Compra e venda de terreno: documentos, contrato, escritura e registro

Para comprar um terreno com segurança, você precisa conferir três conjuntos de documentos antes de pagar qualquer sinal: os das pessoas (comprador, vendedor e cônjuges), os do imóvel (matrícula atualizada, certidões de ônus e de tributos, e, se for rural, o CCIR e o georreferenciamento) e os do loteamento, quando o lote faz parte de um. Depois vêm o contrato, a escritura em cartório de notas, o pagamento do ITBI e o registro no cartório de imóveis, que é o ato que transfere a propriedade. Este guia percorre cada etapa, com a lei que a fundamenta. Se você ainda está decidindo se vale comprar terreno para investir, comece pelo nosso guia principal sobre o tema.

Pontos principais

• A propriedade só muda de dono com o registro da escritura na matrícula; contrato assinado e recibo não bastam.
• A matrícula atualizada e as certidões mostram dívidas, penhoras, ações e restrições; tributos do imóvel passam para o comprador se a quitação não constar da escritura.
• Lote em loteamento ou desmembramento não registrado não pode ser vendido; terreno rural exige CCIR e, em vários casos, georreferenciamento.
• Antes de fechar, confira o zoneamento na prefeitura e peça uma avaliação: um terreno regular pode não servir para o que você quer construir.

Documentos pessoais para a compra de terreno

Toda transação começa pela identificação correta de quem compra e de quem vende. Reúna:

• documento de identidade (RG ou equivalente) e CPF do comprador e do vendedor;
• documentos do cônjuge ou companheiro, se houver;
• certidão de nascimento (solteiros) ou de casamento, com eventuais averbações de divórcio ou pacto antenupcial;
• informação de nacionalidade e profissão, que constará da escritura;
• CNPJ, contrato social e documentos dos representantes, se uma das partes for empresa.

Organizar esses papéis antes da negociação evita atrasos no cartório e reduz o espaço para fraudes, como a venda feita por quem não é o verdadeiro dono.

RG e CPF

Os documentos de identidade confirmam quem está assinando. Confira se os nomes e números batem com os que aparecem na matrícula do terreno. A situação do CPF pode ser consultada gratuitamente no site da Receita Federal; um CPF suspenso ou cancelado trava a escritura e o registro.

Certidão de nascimento ou casamento

O estado civil muda quem precisa assinar. O art. 1.647, I, do Código Civil exige a concordância do marido ou da esposa para alienar imóvel, e só dispensa essa assinatura quando o casamento é pelo regime de separação absoluta. Por isso, a certidão de casamento atualizada, com o regime de bens e eventuais averbações de separação ou divórcio, é peça central: se o vendedor é casado e o cônjuge não assina, a venda pode ser anulada depois.

Comprovante de endereço

O comprovante de endereço identifica o domicílio das partes e costuma ser pedido por cartórios e bancos. São aceitos, em geral:

• contas de água, luz, gás ou telefone;
• faturas de cartão de crédito ou extratos bancários;
• contrato de aluguel vigente;
• declaração de residência assinada pelo titular do imóvel, acompanhada de conta em nome dele.

O documento deve trazer o nome completo, o endereço atualizado e, normalmente, data recente; muitos cartórios e bancos pedem que não tenha mais de três meses.

Documentos do imóvel: a garantia de legalidade

Os documentos do terreno mostram se ele existe como descrito, quem é o dono e o que pesa sobre ele. Informe sempre o endereço completo, o bairro e a cidade, além do número da matrícula, para que as certidões sejam emitidas para o imóvel certo.

Desde a Lei 13.097/2015, vale no Brasil o princípio da concentração na matrícula: em regra, o comprador de boa-fé não é atingido por processos e constrições que ninguém tenha levado à matrícula (art. 54). A regra protege o comprador, mas tem exceções previstas na própria lei e não alcança, por exemplo, as dívidas tributárias do próprio imóvel. Por isso, as certidões do vendedor e do imóvel continuam sendo a melhor defesa. O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que regulamenta a atividade dos cartórios, também edita normas sobre a emissão eletrônica dessas certidões.

Peça ainda uma certidão que informe ônus, como hipotecas, penhoras e ações judiciais. Se a compra for financiada, o banco também vai pedir documentos do vendedor e do imóvel.

