Escritura pública de imóvel: o que é, quanto custa e quando é gratuita

A escritura pública de imóvel é o documento lavrado pelo tabelião de notas que formaliza a venda, a doação, a permuta ou outro negócio sobre o bem. Ela é obrigatória, em regra, quando o valor do imóvel supera trinta vezes o salário mínimo nacional (em 2026, o limite é R$ 48.630), mas não transfere a propriedade sozinha: o comprador só passa a ser dono quando a escritura é registrada na matrícula, no registro de imóveis da região do bem.

O caminho completo do negócio, do compromisso ao registro, é detalhado no guia sobre contrato de compra e venda de imóvel; aqui o foco é a escritura em si: quando é exigida, quem a faz, que documentos pede, quanto custa e quando pode ser dispensada ou ter desconto.

Pontos principais

• A escritura é ato do tabelião de notas; o registro é ato de outro cartório, o de registro de imóveis. São duas etapas, com duas cobranças.
• O comprador pode escolher livremente o tabelionato, em qualquer cidade; a escritura também pode ser feita a distância, por videoconferência.
• O valor da escritura é fixado em tabela por lei de cada estado, em faixas conforme o valor do negócio; não há percentual nacional.
• Não existe, na lei federal atual, escritura gratuita para quem ganha até três salários mínimos. Há descontos no Minha Casa, Minha Vida e isenção de registros na regularização fundiária de interesse social.
• Contratos de financiamento imobiliário dos bancos valem como escritura e vão direto ao registro.

O que é a escritura de imóvel

O Código Civil define o que a escritura garante e o que ela precisa conter:

“A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.” (Código Civil, art. 215)

"Fé pública" significa que o conteúdo declarado pelo tabelião (quem compareceu, o que disse, em que data) presume-se verdadeiro até prova em contrário. Por isso a escritura é o instrumento que a lei escolheu para os negócios imobiliários de maior valor:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.” (Código Civil, art. 108)

O Decreto 12.797/2025 fixou o piso nacional de 2026 em R$ 1.621; multiplicado por 30, dá R$ 48.630. Abaixo desse valor, a venda pode ser formalizada por instrumento particular; acima, sem escritura, o negócio não tem a forma que a lei exige, salvo nas exceções legais (como os contratos do sistema financeiro, tratados adiante). A regra alcança também a constituição de hipoteca e de outros direitos reais sobre imóveis acima desse valor, com as mesmas exceções.

Mesmo exigida, a escritura é apenas o título. A transferência depende do passo seguinte:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” (Código Civil, art. 1.245)

A entrega das chaves, por sua vez, não depende nem da escritura nem do registro: a data da posse é combinada no contrato. Quem recebe o imóvel com base apenas na escritura ocupa um bem que, perante credores e terceiros, ainda pertence ao vendedor. No imóvel pago sem escritura, se o vendedor não assina ou desapareceu, o comprador pode recorrer à adjudicação compulsória.

O que a escritura precisa conter

O mesmo artigo 215 lista os requisitos mínimos do ato notarial:

“§ 1º Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter: I - data e local de sua realização; II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas; III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação; IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes; V - referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato; VI - declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram; VII - assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.” (Código Civil, art. 215)

Em imóvel urbano, o tabelião pode dispensar a descrição completa do bem na escritura se ela já constar da certidão do registro de imóveis; basta indicar o número da matrícula, o endereço e os documentos apresentados (Lei 7.433/1985, art. 2º). Quem não puder comparecer pode ser representado por procurador, mas a procuração precisa ter a mesma forma do ato: se a escritura é pública, a procuração também deve ser (Código Civil, art. 657).

Diferença entre escritura de imóvel e registro de imóvel

Escritura e registro são atos distintos, feitos por profissionais distintos. O tabelião de notas redige e lavra a escritura, colhe as assinaturas e confere documentos e impostos. O oficial do registro de imóveis examina esse título e, se estiver em ordem, lança-o na matrícula, que reúne a história do imóvel: donos anteriores, hipotecas, penhoras, construções averbadas. É o lançamento na matrícula que torna o comprador proprietário e impede que o mesmo bem seja validamente vendido a outra pessoa.

