Usucapião: o que é, tipos, prazos e como pedir no cartório

Usucapião é o modo de se tornar dono de um bem pela posse prolongada, contínua e sem oposição, exercida como se o possuidor fosse o dono. No Brasil, o prazo para imóveis vai de 2 a 15 anos, conforme a modalidade: 15 anos na extraordinária (10 se houver moradia ou obras produtivas), 10 anos na ordinária com justo título e boa-fé (5 em caso específico), 5 anos nas especiais urbana e rural e 2 anos na familiar. O pedido pode ser feito na Justiça ou diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sempre com advogado, e bens públicos nunca podem ser usucapidos.

A usucapião é um dos temas do direito das coisas, a parte do direito civil que trata de posse e propriedade, e um dos principais caminhos de regularização do imóvel no país, tema central do direito imobiliário. Este guia explica os requisitos, cada modalidade, o passo a passo judicial e extrajudicial, os custos que entram na conta e os erros mais comuns.

Pontos principais

• Três elementos aparecem em todas as modalidades: posse com intenção de dono, posse contínua e posse sem oposição, pelo prazo da lei.
• Inquilino, comodatário, caseiro e quem ocupa por mera tolerância do dono não adquirem por usucapião, porque reconhecem que o imóvel é de outro.
• É possível somar o tempo de posse dos antecessores, desde que todas as posses sejam contínuas e pacíficas.
• A sentença ou o registro da usucapião abre, em regra, uma matrícula nova para o imóvel, porque a aquisição é originária.
• A via extrajudicial exige ata notarial, planta e memorial com responsável técnico, certidões e documentos da posse; o silêncio dos vizinhos notificados vale como concordância.
• Imóveis públicos não podem ser usucapidos (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único; Código Civil, art. 102).

O que é usucapião

A palavra vem do latim usucapio, de usus (uso) e capere (tomar): tomar pelo uso. O instituto tem raiz no direito romano, já presente na Lei das Doze Tábuas, de meados do século V a.C. No Brasil atual, suas regras estão na Constituição (arts. 183 e 191), no Código Civil (arts. 1.238 a 1.244 para imóveis e 1.260 a 1.262 para móveis), no Estatuto da Cidade (lei federal de 2001 sobre política urbana) e, para o procedimento em cartório, no art. 216-A da Lei de Registros Públicos.

A usucapião cumpre duas funções. A primeira é dar segurança a quem usa o bem há muito tempo, como dono, sem ter o título formal: é comum em imóveis comprados por contrato de gaveta, herdados sem inventário ou ocupados há décadas. A segunda é estabilizar as relações: depois de certo tempo sem reação do proprietário, a lei prefere proteger quem deu função ao imóvel.

É por isso que a usucapião é chamada de forma originária de aquisição: o novo dono não recebe o imóvel do anterior, adquire-o pela própria posse. Na prática, o registro da usucapião costuma levar à abertura de uma matrícula nova, conforme a Lei de Registros Públicos (art. 176-A, § 5º, IV). O guia sobre a abertura de matrícula explica como ler a ficha nova e a antiga.

Requisitos da usucapião

Posse com intenção de dono

O primeiro requisito é possuir o bem "como seu", o que os juristas chamam de animus domini. Para o Código Civil, possui quem age, na prática, com algum dos poderes de dono (art. 1.196); mas, para usucapir, é preciso agir como dono: cuidar do imóvel, pagar as contas, fazer benfeitorias, defendê-lo de terceiros.

Quem ocupa por contrato ou por tolerância não usucape

Quem reconhece que o imóvel pertence a outra pessoa não tem intenção de dono, e o tempo não corre a seu favor enquanto essa situação durar:

• Inquilino: pela Lei 8.245/1991, o locatário tem o dever de devolver o imóvel quando a locação termina (art. 23, III). O contrato prova que ele possui em nome de outro.
• Comodatário: quem mora de graça por empréstimo do dono, no comodato, também reconhece a propriedade alheia.
• Caseiro e empregado: são detentores, porque conservam a posse em nome do dono e seguem suas ordens (Código Civil, art. 1.198).
• Mera tolerância: atos de simples permissão ou tolerância do dono não geram posse (art. 1.208).

Essa situação pode mudar, por exemplo quando o antigo inquilino deixa de pagar, o dono some e ele passa a agir abertamente como proprietário por muitos anos. Mas a prova dessa virada é difícil e costuma ser o centro da discussão.

Posse contínua e sem oposição

A posse precisa ser exercida sem interrupção e sem contestação do proprietário durante todo o prazo. Uma ação do dono para retomar o imóvel, por exemplo, interrompe a contagem, já que se aplicam à usucapião as causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição (Código Civil, art. 1.244). A posse também não pode ter começado com violência ou às escondidas, a menos que esses vícios tenham cessado (arts. 1.200 e 1.208).

