Vistoria de imóvel: quando fazer, o que conferir e o que a lei diz

A vistoria de imóvel é o registro, com descrição e fotos, do estado em que o imóvel se encontra numa data. Serve para comparar depois: na locação, a vistoria de entrada é confrontada com a de saída; na compra de imóvel novo, a vistoria de recebimento lista o que a construtora precisa corrigir; antes de uma obra no condomínio, mostra como estavam os vizinhos. Quem contrata deve pedir um laudo com todos os ambientes, fotos datadas, leitura de medidores e assinatura das partes. Este texto trata do serviço para quem o contrata; a profissão de quem faz a vistoria está em vistoriador de imóveis.

Pontos principais

• Na locação, a lei dá ao inquilino o direito de receber, se pedir, uma descrição minuciosa do estado do imóvel, e o obriga a devolvê-lo como recebeu, salvo o desgaste do uso normal.
• Sem vistoria de entrada assinada, a discussão sobre danos na saída vira palavra contra palavra.
• Na compra de imóvel novo, o comprador tem 90 dias a partir da entrega para reclamar do que é visível; a vistoria de recebimento precisa ser feita logo.
• A vistoria mostra o que se vê; ônus como penhora, hipoteca e usufruto estão na matrícula, que precisa ser consultada à parte.
• Vistoria não é avaliação: ela não diz quanto o imóvel vale.
• Quando o problema exige saber a causa ou a segurança da estrutura, a vistoria de conservação não basta; é preciso engenheiro ou arquiteto.

O que é e para que serve a vistoria

A vistoria transforma em documento algo que se perde com o tempo: a memória de como o imóvel estava. Cada cômodo é percorrido e fotografado, e o laudo descreve acabamentos, esquadrias, peças sanitárias, instalações visíveis, marcenaria e aparelhos. O laudo resultante é assinado pelas partes e passa a ser a referência para qualquer comparação futura. Essas fotos documentam, não vendem: a diferença entre foto de anúncio e foto de vistoria é explicada em texto próprio.

Ela não serve para descobrir problemas escondidos nem para diagnosticar suas causas. Uma mancha de umidade é registrada com local, tamanho e foto; saber se vem de um cano rompido, de falha de impermeabilização ou do apartamento de cima exige investigação técnica. Também não mede valor: para saber quanto o imóvel vale, o serviço é a avaliação de imóveis pela NBR 14653.

Quando contratar uma vistoria

No comodato de imóvel, o empréstimo gratuito, a lógica é a mesma da locação: quem recebe deve devolver o bem em bom estado, e um registro inicial evita discussões. Em reformas grandes no prédio, a vistoria feita antes de um retrofit das unidades vizinhas e das áreas comuns protege o condomínio e a construtora contra reclamações de danos que já existiam.

A vistoria na locação

O que a lei prevê

A Lei do Inquilinato cria obrigações dos dois lados. Do locador:

“V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;” (Lei 8.245/1991, art. 22, V)

Do inquilino, a de devolver o imóvel no fim do contrato como o recebeu, ressalvado o desgaste natural do uso (art. 23, III) — regra que o Código Civil também traz para a locação de coisas em geral (art. 569, IV). Também cabe a ele deixar o locador ou seu representante vistoriar o imóvel durante a locação, em data e horário previamente acertados (art. 23, IX), e aceitar reparos urgentes que caibam ao locador:

“Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.” (Lei 8.245/1991, art. 26)

A Fundação Procon-SP, em boletim sobre aluguel residencial, lista o termo de vistoria entre os itens do contrato de locação, com o estado de conservação do imóvel, e recomenda que a vistoria seja feita antes da entrada e depois da saída do inquilino. Para o restante das obrigações das partes, veja o artigo sobre a Lei do Inquilinato.

Entrada, acompanhamento e saída

A vistoria de entrada é a mais importante: é ela que define a régua. Deve ser feita antes de o inquilino levar os móveis, com o imóvel vazio e limpo, e o laudo deve ser anexado ao contrato. O inquilino tem interesse em conferir e apontar, antes de assinar, tudo o que estiver em desacordo; o que não for anotado tende a ser tratado, depois, como se estivesse em bom estado.

As vistorias durante a locação (às vezes chamadas de constatação) servem para verificar reparos, conferir o cumprimento do contrato ou documentar um problema, como uma infiltração vinda do vizinho. Dependem de combinação de dia e hora.

A vistoria de saída repete o roteiro da entrada e compara item por item. O que estiver pior do que no começo, e não for desgaste normal, é dano a reparar. O ideal é que o inquilino faça os reparos antes de entregar as chaves; se não fizer, as partes negociam o valor, e o laudo é a base dessa conversa.

