Impostos na venda de imóvel: quais são, quem paga e quanto custa

Na venda de um imóvel entre pessoas físicas, dois tributos aparecem quase sempre: o Imposto de Renda (IR) cobrado do vendedor sobre o lucro, quando ele recebe mais do que pagou, e o ITBI, tributo municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis, que em regra fica com o comprador.

O Imposto de Renda vai de 15% a 22,5% e incide sobre o lucro, não sobre o preço; o ITBI é um percentual do valor do imóvel fixado pela prefeitura. Em imóveis situados em terreno de marinha, o vendedor ainda recolhe o laudêmio à União.

Os novos tributos da reforma, IBS e CBS, só alcançam empresas e pessoas físicas que vendem imóveis com habitualidade. Este texto é o mapa de todos esses custos; a conta completa, com fatores de redução e exemplos, está no artigo sobre IR na venda de imóvel e as regras municipais estão no guia completo do ITBI.

Pontos principais

• Quem vende paga o Imposto de Renda sobre o ganho, dentro de um prazo curto, que vence no fim do mês posterior ao recebimento, sem esperar a declaração anual.
• Quem compra paga, em regra, o ITBI e as despesas de escritura e registro. As partes podem combinar outra divisão no contrato, mas a prefeitura cobra de quem a lei municipal indicar.
• Três situações livram o vendedor pessoa física do imposto sobre o ganho, total ou parcialmente: venda do único imóvel por no máximo R$ 440 mil, reaplicação do dinheiro em outro imóvel residencial em 180 dias e compra muito antiga, com percentual de redução fixado em lei.
• A tributação mínima das altas rendas, criada pela Lei 15.270/2025, não soma o ganho de capital da venda de imóvel à base de cálculo dela.
• Na venda feita por empresa, a conta muda de lógica: pode incidir sobre a receita (imóvel de estoque, no lucro presumido) ou sobre o lucro (imóvel do ativo imobilizado ou lucro real).
• IBS e CBS substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS ao longo da transição. Em 2026 há só a fase de teste; a partir de 2027 a CBS passa a ser cobrada, com redução de 50% nas alíquotas para operações com imóveis.

Quais impostos incidem na venda de um imóvel

A tabela reúne os tributos e as cobranças que costumam aparecer numa venda. As colunas "quem paga" seguem a regra legal ou o costume; o contrato pode redistribuir o custo entre as partes, mas não muda quem responde perante o fisco.

Os três primeiros itens da tabela são tributos. O laudêmio não é tributo: a União o cobra na condição de proprietária do terreno, e os emolumentos remuneram o serviço dos cartórios. Todos, porém, pesam no bolso de quem negocia, e por isso entram no planejamento da venda.

Quem paga cada custo da venda

O Código Civil traz a regra que vale quando o contrato é silencioso:

“Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.” (Código Civil, art. 490)

"Tradição" é a entrega do bem. Na prática, cabe ao vendedor o custo de deixar o bem pronto para a entrega, sem pendências, como a quitação de débitos anteriores. O art. 502 do mesmo código completa a ideia: salvo acordo diferente, o vendedor responde pelos débitos que recaem sobre a coisa até a entrega.

No ITBI, a definição de quem é o contribuinte fica com o município. O Código Tributário Nacional (CTN) deixou a escolha para a lei local:

“Art. 42. Contribuinte do impôsto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei.” (Código Tributário Nacional, art. 42)

Quase todas as leis municipais apontam o comprador. Se o contrato disser que o vendedor vai arcar com o ITBI, o acordo vale entre os dois, mas a prefeitura continua a cobrar de quem a lei dela indica.

Débitos de IPTU exigem atenção redobrada. Pelo art. 130 do CTN, os impostos que têm como fato gerador a propriedade do imóvel acompanham o bem e passam para o adquirente, a menos que a escritura traga a prova de quitação. É por isso que o tabelião pede certidões negativas e que o comprador deve conferir a situação do IPTU antes de assinar.

IR do vendedor: o essencial para fechar a conta da venda

O ganho de capital é o lucro da operação: o valor da venda menos o custo de aquisição que consta da declaração do vendedor, acrescido das benfeitorias comprovadas. Se o imóvel for vendido pelo mesmo valor que custou, ou por menos, não há imposto. O custo não é corrigido pela inflação, mas a lei criou fatores de redução que diminuem o ganho tributável conforme o tempo em que o bem ficou no patrimônio (Lei 11.196/2005, art. 40). O cálculo desses fatores, com exemplos, é o tema central do guia de IR na venda de imóvel.