Depois da lavratura, a escritura vai ao Registro de Imóveis. Conferir antes a matrícula do imóvel evita que uma divergência de área, nome ou estado civil trave o registro e obrigue a retificar a escritura.

Tipos de escritura pública ligados a imóveis

A compra e venda é a mais conhecida, mas o tabelião lava diversos outros atos sobre imóveis ou que os afetam:

• Compra e venda: transferência onerosa, com preço em dinheiro. Para lotes, os cuidados próprios estão em compra e venda de terreno.
• Doação: transferência gratuita, muitas vezes com reserva de usufruto; ver ITCMD sobre o imposto estadual.
• Permuta: troca de um imóvel por outro, com ou sem complemento em dinheiro; detalhes em permuta de imóvel.
• Inventário e partilha: com herdeiros capazes e de acordo, podem ser feitos em cartório (Código de Processo Civil, art. 610, § 1º), com hipóteses ampliadas pela Resolução CNJ 571/2024.
• Divórcio e dissolução de união estável: consensuais e sem filhos incapazes ou nascituro, podem ser feitos por escritura, que serve de título para registro da partilha (CPC, art. 733); ver divórcio com partilha de bens.
• Cessão de direitos hereditários: o herdeiro só pode ceder sua parte na herança por escritura pública (Código Civil, art. 1.793); ver cessão de direitos hereditários.
• Pacto antenupcial: nulo se não for feito por escritura (Código Civil, art. 1.653).
• Instituição de usufruto, servidão ou direito de superfície, e a retificação de escritura anterior que tenha erro.

Como fazer a escritura de um imóvel

O roteiro prático é parecido em todo o país:

1. Escolher o tabelionato. A lei deixa a escolha às partes, em qualquer cidade.
2. Enviar os documentos das partes e do imóvel para a minuta. O tabelião informa o que é exigível no caso concreto.
3. Pagar o ITBI (ou o imposto que couber, como o ITCMD na doação) e reunir o comprovante.
4. Conferir a minuta da escritura: nomes, estado civil, descrição do bem, preço, forma de pagamento, cláusulas especiais.
5. Assinar, presencialmente ou por videoconferência.
6. Levar o traslado ao registro de imóveis, ou pedir ao próprio tabelionato que envie o título eletronicamente.

O primeiro passo é saber se o imóvel é urbano ou rural, porque as exigências mudam. Antes de fechar, uma vistoria no imóvel pode revelar danos ou irregularidades que valem cláusula específica ou renegociação do preço; havendo dúvida sobre a documentação, um advogado de direito imobiliário examina o conjunto.

A liberdade de escolha do cartório está na Lei dos Notários e Registradores:

“É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.” (Lei 8.935/1994, art. 8º)

Desde a Lei 14.711/2023, o tabelião também pode receber o preço em conta vinculada ao negócio e só repassá-lo ao vendedor quando as condições combinadas se cumprirem, como o registro da escritura. Esse depósito forma patrimônio separado e não pode ser bloqueado por dívidas estranhas ao negócio (Lei 8.935/1994, art. 7º-A, § 1º). É uma alternativa para quem não quer pagar antes do registro nem receber depois dele.

Documentos necessários

A lista de exigências não é livre. A Lei 7.433/1985 determina que, além da identificação das partes, só se apresentem os documentos que ela própria indica, e que o tabelião registre no ato a apresentação do comprovante do imposto de transmissão e das certidões fiscais, de propriedade e de ônus reais, sem transcrevê-las. Na prática, costumam ser pedidos:

• Das partes (pessoa física): documento de identidade, CPF, comprovante de endereço, certidão de nascimento ou de casamento atualizada e, se houver, pacto antenupcial registrado. Vendedores casados apresentam a certidão de casamento porque o cônjuge, conforme o regime, também assina.
• Das partes (pessoa jurídica): contrato social ou estatuto consolidado, documento que comprove os poderes de quem assina e certidões da empresa exigidas conforme o caso.
• Do imóvel urbano: certidão da matrícula com negativa de ônus e ações, certidão de débitos de IPTU e, em condomínio, declaração de quitação.
• Do imóvel rural: além da matrícula, o certificado de cadastro emitido pelo Incra (CCIR) e a prova de pagamento do ITR dos últimos cinco exercícios.
• Do negócio: guia do ITBI paga ou declaração de isenção emitida pela prefeitura.

