Adjudicação compulsória: o que é, requisitos e como pedir no cartório

Adjudicação compulsória é o meio de obter a propriedade de um imóvel já pago quando o vendedor não assina a escritura definitiva: por recusa, por ter sumido, por ter morrido ou por a empresa vendedora ter fechado. Desde a Lei 14.382/2022, o pedido pode tramitar num processo judicial ou no próprio registro imobiliário responsável pela matrícula, sempre por meio de advogado. Os requisitos básicos são uma promessa de compra e venda (ou cessão) sem direito de arrependimento, o preço integralmente pago e a prova de que a escritura não foi outorgada. O contrato não precisa estar registrado, e o pedido pode ser feito a qualquer tempo.

É um dos principais instrumentos de regularização imobiliária e um tema clássico do direito imobiliário: resolve a situação de milhares de compradores que pagaram tudo por contrato particular e nunca receberam a escritura pública definitiva.

Pontos principais

• Cabe quando há promessa de compra e venda, promessa de permuta ou cessão desses direitos, sem arrependimento exercitável, e o preço foi pago.
• Tanto o comprador quanto o vendedor podem pedir: o vendedor que recebeu tudo também pode querer transferir o imóvel a um comprador que não providencia a escritura.
• A promessa não precisa estar registrada na matrícula (Súmula 239 do STJ; Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 2º).
• No cartório, o vendedor é notificado; se não fizer a escritura em 15 dias, fica caracterizado o inadimplemento. O ITBI deve ser pago antes do registro.
• O STJ considera que o pedido não tem prazo para ser feito (REsp 1.216.568/MG).
• A adjudicação parte de um contrato; a usucapião parte da posse. São caminhos diferentes, às vezes alternativos.

O que é adjudicação compulsória

Na compra de imóvel a prazo ou por contrato particular, é comum as partes assinarem primeiro uma promessa (ou compromisso) de compra e venda e deixarem a escritura definitiva para depois da quitação. O comprador paga, recebe as chaves, mas o imóvel continua no nome do vendedor na matrícula, já que, pelo art. 1.245 do Código Civil, quem não registra o título não se torna dono, como explica o guia sobre como ler a matrícula.

Se, pago o preço, o vendedor não assina a escritura, o comprador não pode simplesmente registrar o contrato como se fosse escritura, a não ser nos casos em que a lei permite (como nos loteamentos, abaixo). A adjudicação compulsória é o procedimento que supre a assinatura que falta: uma sentença judicial ou uma decisão do registrador substitui a vontade do vendedor e serve de título para o registro.

O Código Civil prevê o direito do promitente comprador:

“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.” (Código Civil, art. 1.418)

E, de forma mais geral, para qualquer contrato preliminar sem arrependimento, os arts. 463 e 464 do Código Civil permitem que qualquer das partes exija o contrato definitivo e que o juiz supra a vontade de quem se recusa.

Base legal

O Provimento 150/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça, do CNJ, detalhou o rito no cartório; suas regras hoje fazem parte do código de normas que o CNJ edita para notários e registradores.

Quando cabe a adjudicação compulsória

As situações mais comuns são:

• Recusa do vendedor em assinar a escritura depois de receber o preço.
• Vendedor que não é encontrado, mudou-se sem deixar endereço ou está em lugar incerto.
• Vendedor que morreu antes de assinar. Os herdeiros, ou o espólio, passam a ser os requeridos; se o inventário ainda não foi feito, o pedido costuma ser dirigido contra o espólio, representado pelo inventariante.
• Empresa vendedora extinta ou falida. O Código Nacional de Normas admite a adjudicação extrajudicial de bem da massa falida quando o contrato é anterior à falência, com as ressalvas da lei de falências, e aplica a mesma regra à recuperação judicial (art. 440-AK).
• Cadeia de contratos de gaveta. Quem comprou de quem comprou do dono pode pedir a adjudicação, desde que toda a sequência de cessões esteja documentada.
• Comprador que não providencia a escritura. O promitente vendedor que já recebeu tudo também é legitimado, por exemplo para deixar de responder pelo IPTU e pelo condomínio do imóvel que não é mais seu (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º).