Alíquotas por faixa de ganho

As alíquotas são progressivas por faixa, como uma escada: cada percentual alcança só a parte do ganho que cabe no seu degrau. A escala vem do art. 21 da Lei 8.981/1995, com a redação dada pela Lei 13.259/2016.

Um exemplo mostra a diferença entre a alíquota da faixa e a alíquota efetiva. Numa venda com ganho de R$ 12 milhões, os primeiros R$ 5 milhões pagam 15% (R$ 750 mil), os R$ 5 milhões seguintes pagam 17,5% (R$ 875 mil) e os R$ 2 milhões restantes pagam 20% (R$ 400 mil). O total é de R$ 2,025 milhões, o que equivale a 16,875% do ganho, e não a 20%.

Para a maioria das vendas residenciais, só a primeira faixa importa. Quem vende por R$ 900 mil um apartamento declarado a R$ 500 mil tem ganho nominal de R$ 400 mil; a 15%, o imposto ficaria em R$ 60 mil antes da aplicação dos fatores de redução, que diminuem essa base e, portanto, o valor final.

Isenções e reduções

A isenção mais conhecida beneficia o dono de um só imóvel que o vende por preço modesto:

“Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.” (Lei 9.250/1995, art. 23)

As exigências são três e precisam estar presentes ao mesmo tempo: o imóvel vendido tem de ser o único do titular na data da venda, o preço não pode passar de R$ 440 mil e nenhuma outra alienação de imóvel pode ter ocorrido no quinquênio anterior. A lei não exige que o imóvel seja residencial, e o que conta é a ausência de outra venda no período, não o fato de a pessoa ter tido outro imóvel no passado. O teto está no texto desde 1995 e nunca foi reajustado, o que faz a isenção valer cada vez para menos imóveis.

A segunda hipótese favorece quem troca de casa:

“Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.” (Lei 11.196/2005, art. 39)

O prazo corre a partir da assinatura do contrato de venda, e não da data em que o dinheiro entra na conta. Se só parte do valor for reaplicada, o imposto incide sobre a proporção que ficou de fora (§ 2º). E o benefício tem limite de uso:

“§ 5º O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.” (Lei 11.196/2005, art. 39)

A terceira situação é a dos imóveis comprados há muito tempo. Para eles, a Lei 7.713/1988 (art. 18) prevê um percentual de desconto sobre o ganho que depende do ano da compra: o desconto é total para bens adquiridos até 1969, com queda de cinco pontos percentuais por ano a partir daí (95% em 1970, 50% em 1979 e 5% em 1988). Aquisições feitas de 1989 em diante não têm esse desconto, mas continuam sujeitas aos fatores de redução da Lei 11.196/2005.

Prazo, declaração e relação com o imposto anual

O imposto sobre o ganho é apurado no programa GCAP, da Receita Federal, que gera o documento de arrecadação (DARF). O prazo é curto:

“§ 1º O imposto de que trata este artigo deverá ser pago até o último dia útil do mês subseqüente ao da percepção dos ganhos. § 2º Os ganhos a que se refere este artigo serão apurados e tributados em separado e não integrarão a base de cálculo do Imposto de Renda na declaração de ajuste anual, e o imposto pago não poderá ser deduzido do devido na declaração.” (Lei 8.981/1995, art. 21)

Na venda a prazo, o ganho é apurado como se a venda fosse à vista e tributado na proporção de cada parcela recebida, com um DARF para cada mês de recebimento (Instrução Normativa SRF 84/2001). Depois, os dados do GCAP são importados para a declaração anual, na ficha de ganhos de capital, e o imóvel sai da ficha de bens e direitos.