Soma das posses

O possuidor atual pode somar ao seu o tempo de posse de quem veio antes, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas e, na usucapião ordinária, também com justo título e boa-fé (Código Civil, art. 1.243). Quem comprou por contrato de gaveta de alguém que já ocupava o imóvel há anos pode, assim, aproveitar o tempo do vendedor.

Como provar a posse

A posse se prova com documentos e testemunhas: contas de água, luz e telefone, carnês de IPTU, recibos de obra, fotos antigas, correspondências, contrato de compra, declarações de vizinhos. Quanto mais longo e documentado o histórico, mais simples o pedido.

Modalidades de usucapião de imóveis

Usucapião extraordinária

É a modalidade mais usada, porque não exige título nem boa-fé:

“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.” (Código Civil, art. 1.238, caput)

O prazo cai para dez anos se o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual ou nele fez obras ou serviços de caráter produtivo (parágrafo único). O mesmo prazo de dez anos é usado pelo STJ como prazo para pedir indenização na desapropriação indireta (Tema 1.019), situação em que o Estado toma a área de um particular sem desapropriá-la formalmente.

Usucapião ordinária

Exige justo título e boa-fé, com prazo de dez anos (Código Civil, art. 1.242). Justo título é um documento que, em tese, serviria para transferir a propriedade, mas tem algum defeito: um compromisso de compra e venda não registrado, uma escritura lavrada por quem não era o verdadeiro dono. Quem tem justo título é presumido de boa-fé (art. 1.201, parágrafo único).

A redução para cinco anos é mais estreita do que parece: vale só quando o imóvel foi comprado de forma onerosa com base no registro do cartório, esse registro foi cancelado depois, e o possuidor estabeleceu ali sua moradia ou fez investimentos de interesse social e econômico (art. 1.242, parágrafo único).

Usucapião especial urbana

Protege a moradia de famílias sem outro imóvel:

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.” (Constituição Federal, art. 183, caput)

O direito só pode ser reconhecido uma vez para o mesmo possuidor, e o título pode sair em nome do homem, da mulher ou de ambos (art. 183, §§ 1º e 2º). O Estatuto da Cidade acrescenta que o herdeiro legítimo continua a posse do antecessor se já morava no imóvel quando ele morreu (art. 9º, § 3º), que o Ministério Público intervém obrigatoriamente na ação e que o autor tem direito à justiça gratuita, inclusive no cartório (art. 12, §§ 1º e 2º).

Em 2015, no Tema 815 (RE 422.349), o STF decidiu que, preenchidos os requisitos do art. 183, a usucapião especial urbana não pode ser negada por lei municipal que fixe tamanho mínimo de lote maior que a área ocupada.

Usucapião especial rural

Voltada a quem torna a terra produtiva com o próprio trabalho:

“Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.” (Constituição Federal, art. 191, caput)

O Código Civil repete a regra no art. 1.239. O que define se um imóvel é urbano ou rural está explicado em diferenças entre imóvel urbano e rural.

Usucapião familiar

Criada pela Lei 12.424/2011, que incluiu no Código Civil o art. 1.240-A. Quem fica no imóvel urbano de até 250 m², que dividia com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, e o usa como moradia com posse direta e exclusiva por dois anos, adquire a parte do outro, desde que não tenha outro imóvel. Também só pode ser reconhecida uma vez. Como envolve partilha de bens do casal, costuma se cruzar com as regras do divórcio com partilha de bens.

Usucapião coletiva

Prevista no art. 10 do Estatuto da Cidade, na redação dada pela Lei 13.465/2017: ocupações urbanas irregulares com mais de cinco anos sem contestação, em que cada possuidor fique, na média, com menos de 250 m², podem ser usucapidos em conjunto, desde que os possuidores não tenham outro imóvel. O juiz atribui fração ideal igual a cada um, salvo acordo escrito entre eles, e forma-se um condomínio especial (art. 10, §§ 2º a 4º).

Como pedir a usucapião

Via judicial

Na Justiça, a usucapião tramita pelo rito comum do Código de Processo Civil. Em linhas gerais:

1. O advogado ou a Defensoria Pública reúne os documentos da posse, a certidão do imóvel no Registro de Imóveis e a planta com memorial descritivo.
2. A ação é proposta na comarca onde está o imóvel, na vara indicada pela organização judiciária do estado (em muitas comarcas, vara de registros públicos ou vara cível).
3. O proprietário registral e os confinantes são citados pessoalmente; se o imóvel for unidade em condomínio, a citação dos confinantes é dispensada (CPC, art. 246, § 3º). União, estado e município costumam ser intimados para dizer se têm interesse na área.
4. Há produção de provas: testemunhas, documentos e, com frequência, perícia de engenharia ou agrimensura para confirmar a área.
5. A sentença que reconhece a usucapião vale como título a ser levado à matrícula (art. 1.241, parágrafo único, do Código Civil).