Para o imóvel rural, a exigência vem de lei federal:

“§ 1º - Sem apresentação do Certificado de Cadastro, não poderão os proprietários, a partir da data a que se refere este artigo, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imóveis rurais.” (Lei 4.947/1966, art. 22)

As diferenças entre os dois tipos de imóvel são explicadas em imóveis urbanos e rurais. Certidões de distribuidores judiciais em nome do vendedor não são requisito de validade da compra desde a Lei 14.382/2022, mas continuam úteis para medir riscos; o assunto é tratado no guia de compra e venda.

Tempo para emissão

A lei federal não fixa prazo para o tabelionato lavrar a escritura: o tempo depende da agenda do cartório e de a documentação chegar completa. No registro de imóveis, os prazos são legais e contados em dias úteis. A Lei 6.015/1973, com a redação da Lei 14.382/2022, manda registrar o título ou devolvê-lo com exigências em até 10 dias do protocolo, e em até 5 dias quando se trata de escritura de compra e venda sem cláusulas especiais. A prenotação, que garante a prioridade de quem protocolou primeiro, tem validade limitada:

“Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 20 (vinte) dias da data do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.” (Lei 6.015/1973, art. 205)

Na prática, isso significa que, recebida uma nota devolutiva, o interessado tem pouco tempo para corrigir o problema sem perder a posição na fila.

Custos envolvidos na escritura de um imóvel

Os valores cobrados pelo tabelião e pelo registrador (emolumentos) não são definidos pelo cartório. Uma lei federal manda cada estado fixá-los:

“Os Estados e o Distrito Federal fixarão o valor dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos respectivos serviços notariais e de registro, observadas as normas desta Lei. Parágrafo único. O valor fixado para os emolumentos deverá corresponder ao efetivo custo e à adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados.” (Lei 10.169/2000, art. 1º)

Nos atos com valor econômico, como a escritura de compra e venda, as tabelas estaduais usam faixas com valores mínimos e máximos, e o negócio é enquadrado conforme o preço declarado (Lei 10.169/2000, art. 2º, III, b). Por isso não há um percentual nacional: o mesmo imóvel pode ter custos diferentes em estados diferentes. Cada tabelionato é obrigado a exibir a tabela em vigor, que também é publicada pela corregedoria do tribunal estadual.

O ITBI é municipal, e a alíquota varia conforme a lei de cada cidade. O imposto incide sobre o valor venal, que, após a Lei Complementar 227/2026, corresponde ao preço de mercado para pagamento imediato, e não mais a um valor de tabela sem critério divulgado. Como calcular e como discordar da prefeitura são temas do guia do ITBI. O tabelião precisa registrar na escritura a apresentação do comprovante do imposto; sem ele, o ato não é lavrado. Enquanto escritura e registro não se completam, o vendedor continua figurando como proprietário para o fisco municipal e para terceiros.

Como os valores dependem da tabela estadual e do preço, a forma segura de estimar o custo é pedir ao tabelionato um orçamento com base no valor do negócio antes de marcar a assinatura. Em alguns casos, a escritura pode ter desconto ou ser dispensada, mas o ITBI continua devido, salvo isenção prevista na lei municipal; ver isenção do ITBI.

O que o cartório informa à Receita Federal

A escritura não fica só no livro do tabelião. Segundo a Instrução Normativa RFB 2.186/2024, tabelionatos, registros imobiliários e registros de títulos e documentos transmitem à Receita a DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias) de cada aquisição ou alienação de imóvel que formalizam, pelo programa DOI-Web.

