Avaliação de imóvel para inventário: quando é exigida, quem faz e impostos

A avaliação de imóvel para inventário é o trabalho técnico que fixa o valor de mercado de cada imóvel deixado por quem morreu, com data de referência no dia do óbito.

Esse número decide três coisas ao mesmo tempo: quanto cada herdeiro recebe na partilha, quanto se recolhe de ITCMD, tributo que cada estado cobra sobre o que se herda ou recebe de graça, e por qual valor o imóvel passa a constar no IR de cada herdeiro. No inventário judicial, a avaliação é feita por avaliador ou perito do juízo, exceto se todos os herdeiros forem capazes e o fisco aceitar a estimativa apresentada; no cartório, a lei não exige laudo, mas o fisco estadual pode discordar dos valores informados.

Este guia trata só do imóvel dentro do inventário. Como funciona a sucessão como um todo, quem herda e em que ordem, está no guia de herança.

Pontos principais

• O ITCMD incide sobre quanto o imóvel vale no mercado, com a alíquota em vigor no dia da morte (Lei Complementar 227/2026, arts. 151, 152 e 156).
• Imóvel herdado recolhe ITCMD para o estado em que fica, ainda que o dono tenha vivido e morrido em outro (Constituição, art. 155, § 1º, I).
• No imposto de renda, os herdeiros podem receber o imóvel pelo custo que o falecido informava à Receita ou pelo preço atual de mercado; na segunda opção, a diferença paga ganho de capital no inventário (Lei 9.532/1997, art. 23).
• No inventário judicial comum, dispensa-se o laudo do juízo quando não há incapazes e o fisco aceita, de forma expressa, a estimativa das primeiras declarações (CPC, art. 633); no arrolamento sumário, não há avaliação judicial (CPC, art. 661).
• Quem assina o laudo precisa ter habilitação legal: engenheiro ou agrônomo com ART no CREA, ou arquiteto com RRT no CAU. O corretor com registro no CNAI emite parecer de avaliação mercadológica.
• Dados de prazo de entrega e preço de laudo variam muito conforme o imóvel e a cidade; peça orçamento por escrito, com prazo e escopo definidos.

Para que serve a avaliação no inventário

Até a partilha, a herança é um bloco único, e cada herdeiro tem uma fração ideal de tudo, não um imóvel determinado:

“A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.” (Código Civil, art. 1.791, caput)

Para transformar essas frações em bens concretos, alguém precisa dizer quanto vale cada imóvel. O valor apurado é usado em várias frentes:

1. Partilha. Com os valores definidos, os herdeiros montam quinhões equivalentes ou combinam compensações em dinheiro (as chamadas tornas ou reposições).
2. Meação. Quando o falecido era casado ou vivia em união estável, a parte do cônjuge ou companheiro sobrevivente (a meação) sai antes da herança, conforme o regime de bens do casal. A avaliação é feita sobre o imóvel inteiro, e a meação é separada depois.
3. ITCMD. O imposto estadual é calculado sobre o valor de mercado da parte transmitida a cada herdeiro. Meação não é herança e não paga ITCMD como herança.
4. Imposto de renda. O valor escolhido para a transferência define o custo de aquisição de cada herdeiro e, portanto, o imposto que ele pagará quando vender.
5. Colação. Doações feitas em vida a descendentes precisam ser conferidas no inventário para igualar as legítimas, e isso exige saber quanto valiam os bens doados.
6. Venda de imóvel do espólio. Quando é preciso vender para pagar impostos e despesas, o valor de referência ajuda a evitar venda por preço vil e a prestar contas aos demais herdeiros.

O laudo olha para o passado: a data da morte

A avaliação não retrata o imóvel no dia em que o laudo é assinado, e sim na data da abertura da sucessão. A Lei Complementar 227/2026, que regulamentou o ITCMD em âmbito nacional, fixa o fato gerador da herança na data do óbito (art. 151, I, "a") e define a base do imposto assim:

“A base de cálculo do ITCMD é o valor de mercado do bem ou do direito transmitido.” (Lei Complementar 227/2026, art. 152, caput)

As leis estaduais já seguiam essa lógica. Em São Paulo, a Lei 10.705/2000 chama a base de "valor venal", mas o § 1º do artigo 9º esclarece que se trata do valor de mercado na data da abertura da sucessão; o artigo 16 da mesma lei, no texto consultado em setembro de 2026, fixa alíquota única de 4%. Em mercados que se moveram muito entre o óbito e a avaliação, o laudo precisa trabalhar com dados de mercado da época da morte, não com os anúncios de hoje.

Desde a reforma tributária de 2023 (Emenda Constitucional 132), o ITCMD precisa ser progressivo, que agora cresce conforme o tamanho de cada quinhão, legado ou doação (art. 155, § 1º, VI), e reescreveu o inciso II, que atribui ao estado de domicílio do falecido o imposto sobre bens móveis, títulos e créditos. Para imóveis, a regra não mudou: o imposto é do estado onde o imóvel está (inciso I). Com a progressividade, o valor atribuído a cada quinhão passa a decidir também a faixa de alíquota. Antes de calcular, vale conferir se o quinhão fica abaixo do teto de isenção do ITCMD do estado.

