Como ganhar dinheiro com imóveis: 10 formas, impostos e cuidados

Há duas grandes formas de ganhar dinheiro com imóveis: a renda, que vem do aluguel, e o ganho na venda, que vem da diferença entre o preço de compra e o de venda. Todas as estratégias deste guia são variações dessas duas, com mais ou menos trabalho, risco e capital envolvidos. Um apartamento alugado por contrato de 30 meses, uma casa de praia no aluguel por temporada, um imóvel comprado em leilão e revendido depois da reforma e uma cota de fundo imobiliário comprada na bolsa são caminhos muito diferentes para o mesmo objetivo.

Em todos eles, o resultado depende de três contas que costumam ser esquecidas: quanto o imóvel realmente vale, quanto custa mantê-lo e quanto de imposto sai da renda ou do lucro. A seguir, dez formas de ganhar dinheiro com imóveis, com o que diz a lei e o que conferir em cada uma.

Pontos principais

• Aluguel residencial, aluguel por temporada, imóveis comerciais e aluguel de quartos geram renda mensal; compra e venda, reforma para revenda, leilões e terrenos geram ganho na venda.
• Aluguel recebido de pessoa física paga imposto de renda mensal pelo carnê-leão; o lucro na venda paga imposto sobre ganho de capital, de 15% a 22,5%, com isenções específicas.
• A locação por temporada tem prazo máximo de 90 dias pela Lei do Inquilinato, e condomínios residenciais podem restringir hospedagens por plataformas.
• Fundos imobiliários permitem investir com pouco dinheiro e sem gestão direta, com isenção do imposto sobre os rendimentos para pessoas físicas, sob condições.
• Com a reforma tributária, pessoas físicas com muitos imóveis alugados ou vendidos podem passar a pagar IBS e CBS.

1. Aluguel residencial

Alugar um imóvel por contrato de longa duração é a forma mais tradicional de renda imobiliária. O retorno é previsível, mas modesto: o aluguel mensal costuma representar uma fração pequena do valor do imóvel, e dele saem imposto, períodos de vacância, manutenção e, às vezes, inadimplência. Para chegar a um preço que o mercado aceite, veja os métodos em como calcular o valor do aluguel.

Para alugar mais rápido e por um valor melhor, o imóvel precisa estar em ordem: pintura nova em cores neutras, instalações elétricas e hidráulicas revisadas, boa iluminação e ventilação. Anúncios com fotografias de qualidade do imóvel recebem mais contatos, e uma descrição honesta evita visitas perdidas.

O contrato define o reajuste anual, normalmente por um índice de preços. Muitos contratos antigos usam o IGP-M acumulado em doze meses, que teve oscilações fortes nos últimos anos; outros usam o IPCA. O índice escolhido pesa na rentabilidade ao longo dos anos.

Imposto sobre o aluguel

Quando o inquilino é pessoa física, o proprietário apura e recolhe o imposto por conta própria, todo mês, no carnê-leão; quando é empresa, ela já desconta o imposto na fonte antes de pagar. A Receita Federal permite descontar da base de cálculo, quando pagos pelo proprietário, os impostos e taxas do imóvel, como o IPTU, as despesas de condomínio, a comissão paga à administradora para cobrar o aluguel e, no caso de sublocação, o aluguel pago ao dono. O que conta para o imposto é a data em que o inquilino paga ao proprietário ou à administradora.

A reforma tributária acrescentou outra camada para quem tem muitos imóveis alugados. Pela Lei Complementar 214/2025 (art. 251, § 1º, I), a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS na locação quando, no ano anterior, teve receita de aluguéis acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis alugados. A transição dos novos tributos é gradual, e quem está perto desses limites deve planejar com um contador.

2. Aluguel por temporada

Alugar por dias ou semanas, por plataformas digitais ou diretamente, costuma render mais por noite do que o aluguel tradicional, mas exige mais trabalho: limpeza, troca de roupa de cama, atendimento a hóspedes, anúncios, reposição de itens e manutenção frequente. Em cidades turísticas, a ocupação varia muito entre alta e baixa temporada, e a média anual é o que interessa.

