Coliving: o que é, como funciona, vantagens e regras no Brasil

Coliving é a moradia compartilhada com serviços: cada morador aluga um quarto mobiliado, às vezes com banheiro próprio, e divide cozinha, sala, lavanderia, espaço de trabalho e áreas de lazer com outras pessoas, pagando uma mensalidade que costuma incluir internet, limpeza das áreas comuns e manutenção. O contrato é mais flexível que o aluguel tradicional e a proposta é criar convivência entre os moradores. No Brasil, não existe lei específica sobre coliving: o formato é montado com regras que já existem, como a Lei do Inquilinato e, conforme o caso, as normas de hospedagem.

O que é coliving e como funciona

O nome vem do inglês co-living, "viver junto", e faz par com o coworking, o escritório compartilhado. Enquanto o coworking trata do trabalho, o coliving trata da casa: o morador tem seu espaço privado e acesso a áreas comuns pensadas para uso coletivo.

Na prática, o funcionamento costuma seguir este desenho:

• Quarto privativo mobiliado, com cama, armário e mesa, às vezes com banheiro próprio.
• Áreas comuns como cozinha, sala de estar, lavanderia, espaço de estudo ou trabalho, terraço e, em alguns casos, academia e sala de cinema.
• Mensalidade com serviços, que pode incluir internet, contas de consumo, limpeza das áreas comuns, manutenção e segurança.
• Prazos flexíveis, de algumas semanas a vários meses, com menos exigências de garantia que o aluguel comum.
• Gestão profissional, feita por uma empresa que administra o prédio, seleciona moradores e organiza atividades.

O coliving se diferencia de uma república de estudantes pela gestão profissional e pelos serviços incluídos, e do hotel pela permanência mais longa e pela vida em comunidade. Do ponto de vista da arquitetura, o programa inverte a lógica do apartamento tradicional: os quartos ficam menores, e a área que sobra vai para os espaços compartilhados. A mesma preocupação com áreas partilhadas aparece em habitação coletiva de autor, como o Pangyo Housing, de Riken Yamamoto, na Coreia do Sul, em que um deck comum liga os blocos de apartamentos.

Vantagens do coliving

Flexibilidade de prazo

O crescimento do trabalho remoto aumentou a procura por moradia de curta e média duração. A possibilidade de ajustar a estadia à necessidade do morador é um dos atrativos do modelo. No Brasil, porém, a flexibilidade tem limite legal. A Lei do Inquilinato define a locação para temporada assim:

“Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.” (Lei 8.245/1991, art. 48)

Pelo parágrafo único, o contrato precisa descrever os móveis e utensílios quando o imóvel é mobiliado. Acima de 90 dias, a relação segue as regras da locação residencial comum, explicadas no texto sobre a Lei do Inquilinato.

Serviços incluídos

Lavanderia, limpeza, internet, manutenção e segurança costumam estar incluídos na mensalidade, e o quarto já vem mobiliado, o que reduz o custo de mudança. Quando o pacote de serviços se aproxima do de um hotel, com cobrança por diária, o enquadramento pode mudar para hospedagem:

“Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual ou coletiva de uso exclusivo de hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados serviços de hospedagem, mediante instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.” (Lei 11.771/2008, art. 23)

O § 1º do mesmo artigo sujeita ao cadastro de turismo (Cadastur) os estabelecimentos que exploram hospedagem em unidades mobiliadas dentro de condomínios residenciais. A diferença entre aluguel e hospedagem tem efeitos em contrato, tributação e regras do condomínio.

Convivência e rede de contatos

A convivência entre pessoas de origens e profissões diferentes é parte da proposta. Para quem chega a uma cidade nova, entrar numa comunidade já formada reduz o isolamento. Algumas empresas usam o coliving para acomodar profissionais em mudança, e as áreas de trabalho compartilhadas favorecem a troca de contatos.

Localização

Os empreendimentos costumam ficar em regiões centrais, perto de transporte público, universidades e polos de emprego. A lógica é a mesma que a política urbana brasileira adota como diretriz:

“I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;” (Lei 10.257/2001, Estatuto da Cidade, art. 2º, I)

Desvantagens e cuidados

• Privacidade menor. Cozinha, sala e às vezes banheiro são divididos; horários e hábitos precisam ser compatíveis.
• Regras de convivência. Visitas, barulho, uso da cozinha e limpeza seguem um regulamento interno que o morador aceita ao entrar.
• Custo por metro quadrado. O valor total pode ser menor que o de um apartamento inteiro, mas o preço por metro quadrado privativo tende a ser mais alto, porque inclui serviços e áreas comuns.
• Rotatividade. A comunidade muda com frequência, o que é bom para quem quer conhecer gente e ruim para quem busca estabilidade.
• Contrato. Vale ler se o documento é de locação ou de hospedagem, o que está incluído na mensalidade, as multas por saída antecipada e a política de reajuste.