Esse tratamento em separado explica por que as mudanças recentes na tabela anual não mexem no imposto da venda. A redução criada pela Lei 15.270/2025 a partir de 2026, que zera o imposto de quem tem rendimentos tributáveis de até R$ 5 mil por mês e diminui gradualmente até R$ 7.350, é aplicada sobre o imposto calculado pelas tabelas progressivas mensal e anual, das quais o ganho de capital não participa. A mesma lei instituiu um imposto mínimo para rendas anuais acima de R$ 600 mil e mandou excluir os ganhos de capital da base desse cálculo:

“I - os ganhos de capital, exceto os decorrentes de operações realizadas em bolsa ou no mercado de balcão organizado sujeitas à tributação com base no ganho líquido no Brasil;” (Lei 9.250/1995, art. 16-A, § 1º, incluído pela Lei 15.270/2025)

Atualização do valor do imóvel na declaração

Duas leis recentes permitiram declarar o imóvel pelo valor de mercado e pagar, sobre a diferença, uma alíquota menor que a do ganho de capital. A Lei 14.973/2024 abriu a primeira janela, com 4% para a pessoa física e 6% de IRPJ mais 4% de CSLL para a empresa, e prazo de pagamento de 90 dias a contar da publicação, em setembro de 2024. Quem aderiu e vender antes de 15 anos aproveita só uma fração da diferença atualizada: 0% se a venda ocorrer em até 36 meses, 8% entre 36 e 48 meses, 16% entre 48 e 60 meses, e assim por diante, conforme a tabela do art. 8º.

A Lei 15.265/2025 abriu uma nova janela, o Rearp (regime especial que permite atualizar o valor de bens e regularizar os não declarados), manteve os 4% para a pessoa física e fixou 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL para a pessoa jurídica. A adesão tinha prazo de 90 dias a partir da publicação da lei, em novembro de 2025, e terminou em fevereiro de 2026, segundo a Receita Federal. A regra de venda antecipada é mais dura que a da lei anterior:

“Art. 7º A alienação de bem submetido à modalidade atualização que ocorrer no prazo de 5 (cinco) anos, no caso de bem imóvel, ou de 2 (dois) anos, no caso de bem móvel, contado da adesão, exceto por transmissão causa mortis ou decorrente de partilha em dissolução de sociedade conjugal ou união estável, acarretará a desconsideração de todos os efeitos do Rearp previstos no arts. 3º e 4º desta Lei, deduzindo-se o que houver sido anteriormente pago do imposto sobre a renda, atualizado pela taxa do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic), devido na hipótese de apuração de ganho de capital decorrente da alienação e tributação na pessoa jurídica.” (Lei 15.265/2025, art. 7º)

Quem aderiu a qualquer das duas precisa conferir a data da adesão antes de fechar negócio: vender cedo demais pode trazer de volta o imposto que a atualização prometia evitar.

Atraso no pagamento

O imposto pago depois do vencimento sofre multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20%, mais juros pela taxa Selic acumulada desde o mês seguinte ao do vencimento e 1% no mês do pagamento (Lei 9.430/1996, art. 61). Se a Receita encontrar a venda antes do pagamento espontâneo, graças à DOI, declaração que os cartórios enviam ao fisco a cada escritura e registro, a multa passa a ser de ofício, bem mais alta.

Venda feita por pessoa jurídica

Quando quem vende é uma empresa, o Imposto de Renda da pessoa física sai de cena e entram o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), o PIS e a Cofins. O peso depende de dois fatores: o regime tributário da empresa e a conta em que o imóvel está registrado.

O adicional de 10% do IRPJ alcança o lucro que excede R$ 20 mil multiplicados pelo número de meses do período de apuração (Lei 9.249/1995, art. 3º, § 1º). Desde 2026, a Lei Complementar 224/2025 acrescenta 10% aos percentuais de presunção do lucro presumido, mas só sobre a parte da receita anual que exceder R$ 5 milhões. E a Lei 15.270/2025 criou uma retenção na fonte de 10% quando a mesma empresa paga mais de R$ 50 mil de lucros e dividendos no mês a uma mesma pessoa física, calculada sobre o total pago. O detalhamento para empresas que concentram imóveis da família está no artigo sobre holding patrimonial.

Os percentuais sobre a receita valem enquanto existirem PIS e Cofins. A partir de 2027 essas contribuições são extintas e dão lugar à CBS, o que muda a conta de quem vende imóveis por meio de empresa (veja a seção sobre a reforma, adiante).