Lote em loteamento registrado

Nos loteamentos registrados, a regra é mais favorável ao comprador:

“São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.” (Lei 6.766/1979, art. 25)

Além disso, o compromisso e as cessões valem como título para o registro da propriedade do lote quando acompanhados da prova de quitação (art. 26, § 6º). Nesse caso, com o contrato e os comprovantes de pagamento, pode ser possível registrar a transferência sem sequer precisar de adjudicação. O Código Nacional de Normas acrescenta que, em loteamentos e incorporações imobiliárias com o prazo de carência já decorrido, eventual cláusula de arrependimento não impede a adjudicação (art. 440-B, parágrafo único). Para lotes pagos e documentados só com recibo, o guia sobre como legalizar terreno comprado com recibo resume os caminhos possíveis.

Requisitos

1. Contrato preliminar de compra, troca ou cessão de direitos. Pode ser por instrumento particular ou público. Recibos, trocas de mensagens e comprovantes de pagamento ajudam a provar o negócio, mas o ideal é ter o contrato assinado.
2. Sem direito de arrependimento exercitável. Se o contrato permite que as partes desistam, não cabe a adjudicação, salvo nos loteamentos e incorporações nas condições acima.
3. Preço integralmente pago. A quitação é o coração do pedido. Sem prova de pagamento de todas as parcelas, a adjudicação é negada.
4. Inadimplemento da obrigação de outorgar a escritura. Na via extrajudicial, ele se caracteriza pela não assinatura do título em 15 dias após a notificação do cartório (art. 216-B, § 1º, II).
5. Identificação do imóvel. O imóvel deve estar matriculado ou transcrito. O Código Nacional de Normas admite o processo mesmo com alguns dados de descrição ou de qualificação faltando, se houver segurança sobre o imóvel e os proprietários (art. 440-E, § 2º).

Registro do contrato não é requisito

O registro da promessa na matrícula dá ao comprador direito real oponível a terceiros (Código Civil, art. 1.417), mas não é condição para pedir a adjudicação. O STJ consolidou esse entendimento em súmula:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” (Superior Tribunal de Justiça, Súmula 239)

Para a via extrajudicial, a lei diz o mesmo e dispensa também a prova de regularidade fiscal do vendedor (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 2º).

A diferença prática aparece quando o vendedor vende o mesmo imóvel a outra pessoa ou sofre uma penhora. Sem o registro da promessa, o comprador fica exposto: desde 2015, a Lei 13.097 protege quem compra de boa-fé confiando na matrícula, e situações não lançadas nela, via de regra, não o atingem (art. 54, § 1º). Por isso vale registrar a promessa assim que ela for assinada.

Ônus, penhoras e indisponibilidade

Antes de pedir, confira a certidão de matrícula. Garantias e outros gravames que não impediriam uma venda comum também não bloqueiam a adjudicação extrajudicial (Código Nacional de Normas, art. 440-AG): uma hipoteca, por exemplo, continua sobre o imóvel depois da transferência. Já a indisponibilidade não impede o início do processo, mas o pedido é indeferido se ela não for cancelada até a decisão final (art. 440-AH). Penhoras e ações averbadas precisam de análise do advogado, porque podem tornar a transferência ineficaz perante o credor.

Adjudicação compulsória extrajudicial, passo a passo

O art. 216-B foi acrescentado à Lei 6.015/1973 pela Lei 14.382/2022:

“Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.” (Lei 6.015/1973, art. 216-B, caput)

1. Ata notarial

O requerente procura um tabelião de notas, que lavra a ata notarial com a identificação do imóvel e da matrícula, os ônus, o histórico de todos os contratos, cessões e sucessões, a prova do pagamento do preço e a caracterização do inadimplemento (art. 216-B, § 1º, III; Código Nacional de Normas, art. 440-G). O tabelião é de livre escolha, salvo se precisar ir ao local do imóvel.

2. Requerimento ao Registro de Imóveis

O advogado (ou defensor público) apresenta o pedido ao Registro de Imóveis da atual situação do imóvel, pessoalmente ou pelo sistema eletrônico, com:

• a promessa, a cessão ou o documento de sucessão;
• a ata notarial;
• certidões dos fóruns do local do imóvel e da cidade onde mora quem pede, provando que o contrato não está em discussão judicial;
• procuração com poderes específicos.

A prenotação fica valendo até a decisão final (art. 440-K, parágrafo único). Se faltar algo, o requerente tem 10 dias úteis para completar (art. 440-Q).

