações

O texto original de 1991 foi alterado várias vezes. As mudanças de maior impacto vieram da Lei 12.112/2009, que ampliou os casos de liminar de despejo em 15 dias e reescreveu as regras da ação por falta de pagamento, e da Lei 12.744/2012, que tornou a multa por devolução antecipada proporcional ao tempo cumprido e criou regras para a locação "sob medida" (built to suit, art. 54-A). A Lei 11.196/2005 incluiu a cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento entre as garantias.

Antes de assinar: prazo, valor e garantias

Prazo do contrato

O contrato pode ter qualquer prazo, mas, se for de dez anos ou mais, depende da concordância do cônjuge; sem ela, o cônjuge não é obrigado a respeitar o que passar de dez anos (art. 3º). Na locação residencial, o prazo muda as regras de retomada:

• 30 meses ou mais, por escrito: no fim do prazo o contrato termina sem necessidade de aviso. Se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição do dono, a locação se prorroga por prazo indeterminado e o dono pode encerrá-la a qualquer momento, dando 30 dias para a desocupação (art. 46).
• Menos de 30 meses (ou verbal): no fim do prazo o contrato se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o dono só retoma o imóvel nas hipóteses do art. 47: infração ou falta de pagamento, fim do contrato de trabalho ligado à moradia, uso próprio ou de familiar sem imóvel, obras que aumentem a área em pelo menos 20%, ou quando a locação completar cinco anos seguidos.

É por isso que o prazo de 30 meses é o mais comum nos contratos residenciais.

Valor do aluguel

A regra é de liberdade, com três proibições:

“É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.” (Lei 8.245/1991, art. 17, caput)

Essas vedações estão na lei desde 1991. Para chegar a um valor justo, locador e inquilino comparam imóveis semelhantes na região; um laudo técnico com o valor do aluguel de mercado evita discussões e serve de base em uma futura revisão judicial.

Garantias locatícias

A lei lista quatro modalidades e proíbe acumular:

“No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.” (Lei 8.245/1991, art. 37)

Sobre a fiança, o STF decidiu em 2022, no Tema 1.127 (RE 1.307.334), que é constitucional a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, residencial ou comercial. Quem aceita ser fiador deve saber que pode perder a própria casa.

O locador pode exigir novo fiador ou outra garantia se o fiador morrer, ficar insolvente, vender todos os imóveis ou for exonerado, entre outros casos (art. 40). Sem nenhuma garantia, o locador pode cobrar o aluguel antecipadamente, até o sexto dia útil do mês a vencer (art. 42), e ganha acesso a liminar de despejo mais rápida em caso de atraso (art. 59, § 1º, IX).

O que o contrato deve prever

A lei não traz um modelo, mas um bom contrato de locação contém:

• qualificação completa das partes e do imóvel, com número da matrícula;
• prazo, valor do aluguel, data e forma de pagamento;
• índice e periodicidade do reajuste;
• garantia escolhida;
• divisão de despesas: IPTU, condomínio, seguro contra fogo, contas de consumo;
• laudo de vistoria de entrada, assinado pelas partes, com fotos;
• multa por devolução antecipada e multa por atraso;
• cláusula de vigência em caso de venda, se o inquilino quiser se proteger (e averbação na matrícula);
• regras para benfeitorias e reformas.

Durante a locação: deveres de cada parte

Deveres do locador

O art. 22 lista as obrigações do dono. Entre as principais:

• entregar o imóvel pronto para o uso combinado;
• garantir o uso pacífico durante a locação;
• manter a forma e o destino do imóvel;
• responder por vícios ou defeitos anteriores à locação;
• fornecer, se pedido, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega;
• dar recibo discriminado dos pagamentos, sem quitação genérica;
• pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediação, incluindo a análise do cadastro do inquilino e do fiador;
• pagar impostos, taxas e o seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
• pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

A regra do IPTU merece atenção: pela lei, o imposto é do locador, mas o contrato pode transferi-lo ao inquilino, e quase todos transferem. Veja quem paga o IPTU no imóvel alugado e o que acontece se ele não for pago. Da mesma forma, o seguro contra incêndio não é "obrigatório" por força da Lei do Inquilinato: a lei diz apenas que o prêmio é do locador, salvo cláusula em contrário.

