Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil? Regras, documentos, restrições e impostos

Sim, estrangeiros podem comprar imóveis no Brasil, e na maior parte dos casos nas mesmas condições que um brasileiro. Um apartamento em Florianópolis, uma casa em Balneário Camboriú ou uma sala comercial em São Paulo podem ser comprados por quem mora fora do país, sem visto e sem autorização especial. As restrições existem, mas se concentram em situações específicas: imóveis rurais, áreas de fronteira e alguns terrenos da União no litoral.

O que muda para o estrangeiro é o caminho: é preciso ter CPF, trazer o dinheiro pelo mercado de câmbio, providenciar documentos estrangeiros aceitos no Brasil e, muitas vezes, nomear um procurador. Na venda futura, o imposto sobre o ganho segue regras próprias para quem mora no exterior. Este guia reúne o que a lei diz sobre cada etapa.

Pontos principais

• Imóvel urbano: pode ser comprado por estrangeiro residente ou não residente, sem visto, bastando CPF e documento de identificação.
• Imóvel rural: só o estrangeiro residente no Brasil e a empresa estrangeira autorizada a funcionar aqui podem comprar, dentro dos limites da Lei 5.709/1971.
• Faixa de fronteira: transações com imóvel rural que deem a estrangeiro domínio, posse ou direito real dependem de assentimento prévio (Lei 6.634/1979).
• Imóveis da União a menos de cem metros do mar: a transferência a estrangeiro depende de autorização, com exceções para unidades em condomínio urbano e terrenos de até mil metros quadrados.
• Comprar imóvel não dá direito automático de morar no Brasil, mas um investimento imobiliário a partir de R$ 1 milhão pode fundamentar autorização de residência.
• Na revenda, o ganho de capital do não residente segue as regras dos residentes, e o comprador ou o procurador responde pela retenção do imposto.

Quem pode comprar e o que muda com a residência

A lei brasileira não proíbe a compra de imóvel urbano por estrangeiro, more ele no Brasil ou não. O que existe é uma diferença importante entre residentes e não residentes no caso do imóvel rural:

“Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.” (Lei 5.709/1971)

Na prática, isso significa que o estrangeiro que mora no exterior pode comprar apartamentos, casas, terrenos e salas em área urbana, mas não pode comprar imóvel rural como pessoa física. A diferença entre as duas categorias, inclusive para fins de imposto, está explicada em imóvel urbano ou rural.

A condição de residente ou não residente também importa fora do direito imobiliário. A Lei 14.286/2021, que regula o mercado de câmbio, separa residentes, isto é, pessoas e empresas com residência, domicílio ou sede no Brasil, de não residentes. Essa classificação acompanha o comprador na remessa do dinheiro, no financiamento e na tributação da venda.

Comprar imóvel não é visto de residência

Ter um imóvel no Brasil não dá, por si só, direito de morar no país. A Lei de Migração (Lei 13.445/2017, art. 30, I, "h") prevê autorização de residência para quem realiza investimento, e a Resolução Normativa CNIg 36/2018 regulamenta o caso do investimento imobiliário: a compra, com recursos vindos do exterior, de imóveis urbanos, prontos ou em construção, que somem pelo menos R$ 1 milhão. Nas regiões Norte e Nordeste, o valor mínimo pode ser até 30% menor. Vários imóveis podem ser somados para atingir o piso. Os pedidos são analisados pelo Ministério da Justiça e Segurança Pública, e prazos e documentos devem ser conferidos no pedido.

Esse é o caso, por exemplo, de muitos pedidos ligados à compra por estrangeiros em Balneário Camboriú e em outras cidades do litoral catarinense. Para quem quer apenas morar alguns meses trabalhando remotamente, existe o visto de nômade digital, e opções de moradia flexível para nômades digitais costumam ser o primeiro passo antes de comprar.

Documentos para o estrangeiro comprar imóvel

CPF

O Cadastro de Pessoas Físicas é indispensável: sem ele não se lavra escritura, não se registra o imóvel, não se paga ITBI nem se abre conta bancária. O estrangeiro pode pedir o CPF à Receita Federal, inclusive pela internet, ou nos consulados e embaixadas do Brasil no exterior. Quem mora fora e pretende comprar deve tirar o CPF antes de fechar qualquer negócio.

Identificação

O documento básico é o passaporte válido. O estrangeiro que já reside no Brasil apresenta a Carteira de Registro Nacional Migratório (CRNM); o antigo RNE mudou de nome com a Lei de Migração, cujo art. 117 transformou o Registro Nacional de Estrangeiro em Registro Nacional Migratório.