Lazer e trabalho no mesmo prédio

Além das áreas comuns básicas, alguns colivings têm academia, piscina, terraço e salas que podem ser reservadas para pequenos eventos. A decoração costuma apostar em móveis modulares e dobráveis, que aproveitam melhor os quartos compactos, e em áreas de trabalho com boa internet.

Quando o prédio é dividido em unidades autônomas, essas áreas têm dono definido. O Código Civil separa o que é de cada condômino do que é de todos:

“Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.” (Código Civil, art. 1.331)

Academia, piscina e sala de eventos entram, em regra, nas partes comuns, com rateio de despesas e regras de uso definidas na convenção de condomínio. Quando todo o prédio pertence a uma só empresa, que aluga os quartos, essas regras ficam no regulamento do coliving.

O encontro entre moradores de áreas diferentes também gera oportunidades profissionais: parcerias, indicações e projetos em comum. É um dos motivos pelos quais muitos colivings incluem espaços de trabalho no próprio prédio.

Tipos de coliving

• Coliving urbano. O formato mais comum: prédios ou casas em áreas centrais, com quartos privativos e serviços. Um exemplo é a espanhola CoTown, que, segundo o próprio site, oferece moradias em Barcelona e Valência com estadia mínima de um mês.
• Coliving estudantil. Voltado a universitários, perto de campi, com salas de estudo e regras próprias para esse público.
• Retiro rural. Casas no campo adaptadas para trabalho remoto e descanso. Na Espanha, a Laguna del Villardón funciona numa casa centenária restaurada dentro da Reserva Natural das Lagoas de Villafáfila, na província de Zamora, segundo a comissão de cinema de Castela e Leão, que a cataloga como locação.
• Coliving itinerante. Grupos de profissionais remotos que viajam juntos por temporadas, hospedando-se em diferentes cidades e trabalhando em espaços compartilhados.
• Coliving para idosos. Moradias compartilhadas pensadas para pessoas mais velhas, com áreas comuns e serviços de apoio, uma variação que vem sendo discutida no Brasil.

Construções industrializadas também aparecem no setor: alguns projetos usam módulos de contêiner ou outros sistemas de arquitetura modular para acelerar a obra.

Coliving na Espanha e no mundo

O modelo cresceu sobretudo em grandes cidades com aluguel caro e muita procura por moradia flexível, onde estudantes, profissionais em início de carreira e trabalhadores remotos buscam contratos curtos. Na Espanha, de onde vêm vários exemplos deste texto, há operações em cidades como Madri, Barcelona e Valência, e também versões rurais voltadas a quem trabalha a distância. Não encontramos estatística oficial confiável sobre o número de vagas por cidade, por isso o texto não traz ranking.

O visto que alimenta parte dessa demanda

O trabalho remoto para empresas de outros países criou uma categoria própria de imigrante, e o Brasil também regulamentou a sua em 2021. A resolução do Conselho Nacional de Imigração define:

“§ 1º Para os fins desta Resolução considera-se "nômade digital" o imigrante que, de forma remota e com a utilização de tecnologias da informação e de comunicação, seja capaz de executar no Brasil suas atividades laborais para empregador estrangeiro.” (Resolução CNIg 45/2021, art. 1º, § 1º)

O prazo inicial da residência é de até um ano, renovável por igual período. Para comprovar meios de subsistência, o interessado apresenta renda mensal de fonte estrangeira igual ou superior a US$ 1.500 ou fundos bancários de pelo menos US$ 18.000. A resolução também permite exercer a atividade como visitante, respeitadas as regras de prazo de cada nacionalidade. Quem vem ao país e pensa em comprar imóvel encontra as regras no texto sobre estrangeiro comprando imóvel no Brasil.

Coliving no Brasil

Os dados disponíveis ainda são poucos. Uma pesquisa do DataZAP, do Grupo OLX, feita em agosto de 2023 com 390 pessoas que usam os portais do grupo (ZAP e Viva Real) e tinham alugado ou planejavam alugar nos 12 meses seguintes, mostrou que 4 em cada 10 conhecem o coliving, 10% já moraram em um e 3% moravam nesse formato na época. Segundo a mesma pesquisa, 12% morariam num imóvel com quarto e banheiro individuais e áreas comuns compartilhadas. Os dados foram divulgados pelo portal Hub Imobiliário.

Um levantamento anterior do Grupo Zap, citado pelo site Coworking Brasil, apontou que 30% dos brasileiros estariam dispostos a morar em coliving. Entre os motivos favoráveis aparecia a economia; entre os contrários, a perda de privacidade.