A entrega vence no último dia útil do mês que segue ao ato, e a multa por atraso recai sobre a serventia, não sobre as partes. Para quem compra ou vende, o efeito prático é que o Fisco federal toma conhecimento do negócio pelo próprio cartório, e o preço declarado no imposto de renda precisa coincidir com o da escritura; o vendedor com lucro apura o ganho de capital.

Quem tem direito a escritura gratuita ou com desconto

Circula a informação de que famílias com renda de até três salários mínimos têm direito à escritura gratuita. Essa gratuidade existiu na redação original da Lei 11.977/2009, do Minha Casa, Minha Vida, mas foi revogada pela Lei 12.424/2011. O que vale hoje são reduções de emolumentos, e não isenção geral:

“Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em: I - 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR e do FDS; II - 50% (cinquenta por cento) para os imóveis residenciais dos demais empreendimentos do PMCMV.” (Lei 11.977/2009, art. 43)

A Lei 14.620/2023, que recriou o programa, manda aplicar essas regras de emolumentos às operações atuais (art. 7º). FAR e FDS são os fundos públicos que financiam as faixas de menor renda. Há ainda a redução de 50% nos emolumentos da primeira aquisição residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (Lei 6.015/1973, art. 290).

A isenção de maior alcance está na Lei 13.465/2017. Nos núcleos urbanos informais enquadrados como Reurb de Interesse Social (Reurb-S), ocupados predominantemente por população de baixa renda, não se cobram custas nem emolumentos por uma série de atos:

“§ 1º Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S: I - o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus beneficiários; II - o registro da legitimação fundiária; III - o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade; IV - o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada; V - a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados; VI - a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da Reurb-S; VII - o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e VIII - o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste artigo.” (Lei 13.465/2017, art. 13)

Nesses casos, a regularização dispensa inclusive a escritura, porque o título é a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) emitida pelo município. O processo é explicado em regularização imobiliária. Outras gratuidades, como as ligadas à assistência judiciária em processos, dependem de decisão judicial ou de lei estadual e devem ser confirmadas com o cartório.

Onde obter a escritura de imóvel

A escritura é lavrada em tabelionato de notas, com hora marcada e documentos em mãos. A Lei 8.935/1994 dá ao tabelião de notas exclusividade para lavrar escrituras e procurações públicas (art. 7º, I), e a mesma lei, como visto, deixa a escolha do cartório às partes: ele não precisa ser o do bairro do imóvel nem o da cidade do vendedor.

Escritura lavrada por videoconferência

Ir ao balcão deixou de ser a única via. Com o Provimento 100/2020 da Corregedoria Nacional de Justiça, os atos notariais passaram a poder ser praticados a distância pela plataforma e-Notariado, mantida pelo Colégio Notarial do Brasil, que conecta os usuários aos tabelionatos do país. O ato eletrônico é feito por videoconferência entre as partes e o tabelião, com assinatura por certificado digital, e tem os mesmos efeitos do ato presencial. Compra e venda e alienação fiduciária estão entre as escrituras imobiliárias disponíveis.

No ato remoto, a escolha do cartório tem limite. O texto do Provimento 100/2020 atribuía a escritura eletrônica de imóvel ao tabelião da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente, admitindo qualquer tabelionato do estado quando imóvel e comprador estivessem na mesma unidade da federação. Esse provimento foi revogado pelo Provimento CNJ 149/2023, que reuniu as normas do foro extrajudicial no Código Nacional de Normas; antes de agendar, confirme com o tabelionato escolhido se ele pode lavrar o ato remoto para o seu caso.

Escritura de imóvel em financiamentos

Para imóveis financiados por banco, a escritura pública não é necessária, porque o contrato de financiamento tem força de escritura e é levado diretamente ao registro de imóveis. A base legal está na Lei 9.514/1997:

“Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.” (Lei 9.514/1997, art. 38)

Regra semelhante vale para os contratos do Sistema Financeiro da Habitação (Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º). O contrato bancário reúne a compra e a garantia, normalmente a alienação fiduciária, e precisa ser registrado como qualquer escritura; o passo a passo do crédito está em financiamento imobiliário.