A Lei do Inquilinato define o limite:

“Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.” (Lei 8.245/1991)

Em condomínios, a convenção pode pesar. Em 2021, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que um condomínio com destinação residencial expressa na convenção pode impedir o uso das unidades para hospedagem por plataformas digitais (REsp 1.819.075). Decisões posteriores examinaram situações diferentes, e o resultado depende do texto de cada convenção. Antes de comprar um apartamento para esse fim, é indispensável ler a convenção e o regimento interno.

Quem quer diversificar o modelo pode pensar em unidades pensadas para estadias curtas, como estúdios e chalés em contêiner em áreas de turismo, desde que a construção e o uso estejam regularizados na prefeitura.

3. Aluguel de quartos e coliving

Dividir um imóvel grande em quartos alugados separadamente, com áreas comuns compartilhadas, pode aumentar a renda total do imóvel. O modelo de coliving organiza isso de forma profissional, com contratos mais curtos, móveis, limpeza das áreas comuns e internet incluídos, e atende estudantes, profissionais em mudança e nômades digitais.

A contrapartida é gestão intensa e regras a observar: segurança contra incêndio, capacidade do imóvel, convenção do condomínio e, em algumas cidades, enquadramento como atividade de hospedagem. Também é preciso decidir se o contrato será de locação, de temporada ou de hospedagem, porque cada um tem regras próprias.

4. Imóveis comerciais

Salas, lojas, galpões e prédios comerciais costumam ter contratos mais longos e inquilinos que investem no próprio ponto, o que reduz a rotatividade. Em compensação, a vacância pode durar meses quando o inquilino sai, e o valor depende muito da economia local e do setor de atividade da região.

Uma modalidade específica é a locação sob medida, conhecida como built to suit, em que o proprietário compra, constrói ou reforma o imóvel conforme a especificação de um inquilino já definido. O art. 54-A da Lei do Inquilinato, incluído pela Lei 12.744/2012, dá prevalência às condições livremente combinadas, permite renunciar à revisão do aluguel durante o contrato e limita a multa por saída antecipada à soma dos aluguéis que faltavam. A avaliação de imóvel comercial usa métodos próprios, em geral ligados à renda que o imóvel produz.

5. Compra e venda com valorização

Comprar para vender mais caro depois é a estratégia mais simples de explicar e uma das mais difíceis de executar. O lucro depende de comprar abaixo do valor de mercado ou de acertar uma região que vai valorizar mais do que a média, e a análise de quanto um imóvel valoriza por ano explica por que a valorização passada não garante a futura. Como imóvel tem baixa liquidez, o investidor precisa ter fôlego para esperar o momento de vender.

Toda operação passa pelo cartório. O art. 1.245 do Código Civil liga a transferência ao registro: sem a escritura lançada na matrícula, o comprador ainda não é proprietário; antes disso, para todos os efeitos, o imóvel ainda é do vendedor. Antes do registro, o comprador paga o ITBI, imposto municipal previsto no art. 156, II, da Constituição, calculado sobre o valor de mercado do imóvel. Documentos, certidões e etapas da escritura estão em compra e venda de imóveis.

Imposto sobre o lucro da revenda

O imposto sobre o lucro da revenda é o imposto sobre ganho de capital. A tabela, fixada em 2016 no art. 21 da Lei 8.981/1995, começa em 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e 22,5% na parte que exceder esse valor. Só se tributa o lucro: do valor recebido desconta-se o custo de compra, ao qual podem ser somadas as reformas com nota fiscal.

Duas isenções são as mais usadas. O art. 23 da Lei 9.250/1995 isenta a venda do único imóvel do contribuinte, por até R$ 440 mil, se não houve outra venda nos cinco anos anteriores. O art. 39 da Lei 11.196/2005 isenta o ganho na venda de imóvel residencial quando o dinheiro é aplicado, em até 180 dias, na compra de outro imóvel residencial no país; com reaplicação parcial, só a parte reinvestida fica livre do imposto. Para quem compra e vende com frequência, a reforma tributária também prevê a incidência de IBS e CBS sobre pessoas físicas que vendem mais de três imóveis por ano ou vendem imóveis construídos por elas mesmas (LC 214/2025, art. 251).