Deveres do locatário

O art. 23 lista as obrigações do inquilino. Entre elas:

• pagar pontualmente aluguel e encargos no prazo do contrato; na falta de data no contrato, o limite é o 6º dia útil do mês subsequente;
• usar o imóvel para o fim combinado e cuidar dele como se fosse seu;
• devolvê-lo no fim no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal; a comparação com o estado inicial é feita pela vistoria de entrada e de saída;
• avisar imediatamente o dono de danos cuja reparação cabe a ele e reparar os danos causados por si, familiares ou visitantes;
• não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e escrito;
• pagar contas de consumo (luz, gás, água, esgoto, telefone), o seguro-fiança e as despesas ordinárias de condomínio;
• permitir vistoria, com dia e hora combinados;
• cumprir a convenção de condomínio e o regimento interno.

O "sexto dia útil" não é uma tolerância de atraso: é o prazo supletivo, que só vale quando o contrato não diz a data de vencimento.

Despesas de condomínio: quem paga o quê

O inquilino só é obrigado a pagar as despesas ordinárias se houver previsão orçamentária e rateio mensal, e pode exigir a comprovação (art. 23, § 2º).

Benfeitorias

“Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.” (Lei 8.245/1991, art. 35)

• Necessárias (para conservar o imóvel, como consertar um vazamento que ameaça a estrutura): indenizáveis mesmo sem autorização, salvo cláusula em contrário.
• Úteis (que aumentam o uso, como um armário embutido): indenizáveis se autorizadas.
• Voluptuárias (de mero conforto ou luxo): não são indenizadas, mas o inquilino pode retirá-las no fim se não afetar a estrutura (art. 36).

Muitos contratos trazem cláusula de renúncia à indenização. Ela é permitida pela própria lei ("salvo expressa disposição contratual em contrário") e, por isso, deve ser lida com atenção antes de assinar.

Morte, separação, sublocação e empréstimo

A locação não acaba automaticamente quando alguém morre ou o casal se separa. Se o locador morre, o contrato passa aos herdeiros (art. 10). Se morre o inquilino de imóvel residencial, assumem o contrato o cônjuge ou companheiro e, depois, os herdeiros necessários e quem dependia economicamente dele, desde que morem no imóvel; na locação comercial, o espólio e o sucessor no negócio (art. 11). Na separação, no divórcio ou no fim da união estável, a locação residencial continua com quem ficar no imóvel (art. 12). Nesses casos, a mudança deve ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, e o fiador pode se desligar da fiança em 30 dias, continuando responsável por mais 120 dias depois de avisar o locador (art. 12, §§ 1º e 2º).

Ceder o contrato, sublocar ou emprestar o imóvel a outra pessoa, no todo ou em parte, depende de consentimento prévio e escrito do locador; a demora dele em responder não vale como concordância, mas, notificado pelo inquilino, ele tem 30 dias para se opor formalmente (art. 13).

Locação para temporada

É a locação para residência temporária, por até 90 dias, para lazer, estudo, tratamento de saúde, obras no imóvel do próprio inquilino e situações semelhantes, esteja o imóvel mobiliado ou não; havendo mobília, a lista dos móveis e utensílios e a condição de cada um precisam constar do contrato (art. 48). Aqui o locador pode receber todo o aluguel e os encargos de uma vez e antecipadamente, além de exigir uma garantia (art. 49). Se o inquilino ficar mais de 30 dias depois do fim do prazo sem oposição, a locação passa a ser por prazo indeterminado, o pagamento antecipado deixa de ser exigível, e o locador só pode pedir o imóvel depois de 30 meses do início ou nas hipóteses do art. 47 (art. 50). Nas cidades de praia, como Balneário Camboriú e Itapema, essa regra é a base dos aluguéis de verão. Moradias compartilhadas de curta duração levantam a dúvida sobre quando valem essas regras, tema do texto sobre coliving e locação por temporada.

Reajuste e revisão do aluguel

O reajuste é a atualização periódica pelo índice combinado no contrato. A Lei do Inquilinato deixa as partes, em acordo, mudar o valor e criar ou alterar a cláusula de correção (art. 18), e remete a periodicidade à legislação específica (art. 17, parágrafo único). Essa legislação é a Lei 10.192/2001:

“§ 1º É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.” (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º)

Daí a periodicidade anual do reajuste. A escolha do índice (IGP-M, IPCA, IVAR ou outro) é livre; o post sobre qual índice escolher no contrato compara as opções. O IGP-M, calculado pela FGV, foi por décadas o mais usado, mas teve altas muito acima da inflação ao consumidor em 2020 e 2021, o que levou muitos contratos novos a adotarem o IPCA.

A revisão é diferente: serve para ajustar o aluguel ao valor de mercado quando ele ficou muito acima ou abaixo. Sem acordo, locador ou inquilino pode levá-la ao juiz passados três anos do início do contrato ou do acordo mais recente sobre o valor (art. 19). A ação revisional costuma exigir perícia de avaliação, e o juiz pode fixar um aluguel provisório durante o processo.