Quitado o financiamento, não há nova escritura a fazer. O credor tem prazo para entregar o documento que libera o imóvel:

“§ 1º No prazo de 30 (trinta) dias, contado da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o termo de quitação ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante. § 1º-A O não fornecimento do termo de quitação no prazo previsto no § 1º deste artigo acarretará multa ao fiduciário equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, que se reverterá em favor daquele a quem o termo não tiver sido disponibilizado no referido prazo.” (Lei 9.514/1997, art. 25)

Com o termo em mãos, o proprietário pede ao registro de imóveis a averbação do cancelamento da propriedade fiduciária (art. 25, § 2º), e só então a matrícula passa a mostrar o imóvel livre. A averbação desse cancelamento é cobrada à parte.

O valor da fé pública na escritura

A escritura pública é a forma que a lei exige para os negócios imobiliários acima de 30 salários mínimos, e o valor dela está na fé pública: o tabelião confere quem assina, se o imposto foi pago e se os documentos exigidos foram apresentados. Mas ela é metade do caminho. Sem o registro, a matrícula continua em nome do vendedor, com todos os riscos que isso traz.

Na hora de planejar, três pontos evitam surpresas: pedir orçamento ao tabelionato com base no preço do negócio, conferir a matrícula antes da lavratura para não precisar retificar a escritura depois, e protocolar o título no registro de imóveis logo após a assinatura, respondendo rápido a eventuais exigências. Quem compra pelo Minha Casa, Minha Vida ou em área de Reurb-S deve perguntar pelos descontos e isenções previstos em lei, que não são aplicados automaticamente em todos os casos.

O valor que vai na escritura também pesa no ITBI e no ganho de capital do vendedor. Para declarar um preço que se sustente diante da prefeitura e da Receita, a Valen Brasil faz a avaliação técnica do imóvel antes da lavratura, com laudo aceito para negociação e para contestar a base do imposto municipal.

Perguntas frequentes

O que é a escritura de imóvel e por que ela é importante?

É o documento lavrado pelo tabelião de notas que formaliza o negócio sobre o imóvel, com fé pública. A lei a exige para imóveis acima de 30 salários mínimos. Ela só transfere a propriedade depois de registrada na matrícula.

Qual a diferença entre a escritura de imóvel e o registro de imóvel?

A escritura é o título, feito no tabelionato de notas; o registro é o lançamento desse título na matrícula, feito no registro de imóveis. A escritura prova o negócio; o registro transfere a propriedade e protege contra venda do mesmo bem a outra pessoa. Um não substitui o outro.

Quais são os documentos necessários para obter a escritura de imóvel?

Documentos pessoais e certidão de nascimento ou casamento das partes, certidão da matrícula com negativa de ônus e ações, certidão de débitos de IPTU, comprovante do ITBI e, em imóvel rural, CCIR e comprovação do ITR dos últimos cinco anos. O tabelião informa exigências adicionais do caso.

Quem tem direito à escritura gratuita?

Não há gratuidade geral por faixa de renda na lei federal atual. Imóveis do Minha Casa, Minha Vida têm redução de 50% ou 75% nos emolumentos, a primeira aquisição residencial financiada pelo SFH tem redução de 50%, e os atos da Reurb-S são isentos.

Onde eu posso obter a escritura de imóvel?

Em qualquer tabelionato de notas do país, à escolha das partes, ou a distância pelo e-Notariado, com as regras de competência próprias do ato eletrônico.

Quanto custa a escritura de um imóvel?

Depende da tabela de emolumentos do estado e da faixa de valor do negócio. Não existe percentual fixo nacional; peça ao tabelionato o orçamento com base no preço, e some o registro, o ITBI e as certidões.

Imóvel financiado precisa de escritura?

Não, quando o financiamento é feito por instituição do SFH ou nas operações da Lei 9.514/1997: o contrato do banco tem efeito de escritura e vai direto ao registro de imóveis.