A usucapião também pode ser alegada como defesa, por exemplo numa ação em que o proprietário tenta retomar o imóvel; a especial urbana tem previsão expressa nesse sentido (Estatuto da Cidade, art. 13).

Via extrajudicial, no cartório

O CPC em vigor, de 2015, acrescentou o art. 216-A à Lei de Registros Públicos e abriu a possibilidade de pedir a usucapião ao próprio registrador da comarca, sem ação judicial:

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:” (Lei 6.015/1973, art. 216-A, caput)

O pedido, assinado por advogado imobiliário, leva:

1. Ata notarial lavrada por tabelião de notas, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores (art. 216-A, I; CPC, art. 384).
2. Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com responsabilidade técnica no conselho profissional, e pelos titulares de direitos na matrícula do imóvel e dos confinantes (II).
3. Certidões negativas dos distribuidores judiciais do local do imóvel e do lugar onde mora quem pede (III).
4. Justo título ou outros documentos que mostrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como comprovantes de impostos e taxas (IV).

O cartório então:

• notifica os titulares e confinantes que não assinaram a planta para se manifestarem em 15 dias; o silêncio é interpretado como concordância (§ 2º); em condomínio edilício, basta notificar o síndico (§§ 11 e 12);
• dá ciência à União, ao estado e ao município, que têm 15 dias para se manifestar (§ 3º);
• publica edital para terceiros, também com 15 dias (§ 4º);
• registra a aquisição, podendo abrir matrícula nova, se tudo estiver em ordem (§ 6º).

Se houver impugnação justificada, o oficial remete o pedido ao juiz, e o requerente adapta o pedido ao procedimento comum (§ 10). A rejeição no cartório não impede a ação judicial (§ 9º). Se faltarem documentos da posse, ela pode ser comprovada por justificação administrativa no próprio cartório (§ 15). Os detalhes do rito estão regulamentados pelo CNJ no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.

A via extrajudicial costuma ser mais rápida quando não há conflito, mas não é "mais simples" em documentação: a ata notarial e a planta técnica são exigências que o processo judicial resolveria com perícia.

Imóvel rural: georreferenciamento

Na área rural, a descrição precisa das coordenadas dos vértices, amarradas ao sistema geodésico oficial, num levantamento assinado por profissional com responsabilidade técnica, com a margem de erro que o INCRA admite, exigência criada pela Lei 10.267/2001. Quando a discussão é judicial, o pequeno proprietário rural, com área total de no máximo quatro módulos fiscais, fica isento desse custo (Lei 6.015/1973, art. 225, § 3º). O INCRA certifica o levantamento pelo SIGEF, seu sistema de gestão fundiária. O passo a passo da medição está no guia de georreferenciamento de imóveis rurais, e os demais cadastros do imóvel rural têm guia próprio.

Quanto custa uma usucapião

Não existe preço padrão nem percentual fixo do valor do imóvel. O custo total depende da via escolhida, do estado, do tamanho e da complexidade do imóvel. Entram na conta:

Custas e emolumentos seguem tabelas estaduais, e os honorários, a negociação com o profissional. Peça orçamento de cada item antes de escolher o caminho. Quem não pode pagar custas, despesas e honorários sem prejuízo do sustento pode procurar a Defensoria Pública, que tem entre suas funções prestar orientação jurídica e defender os necessitados em todos os graus (Lei Complementar 80/1994, art. 4º, I). Na usucapião especial urbana, a justiça gratuita vale inclusive perante o cartório de registro (Estatuto da Cidade, art. 12, § 2º).

Exemplos práticos

• Chácara no interior. Um agricultor mora há sete anos numa área rural de 12 hectares, sem outro imóvel, e a cultiva com a família, sem oposição. Pode pedir a usucapião especial rural.
• Casa comprada por contrato de gaveta. Uma família comprou há onze anos, por contrato particular não registrado, uma casa em que mora desde então. Se o contrato servir como justo título e houver boa-fé, cabe a ordinária (dez anos); se não, a extraordinária com moradia (também dez anos). Com o preço pago, outro caminho possível é a adjudicação compulsória.
• Apartamento de 70 m² ocupado há seis anos. Quem mora no apartamento, sem ter outro imóvel, pode pedir a especial urbana, sem precisar de título.
• Casa do casal após o abandono. A ex-esposa que ficou no imóvel de 180 m² do casal, com os filhos, dois anos depois de o marido deixar o lar sem dar notícias, pode pedir a usucapião familiar da metade dele.
• Imóvel arrematado e ocupado. Quem compra em leilão um imóvel ocupado deve verificar há quanto tempo e a que título o ocupante está lá. A arrematação não apaga, por si só, uma posse que já tenha completado os requisitos da usucapião antes, e essa discussão costuma aparecer em imóveis comprados em leilão.