ITBI: o imposto que fica com o comprador

O ITBI é cobrado pelo município onde o imóvel está, e cada prefeitura define a alíquota em lei própria. A Lei Complementar 227/2026 reescreveu os artigos do CTN sobre o imposto e deixou clara a base de cálculo:

“§ 1º Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.” (Código Tributário Nacional, art. 38, incluído pela Lei Complementar 227/2026)

A lei manda a prefeitura estimar esse valor com critérios técnicos, usando pelo menos um destes: pesquisa de preços de mercado, dados enviados por tabeliães, registradores e bancos, características do imóvel (localização, tipologia, destinação, padrão, áreas) ou outros parâmetros usuais de avaliação. E dá ao contribuinte um caminho para discordar:

“§ 3º As administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal a que se refere o caput deste artigo, o qual poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital.” (Código Tributário Nacional, art. 38, incluído pela Lei Complementar 227/2026)

Sem a guia do ITBI paga, a escritura não sai. A exigência está na lei que regula os requisitos das escrituras:

“§ 2º O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.” (Lei 7.433/1985, art. 1º, com a redação da Lei 13.097/2015)

Alíquotas, isenções, a decisão do Superior Tribunal de Justiça sobre o valor declarado e o passo a passo da contestação ficam no artigo principal sobre ITBI; as situações sem cobrança do imposto, como a integralização de capital em empresa, estão em isenção de ITBI.

Valor de mercado e valor venal

São dois números que costumam divergir. O valor de mercado é o preço que o imóvel alcança numa negociação normal, influenciado por localização, estado de conservação, oferta e demanda. O valor venal é uma estimativa feita pelo poder público para cobrar tributos: no IPTU, vem da planta genérica de valores do município, atualizada de tempos em tempos; no ITBI, agora, a lei diz que deve refletir o preço à vista de mercado.

Como a planta do IPTU tende a ficar defasada e a estimativa do ITBI tende a acompanhar o mercado, é comum o mesmo imóvel ter um valor para o IPTU e outro, maior, para o ITBI. Quando a prefeitura atribui um valor acima do que o imóvel realmente vale, a diferença vira imposto pago a mais pelo comprador.

Quando o laudo técnico faz diferença

A avaliação contraditória prevista no CTN precisa de prova, e a prova técnica mais aceita é o laudo de avaliação feito conforme a ABNT NBR 14653, que reúne amostra de imóveis semelhantes, tratamento dos dados e memória de cálculo. Um laudo de avaliação do imóvel também ajuda o vendedor a fixar o preço pedido e a documentar o valor em inventários, partilhas e atualizações patrimoniais. A Valen Brasil prepara esse tipo de laudo em Itajaí, em Balneário Camboriú, em Blumenau e nas cidades vizinhas.

Um laudo bem fundamentado não garante que a prefeitura aceite o valor apresentado, mas obriga a administração a responder com critérios técnicos, e não apenas com a tabela interna dela.

Laudêmio: a cobrança em terreno de marinha

Imóveis construídos em terreno da União, como os de marinha em cidades litorâneas, pagam laudêmio quando o domínio útil ou a ocupação são vendidos. A regra está no decreto-lei que trata desses terrenos:

“Art. 3º A transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou de cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.” (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, com a redação da Lei 13.465/2017)

O percentual incide sobre o terreno, e não sobre a construção. Tabelionato e Registro de Imóveis só praticam o ato depois que a SPU (Secretaria do Patrimônio da União) certifica o recolhimento. Quem vende apartamento na orla deve verificar na matrícula se o terreno é da União antes de calcular quanto vai receber de fato. As regras de cálculo, as isenções e a diferença entre foro e laudêmio estão explicadas no artigo sobre laudêmio.

Escritura e registro: quando o imóvel muda de dono

Pagar os impostos não transfere a propriedade. O Código Civil exige escritura pública para negócios com imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (art. 108), e a transferência só acontece com o registro dessa escritura na matrícula do imóvel (art. 1.245). Até o registro, o vendedor continua sendo, para terceiros, o dono do bem, e credores dele podem alcançá-lo.

A ordem habitual é esta:

1. Negociação e contrato de promessa de compra e venda, com a divisão das despesas por escrito.
2. Emissão das certidões do vendedor e do imóvel, incluindo a certidão de matrícula e a de débitos de IPTU.
3. Pagamento do ITBI pelo comprador e, se for o caso, do laudêmio pelo vendedor.
4. Lavratura da escritura pública no tabelionato de notas.
5. Registro da escritura no Registro de Imóveis, que atualiza a matrícula.
6. Apuração do ganho de capital no GCAP e pagamento do DARF pelo vendedor no prazo legal, que termina no fim do mês posterior ao recebimento.

