Matrícula atualizada do imóvel: o que é, como tirar e como ler

Matrícula atualizada do imóvel é como se costuma chamar a certidão recente da matrícula, fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis responsável pelo bem. Ela mostra, na data em que foi expedida, o titular, como o imóvel é descrito e quais direitos, ônus e restrições pesam sobre ele.

Qualquer pessoa pode pedir, sem explicar o motivo, no cartório ou pela internet, pelo RI Digital, a plataforma nacional dos cartórios de registro de imóveis. A certidão eletrônica de inteiro teor sai em até quatro horas depois do pagamento, quando o pedido informa o número da matrícula e é feito no horário de expediente.

Este guia explica a matrícula do começo ao fim: o que é, como ler, como pedir, quanto tempo leva, para que serve na compra, no financiamento e no inventário, e o que fazer quando há erro. As diferenças entre os tipos de certidão (inteiro teor, ônus reais, situação jurídica atualizada) e qual pedir em cada situação estão no guia específico sobre a certidão de matrícula.

Pontos principais

• A matrícula funciona como o prontuário do imóvel no cartório: cada imóvel tem a sua, aberta no primeiro registro feito depois de 1976, e nela se lançam, em ordem, todos os registros (R) e averbações (AV).
• "Matrícula atualizada" é a certidão dessa ficha emitida há pouco tempo. O prazo de 30 dias exigido na escritura vem do Decreto 93.240/1986; bancos e compradores costumam seguir a mesma referência.
• Desde a Lei 13.097/2015, o comprador de boa-fé, em regra, só responde pelo que está lançado na matrícula. Por isso ler a certidão inteira é a principal proteção de quem compra.
• A matrícula não mostra dívidas de IPTU nem de condomínio. Sem prova de quitação no título, o IPTU atrasado vira problema do comprador (CTN, art. 130).
• O custo da certidão é fixado por lei de cada estado; não há tabela nacional.
• Erro na matrícula se corrige no próprio cartório, por retificação administrativa, ou na Justiça.

Matrícula, registro, averbação e certidão: os conceitos

Matrícula

A Lei 6.015/1973 divide o Registro de Imóveis em livros. O Livro 2, Registro Geral, guarda as matrículas, e a regra é uma matrícula por imóvel:

“I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula;” (Lei 6.015/1973, art. 176, § 1º, I)

A comparação com uma "certidão de nascimento" do imóvel é útil, mas incompleta: a matrícula nasce uma vez e continua recebendo anotações durante toda a vida do bem. Imóveis que não passaram por nenhum ato de registro desde 1976 podem ainda estar só nas antigas transcrições do Livro 3; nesse caso, a matrícula será aberta no próximo registro.

Em 2017, a Lei 13.465 acrescentou o art. 235-A, que criou o Código Nacional de Matrícula (CNM), um número único para cada matrícula do país, a ser regulamentado pelo CNJ.

Registro e averbação

Na matrícula entram dois tipos de lançamento. O registro (R) documenta atos que criam, transferem ou extinguem direitos reais: compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora. A averbação (AV) registra mudanças no bem ou nos seus titulares: construção, demolição, mudança de estado civil, casamento, cancelamento de hipoteca. A própria lei manda identificar cada lançamento:

“Cada lançamento de registro será precedido pela letra " R " e o da averbação pelas letras " AV ", seguindo-se o número de ordem do lançamento e o da matrícula (ex: R-1-1, R-2-1, AV-3-1, R-4-1, AV-5-1, etc.)” (Lei 6.015/1973, art. 232)

Certidão

A certidão é a cópia oficial e autenticada do que está na matrícula. O cartório é obrigado a fornecê-la (art. 16), e o pedido não precisa de justificativa:

“Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido.” (Lei 6.015/1973, art. 17, caput)

Não é necessário ser dono do imóvel, nem provar "interesse legítimo". Quando se diz "matrícula atualizada", fala-se quase sempre da certidão de inteiro teor recente, que copia a ficha completa e serve, sozinha, como prova do domínio e dos gravames (art. 19, § 11). Há outros tipos (situação jurídica atualizada, ônus reais, ações reipersecutórias), e a escolha entre eles é explicada no guia de certidão de matrícula.