6. Reforma e revenda (house flipping)

O house flipping é a compra de imóveis desvalorizados, em geral por precisarem de reforma, para revender depois da obra. A margem vem da diferença entre o preço pago mais o custo da obra e o preço de venda. Os riscos são o orçamento da reforma estourar, a venda demorar e o mercado da região não pagar pelo padrão de acabamento escolhido.

Três cuidados tornam a conta mais realista:

• Orçamento de obra com margem: imóveis antigos escondem problemas em instalações, estrutura e impermeabilização. Em prédios muito antigos, o retrofit de todo o edifício pode mudar o valor das unidades.
• Custos da transação: ITBI e registro na compra, corretagem na venda, imposto sobre o ganho e o custo do dinheiro parado durante a obra.
• Preço de saída: o valor de venda deve se basear em vendas reais de imóveis reformados no mesmo bairro, e não no preço pedido em anúncios.

7. Leilões de imóveis

Leilões judiciais e extrajudiciais, de bancos e de órgãos públicos oferecem imóveis abaixo do valor de mercado. Nos leilões judiciais, o desconto tem limite: o Código de Processo Civil não aceita lance que ofereça preço vil, e considera vil o preço abaixo do mínimo fixado pelo juiz no edital ou, se não houver mínimo, abaixo de 50% do valor da avaliação (art. 891). Nos leilões de bancos, como os da Caixa, as regras estão no edital de cada venda, e o guia sobre leilões da Caixa mostra como funcionam.

O desconto vem acompanhado de riscos: imóvel ocupado, dívidas de condomínio e IPTU que podem ficar com o comprador conforme o edital, impossibilidade de visitar o interior e prazos para registro. A leitura do edital e da matrícula, de preferência com um advogado, é a parte mais importante do investimento. O panorama dos leilões de imóveis reúne esses pontos.

8. Fundos imobiliários

Os fundos de investimento imobiliário, criados pela Lei 8.668/1993 e regulados pela Comissão de Valores Mobiliários, reúnem recursos de muitos investidores para comprar imóveis, títulos imobiliários ou participações em empreendimentos. O cotista recebe rendimentos, em geral mensais, e pode vender as cotas na bolsa, sem cuidar de inquilino, obra ou escritura.

Para investir em FIIs, é preciso entender que a cota oscila de preço como outros ativos de bolsa e que os rendimentos dependem da vacância, da inadimplência e da gestão do fundo. Os rendimentos só chegam isentos ao cotista pessoa física se o fundo e o investidor cumprirem os requisitos da lei de 2004 que criou o benefício: as cotas devem ser negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado, o fundo deve ter pelo menos 100 cotistas, número fixado pela Lei 14.754/2023, e o benefício não vale para quem detém 10% ou mais das cotas, entre outras regras. O ganho na venda das cotas é tributado.

9. Terrenos, incorporação e permuta

Terrenos bem localizados podem gerar ganho de três formas: valorização ao longo do tempo, venda a uma incorporadora ou participação no empreendimento. A incorporação imobiliária é a atividade de quem viabiliza e vende um prédio antes ou durante a obra, e envolve estudo de viabilidade, projeto, aprovação na prefeitura, registro do memorial de incorporação e venda das unidades. O incorporador pode submeter o empreendimento ao patrimônio de afetação, regime criado pela Lei 10.931/2004 que separa o terreno, a obra e os recursos daquela incorporação das demais dívidas da empresa.

Para o dono de um terreno que não quer ou não pode construir, a permuta de imóvel por unidades a construir é uma alternativa: ele entrega o terreno e recebe apartamentos ou salas prontos no futuro. A análise de terrenos como investimento explica como avaliar esse tipo de ativo, e o texto sobre construtora e incorporadora mostra o papel de cada empresa.

10. Espaços para eventos e usos temporários

Salões, chácaras, sítios, terraços e galpões podem ser alugados para festas, casamentos, reuniões corporativas, gravações e feiras. A renda por evento pode ser alta, mas a ocupação é irregular e a responsabilidade é grande: o proprietário responde pela segurança do espaço.

Desde a Lei 13.425/2017, os municípios devem ter normas especiais de prevenção e combate a incêndio para estabelecimentos e áreas de reunião de público com ocupação simultânea potencial de cem pessoas ou mais, e a validade do alvará de funcionamento fica ligada à validade do laudo do Corpo de Bombeiros. Antes de investir, vale conferir o zoneamento, a licença de funcionamento, o limite de lotação, as saídas de emergência, o seguro de responsabilidade civil e as regras de ruído da cidade.