Desgaste normal ou dano?

A lei não lista o que é "uso normal", e é aqui que surgem as brigas. Alguns critérios práticos:

• Costuma ser desgaste normal: pintura desbotada depois de anos, pequenos riscos de uso em pisos, borrachas de vedação ressecadas, rejunte escurecido.
• Costuma ser dano: furos grandes em paredes, vidros quebrados, pisos trincados por impacto, portas arrombadas, manchas de gordura ou mofo por falta de ventilação e limpeza.
• Depende de investigação: infiltrações, fissuras que aumentam, falhas elétricas e hidráulicas, que podem ter causa na construção e não no uso.

Quanto mais detalhada a vistoria de entrada, mais fácil separar os três casos.

A vistoria na compra e venda

Quando o imóvel é usado, vistoriar antes de assinar permite ao comprador conferir se o que está sendo vendido corresponde ao anunciado e registrar o estado em que o recebe. Em imóveis mobiliados, vale listar o que fica. O passo a passo da negociação é tratado no artigo de compra e venda de imóvel. O laudo também ajuda a negociar: problemas visíveis e necessidade de reparos pesam no preço, e conhecer o valor de mercado evita pagar a mais.

O que a vistoria física não mostra

Trinca em parede e infiltração aparecem numa inspeção de imóvel; penhora, hipoteca e usufruto, não. Esses ônus ficam na matrícula do imóvel, e a certidão de inteiro teor reproduz todo o seu conteúdo:

“§ 11. No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial.” (Lei 6.015/1973, art. 19, § 11)

Os prazos de emissão também estão na lei: 4 horas para a certidão de inteiro teor em meio eletrônico pedida no horário de expediente com o número da matrícula, um dia para a que informa a situação jurídica atualizada e cinco dias nas demais situações, segundo o § 10 do mesmo artigo. O pedido pode ser feito pelo portal do ONR, o operador nacional que integra eletronicamente os cartórios de registro de imóveis. O que conferir no documento está em certidão de matrícula.

Vistoria de recebimento de imóvel na planta

Na unidade comprada em construção, a vistoria acontece antes da entrega das chaves e serve para listar o que a incorporadora ainda precisa corrigir. O prazo de conclusão admite folga, se o contrato prever de forma clara:

“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.” (Lei 4.591/1964, art. 43-A, incluído pela Lei 13.786/2018)

O defeito que escapa na entrega não fica sem prazo. Defeitos visíveis podem ser reclamados em até noventa dias contados da entrega efetiva, pela lei do consumidor (CDC, art. 26, II, e § 1º); para vícios ocultos, o prazo só começa quando o defeito aparece (art. 26, § 3º). Pela solidez e segurança da obra, o empreiteiro responde por cinco anos (Código Civil, art. 618).

Na vistoria de recebimento, confira acabamentos, prumo e esquadro de portas e janelas, funcionamento de torneiras, registros, descargas, tomadas e interruptores, desníveis de piso, peças ocas, rejuntes, vidros e o que o memorial descritivo prometeu. Registre tudo por escrito e peça que a construtora assine o recebimento das ressalvas.

O que conferir: roteiro por sistema

Hidráulica: abrir e fechar registros; procurar vazamentos sob pias e atrás de vasos; testar descargas, chuveiros e torneiras; observar a pressão e o tempo de escoamento dos ralos; procurar manchas de umidade em tetos e paredes próximas a banheiros e cozinhas.

Elétrica: testar tomadas e interruptores; verificar o quadro de distribuição, a identificação dos circuitos e a presença de fios expostos ou emendas; conferir o funcionamento de luminárias e do chuveiro elétrico.

Revestimentos e pisos: procurar trincas em azulejos e paredes; bater nos pisos para detectar peças ocas; verificar desníveis e rejuntes; anotar manchas, riscos e lascas.

Portas e janelas: abrir, fechar e trancar cada uma; verificar fechaduras, dobradiças, trilhos, borrachas e vidros; anotar portas que arrastam ou não fecham, que podem indicar problema de assentamento ou apenas de ajuste.

Equipamentos e itens fixos: armários, bancadas, aquecedor, cooktop, coifa, ar-condicionado, interfone, com marca, modelo e funcionamento.

Gerais: leitura dos medidores de água, energia e gás; quantidade de chaves e controles; estado das áreas externas, vagas e depósito.