Estado civil e regime de bens

O cartório precisa saber se o comprador é casado e sob qual regime de bens, porque isso define se o cônjuge também precisa assinar e em nome de quem o imóvel será registrado. A certidão de casamento estrangeira deve estar apostilada ou legalizada e acompanhada de tradução juramentada. Quando o casamento foi celebrado fora do Brasil, o regime de bens é, em regra, o da lei do país onde o casal tinha o primeiro domicílio, e isso deve constar da escritura.

Apostila e tradução

Documentos públicos estrangeiros precisam ser reconhecidos no Brasil. Entre os países que aderiram à Convenção da Haia de 1961, promulgada aqui pelo Decreto 8.660/2016, basta a apostila emitida no país de origem, sem legalização consular. Documentos em outro idioma exigem tradução por tradutor público juramentado.

Procuração

Quem não pode estar no Brasil em todas as etapas costuma nomear um procurador. A procuração pode ser feita em um consulado brasileiro ou em cartório estrangeiro, com apostila e tradução. Ela deve dar poderes específicos para comprar o imóvel identificado, assinar a escritura, pagar tributos e representar o comprador perante o registro de imóveis e a Receita Federal. Como o procurador também pode ter responsabilidade tributária na venda (ver abaixo), a escolha merece cuidado.

Onde estão as restrições

Imóvel rural

Além de exigir residência, a Lei 5.709/1971 limita a área:

“Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua. § 1º - Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.” (Lei 5.709/1971)

Os limites são contados em módulos de exploração indefinida, unidade diferente do módulo fiscal. Entre 3 e 50 módulos, a compra depende das regras do Poder Executivo e de autorização do Incra. A lei também limita a soma das áreas rurais de estrangeiros a um quarto da área de cada município, com no máximo 40% desse limite para pessoas da mesma nacionalidade (art. 12). As empresas brasileiras controladas por estrangeiros residentes ou com sede no exterior ficam sujeitas ao mesmo regime (art. 1º, § 1º), e a escritura de imóvel rural em nome de estrangeiro deve ser pública e registrada em livro especial do registro de imóveis.

A lei ressalva algumas situações, como herança, garantia real e recebimento de imóvel em liquidação de dívida (art. 1º, § 2º, incluído pela Lei 13.986/2020).

Faixa de fronteira

A faixa de fronteira tem 150 quilômetros de largura, ao longo de toda a divisa terrestre do país (Lei 6.634/1979, art. 1º). Nela, dependem de assentimento prévio as transações com imóvel rural que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real, e a participação de estrangeiro em empresa dona de imóvel rural (art. 2º, V e VI). Em Santa Catarina, o oeste do estado, na divisa com a Argentina, está dentro dessa faixa. Imóveis urbanos nessas cidades não entram nessa restrição específica.

Terrenos de marinha e imóveis da União no litoral

Terreno de marinha é a faixa de 33 metros medida a partir da linha do preamar médio de 1831, na costa e nas margens de rios e lagoas onde a maré se faz sentir. Esses terrenos são da União; o particular tem a ocupação ou o domínio útil, paga taxa anual e, na transferência, o laudêmio. Não há proibição geral de estrangeiro comprar imóvel em terreno de marinha, mas há uma regra para os imóveis da União perto do mar:

“Art. 205. A pessoa estrangeira, física ou jurídica, não serão alienadas, concedidos ou transferidos imóveis da União situados nas zonas de que trata a letra a do art. 100, exceto se houver autorização do Presidente da República. § 1º Fica dispensada a autorização quando se tratar de unidade autônoma de condomínios, regulados pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, desde que o imóvel esteja situado em zona urbana, e as frações ideais pretendidas, em seu conjunto, não ultrapassem 1/3 (um terço) de sua área total.” (Decreto-Lei 9.760/1946)

As zonas do art. 100, "a", incluem a faixa de fronteira, os cem metros contados a partir da linha do mar e o entorno de fortificações militares. Desde a Lei 13.465/2017, a pessoa física estrangeira também fica dispensada da autorização na transferência de terrenos de até mil metros quadrados situados a menos de cem metros do mar (art. 205, § 3º).

Na prática, um apartamento em prédio à beira-mar costuma se encaixar na dispensa do § 1º. Casas e terrenos maiores junto à praia pedem análise da matrícula e da certidão da Secretaria do Patrimônio da União antes da proposta. A relação entre terreno de marinha e laudêmio explica os custos dessa categoria.

Como pagar: câmbio, recursos próprios e financiamento

Trazendo o dinheiro do exterior

O dinheiro vindo de fora entra pelo mercado de câmbio. Pela Lei 14.286/2021, as operações podem ser feitas sem limite de valor, mas só por instituições autorizadas pelo Banco Central, com taxa livremente combinada entre banco e cliente. Guardar os contratos de câmbio é essencial: eles comprovam a origem do dinheiro, servem de base para o custo do imóvel e são exigidos em pedidos de residência por investimento. O banco que faz o câmbio informa se a operação precisa ser declarada ao Banco Central como investimento estrangeiro.