Matrícula atualizada do imóvel

A matrícula do imóvel é a ficha única que o cartório imobiliário mantém para cada terreno. Ela traz a descrição, a área, os proprietários ao longo do tempo e os ônus. Um terreno sem matrícula, só com posse ou "contrato de gaveta", não pode ser transferido pelo caminho normal; a regularização pode exigir usucapião ou outro procedimento de regularização imobiliária. Peça a certidão de inteiro teor atualizada, emitida há no máximo 30 dias, para evitar comprar um imóvel com disputa ou já vendido a outra pessoa.

Certidão negativa de débitos

A certidão negativa de débitos do imóvel, emitida pela prefeitura, confirma que não há IPTU ou taxas em atraso. Se o terreno for rural, o tributo é o ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural), federal. O motivo de tanto cuidado está no Código Tributário Nacional:

“Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.” (CTN, art. 130)

Em outras palavras: se a escritura não registrar que os tributos foram pagos, a dívida passa para o comprador. Por isso a prova de quitação precisa constar do próprio título, e não só de um papel à parte. O carnê do IPTU também é usado na escritura para informar o valor venal e a inscrição imobiliária do terreno.

Terreno rural: CCIR e georreferenciamento

Se o terreno fica fora da zona urbana, a lista de documentos muda. A diferença entre as duas situações está no artigo sobre imóvel urbano e rural. A lei do cadastro rural é direta:

“§ 1º - Sem apresentação do Certificado de Cadastro, não poderão os proprietários, a partir da data a que se refere este artigo, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imóveis rurais.” (Lei 4.947/1966, art. 22)

Esse certificado, o CCIR, sai do cadastro do Incra, a autarquia federal da reforma agrária, e deve vir acompanhado da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de dispensa. A escritura menciona o código do imóvel no cadastro.

Quem divide, parcela ou junta áreas rurais precisa apresentar um memorial descritivo com os pontos do perímetro amarrados ao sistema geodésico oficial, feito por profissional com ART e dentro da precisão exigida pelo Incra; donos de até quatro módulos fiscais, somadas as áreas, ficam isentos desse custo (Lei 6.015/1973, art. 176, § 3º, parte final). Nas vendas comuns, o § 4º deixou o calendário para decreto, e a versão atual do Decreto 4.449/2002 (alterada pelo Decreto 12.689/2025) só torna a exigência geral em 21/10/2029. O passo a passo técnico está no guia do georreferenciamento.

A checagem ambiental entra no mesmo pacote. O Código Florestal (Lei 12.651/2012) criou o Cadastro Ambiental Rural (CAR), obrigatório para todos os imóveis rurais, e manda preservar como Reserva Legal uma fração mínima do imóvel, que vai de 80% nas florestas da Amazônia Legal a 20% fora dela (art. 12). A área de Reserva Legal não pode ser desmatada para construir, o que reduz o aproveitamento do terreno. Se a fração exigida não estiver preservada, quem compra assume o passivo de Reserva Legal, porque a obrigação acompanha o imóvel. A lista completa de documentos para comprar imóvel rural tem guia próprio.

Certidão de ônus reais

A certidão de ônus reais, emitida pelo cartório de registro de imóveis, mostra se o terreno está hipotecado, penhorado, alienado fiduciariamente, gravado com usufruto ou cláusulas de inalienabilidade, ou se há citação de ações registrada. Hoje a certidão pode ser pedida pela internet, no portal do registro eletrônico, ou no balcão do cartório.

Lotes de loteamento e desmembramento

Quando o terreno é parte de um loteamento ou desmembramento, há uma checagem anterior a todas as outras:

“É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.” (Lei 6.766/1979, art. 37)

Diante de um parcelamento sem registro ou executado em desacordo com o projeto, o art. 38 orienta o adquirente a parar de pagar o loteador, depositar as parcelas no cartório de imóveis e notificá-lo para corrigir a situação. O tamanho mínimo do lote urbano, pelo art. 4º, II, é de 125 m² com 5 metros de frente, salvo projetos específicos ou habitacionais de interesse social autorizados. O artigo sobre loteamento detalha como conferir o registro e o que acontece com lotes irregulares.