Na compra financiada, o contrato do banco tem força de escritura pública e substitui a etapa 4, mas o ITBI e o registro continuam obrigatórios. O roteiro do negócio inteiro, da proposta à entrega das chaves, aparece no artigo sobre compra e venda de imóvel.

Reforma tributária: IBS e CBS na venda de imóveis

Com a Emenda Constitucional 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, o país substitui, ao longo de uma transição, PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois tributos sobre o consumo: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de estados e municípios. Operações com imóveis entraram no campo desses tributos, com um regime específico. ITBI e IR do vendedor continuam a ser cobrados como antes.

Quem passa a pagar

As empresas que apuram IBS e CBS no regime regular pagam sobre as vendas de imóveis. A pessoa física só entra quando a atividade tem jeito de negócio:

“II - alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior; III - alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.” (Lei Complementar 214/2025, art. 251, § 1º)

Para o limite de três imóveis, só contam os que estavam no patrimônio do vendedor havia menos de cinco anos; no imóvel herdado, doado ou recebido em meação, o prazo conta desde a aquisição pelo falecido, pelo doador ou pelo cônjuge (art. 251, §§ 3º e 4º). Quem ultrapassa os limites no próprio ano também passa a ser contribuinte em relação às operações que excederem (§ 2º). A pessoa que vende a casa em que mora, ou um apartamento herdado, fica fora do IBS e da CBS.

Redutores e alíquota reduzida

O regime de imóveis tem três mecanismos que diminuem a carga:

• Alíquota reduzida: as operações com imóveis pagam metade da alíquota geral, e a locação paga 30% dela.
• Redutor de ajuste: a partir de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular recebe um valor, ligado ao custo de aquisição ou ao valor de referência, que é abatido da base na venda e corrigido pelo IPCA (arts. 257 e 258).
• Redutor social: na venda de imóvel residencial novo ou de lote residencial, abatem-se R$ 100 mil por imóvel ou R$ 30 mil por lote, uma única vez por bem, com correção mensal pelo IPCA (art. 259).

“Art. 261. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento). Parágrafo único. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).” (Lei Complementar 214/2025, art. 261)

Para a lei, imóvel novo é o que ainda não foi ocupado nem utilizado. Na incorporação e no loteamento, o imposto é devido a cada parcela recebida, e o incorporador pode abater os créditos de IBS e CBS pagos na compra de materiais e serviços da obra (art. 262), o que tende a reduzir o custo tributário acumulado na cadeia da construção.

A permuta de imóveis também recebeu regra própria: IBS e CBS não incidem sobre a troca, só sobre a torna, isto é, a diferença paga em dinheiro (art. 252, § 2º, I, com a redação da LC 227/2026). Os detalhes da operação estão em permuta de imóvel.

Calendário da transição

As alíquotas de 2026 a 2028 estão nos arts. 343 a 348 da LC 214/2025; a redução progressiva do ICMS e do ISS está nos arts. 128 e 129 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, incluídos pela EC 132/2023. As alíquotas de referência definitivas ainda dependem de resolução do Senado Federal, por isso qualquer número exato para a carga final sobre imóveis é, por ora, estimativa.

Custos da venda que não são impostos

Além dos tributos, a venda envolve despesas que convém prever desde o início:

• Comissão de corretagem: combinada com a imobiliária ou o corretor, normalmente paga por quem contratou o serviço, em geral o vendedor. Quando é o vendedor quem arca com ela, sem repassar o custo ao comprador, a comissão é abatida do valor de venda na apuração do ganho de capital (Instrução Normativa SRF 84/2001).
• Emolumentos de escritura e de registro: seguem tabelas fixadas por lei em cada estado e variam conforme o valor do negócio.
• Certidões: do imóvel, do vendedor e, em alguns casos, de ações judiciais e protestos.
• Quitação de débitos: IPTU, condomínio e eventuais taxas em atraso, que o vendedor deve quitar ou abater do preço.
• Avaliação e regularização: laudo de avaliação, averbação de construção ou retificação de área quando a matrícula não corresponde à realidade.