Quando a avaliação é obrigatória

A exigência depende do tipo de inventário. A tabela resume as regras do Código de Processo Civil (CPC) e das normas do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Na via judicial comum, a regra do CPC é esta:

“Sendo capazes todas as partes, não se procederá à avaliação se a Fazenda Pública, intimada pessoalmente, concordar de forma expressa com o valor atribuído, nas primeiras declarações, aos bens do espólio.” (Código de Processo Civil, art. 633)

No arrolamento sumário, o caminho é outro: os herdeiros atribuem os valores, o juiz homologa a partilha e o imposto é lançado depois pela Secretaria da Fazenda, que não fica vinculada à estimativa das partes (CPC, art. 662, § 2º).

Inventário em cartório

No cartório de notas, o inventário é feito por escritura pública quando os herdeiros estão de acordo, todos assistidos por advogado (CPC, art. 610). A Resolução CNJ 35/2007, alterada pela Resolução 571/2024, passou a admitir a escritura mesmo com herdeiro menor ou incapaz, se o quinhão dele for pago em parte ideal de cada um dos bens e o Ministério Público se manifestar a favor; nesse caso, ficam proibidos atos de disposição sobre a parte do menor. A mesma resolução admite escritura quando há testamento, desde que o juiz tenha autorizado em ação de abertura e cumprimento do testamento.

Desde a Resolução CNJ 695/2026, a escritura não depende mais da prova de pagamento prévio do ITCMD:

“A lavratura das escrituras públicas de inventário e partilha não se condiciona à comprovação do prévio recolhimento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).” (Resolução CNJ 35/2007, art. 15, caput, com redação da Resolução CNJ 695/2026)

Nesse caso, o tabelião informa a escritura ao fisco em cinco dias (art. 15, § 2º). Na prática, isso aumenta a importância do laudo: se o valor declarado ficar abaixo do mercado, a Secretaria da Fazenda pode arbitrar outro, com base no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN), e cobrar a diferença com multa e juros. Um laudo técnico feito na época é a melhor prova para a avaliação contraditória que o próprio CTN garante ao contribuinte.

Outro ponto: na escritura com menor, a partilha em parte ideal de cada bem reduz a necessidade de comparar valores entre imóveis, mas não elimina a avaliação para fins de imposto nem impede o Ministério Público de pedir um laudo antes de se manifestar.

Imóvel rural: módulos fiscais e CCIR

A classificação da Lei 8.629/1993 aparece com frequência em inventários de imóveis rurais. Pelo artigo 4º, é pequena propriedade o imóvel rural de área até quatro módulos fiscais, respeitada a fração mínima de parcelamento, e média propriedade o de área superior a 4 e até 15 módulos. Acima de 15 módulos, o imóvel é tratado como grande propriedade.

Essa classificação não cria, por si só, obrigação de laudo no inventário. Ela importa por outros efeitos: se o proprietário não tiver outro imóvel rural, pequenas e médias propriedades não podem ser desapropriadas para reforma agrária e porque o módulo fiscal não é medida fixa: varia por município, conforme os índices básicos cadastrais do INCRA, a autarquia federal de reforma agrária, atualizados pela Instrução Especial nº 5, de 29 de julho de 2022. A mesma área em hectares pode ser pequena propriedade num município e média em outro. Na escritura, a Resolução CNJ 35/2007 pede o CCIR, certificado de cadastro emitido pelo INCRA (art. 22, "h"), e a avaliação segue a parte 3 da NBR 14653, própria para imóveis rurais. Os detalhes desse tipo de laudo estão no material sobre avaliação de imóveis rurais.

Valor de mercado, valor venal e valor da declaração do IR

Três números diferentes costumam aparecer no mesmo inventário, e confundi-los é a origem de boa parte dos problemas.

O valor venal é um número de cadastro, calculado em massa pela prefeitura, e raramente coincide com o preço que o imóvel alcançaria numa venda. Já o valor da declaração do falecido pode estar décadas atrasado, porque o imposto de renda registra o custo de aquisição, e não a valorização.

A escolha do valor no imposto de renda

A lei federal dá duas opções:

“Na transferência de direito de propriedade por sucessão, nos casos de herança, legado ou por doação em adiantamento da legítima, os bens e direitos poderão ser avaliados a valor de mercado ou pelo valor constante da declaração de bens do de cujus ou do doador.” (Lei 9.532/1997, art. 23, caput)

Se os herdeiros escolhem o valor de mercado, a diferença entre esse valor e o da declaração do falecido é tributada como ganho de capital, paga pelo inventariante até a data da declaração final de espólio. O Decreto 9.580/2018, que consolida as regras do IR, manda aplicar a esse ganho as alíquotas gerais: 15% até R$ 5 milhões de ganho, com faixas de 17,5%, 20% e 22,5% acima disso (arts. 130 e 153). Em troca, o valor de mercado passa a ser o custo de aquisição dos herdeiros (art. 130, § 3º), e o ganho numa venda futura será menor.