Pagamentos feitos por fora do sistema bancário, em espécie ou por canais informais, trazem problemas para o comprador: dificultam provar o custo de aquisição na revenda, podem travar a escritura e expõem a investigação por lavagem de dinheiro.

Compra à vista

É o caminho mais comum para quem mora no exterior. O preço é pago na assinatura da escritura, ou em parcelas diretamente ao vendedor, conforme o contrato. Além do preço, o orçamento precisa incluir ITBI, escritura, registro e, quando for o caso, laudêmio.

Financiamento

Bancos brasileiros podem financiar imóveis para estrangeiros, mas cada um tem sua política. Em geral, o estrangeiro residente, com CRNM, renda comprovada no Brasil e histórico bancário, tem acesso semelhante ao de um brasileiro. Para não residentes, o crédito é mais raro e costuma exigir entrada maior e garantias adicionais. As condições gerais, como prazo, sistema de amortização e percentual financiado, estão no guia de financiamento imobiliário. Os números do crédito imobiliário no país, como volume financiado e taxas médias, são divulgados pela Abecip, associação das entidades de crédito imobiliário.

Na compra de imóvel na planta, o parcelamento direto com a construtora durante a obra é uma alternativa frequente. Nesse caso, o contrato deve ser registrado ou o empreendimento deve ter o memorial de incorporação registrado, e o comprador precisa conhecer as regras de reajuste e de desistência.

Programas públicos e leilões

O Minha Casa Minha Vida, programa federal de habitação, atende famílias com renda dentro das faixas do programa, e a participação depende dos requisitos de cadastro fixados em regulamento e verificados pelo agente financeiro. Estrangeiros residentes interessados devem confirmar essas exigências antes de montar a documentação. Em leilões, também é possível comprar imóvel da Caixa sendo estrangeiro, desde que se cumpram as regras do edital e se tenha CPF.

Passo a passo da compra

1. Tirar o CPF e, se necessário, abrir conta em banco brasileiro.
2. Escolher o imóvel e pedir a documentação: certidão de matrícula atualizada, certidões do vendedor, débitos de IPTU e condomínio e, no litoral, a situação do imóvel perante a União.
3. Negociar e assinar a promessa de compra e venda, com prazos, valor do sinal, forma de pagamento e condições para desistência.
4. Trazer o dinheiro pelo câmbio, em nome do próprio comprador, e guardar os contratos.
5. Pagar o ITBI, calculado pela prefeitura sobre o valor de mercado do imóvel, e, se houver, o laudêmio.
6. Assinar a escritura pública, pessoalmente ou por procurador. O Código Civil exige escritura para imóveis acima de trinta salários mínimos (art. 108).
7. Levar a escritura ao registro de imóveis competente, que é o da circunscrição onde o imóvel fica. Só com o registro a propriedade passa ao comprador (Código Civil, art. 1.245). Quem está no exterior pode pedir certidões e acompanhar o protocolo on-line, no portal nacional dos cartórios de registro.
8. Declarar o imóvel: se o comprador for residente no Brasil para fins fiscais, na declaração anual de imposto de renda; se não for, no país onde é residente, conforme as regras de lá e dos tratados aplicáveis.

Cada etapa segue as mesmas regras de qualquer compra e venda de imóvel. A diferença está na tradução, na apostila, no câmbio e na representação. Contar com um advogado especializado em direito imobiliário, que também leia a documentação estrangeira, evita a maior parte dos atrasos.

Impostos e custos

Na compra

• ITBI: imposto municipal pago pelo comprador. As alíquotas mudam de cidade para cidade, e a prefeitura parte do preço de mercado para calcular a guia. O artigo sobre ITBI explica como contestar a base de cálculo.
• Escritura e registro: emolumentos definidos em tabelas estaduais, que variam com o valor do imóvel.
• Laudêmio: quando o imóvel está em terreno de marinha sob aforamento ou ocupação, na transferência.

Enquanto é dono

• IPTU: imposto municipal anual sobre imóveis urbanos.
• Condomínio e manutenção, que continuam devidos mesmo se o imóvel ficar vazio.
• Aluguel: o não residente que aluga o imóvel no Brasil tem o imposto de renda retido na fonte pelo inquilino ou pela imobiliária, com regras próprias para não residentes.

Na venda: ganho de capital

Morar fora não muda a forma de calcular o imposto sobre o lucro na venda:

“Art. 18. O ganho de capital auferido por residente ou domiciliado no exterior será apurado e tributado de acordo com as regras aplicáveis aos residentes no País.” (Lei 9.249/1995)

Valem, portanto, as alíquotas progressivas de 15% a 22,5%. Há duas regras a mais que o vendedor não residente precisa conhecer. Primeiro, a responsabilidade pela retenção: pelo art. 26 da Lei 10.833/2003, quem compra, se for residente no Brasil, ou o procurador do vendedor, se o comprador também morar fora, deve reter e recolher o imposto sobre o ganho. Segundo, se o vendedor for residente em país com tributação favorecida, a alíquota é de 25% (art. 47 da mesma lei). O cálculo e os custos que podem ser somados estão no guia de imposto na revenda de imóveis.