Por que a matrícula é o documento central da compra

Sem registro, não há dono novo

No Brasil, a escritura sozinha não faz de ninguém dono de imóvel. É o registro na matrícula:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.” (Código Civil, art. 1.245, caput)

Até o registro, para todos os efeitos o dono continua sendo o vendedor (art. 1.245, § 1º). Por isso quem compra precisa, primeiro, conferir na matrícula que o vendedor é mesmo o titular e, depois, levar a escritura pública ou o contrato ao registro. O acordo entre as partes deve ser formalizado no contrato de compra e venda e só produz o efeito de transferir a propriedade quando registrado. Se o vendedor recebeu o preço e não assina a escritura, o comprador pode obter o registro pela adjudicação compulsória.

O princípio da concentração

A Lei 13.097/2015 reforçou o papel da matrícula. Pelo artigo 54, a compra é eficaz em relação a atos anteriores quando não estiverem registrados ou averbados na matrícula, entre outros, a citação de ações reais ou reipersecutórias, a penhora e outras constrições judiciais, a execução admitida pelo juiz e as indisponibilidades. O § 1º completa:

“§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.” (Lei 13.097/2015, art. 54, § 1º)

As ressalvas importam: atos praticados antes de uma falência podem ser revogados (Lei 11.101/2005, arts. 129 e 130), e formas de aquisição que não dependem de registro, como a usucapião, também escapam da regra. O outro lado da moeda está no Código de Processo Civil: se a ação ou a penhora já estiver averbada, a venda posterior é fraude à execução e não vale contra o credor (CPC, art. 792, I a III).

O que a matrícula não mostra

A matrícula concentra o que foi levado ao registro, mas não tudo o que pode afetar o negócio:

• Tributos do imóvel. O IPTU e as taxas ligadas ao imóvel acompanham o bem:

“Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.” (Código Tributário Nacional, art. 130, caput)

Por isso a certidão negativa de tributos municipais anda junto com a matrícula: a matrícula mostra o que grava o imóvel no registro; a certidão fiscal mostra o que grava o imóvel na prefeitura.

• Condomínio. Cotas atrasadas também acompanham o imóvel e não aparecem na matrícula; peça declaração de quitação ao síndico ou à administradora.
• Ações contra o vendedor ainda não averbadas. A concentração protege o comprador de boa-fé, mas certidões dos distribuidores cíveis, trabalhistas e federais em nome do vendedor continuam sendo boa prática, sobretudo quando ele é empresário ou tem dívidas conhecidas.
• Situação física e urbanística. A matrícula descreve o imóvel, mas não prova que a construção está regular na prefeitura. Área construída diferente da averbada, reforma sem alvará ou ausência de habite-se exigem regularizar o imóvel antes ou depois da compra.

O que consta na matrícula

A Lei de Registros Públicos lista os requisitos da matrícula no art. 176, § 1º, II. Em uma certidão de inteiro teor, você encontra:

• Cabeçalho: número de ordem da matrícula, data de abertura e número do registro anterior (transcrição ou matrícula de origem).
• Identificação do imóvel: no urbano, endereço, área, vizinhos confrontantes e inscrição municipal do IPTU; no rural, código cadastral, dados do CCIR, nome da propriedade, limites e área.
• Proprietário: nome, domicílio, nacionalidade, estado civil, profissão e CPF; se empresa, sede e CNPJ.
• Histórico em ordem cronológica: cada R e cada AV, com data, partes, título, valor e condições.
• Ônus e restrições vigentes: garantias (hipoteca e alienação fiduciária), direitos de terceiros (usufruto e servidão), constrições (penhora e indisponibilidade), cláusulas de inalienabilidade ou impenhorabilidade e citações de ações.
• Cancelamentos: um ônus só deixa de valer quando há averbação de cancelamento; enquanto isso, o registro produz todos os efeitos (art. 252).

Esses dados também alimentam o controle fiscal. A cada compra, venda ou outra operação lavrada ou registrada, os cartórios de notas e de registro de imóveis enviam à Receita Federal uma Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI), no prazo do mês subsequente ao ato (Lei 10.426/2002, art. 8º, § 1º). E, com a reforma tributária, o imóvel passa a ter também o CIB, o código nacional do imóvel no cadastro da Receita, que cartórios e prefeituras estão incorporando aos seus sistemas nos prazos da Lei Complementar 214/2025 (art. 266).