Antes de escolher: avaliação e conta completa

Todas as formas acima dependem de saber quanto o imóvel vale hoje. Pagar caro demais na compra elimina a margem de qualquer estratégia, e anunciar abaixo do mercado na venda também. Uma avaliação imobiliária independente, baseada em vendas comparáveis e feita segundo a NBR 14653, dá uma referência técnica para negociar. O IBAPE, entidade nacional da engenharia de avaliações, mantém normas e estudos que servem de referência para esse trabalho.

A outra parte da decisão é a conta completa, que costuma ficar de fora dos anúncios de "renda garantida":

• Rentabilidade líquida: aluguel anual menos impostos, condomínio pago pelo dono, manutenção, taxa de administração e meses de vacância, dividido pelo valor do imóvel. O método da renda, usado em avaliações, parte da mesma conta para estimar quanto vale um imóvel alugado.
• Custo de oportunidade: quanto o mesmo dinheiro renderia em uma aplicação de renda fixa de baixo risco no mesmo período.
• Liquidez: quanto tempo levaria para transformar o imóvel em dinheiro, se necessário, e com que desconto.
• Impostos na saída: ganho de capital e, conforme o volume de operações, os novos tributos da reforma.
• Forma de ser dono: para quem tem vários imóveis, estruturas como a holding patrimonial podem mudar a tributação e o planejamento sucessório, e merecem análise caso a caso.

A Valen Brasil avalia casas, apartamentos, salas, lojas e terrenos, para que a decisão de comprar, alugar ou vender parta de um valor de mercado verificado.

Os caminhos e o que cada um exige

Ganhar dinheiro com imóveis é possível por muitos caminhos, e nenhum deles é automático. A renda do aluguel exige preço correto, imóvel em ordem e atenção ao imposto; o aluguel por temporada rende mais e dá mais trabalho, dentro dos limites da lei e da convenção; a compra para revenda, a reforma e os leilões dependem de comprar bem e calcular todos os custos; os fundos imobiliários trocam o controle do imóvel pela praticidade e pela liquidez da bolsa.

Em todos os casos, o ponto de partida é o mesmo: saber quanto o imóvel vale, quanto custa mantê-lo e quanto de imposto será pago. Com esses três números, fica mais fácil escolher a estratégia que combina com o capital disponível, o tempo de dedicação e o risco que se está disposto a correr.

Perguntas frequentes

Qual é a forma mais segura de ganhar dinheiro com imóveis?

Não há forma sem risco. O aluguel residencial de longo prazo tende a ser mais previsível, e os fundos imobiliários diversificam o risco entre vários imóveis, mas ambos dependem do mercado. A escolha deve considerar capital, prazo e tempo disponível para gestão.

Aluguel paga imposto de renda?

Sim. Se quem paga é pessoa física, o dono recolhe todo mês pelo carnê-leão; se é empresa, o imposto vem descontado na fonte. Despesas pagas pelo proprietário, como IPTU e condomínio, podem ser descontadas da base.

Aluguel por temporada pode ser proibido pelo condomínio?

Pode, conforme a convenção. O STJ decidiu em 2021 que condomínio com destinação residencial expressa pode impedir hospedagens por plataformas digitais, e a análise depende de cada caso.

Quanto se paga de imposto ao vender um imóvel com lucro?

Entre 15% e 22,5% sobre o lucro, em faixas progressivas. Escapa do imposto quem vende seu único imóvel por até R$ 440 mil (sem outra venda em cinco anos) e quem usa o dinheiro, dentro de 180 dias, para comprar outro residencial.

Fundos imobiliários pagam imposto?

Na pessoa física, os rendimentos mensais ficam livres de imposto se o fundo negociar as cotas só em bolsa ou balcão, reunir pelo menos cem investidores e o cotista não chegar a 10% das cotas. O lucro na venda das cotas é tributado.

O que é house flipping?

É comprar um imóvel desvalorizado, reformá-lo e revendê-lo com lucro. O resultado depende do preço de compra, do custo da obra, do tempo de venda e dos impostos.