Por isso, guardar comprovantes de câmbio, escritura, ITBI e reformas é tão importante: são eles que provam o custo de aquisição e evitam que o imposto seja calculado sobre o valor inteiro da venda.

Cuidados antes de fechar negócio

• Verifique a matrícula, não só o anúncio. A matrícula mostra quem é o dono, se há hipoteca, penhora ou usufruto e se a área anunciada é a registrada.
• No litoral, pergunte sobre a União. A presença de terreno de marinha na matrícula muda o custo (taxa anual e laudêmio) e, em alguns casos, exige autorização.
• Na planta, confira a incorporação. O memorial de incorporação deve estar registrado antes das vendas, e o histórico de entregas da construtora pesa tanto quanto o preço.
• Não pague por fora. Todo o dinheiro deve passar pelo sistema bancário e aparecer na escritura.
• Cuidado com o procurador. Dê poderes específicos e por prazo definido; o procurador pode responder pelo imposto na venda.
• Pense na saída. Liquidez, imposto na revenda e a possibilidade de remeter o dinheiro de volta ao exterior fazem parte da conta desde o início.

Santa Catarina e o litoral sul

O litoral catarinense concentra boa parte do interesse de compradores de fora do país, de Florianópolis a Balneário Camboriú, Itapema e Itajaí. Para quem pesquisa imóveis em Santa Catarina, os pontos acima pesam em especial: muitos prédios de frente para o mar estão total ou parcialmente em terreno de marinha, os preços por metro quadrado variam muito entre bairros vizinhos e a oferta na planta é grande, o que torna a análise da incorporação ainda mais importante. Antes da proposta, uma avaliação independente mostra se o valor anunciado está dentro do mercado da região.

A Valen Brasil faz avaliações de imóveis e atende compradores estrangeiros em português, espanhol e inglês, para que a decisão de compra se apoie em números verificados.

O que o estrangeiro pode comprar sem autorização

O Brasil é um dos países mais abertos à compra de imóveis urbanos por estrangeiros: não há exigência de visto, residência ou autorização para apartamentos, casas e salas nas cidades. As regras especiais aparecem no imóvel rural, que só pode ser comprado por estrangeiro residente e dentro de limites de área, na faixa de fronteira e em imóveis da União perto do mar, onde a lei prevê autorização com exceções importantes.

O resto do caminho é o de qualquer compra, com alguns passos a mais: CPF, documentos apostilados e traduzidos, dinheiro trazido pelo câmbio, escritura, registro e atenção ao imposto na revenda. Quem organiza esses pontos desde o início compra com segurança e mantém a porta aberta para vender e repatriar o investimento no futuro.

Perguntas frequentes

Estrangeiro precisa de visto para comprar imóvel no Brasil?

Não. Para imóveis urbanos, basta CPF e documento de identificação, como o passaporte. A residência só é exigida para comprar imóvel rural como pessoa física.

Comprar imóvel no Brasil dá direito a residência?

Não automaticamente. A Resolução Normativa CNIg 36/2018 permite pedir autorização de residência a quem investe pelo menos R$ 1 milhão em imóveis urbanos com recursos do exterior (até 30% menos no Norte e no Nordeste), mas o pedido é analisado caso a caso.

Estrangeiro pode comprar imóvel na praia?

Pode. Unidades em condomínio urbano, como apartamentos em prédios, estão dispensadas de autorização mesmo junto à praia, desde que o conjunto das frações de estrangeiros não passe de um terço. Terrenos de até mil metros quadrados comprados por pessoa física nessa área também estão dispensados.

Estrangeiro pode comprar terra rural?

Só se residir no Brasil (ou for empresa estrangeira autorizada a funcionar aqui), até 50 módulos de exploração indefinida por pessoa física, com compra livre até 3 módulos e autorização acima disso, respeitados os limites por município e por nacionalidade.

Estrangeiro pode financiar imóvel no Brasil?

Pode, conforme a política de cada banco. Estrangeiros residentes com renda comprovada no Brasil costumam ter acesso semelhante ao de brasileiros; para não residentes, o crédito é mais restrito.

Como é tributada a venda por quem mora no exterior?

Pelas mesmas regras de ganho de capital dos residentes (Lei 9.249/1995, art. 18), com alíquotas de 15% a 22,5%, ou 25% se o vendedor morar em país com tributação favorecida. O comprador residente ou o procurador do vendedor deve reter e recolher o imposto.