Contrato de compra e venda: estrutura e importância

O contrato organiza o negócio antes da escritura: preço, forma de pagamento, prazos, quem paga cada despesa e o que acontece se alguém desistir. Ele deve ser assinado quando as partes têm capacidade para vender e comprar e o terreno pode ser legalmente negociado, isto é, depois da conferência dos documentos acima. Nem sempre o pagamento é em dinheiro: na permuta de terreno por unidades, o dono do lote recebe apartamentos ou casas do empreendimento que a construtora vai erguer ali.

O caminho completo é: negociação, contrato (ou promessa de compra e venda), pagamento do ITBI, escritura pública no tabelionato de notas e registro da escritura no cartório de registro de imóveis. A escritura não é o primeiro documento do processo, e sim o penúltimo; o último é o registro.

Elementos essenciais do contrato

Um bom contrato para a venda de um lote traz:

• qualificação completa do vendedor, do comprador e dos cônjuges;
• descrição do terreno igual à da matrícula, com número da matrícula, área, medidas e confrontações;
• preço, forma e datas de pagamento, e índice de correção, se houver parcelas;
• quem paga ITBI, escritura, registro e eventuais débitos anteriores;
• prazo para entrega das certidões e para a lavratura da escritura;
• multa por atraso ou inadimplemento, condições de rescisão e tratamento do sinal;
• declaração de que o terreno está livre de ônus, ou a descrição dos ônus e de como serão cancelados.

O sinal tem regra própria no Código Civil. Se quem deu o sinal desiste, perde o valor; se a desistência parte de quem o recebeu, ele devolve o valor e mais um tanto igual, corrigidos:

“Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado.” (Código Civil, art. 418)

Contrato particular ou escritura: qual a diferença

O contrato particular estabelece as condições do negócio entre as partes. A escritura pública é o documento lavrado pelo tabelião que formaliza a compra e venda com fé pública e serve de título para o registro. O Código Civil exige a escritura para imóveis acima de um certo valor:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.” (Código Civil, art. 108)

A exceção mais comum são os contratos de financiamento pelo sistema bancário, que a lei equipara à escritura. Quando a promessa não admite arrependimento e foi registrada na matrícula, ela garante ao comprador direito real sobre o imóvel e o poder de exigir a escritura definitiva, inclusive na Justiça, por adjudicação compulsória (Código Civil, arts. 1.417 e 1.418).

Papel do cartório de registro de imóveis

O cartório de registro de imóveis guarda a matrícula e é onde a compra se completa. Pelo Código Civil (art. 1.245), a propriedade passa ao comprador com o registro do título; sem esse ato, para todos os efeitos o terreno ainda pertence a quem vendeu.

Há prazos legais para o cartório. Pelo art. 188 da Lei 6.015/1973, o registrador dispõe de até 10 dias, a partir do protocolo, para lançar o registro ou apontar o que falta, e só 5 dias quando se trata de uma venda simples, sem pendências nem custas em aberto. Se o interessado não cumprir as exigências em 20 dias, a prenotação perde o efeito (art. 205), e o título perde a prioridade sobre outros apresentados depois.

Passos para regularizar a documentação

Na prática, a ordem é esta:

1. conferir documentos pessoais e do imóvel, incluindo matrícula, certidões e zoneamento;
2. assinar o contrato ou a promessa, com o sinal e as condições;
3. pagar o ITBI na prefeitura;
4. lavrar a escritura no tabelionato de notas;
5. registrar a escritura no cartório de registro de imóveis;
6. atualizar o cadastro do terreno na prefeitura, para que o IPTU passe a sair em nome do novo dono.

A escritura segue a Lei 7.433/1985, que limita o que o tabelião pode exigir: além da identificação das partes, só os documentos que a própria lei determina. Pelo art. 1º, § 2º (texto dado em 2015), basta ao tabelião mencionar na escritura que recebeu a guia quitada do imposto e as certidões exigidas, dispensada a cópia do conteúdo.

O cartório de registro também averba mudanças no imóvel, como construções, desmembramentos e cancelamento de ônus, mantendo a matrícula atualizada. Se houver dúvida em qualquer etapa, um advogado imobiliário pode revisar os documentos.

Os erros mais comuns nessa fase são pular a avaliação do terreno, deixar de conferir a matrícula perto da data da escritura e não verificar se a descrição do imóvel na escritura é igual à da matrícula.

Procedimentos em cartório

No tabelionato de notas, leve:

• documentos pessoais das partes e dos cônjuges;
• certidão atualizada da matrícula e certidões de ônus;
• comprovante de pagamento do ITBI;
• certidão negativa de débitos municipais (ou federais, se rural) e CCIR, quando for o caso.