Como reduzir o custo tributário dentro da lei

Algumas medidas simples evitam imposto pago a mais:

• Guardar notas fiscais e contratos de reformas e ampliações. Benfeitorias informadas na declaração aumentam o custo de aquisição e reduzem o ganho.
• Conferir se a venda se enquadra numa das isenções antes de assinar, e não depois. O prazo de 180 dias para reaplicar o dinheiro começa com o contrato.
• Na venda parcelada, calcular o imposto de cada parcela e manter o controle dos DARFs pagos.
• Contestar a base de cálculo do ITBI quando ela estiver acima do mercado, com prova técnica.
• Para quem tem vários imóveis ou vende com frequência, comparar a pessoa física com a pessoa jurídica considerando o IBS e a CBS a partir de 2027.

Escolhas mais complexas, como transferir imóveis para uma empresa ou organizar a sucessão, exigem planejamento tributário feito por advogado ou contador, com números do caso concreto.

Os tributos das três esferas na venda

A venda de um imóvel reúne tributos de três esferas: o Imposto de Renda da União, pago pelo vendedor sobre o lucro; o ITBI do município, pago em regra pelo comprador sobre o valor de mercado; e, em imóveis de marinha, o laudêmio. A reforma tributária acrescenta IBS e CBS para empresas e vendedores habituais, com alíquotas reduzidas e redutores, mas deixa a venda eventual da pessoa física como está. Conhecer quem paga cada item, a base de cálculo e os prazos permite negociar o preço com a conta completa na mão.

Se a dúvida estiver no valor do imóvel, seja para definir o preço de venda, contestar o ITBI ou documentar uma atualização patrimonial, um laudo técnico independente dá base segura à decisão. A equipe da Valen Brasil faz avaliações de imóveis residenciais e comerciais no litoral e no Vale do Itajaí.

Perguntas frequentes

Quais impostos incidem sobre a venda de um imóvel?

Na venda entre pessoas físicas, o vendedor recolhe IR sobre o lucro obtido, se houver ganho e nenhuma isenção se aplicar, e o comprador paga o ITBI ao município. Em terreno de marinha, o vendedor recolhe também o laudêmio. Empresas pagam IRPJ, CSLL, PIS e Cofins e, a partir de 2027, a CBS.

A venda por até R$ 440 mil fica livre de todos os impostos?

Só se cumprir três condições ao mesmo tempo: o bem vendido ser o único do vendedor, o preço ficar em R$ 440 mil ou menos e não ter havido outra alienação de imóvel no quinquênio anterior. A isenção vale para qualquer tipo de imóvel, não só para o residencial. Essa isenção é só do imposto de renda do vendedor: o ITBI continua devido pelo comprador. Cada condição vem explicada, com exemplos, no guia que calcula o imposto de renda na venda passo a passo.

Quanto se paga de imposto na venda de um imóvel?

O vendedor pessoa física paga de 15% a 22,5% sobre o ganho, e não sobre o preço; para ganhos de até R$ 5 milhões, a alíquota é de 15%. O comprador paga o ITBI, com alíquota definida em lei municipal e calculada sobre o preço que o bem alcançaria à vista no mercado.

Quais são as alíquotas do IR sobre o lucro na venda?

São quatro degraus: 15% até R$ 5 milhões de lucro; 17,5% na fatia entre 5 e 10 milhões de reais; 20% na fatia seguinte, até o teto de R$ 30 milhões; e 22,5% no excedente. Cada alíquota vale só para a sua faixa.

Quais isenções existem para o imposto sobre a venda de imóveis?

Para o Imposto de Renda da pessoa física: venda do único imóvel por R$ 440 mil ou menos, sem outra alienação no quinquênio anterior; reaplicação do valor em imóvel residencial em até 180 dias, uma vez a cada cinco anos; e redução do ganho para imóveis adquiridos até 1988, integral para os comprados até 1969. No ITBI, as hipóteses de não incidência e isenção dependem da Constituição e da lei municipal.

A pessoa física paga IBS e CBS quando vende um imóvel?

Em regra, não. A venda eventual da própria casa ou de um imóvel herdado fica fora. A pessoa física só passa a ser contribuinte se, no ano anterior, tiver vendido mais de três imóveis que estavam havia menos de cinco anos em seu patrimônio, ou mais de um imóvel construído por ela nos últimos cinco anos, ou se ultrapassar esses limites no próprio ano.