Como ler a matrícula na prática

Ler a matrícula é ler uma história, e o que vale é o último capítulo de cada assunto. Um roteiro simples:

1. Confira o imóvel. Endereço, número, área e confrontações batem com o que está sendo vendido? Apartamento: a unidade e a vaga de garagem são as mesmas? Vaga com matrícula própria precisa de certidão própria.
2. Encontre o último registro de propriedade. O último R de transmissão (compra e venda, doação, partilha, adjudicação) diz quem é o dono hoje. Compare nome e CPF com os documentos do vendedor.
3. Veja o estado civil. Se o dono é casado, o cônjuge normalmente precisa assinar a venda, conforme o regime de bens. Averbações de casamento, divórcio ou óbito mudam quem deve assinar.
4. Liste os ônus e confira se foram cancelados. Para cada R de hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou usufruto, procure a AV de cancelamento. Sem ela, o ônus continua valendo.
5. Procure averbações de ações e indisponibilidades. Citação de ação, execução admitida, penhora ou indisponibilidade são sinais de parar e consultar um advogado.
6. Verifique construção e área. A averbação da construção existe? A área averbada corresponde à realidade?
7. Olhe a data da certidão. Ela mostra a situação até o dia e a hora em que foi emitida; atos prenotados depois não aparecem.

Como tirar a matrícula atualizada, passo a passo

Passo 1: descubra o cartório competente

Cada imóvel pertence à circunscrição de um único Cartório de Registro de Imóveis, definida pela localização do bem. Em cidades com mais de um cartório, como capitais e cidades médias, a divisão costuma seguir bairros ou regiões. Para descobrir:

• procure o número da matrícula e o cartório em documentos anteriores: escritura, contrato de financiamento, formal de partilha, certidão antiga;
• consulte as informações dos cartórios no RI Digital, organizadas por estado e município;
• se ainda houver dúvida, ligue para um dos cartórios da cidade ou consulte a Associação dos Registradores Imobiliários do estado ou a Corregedoria-Geral da Justiça.

Tenha em mãos:

• endereço completo do imóvel;
• número da matrícula, se souber;
• nome e CPF ou CNPJ do proprietário, se não souber a matrícula;
• seus dados, para a emissão e o pagamento.

Passo 2: faça o pedido

Pela internet. O caminho oficial é o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC), mantido pelo ONR, operador nacional do registro eletrônico de imóveis, com acesso pelo RI Digital:

1. Entre no RI Digital e escolha "certidão" e o tipo desejado.
2. Informe estado, cidade e cartório, ou deixe o sistema localizar pelo endereço.
3. Digite o número da matrícula (ou os dados do titular, para busca).
4. Pague os emolumentos pelos meios oferecidos na plataforma.
5. Receba o PDF assinado digitalmente, com código para conferência de autenticidade.

A plataforma também oferece a visualização da matrícula, consulta rápida sem valor de certidão, útil para conferir dados antes de pedir o documento oficial, e uma busca nacional pelo documento do titular, que localiza a matrícula quando só se sabe quem é o dono.

No balcão. Vá ao cartório competente com documento de identidade, preencha o pedido e pague. Pergunte, antes, quais formas de pagamento o cartório aceita.

Desde a Lei 14.382/2022, qualquer cartório de registro de imóveis pode receber o pedido de certidão de outro, pelo Serp, o sistema eletrônico que interliga os registros (Lei 6.015/1973, art. 19, § 6º). O Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, editado pelo CNJ, no art. 211, veda a criação e a manutenção de centrais eletrônicas estaduais ou regionais e reconhece como únicas plataformas autorizadas as mantidas pelos operadores do Serp; no registro de imóveis, o SAEC, operado pelo ONR. Sites privados que "tiram certidão" funcionam como despachantes: fazem o pedido no sistema oficial e cobram uma taxa a mais.

Passo 3: confira o documento

Ao receber a certidão, verifique o código de autenticidade no site indicado, a data e a hora de emissão e se todas as páginas vieram. Depois, siga o roteiro de leitura da seção anterior.

Base legal do sistema eletrônico

O registro eletrônico de imóveis tem base em lei. Foi a Lei 13.465/2017, no art. 76, que atribuiu ao ONR a implantação e a operação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) em todo o país. O operador é entidade privada sem fins lucrativos, todos os registros de imóveis do país estão ligados a ele, e a fiscalização cabe à Corregedoria Nacional de Justiça, órgão do CNJ.