A escritura é lavrada e assinada na presença do tabelião ou por videoconferência, nas plataformas autorizadas. Em seguida, segue para o registro no cartório responsável pela área onde fica o lote.

Certidões e registro eletrônico

O Serp, sistema eletrônico que a Lei 14.382/2022 instituiu para os registros públicos, interliga os cartórios e permite atendimento remoto, envio de títulos e emissão de certidões eletrônicas. Títulos enviados eletronicamente pelo Serp entram no prazo curto de 5 dias, se estiverem completos e pagos (art. 188, § 1º, II). Na prática, isso permite pedir a certidão da matrícula e acompanhar o registro sem ir ao balcão.

Custos envolvidos

Os custos da compra de um terreno incluem:

• o ITBI, imposto municipal de transmissão, em geral a cargo do comprador, com percentual e regras fixados por cada prefeitura;
• as custas cartoriais (emolumentos) de tabelionato e registro, tabeladas por estado;
• certidões, eventual avaliação e honorários de advogado ou corretor.

Os emolumentos variam de um estado para outro porque são os estados e o Distrito Federal que fixam os valores, em tabelas em moeda corrente, e os atos com conteúdo financeiro são cobrados por faixas de valor (Lei 10.169/2000, art. 2º). O cálculo desses custos, com exemplos, está no artigo sobre quanto custa um terreno.

Avaliação do terreno com peritos

Antes de negociar, uma avaliação feita por profissional habilitado mostra o valor de mercado do terreno, sem a influência de quem ganha comissão sobre o preço. O laudo considera localização, área, topografia, infraestrutura e o que o zoneamento permite construir, e serve para negociar, financiar e conferir a base de cálculo do ITBI. Veja como funciona na prática em avaliação de terrenos, ou peça uma avaliação à Valen Brasil.

Erros comuns e como evitá-los

A maioria dos problemas na compra de terreno nasce de pressa ou de confiança excessiva no vendedor. Os erros mais frequentes são:

• pagar sinal antes de ver a matrícula atualizada;
• aceitar "contrato de gaveta" ou recibo no lugar da escritura e do registro;
• não conferir se o vendedor é casado e se o cônjuge vai assinar;
• não prever no orçamento o ITBI, a escritura, o registro e o custo de preparar o terreno para a obra (terraplenagem, muro, ligação de água e luz);
• comprar sem saber o que o zoneamento permite construir.

Zoneamento e uso do solo

Matrícula limpa não garante que o terreno sirva ao uso pretendido. O que se pode construir vem do plano diretor e da lei municipal de uso e ocupação do solo. Pelo Estatuto da Cidade, esse plano é aprovado em lei, orienta o crescimento urbano e precisa ser revisto no máximo a cada década (art. 40); municípios acima de 20 mil moradores, de regiões metropolitanas, turísticos ou com áreas de risco de deslizamento e enchente cadastradas são obrigados a tê-lo (art. 41).

Um terreno em área não edificável, em faixa de preservação ou com zoneamento incompatível com o projeto continua sendo regular, mas pode ser inútil para quem comprou pensando em construir. Antes de assinar, solicite a consulta de viabilidade e veja como calcular o potencial construtivo do terreno. Para quem compra no litoral, as regras de terreno de marinha e de restinga estão no guia para comprar terreno no litoral de SC.

Verificação de ônus e débitos

Hipotecas, penhoras, ações judiciais e dívidas fiscais podem comprometer o terreno depois da compra. A certidão de ônus reais, as certidões de distribuição de ações do vendedor (cíveis, trabalhistas e federais) e a certidão negativa de débitos do imóvel devem ser emitidas perto da data da escritura. Se aparecer algum ônus, o contrato deve prever como e quando ele será cancelado, de preferência com parte do pagamento vinculada a esse cancelamento.

Análise dos documentos pessoais

Os documentos pessoais confirmam que quem vende pode vender. RG e CPF identificam as partes; a certidão de casamento mostra o regime de bens e se o cônjuge precisa assinar; o comprovante de endereço confirma o domicílio. Se o vendedor for espólio, empresa ou procurador, peça também o alvará judicial, o contrato social ou a procuração atualizada.