Venda do imóvel alugado

Direito de preferência do inquilino

Se o dono decidir vender, prometer vender, ceder direitos ou dar o imóvel em pagamento, o inquilino tem preferência para comprá-lo em igualdade de condições com terceiros. O dono deve comunicar o negócio com todas as condições: preço, forma de pagamento, ônus reais e onde ver os documentos (art. 27). O inquilino tem 30 dias para responder.

Se o dono vender a outro sem dar a preferência, o inquilino pode cobrar indenização ou, fazendo o depósito do preço e dos custos da transferência, tomar o imóvel para si, desde que peça em seis meses do registro da venda e a locação conste, averbada, na matrícula há no mínimo 30 dias antes da venda (art. 33). Por isso, quem pretende exercer esse direito deve averbar o contrato de locação, com a assinatura de duas testemunhas.

O comprador pode pedir o imóvel?

Pode, com prazo:

“Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.” (Lei 8.245/1991, art. 8º, caput)

A denúncia precisa ser feita em até 90 dias do registro da venda; depois disso, presume-se que o comprador concordou em manter a locação (art. 8º, § 2º). Para o inquilino que investiu no imóvel ou tem ponto comercial, a cláusula de vigência averbada é a proteção mais importante do contrato.

Fim da locação

Devolução antecipada pelo inquilino

Durante o prazo, o dono não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa combinada, proporcional ao tempo que falta:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.” (Lei 8.245/1991, art. 4º, caput)

Exemplo: contrato de 30 meses com multa de três aluguéis de R$ 2.500 (R$ 7.500). Se o inquilino sair no 18º mês, faltam 12 meses; a multa proporcional é R$ 7.500 × 12 ÷ 30 = R$ 3.000. Se a saída decorrer de transferência pelo empregador para outra cidade, com aviso escrito de 30 dias, a multa não é devida (art. 4º, parágrafo único).

Na locação por prazo indeterminado, o inquilino encerra o contrato com aviso escrito de 30 dias; sem aviso, o dono pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6º).

Ação de despejo

O despejo é a ação do dono para retomar o imóvel. A locação pode ser desfeita por mútuo acordo, por infração legal ou contratual, por falta de pagamento de aluguel e encargos ou para reparações urgentes determinadas pelo poder público (art. 9º). Não existe na lei a exigência de "três meses de atraso": um único aluguel não pago já permite a ação.

A liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino e com caução de três aluguéis, cabe em hipóteses específicas do art. 59, § 1º, entre elas:

• fim da locação para temporada, com ação proposta em até 30 dias do vencimento;
• fim do prazo da locação não residencial, com ação em até 30 dias;
• falta de nova garantia depois de notificado o inquilino;
• falta de pagamento em contrato sem nenhuma garantia;
• reparações urgentes exigidas pelo poder público.

Na ação por falta de pagamento, o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias da citação, com multas, juros, custas e honorários (art. 62, II), a chamada purgação da mora. Esse benefício não pode ser usado de novo se já tiver sido usado nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único). Julgado procedente o despejo, o juiz expede mandado com 30 dias para desocupação voluntária, prazo que cai para 15 dias em alguns casos (art. 63).

Locação comercial: renovação

O inquilino comercial tem direito a renovar o contrato por igual prazo se, ao mesmo tempo: o contrato for escrito e com prazo determinado; a soma dos contratos escritos ininterruptos chegar a cinco anos; e ele explorar o mesmo ramo há pelo menos três anos (art. 51). A ação renovatória tem uma janela: do 12º ao 6º mês anterior ao vencimento, sob pena de perder o direito (art. 51, § 5º). Nos shopping centers prevalecem as condições do contrato, com limites às despesas que o empreendedor pode cobrar dos lojistas (art. 54). O post sobre aluguel em shopping center trata das particularidades desses contratos. O que a renovatória protege, na prática, é o ponto comercial construído pelo inquilino no local.

Consequências do descumprimento

Se o inquilino descumpre, o dono pode cobrar aluguéis, encargos, multas e juros, pedir o despejo e acionar a garantia. Se o dono descumpre, deixando de fazer reparos que lhe cabem ou perturbando o uso, o inquilino pode exigir o cumprimento, pedir redução proporcional do aluguel ou a resolução do contrato quando o imóvel se deteriora sem culpa sua (Código Civil, art. 567) e cobrar indenização pelos prejuízos, conforme o caso. Cobrar quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos, ou exigir mais de uma garantia, são contravenções penais puníveis com prisão simples ou multa (art. 43).