Prazos e custos

Prazos máximos fixados em lei

A Lei 14.382/2022 incluiu no art. 19 da Lei de Registros Públicos prazos máximos, contados do pagamento dos emolumentos:

Em localidades com dificuldade de comunicação eletrônica, a Corregedoria-Geral da Justiça do estado pode autorizar prazos maiores, com aviso ao público (art. 19, § 12). Se o cartório recusar ou atrasar a certidão, o interessado pode reclamar ao juiz corregedor, que aplica a pena disciplinar cabível (art. 20).

Quanto custa

O valor é fixado por lei estadual:

“Os Estados e o Distrito Federal fixarão o valor dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos respectivos serviços notariais e de registro, observadas as normas desta Lei.” (Lei 10.169/2000, art. 1º, caput)

Por isso o mesmo tipo de certidão tem preços diferentes de um estado para outro, e as tabelas mudam todo ano. O RI Digital mostra o valor antes do pagamento, e cada Tribunal de Justiça publica a tabela de emolumentos do seu estado. A certidão não é cobrada como percentual do valor do imóvel.

Por quanto tempo vale

A lei não fixa um prazo de validade geral para a certidão; ela retrata a matrícula no momento da emissão. O prazo de 30 dias que o mercado usa vem da lavratura de escrituras:

“IV - a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;” (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV)

Bancos, compradores e juízes podem pedir certidão mais recente. O mais seguro é pedir uma certidão para a análise inicial e outra perto da assinatura, e conferir de novo a matrícula logo antes do registro.

Para que a matrícula atualizada é usada

• Compra e venda: na análise antes da proposta e, de novo, para a escritura. A escritura menciona que as certidões do registro foram apresentadas ao tabelião (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º).
• Financiamento: o banco só concede o crédito depois de analisar a matrícula, e a garantia só existe depois do registro do contrato. Na alienação fiduciária, a garantia do banco nasce do registro do contrato (art. 23 da Lei 9.514/1997).
• Leilões: antes de dar lance num leilão, a matrícula mostra penhoras, outros ônus e, no imóvel retomado por banco, a averbação da consolidação da propriedade; a ocupação e as dívidas de condomínio e IPTU precisam ser checadas à parte. O guia de leilões explica as outras verificações.
• Inventário e partilha: a certidão de propriedade é documento obrigatório na escritura de inventário (Res. CNJ 35/2007, art. 22, "e") e ponto de partida da avaliação do imóvel.
• Locação e garantias: para conferir se o locador é o dono e se o imóvel oferecido em caução está livre.
• Regularização e obras: aprovação de projeto, averbação de construção, desmembramento e unificação.

Imóvel rural: CCIR, ITR e georreferenciamento

A matrícula de imóvel rural tem exigências a mais. A descrição inclui o código do imóvel no cadastro rural e os dados do CCIR (art. 176, § 1º, II, 3, "a"), e o cartório só pratica atos de registro com a prova de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) dos cinco últimos exercícios (Lei 9.393/1996, art. 21).

O georreferenciamento, criado pela Lei 10.267/2001, identifica o imóvel rural por coordenadas dos vértices ligadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, em memorial feito por técnico habilitado, com ART, e certificado pelo INCRA, que verifica se o perímetro não invade outro imóvel. O profissional credenciado envia os dados ao Sistema de Gestão Fundiária (Sigef), que gera planta e memorial certificados para levar ao cartório.

Os prazos para essa exigência nas transferências foram escalonados por tamanho da área no Decreto 4.449/2002 e mudaram várias vezes. Em 2025, o Decreto 12.689 reescreveu o art. 10, revogou a tabela por área e fixou uma data única, 21/10/2029, para exigir a identificação georreferenciada em desmembramentos, parcelamentos, remembramentos e transferências. Antes de negociar um imóvel rural, confirme com o cartório o que ele exige hoje para aquela matrícula.

Erros comuns

1. Confundir matrícula com escritura. A escritura, lavrada no Tabelionato de Notas, formaliza o negócio; a matrícula, no Registro de Imóveis, mostra se ele foi registrado. Escritura sem registro não transfere a propriedade.

2. Pedir no cartório errado ou usar certidão velha. A certidão de outro cartório pode estar desatualizada (o imóvel pode ter mudado de circunscrição) e a certidão antiga não mostra penhoras e vendas recentes.

3. Ler só o nome do dono. Ônus não cancelados, averbações de ações e indisponibilidades aparecem ao longo da matrícula. Averbada a ação real ou reipersecutória, a execução ou outra constrição, a venda posterior é fraude à execução (CPC, art. 792).