Em todos os casos, os prazos e requisitos precisam ser provados; os exemplos servem para mostrar a lógica de cada modalidade.

Bens que não podem ser usucapidos

Bens públicos estão fora da usucapião, sejam da União, dos estados ou dos municípios:

“Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.” (Código Civil, art. 102)

A Constituição repete a vedação para imóveis urbanos e rurais (arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único), e o Decreto-Lei 9.760/1946 diz que os imóveis da União, qualquer que seja sua natureza, não se sujeitam a usucapião (art. 200). Terrenos de marinha, terras devolutas e áreas públicas ocupadas, portanto, não podem ser adquiridos assim; para essas situações, os caminhos são outros, como a regularização fundiária urbana (Reurb) e a concessão de uso.

Usucapião de bens móveis

Carros, máquinas e outros bens móveis também podem ser usucapidos, com prazos menores:

• três anos, com justo título e boa-fé (Código Civil, art. 1.260);
• cinco anos, independentemente de título ou boa-fé (art. 1.261).

Valem para os móveis as mesmas regras de soma de posses e de interrupção da contagem (art. 1.262). No caso de veículos, a declaração judicial de usucapião permite transferir o registro no órgão de trânsito.

Erros comuns

1. Confundir tempo de ocupação com tempo de posse como dono. Anos como inquilino ou caseiro não contam enquanto durar essa condição.
2. Esquecer de provar a continuidade. Lacunas de documentos entre um período e outro enfraquecem o pedido; a soma de posses exige prova de cada antecessor.
3. Escolher a modalidade errada. Pedir a especial urbana tendo outro imóvel, ou em área maior que 250 m², leva ao indeferimento; a extraordinária pode ser a saída.
4. Planta sem responsável técnico ou com área diferente da real. Divergências de medidas são a causa mais frequente de exigências no cartório.
5. Imóvel público. Nenhum prazo transforma bem público em particular.

O caminho da usucapião, do início ao registro

A usucapião transforma uma situação de fato, a posse longa e pacífica, em propriedade registrada. O caminho começa pela escolha da modalidade certa, que depende do tempo, do tamanho e do uso do imóvel e dos documentos disponíveis, e segue pela via judicial ou pelo cartório, com advogado. Reunir provas desde cedo e contratar um levantamento técnico confiável são os dois passos que mais encurtam o processo.

Na usucapião, o valor do imóvel pesa no cálculo de custas e emolumentos e nas decisões de família sobre o bem regularizado. Para saber quanto vale o imóvel antes ou depois de regularizá-lo, a Valen Brasil faz a avaliação técnica em Itajaí, Balneário Camboriú, Blumenau e cidades do entorno.

Perguntas frequentes

Em quais casos cabe usucapião?

Quando alguém possui um imóvel como dono, sem interrupção e sem oposição, pelo prazo da modalidade: 15 anos na extraordinária (10 com moradia ou obras produtivas), 10 na ordinária com justo título e boa-fé, 5 nas especiais urbana e rural e 2 na familiar.

O que é usucapião?

Trata-se de adquirir a propriedade de um bem pela posse prolongada, contínua e pacífica, com intenção de dono, atendidos os requisitos da lei. É uma forma originária de aquisição e um dos instrumentos de regularização de imóveis no Brasil.

Quais são os principais requisitos para a usucapião?

Posse com intenção de dono, contínua e sem oposição, pelo prazo legal. Algumas modalidades exigem mais: justo título e boa-fé na ordinária; moradia, limite de área e ausência de outro imóvel nas especiais.

Quais são os tipos de usucapião existentes no Brasil?

Extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural, familiar e coletiva, além da usucapião de bens móveis.

Quanto custa um processo de usucapião?

Não há percentual fixo. O custo soma honorários, custas ou emolumentos, ata notarial (na via extrajudicial), planta e memorial técnicos, certidões e, no imóvel rural, georreferenciamento. Quem não pode pagar pode procurar a Defensoria Pública.

Precisa de advogado para fazer usucapião em cartório?

Sim. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos exige que o requerente seja representado por advogado também na via extrajudicial.

Quanto tempo morando em um imóvel dá direito à usucapião?

Depende da modalidade. Morando no imóvel, os prazos mais comuns são 5 anos (especial urbana, até 250 m² e sem outro imóvel) e 10 anos (extraordinária com moradia habitual).