Que contrato rege um coliving brasileiro

Nenhuma lei brasileira trata do coliving pelo nome. Conforme o prazo e os serviços, o contrato é de locação (para temporada ou residencial) ou de hospedagem. O modelo não se confunde com a multipropriedade, criada em 2018:

“Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.” (Código Civil, art. 1.358-C, incluído pela Lei 13.777/2018)

No coliving, o morador não compra fração de nada: ocupa um quarto por um período. Quando um terceiro faz a intermediação dessa locação entre dono e inquilino, a atividade é reservada por lei ao corretor de imóveis (Lei 6.530/1978, art. 3º), com inscrição no conselho regional da categoria. Para quem investe, entender como calcular o valor do aluguel e as regras de reajuste de aluguel ajuda a comparar o coliving com a locação tradicional.

Onde a cidade permite esse tipo de prédio

Antes do contrato vem o zoneamento. Em São Paulo, a lei de parcelamento, uso e ocupação do solo classifica os usos residenciais, e a categoria que mais se aproxima de um edifício de coliving é esta:

“III - R2v: conjunto com mais de duas unidades habitacionais, agrupadas verticalmente em edifícios de apartamentos ou conjuntos residenciais verticais com áreas comuns,” (Lei 16.402/2016 do Município de São Paulo, art. 94, III)

Outras cidades têm categorias próprias, e a conversão de um prédio existente em coliving pode exigir licença de reforma ou mudança de uso; antes de comprar, vale entender como funciona a aprovação de projetos na prefeitura da sua cidade.

As áreas comuns também respondem a regra de acessibilidade. A lei federal alcança expressamente os espaços privados de uso coletivo:

“I - acessibilidade: possibilidade e condição de alcance para utilização, com segurança e autonomia, de espaços, mobiliários, equipamentos urbanos, edificações, transportes, informação e comunicação, inclusive seus sistemas e tecnologias, bem como de outros serviços e instalações abertos ao público, de uso público ou privados de uso coletivo, tanto na zona urbana como na rural, por pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida;” (Lei 10.098/2000, art. 2º, I)

Cozinha compartilhada, sala de estar e espaço de trabalho do térreo entram nessa definição e devem ser projetados para acesso de todos.

Empresas de coliving no Brasil

Alguns exemplos de operações no país, com os dados que cada site informa:

• Parkside Coliving: moradias prontas em Florianópolis, com contratação sem fiador nem caução, segundo o site.
• Uliving Coliving: moradia voltada a estudantes universitários.
• Kasa Coliving: citada na versão anterior deste texto como operação em São Paulo; confira unidades e condições no site da empresa.

Antes de fechar, visite o local, leia o contrato e o regulamento interno e confirme o que está incluído na mensalidade.

Pontos principais

• Coliving é moradia compartilhada com serviços: quarto privativo, áreas comuns e mensalidade que inclui contas e manutenção.
• No Brasil, não há lei própria; vale a Lei do Inquilinato (temporada de até 90 dias ou locação residencial) ou, com diária e serviços de hotel, a lei de hospedagem.
• As vantagens são flexibilidade, serviços, convivência e localização; as desvantagens, menos privacidade, regras de convivência e custo alto por metro quadrado.
• O Brasil tem visto para nômade digital desde 2021, com renda mínima de US$ 1.500 por mês ou US$ 18.000 em fundos.
• Em 2023, 4 em cada 10 interessados em alugar conheciam o coliving, segundo o DataZAP.
• O prédio precisa respeitar zoneamento e regras de acessibilidade nas áreas comuns.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre coliving e república?

Os dois dividem a casa, mas o coliving tem gestão profissional, serviços incluídos na mensalidade, quartos mobiliados e, em geral, áreas comuns projetadas para convivência e trabalho.

Coliving é aluguel ou hospedagem?

Depende do contrato. Com prazo definido e sem diária, é locação (para temporada, até 90 dias, ou residencial). Com cobrança por diária e serviços típicos de hotel, pode ser hospedagem.

Quanto custa morar em coliving?

Varia muito conforme a cidade, o tamanho do quarto e os serviços incluídos. Compare o valor total com o de um aluguel mais contas, internet, limpeza e móveis.

Coliving é um bom investimento?

Pode ser, mas depende de localização, projeto, gestão e regras locais de uso do solo. Antes de investir, vale estudar formas de ganhar dinheiro com imóvel e fazer uma avaliação imobiliária do prédio.

A que demanda o coliving responde

O coliving responde a uma demanda real por moradia flexível, com serviços e convivência, e muda a forma de projetar: quartos menores e mais área para uso coletivo. No Brasil, o modelo funciona com as leis que já existem, o que exige atenção ao tipo de contrato, ao zoneamento e à acessibilidade. Para quem pensa em transformar um imóvel em coliving ou comprar um prédio com esse fim, a Valen Brasil avalia o potencial do imóvel e o valor de mercado antes da decisão.