3. Notificação do requerido

O registrador notifica o vendedor (ou quem estiver no polo contrário, incluindo o cônjuge ou companheiro quando a lei exigir o consentimento dele) pelo correio com aviso de recebimento ou por oficial de títulos e documentos, com envio adicional por e-mail quando houver endereço eletrônico conhecido. A notificação dá 15 dias úteis para o requerido concordar com a transmissão ou impugnar o pedido, e avisa que o silêncio pode fazer presumir verdadeira a alegação de inadimplemento (arts. 440-S e 440-T). Em condomínios com portaria, a notificação pode ser entregue ao funcionário responsável pela correspondência. Esgotadas as tentativas de achar o requerido, o cartório publica edital em duas datas, separadas por 15 dias úteis (art. 440-X). As despesas de notificação são do requerente.

4. Impugnação, se houver

Se o requerido impugnar, o requerente tem 15 dias úteis para responder, e o registrador decide em 10 dias úteis, podendo antes tentar conciliação ou mediação (art. 440-AA). Impugnações sem fundamento, protelatórias ou sobre assuntos alheios à adjudicação são indeferidas (art. 440-AB). Se o registrador acolher a impugnação e o requerente recorrer, ou vice-versa, o caso vai ao juiz, que decide só sobre a impugnação e manda extinguir ou retomar o processo no cartório (art. 440-AE).

5. Decisão, ITBI e registro

Sem impugnação, ou superada a que houver, o registrador tem 10 dias úteis para fazer exigências, deferir ou rejeitar o pedido (art. 440-AF). Com o deferimento, o cartório dá 5 dias úteis para o requerente apresentar a guia paga do ITBI; se não pagar, o pedido é arquivado (art. 440-AL). Pago o imposto, o oficial registra a propriedade em nome do comprador, e o título do registro é o próprio contrato preliminar, a cessão ou o documento que prova a sucessão (art. 216-B, § 3º).

Os emolumentos seguem a lei de cada estado. Enquanto não houver tabela específica, o Código Nacional de Normas manda cobrar a ata notarial e o processamento como se cobra a usucapião extrajudicial, com exceção da notificação e do registro (art. 440-AM). Os pedidos podem ser feitos pelo sistema eletrônico do Registro de Imóveis.

Adjudicação compulsória judicial

A via judicial continua disponível e é a indicada quando há disputa sobre o contrato, sobre o pagamento ou sobre quem é o legítimo comprador. Não há procedimento especial no Código de Processo Civil de 2015: a ação segue o procedimento comum. Em linhas gerais:

1. O comprador (ou o vendedor) propõe a ação contra a outra parte ou seus sucessores, com o contrato, os comprovantes de pagamento e a prova da recusa ou da impossibilidade de obter a escritura.
2. O réu é citado e pode contestar, por exemplo alegando falta de pagamento.
3. Provado o direito, a sentença supre a declaração de vontade do vendedor.
4. Com a sentença definitiva, expede-se carta de adjudicação ou mandado para o registro, e o ITBI é recolhido conforme a lei municipal.

A ação costuma ser proposta no foro da comarca onde está o imóvel. Se a via extrajudicial foi rejeitada ou encerrada por impugnação, nada impede o pedido na Justiça.

Não há prazo para pedir

O STJ, no REsp 1.216.568/MG, julgado pela Quarta Turma em 2015, entendeu que o pedido de adjudicação compulsória, preenchidos os requisitos, pode ser feito a qualquer tempo, porque se trata de direito potestativo sem prazo previsto em lei. Na prática, porém, o tempo traz riscos: o vendedor pode vender a outra pessoa, sofrer penhoras ou morrer, e documentos se perdem. E, se outra pessoa adquirir o imóvel por usucapião, o direito do comprador fica prejudicado.

Adjudicação compulsória ou usucapião?

Quando a pessoa tem contrato e comprovantes, a adjudicação costuma ser o caminho mais direto. Quando faltam documentos da compra, mas há muitos anos de posse, a usucapião pode ser a saída. Alguns casos admitem as duas vias, e a escolha depende do conjunto de provas e do custo de cada uma.

Exemplo prático

Os fatos são hipotéticos. Em 2012, Marta comprou de Jorge, por contrato particular sem cláusula de arrependimento, um apartamento em Itajaí, pagando em 60 parcelas. Quitou em 2017, mas Jorge adiou a escritura e depois deixou de responder. O imóvel continua em nome dele na matrícula.