Muitos conflitos se resolvem sem processo: mediação e conciliação são estimuladas pelo Judiciário, e o CNJ mantém um programa de centros de conciliação nos tribunais.

Dicas para locadores e inquilinos

Para quem aluga (locador):

• confira a documentação do inquilino e do fiador e escolha uma única garantia;
• faça vistoria de entrada detalhada, com fotos datadas, e guarde-a com o contrato;
• deixe claro no contrato quem paga IPTU, condomínio e seguro;
• dê recibo discriminado de cada pagamento;
• se for vender, notifique o inquilino com todas as condições do negócio.

Para quem aluga como inquilino (locatário):

• leia as cláusulas de reajuste, multa, benfeitorias e despesas antes de assinar;
• confira a matrícula do imóvel e se quem aluga é o dono ou tem poderes para alugar;
• pense em averbar o contrato se quiser preferência na compra ou proteção contra a venda;
• comunique por escrito defeitos e pedidos de reparo;
• se precisar sair antes, calcule a multa proporcional e avise com antecedência.

Para os dois: registrem por escrito qualquer acordo novo, inclusive descontos temporários de aluguel, para evitar que um "favor" vire discussão sobre alteração do contrato.

Avaliação do imóvel na locação

O valor de mercado aparece em vários momentos da locação: para fixar o aluguel inicial, na ação revisional depois de três anos, na renovatória do comercial, para calcular a caução em bens e para definir o valor de venda quando o inquilino exerce a preferência. Em juízo, a revisional e a renovatória costumam depender de perícia feita por avaliador, e o laudo de peritos segue a norma ABNT NBR 14653. Um laudo particular antes da negociação dá às duas partes uma referência objetiva e reduz a chance de o caso ir à Justiça. Em lojas, salas e galpões, a avaliação de imóvel comercial costuma considerar também a renda do aluguel, pelo método da capitalização da renda.

Os pontos que mais geram conflito no aluguel

A Lei do Inquilinato equilibra a liberdade de contratar com proteções mínimas para quem aluga e para quem é dono. Os pontos que mais geram conflito são conhecidos: despesas de condomínio, reajuste, multa por saída antecipada, garantias, venda do imóvel e retomada. Um contrato escrito, com vistoria, divisão clara de despesas e, quando for o caso, averbação na matrícula, resolve a maioria deles antes que apareçam.

Na hora de fixar o aluguel, discutir uma revisional ou negociar a renovação de um ponto comercial, a Valen Brasil apura em laudo o aluguel de mercado de casas, apartamentos e salas em Balneário Camboriú, Itajaí e Blumenau.

Perguntas frequentes

Quais são os direitos dos inquilinos?

Receber o imóvel em condições de uso, usá-lo em paz durante o contrato, receber recibo discriminado, não pagar despesas extraordinárias de condomínio, ser indenizado por benfeitorias necessárias (salvo cláusula contrária), ter preferência na compra se o imóvel for vendido e devolver o imóvel antes do prazo pagando multa proporcional.

Qual é a lei que protege o inquilino?

A proteção está na Lei 8.245, de 1991, que vale para as locações de imóveis urbanos. As locações excluídas pelo art. 1º (imóveis públicos, vagas de garagem, espaços de publicidade, apart-hotéis) seguem o Código Civil.

Quais são os deveres do locador?

Entregar o imóvel em condições de uso, garantir o uso pacífico, responder por defeitos anteriores à locação, dar recibo discriminado, pagar taxas de administração e intermediação, pagar impostos e seguro contra fogo (salvo cláusula em contrário) e pagar as despesas extraordinárias de condomínio (art. 22).

O que deve constar em um contrato de locação?

Partes, imóvel e matrícula, prazo, aluguel, vencimento, índice de reajuste, garantia, divisão de despesas (IPTU, condomínio, seguro), vistoria de entrada, multas e regras de benfeitorias. Se o inquilino quiser proteção em caso de venda, cláusula de vigência e averbação na matrícula.

Quais são as garantias locatícias permitidas?

Caução (em dinheiro, limitada a três meses de aluguel, ou em bens), fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Só uma por contrato (art. 37).

O dono pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?

Durante o prazo, não, salvo por infração, falta de pagamento, acordo ou reparações urgentes exigidas pelo poder público (arts. 4º e 9º). Depois do prazo, depende do tipo de contrato e da duração (arts. 46 e 47).

Quanto tempo o inquilino tem para sair em caso de venda do imóvel?

Noventa dias, se o comprador denunciar o contrato em até 90 dias do registro da venda. Se o contrato for por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de venda e averbado na matrícula, o comprador tem de respeitar o prazo (art. 8º).