4. Esquecer o que não está na matrícula. IPTU, condomínio, ações não averbadas e irregularidades de obra exigem outras certidões e documentos.

5. Confiar em "visualização" ou em cópia simples. Documento oficial é apenas a certidão assinada eletronicamente pelo registrador, com código que permite validá-la.

6. Deixar o registro para depois. Entre a escritura e o registro, o vendedor continua dono perante terceiros e o imóvel pode receber penhora por dívida dele. O registro vale desde a prenotação, isto é, desde que o título é apresentado e anotado no protocolo do cartório (Código Civil, art. 1.246).

Como corrigir erros na matrícula

Nome grafado errado, CPF faltando, confrontação desatualizada ou área diferente da real têm solução:

“Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.” (Lei 6.015/1973, art. 212, caput)

O art. 213 separa os casos. Erros de transposição do título, atualização de confrontação, mudança de nome de rua e dados pessoais comprovados por documento oficial podem ser corrigidos de ofício ou a pedido, com documentos simples. Mudança de medidas e de área exige levantamento técnico (planta e memorial com responsável habilitado) e a anuência dos vizinhos confrontantes, que são notificados se não assinarem. Casos com disputa vão para o juiz.

Exemplo prático: o que a matrícula pode revelar

Uma família negocia um apartamento anunciado por R$ 480.000. Os números abaixo são hipotéticos, para mostrar o raciocínio.

Sem a matrícula, a família teria comprado um imóvel com penhora averbada, ou seja, sujeito a ser levado a leilão pelo credor do vendedor, além de herdar R$ 4.600 de IPTU (CTN, art. 130). Com a matrícula lida antes da proposta, o preço foi mantido, mas o pagamento foi estruturado para quitar a penhora antes da escritura, e o contrato passou a prever a regularização da varanda.

Por que a certidão atualizada é barata

A matrícula é o documento que diz, com efeito perante todos, quem é o dono do imóvel e o que pesa sobre ele. Pedir a certidão atualizada é simples, rápido e barato perto do valor de qualquer imóvel; o que exige atenção é a leitura: seguir cada registro até o seu cancelamento, cruzar com as certidões fiscais e com a vistoria e pedir nova certidão perto da assinatura. Para heranças, inventários, imóveis rurais ou matrículas com ações averbadas, procure um advogado especializado em direito imobiliário para interpretar a documentação.

Se, além dos documentos, você precisa saber quanto o imóvel vale de fato antes de fechar a compra, oferecer em garantia ou partilhar, a Valen Brasil faz a avaliação técnica partindo da matrícula e da vistoria, em Itajaí, Balneário Camboriú, Blumenau e região.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora para emitir a matrícula atualizada?

A certidão eletrônica de inteiro teor sai em até quatro horas depois do pagamento, se o pedido tiver o número da matrícula e for feito no horário de expediente. A de situação jurídica atualizada leva no máximo um dia, e as outras, no máximo cinco (art. 19, § 10, da Lei 6.015/1973).

Posso pedir a matrícula atualizada pela internet em qualquer estado?

Sim. Todos os cartórios de registro de imóveis integram o sistema eletrônico nacional operado pelo ONR, e o pedido é feito pelo RI Digital. Onde a comunicação eletrônica é difícil, a Corregedoria do estado pode autorizar prazos maiores.

A matrícula emitida pela internet tem o mesmo valor da emitida no balcão?

Sim, se for a certidão oficial, assinada eletronicamente pelo cartório e com código de validação. A lei manda fornecer as certidões em meio eletrônico, com identificação segura da autenticidade (Lei 6.015/1973, art. 19, § 5º). A "visualização de matrícula" não é certidão.

Preciso ser o proprietário para pedir a matrícula?

Não. Qualquer pessoa pode pedir certidão do registro sem informar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17).

O que fazer se encontrar erro na matrícula?

Pedir a retificação ao próprio Cartório de Registro de Imóveis. Erros materiais e dados pessoais se corrigem com documentos; mudança de área exige planta, memorial e concordância dos vizinhos. Se houver disputa, a retificação é judicial (Lei 6.015/1973, arts. 212 e 213).

A matrícula atualizada mostra dívidas de IPTU e condomínio?

Não. Ela mostra ônus e restrições registrados, como hipoteca, penhora e alienação fiduciária. IPTU e condomínio se conferem com certidão da prefeitura e declaração do condomínio.