• Marta reúne o contrato, os comprovantes das 60 parcelas e as mensagens em que pediu a escritura.
• Um tabelião lavra a ata notarial com esses dados.
• A advogada de Marta apresenta o pedido ao Registro de Imóveis de Itajaí, com certidões forenses que mostram não haver processo sobre o contrato.
• O cartório notifica Jorge, que não responde em 15 dias úteis.
• O registrador defere o pedido, Marta paga o ITBI em 5 dias úteis e o apartamento é registrado em seu nome.

Se Jorge tivesse morrido, a notificação iria para os herdeiros ou para o espólio. Se ele impugnasse, dizendo que faltou pagar parcelas, o registrador decidiria a impugnação e, havendo recurso, o juiz daria a palavra final. Se Marta tivesse perdido o contrato e os comprovantes, mas morasse no imóvel desde 2012, a usucapião poderia ser a alternativa.

Cuidados para quem compra por contrato particular

• Registre a promessa na matrícula logo após assinar: isso protege contra venda do mesmo imóvel a outra pessoa e contra penhoras de dívidas do vendedor.
• Pague por meios rastreáveis (transferência, boleto, depósito identificado) e guarde todos os comprovantes.
• Confira a matrícula antes de assinar e antes de quitar.
• Exija a escritura logo após a quitação. Quanto mais tempo passa, maior a chance de o vendedor morrer, se mudar ou ter bens penhorados.
• Documente as cessões. Se o imóvel passou por vários compradores, cada cessão precisa estar por escrito para a adjudicação alcançar o último.
• Herança no caminho. Se o vendedor morreu, verifique se o imóvel entrou no inventário; herdeiros que vendem direitos sobre o imóvel antes da partilha fazem cessão de direitos hereditários, que exige escritura pública.

Custos

Os custos variam conforme a via e o estado. Entram:

• honorários do advogado;
• na via extrajudicial, a ata notarial, o processamento, as notificações (e editais, se houver) e o registro, pelas tabelas estaduais;
• na via judicial, as custas processuais e o registro da sentença;
• o ITBI, calculado pela lei do município, em geral sobre o valor do imóvel.

Não há percentual fixo sobre o valor do imóvel. Compare os orçamentos das duas vias antes de decidir.

Quando a adjudicação compulsória resolve

A adjudicação compulsória resolve um problema frequente: o imóvel pago, mas que continua no nome de quem vendeu. Com contrato sem arrependimento e prova de quitação, o comprador pode obter a transferência no cartório, com notificação do vendedor e registro quando não há impugnação, ou na Justiça, quando há disputa. Registrar a promessa, guardar os comprovantes e exigir a escritura logo após o pagamento evitam a maior parte dos problemas.

Depois de regularizar, é comum a família querer saber quanto o imóvel vale, seja para vender, dividir ou declarar. A Valen Brasil faz o laudo de avaliação de imóveis recém-regularizados em Blumenau, Itajaí, Balneário Camboriú e cidades vizinhas.

Perguntas frequentes

Quando é cabível a adjudicação compulsória?

Quando existe contrato preliminar de compra, de troca ou cessão desses direitos, sem possibilidade de desistência, o preço foi pago e o vendedor não outorga a escritura, seja por recusa, desaparecimento, morte ou extinção da empresa.

O que é adjudicação compulsória?

É o procedimento, judicial ou no Registro de Imóveis, que transfere a propriedade ao comprador que pagou o imóvel quando o vendedor não assina a escritura. A decisão substitui a assinatura do vendedor e serve de título para o registro.

Quem pode pedir a adjudicação compulsória?

O promitente comprador, seus cessionários e sucessores e também o promitente vendedor, sempre representados por advogado ou defensor público (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º).

Quais documentos são necessários?

O contrato de promessa ou cessão, a prova do pagamento do preço, a ata notarial (na via extrajudicial), as certidões dos distribuidores forenses, a procuração específica e, antes do registro, o comprovante do ITBI.

Precisa ter o contrato registrado?

Não. O registro da promessa não é condição para a adjudicação (Súmula 239 do STJ; art. 216-B, § 2º, da Lei 6.015/1973), mas protege o comprador contra terceiros e é recomendável.

A adjudicação compulsória prescreve?

Segundo o STJ (REsp 1.216.568/MG), o pedido pode ser feito a qualquer tempo, desde que os requisitos estejam presentes.

Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?

A adjudicação parte de um contrato quitado e exige a prova da compra; a usucapião parte da posse prolongada e não depende de contrato.