O laudo: o que exigir

Um laudo de vistoria útil traz:

• endereço, nomes de locador, inquilino ou comprador, finalidade, dia e horário da visita;
• descrição de cada ambiente com termos objetivos (tipo de defeito, local, dimensão);
• fotos numeradas, com vista geral e detalhe, ligadas à descrição;
• leitura dos medidores e relação de chaves;
• observações sobre o que não foi possível verificar (cômodos trancados, equipamentos sem energia);
• assinatura das partes, ou registro da recusa em assinar.

O laudo deve ser anexado ao contrato de locação ou de compra e venda. Aplicativos de vistoria ajudam a padronizar o roteiro, gravar data, hora e localização das fotos e gerar o relatório no local; alguns permitem também medir ambientes e desenhar a planta com o celular, como os descritos em aplicativo para fazer planta baixa com o celular. A ferramenta não substitui a atenção de quem vistoria.

Quem faz a vistoria

Depende do objetivo:

• Vistoria de conservação (locação, compra, recebimento): vistoriador de imóveis, a própria imobiliária ou administradora, ou um profissional técnico contratado por uma das partes.
• Vistoria técnica (causa de patologias, estrutura, instalações, inspeção predial): engenheiro ou arquiteto, com responsabilidade técnica registrada — ART no Crea, sob o sistema Confea/Crea, ou RRT de vistoria no CAU.
• Vistoria em processo judicial: feita pelo perito do juízo, nomeado pelo juiz, com assistentes técnicos das partes.

Quando o locador contrata a vistoria, o inquilino pode acompanhar e apontar divergências antes de assinar; também pode, se preferir, contratar o próprio profissional. Em compra de imóvel novo, é comum o comprador levar um técnico de sua confiança à entrega.

Quanto custa

Não há tabela oficial. O preço depende do tamanho e do tipo do imóvel, da quantidade de itens e móveis, do nível de detalhe do laudo, da cidade e de quem faz o serviço (vistoriador ou profissional técnico). Em locações por imobiliária, o contrato de administração costuma dizer quem paga a vistoria de entrada e a de saída. Peça orçamento com o escopo por escrito: ambientes, número de fotos, prazo de entrega e se há revisita.

O que a vistoria evita

A vistoria é barata perto do que evita: discussões sobre danos na saída de uma locação, defeitos não reclamados no prazo em imóvel novo, acusações de estragos numa obra vizinha. O que a torna útil é a qualidade do laudo — completo, objetivo, com fotos ligadas à descrição e assinado pelas partes — e o momento certo: antes da entrega das chaves, antes da escritura, antes da obra. Para problemas que exigem diagnóstico de causa ou para saber quanto o imóvel vale, o passo seguinte é um profissional técnico.

Se a vistoria apontou algo que precisa ser investigado, ou se você vai comprar, vender ou alugar e quer saber o valor de mercado, a Valen Brasil tem avaliadores e arquitetos que fazem laudos pela NBR 14653 e análises técnicas para imóveis de Blumenau, Itajaí, Balneário Camboriú e arredores.

Perguntas frequentes

O que é uma vistoria de imóvel?

É o registro, por escrito e com fotos, do estado de um imóvel numa data, feito para comparação futura: na saída de uma locação, na entrega de um imóvel novo, depois de uma obra.

A vistoria de entrada é obrigatória na locação?

A lei obriga o locador a fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel se o inquilino pedir (Lei 8.245/1991, art. 22, V). Mesmo sem pedido, a vistoria de entrada é a principal proteção das duas partes na devolução.

Quais são os tipos de vistoria?

Na locação, as de entrada, durante o contrato (ou constatação) e de saída. Fora dela, as de compra e venda, recebimento de imóvel novo, antes de obras, de comodato e para seguro, além das vistorias técnicas feitas por engenheiros e arquitetos.

O inquilino precisa pintar o imóvel na saída?

Depende do contrato e do estado registrado na vistoria de entrada. A lei exige devolver o imóvel como recebido, salvo o desgaste do uso normal; se a pintura era nova na entrada e está suja ou danificada além do desgaste, o contrato e o laudo definem a obrigação.

A vistoria substitui a consulta à matrícula?

Não. A vistoria mostra o estado físico; penhoras, hipotecas, usufruto e outras restrições aparecem na certidão de matrícula.

Como a tecnologia ajuda na vistoria?

Aplicativos padronizam o roteiro, registram data, hora e local das fotos, geram o laudo no próprio imóvel e guardam o histórico em nuvem, o que facilita comparar entrada e saída.

Quem deve avaliar o valor do imóvel?

Pela NBR 14653, quem assina é engenheiro ou arquiteto, que registra a responsabilidade técnica do trabalho no seu conselho. Já o corretor de imóveis assina outro documento, o PTAM (parecer técnico de avaliação mercadológica), regulado pelo conselho federal da categoria. A vistoria de conservação não estima valor.