Consulta a um advogado imobiliário

Um advogado pode analisar o contrato, as certidões e a situação do vendedor, e apontar riscos específicos do caso, como um inventário em aberto, uma ação trabalhista contra o vendedor ou uma discrepância entre a área da matrícula e a medida real. Em compras de valor alto ou com qualquer irregularidade, o custo da consulta costuma ser pequeno perto do prejuízo que ela evita.

Compra de terreno financiada: documentos extras

Quando a compra é financiada, o banco pede documentação adicional do comprador, do vendedor e do terreno. Nem todos os bancos financiam apenas o lote; algumas linhas financiam o terreno junto com a construção. O contrato de financiamento costuma exigir seguros, cujas coberturas e custos devem ser comparados. Outra via é a carta de consórcio para terreno, que pode pagar o lote quando o contrato do grupo prevê essa opção.

Exigências bancárias

Os bancos costumam pedir:

• comprovantes de renda, como contracheques recentes, carteira de trabalho ou declaração do Imposto de Renda completa;
• documentos pessoais e comprovante de estado civil;
• documentos do terreno (matrícula, certidões, IPTU) e do vendedor;
• avaliação do terreno feita por engenheiro ou arquiteto credenciado pelo banco.

O guia de financiamento imobiliário explica as modalidades e a garantia usada nos contratos.

Comparação de taxas

Olhe para o custo efetivo total (CET), mais do que para a taxa anunciada, em pelo menos dois ou três bancos. O CET inclui juros, seguros e tarifas e é o número que permite comparar propostas diferentes. Pequenas diferenças na taxa fazem grande diferença no valor total pago ao longo de muitos anos.

Os seis passos de uma compra segura

Comprar terreno com segurança é seguir uma sequência: conferir quem vende, conferir o terreno, assinar um contrato claro, pagar o ITBI, lavrar a escritura e registrar. A matrícula e as certidões mostram os riscos jurídicos; o zoneamento e a avaliação mostram se o terreno serve ao seu projeto e se o preço é justo. Pular qualquer uma dessas etapas é a origem mais comum dos problemas que aparecem depois.

Se você encontrou um terreno e quer saber se o valor cobrado combina com os lotes vizinhos e com o que a prefeitura deixa construir ali, a Valen Brasil prepara um laudo que cruza vendas de terrenos parecidos com as regras de zoneamento, e o laudo pode ser usado na negociação e no banco. Para a escolha do perito, o Ibape reúne os profissionais de avaliação e perícia de engenharia.

Perguntas frequentes

Como legalizar um terreno comprado só com recibo?

O recibo prova o pagamento, mas não transfere a propriedade. O caminho é conseguir que o vendedor (ou seus herdeiros) assine a escritura pública no cartório de notas e registrá-la no cartório de imóveis. Se o vendedor se recusar ou não puder ser localizado, as saídas são a adjudicação compulsória, quando houver contrato quitado, ou a usucapião, conforme o tempo e a forma da posse.

Quais documentos pessoais são necessários para comprar um terreno?

RG e CPF, certidão de nascimento ou de casamento, comprovante de endereço e, se a parte for empresa, CNPJ e contrato social. Se o vendedor for casado, o cônjuge também precisa apresentar documentos e assinar, salvo no regime de separação absoluta de bens.

Por que verificar a matrícula atualizada do terreno?

Porque só ela informa o proprietário atual, a metragem oficial e qualquer ônus, como hipoteca, penhora ou ações. Uma certidão recente evita comprar terreno com dívida, disputa ou já vendido a outra pessoa.

O que é a certidão negativa de débitos e por que é importante?

É o documento da prefeitura (ou da Receita Federal, no caso de ITR) que confirma que não há tributos atrasados sobre o terreno. Pelo art. 130 do CTN, os tributos do imóvel passam ao comprador se a quitação não constar da escritura.

Contrato particular e escritura pública são a mesma coisa?

O contrato define as condições do negócio entre as partes. A escritura dá forma pública ao negócio perante o tabelião e é obrigatória quando o terreno vale mais de trinta salários mínimos. Nenhum dos dois transfere a propriedade sozinho: isso só acontece com o registro no cartório de imóveis.

Quem paga o ITBI na compra de um terreno?

Normalmente o comprador, conforme a lei do município, mas o contrato pode dividir as despesas de outra forma entre as partes. Percentual e base do imposto variam conforme a lei municipal.