Os números são hipotéticos. Na conta simples, o total de imposto de renda é o mesmo; o que muda é o momento do pagamento e o efeito das regras que só valem na venda feita pelos herdeiros, como os fatores de redução do ganho e a isenção para quem reinveste o valor em outro imóvel residencial em até 180 dias (Lei 11.196/2005, arts. 39 e 40). O ITCMD não muda com essa escolha, porque é sempre calculado sobre o valor de mercado. A decisão deve ser tomada com o contador antes das declarações finais do inventário, e o cálculo do ganho está detalhado no post de IR na venda de imóvel.

Profissionais habilitados para a avaliação

A escolha de um profissional habilitado para avaliar define se o laudo será aceito sem discussão pelo juiz, pelo tabelião e pelo fisco. Em juízo, o CPC exige que os peritos sejam escolhidos entre profissionais legalmente habilitados, inscritos no cadastro mantido pelo tribunal (art. 156, § 1º).

• Engenheiros, com registro no CREA, o conselho regional da engenharia e da agronomia, são os avaliadores mais comuns em inventários. O artigo 7º, alínea "c", da Lei 5.194/1966 coloca avaliações, vistorias e perícias no rol de atividades desses profissionais.
• Arquitetos e urbanistas inscritos no CAU também avaliam, sobretudo imóveis urbanos residenciais e comerciais, com olhar treinado para projeto, funcionalidade e qualidade construtiva. O inciso VI do artigo 2º da Lei 12.378/2010 atribui a eles, expressamente, avaliações, perícias e laudos.
• Engenheiros agrônomos são os indicados para propriedades rurais produtivas, porque avaliam solo, culturas, benfeitorias rurais e capacidade de uso da terra.
• Corretores de imóveis com CRECI ativo e inscrição no CNAI, o cadastro nacional de avaliadores do sistema Cofeci-Creci, assinam o PTAM, parecer de avaliação mercadológica disciplinado pela Resolução Cofeci 1.066/2007. A aceitação do PTAM em inventários judiciais e pelos fiscos estaduais varia, e vale confirmar antes de contratar.

Antes de contratar, confira:

• registro ativo no conselho profissional, que pode ser consultado no site do CREA, do CAU ou do CRECI;
• experiência comprovada em avaliação de imóveis e domínio das partes 1, 2 e 3 da norma ABNT NBR 14653;
• conhecimento do mercado local, com acesso a dados de transações da região;
• escopo, prazo e preço por escrito, com a data de referência (o óbito) expressa no contrato;
• seguro de responsabilidade civil profissional, quando o valor dos bens justificar.

ART ou RRT: o documento certo para cada profissão

O avaliador responde técnica e civilmente pelo laudo, e o documento de responsabilidade técnica é a forma de verificar quem assina. A ART nasceu com a Lei 6.496/1977, registrada no CREA, e o texto daquela lei ainda fala em arquitetura porque é anterior à separação dos conselhos. Para os arquitetos, a regra hoje é outra: a Lei 12.378/2010 criou o RRT no CAU (art. 45) e determinou que os temas de arquitetos e urbanistas tratados nas leis antigas passassem a ser regidos por ela (art. 66). Hoje, engenheiro registra ART no CREA e arquiteto registra RRT no CAU. Laudo de arquiteto com ART, ou de engenheiro com RRT, indica que algo foi feito no conselho errado.

Métodos de avaliação usados no inventário

A NBR 14653-2, que trata de imóveis urbanos, prevê quatro métodos para chegar ao valor, e o laudo precisa justificar a escolha. A norma dá preferência ao método comparativo sempre que há dados de mercado suficientes.

Método comparativo direto de dados de mercado

É o mais usado para apartamentos, casas e terrenos urbanos. O avaliador reúne imóveis semelhantes vendidos ou ofertados na mesma região, na época de referência, e ajusta as diferenças de área, localização, idade, padrão de acabamento e conservação, por fatores de homogeneização ou por regressão estatística.

A quantidade mínima de dados depende do grau de fundamentação pretendido. Quando o avaliador homogeneíza por fatores, a norma pede amostras de pelo menos 12, 5 e 3 imóveis para os graus III, II e I, nessa ordem; com regressão, o mínimo é o número de variáveis mais um, multiplicado por 3, 4 ou 6, conforme o grau. Três imóveis comparáveis, portanto, só sustentam o grau mais baixo. Anúncios de oferta costumam trazer preço acima do que se fecha no negócio, e o laudo deve tratar essa diferença.

Método evolutivo

O método evolutivo parte do terreno, acrescenta quanto custaria refazer a edificação já depreciada e corrige a soma por um fator de comercialização que a aproxima do preço praticado. É útil para imóveis atípicos, como casas de alto padrão com projeto único, galpões e prédios de uso específico, e quando é preciso separar o valor do terreno do valor das benfeitorias. Para o custo da construção, as referências usuais são o SINAPI, sistema de custos da construção mantido pelo IBGE e pela Caixa, e o Custo Unitário Básico (CUB) dos sindicatos da construção.

Método involutivo

No método involutivo, o valor do lote sai de um projeto imaginário que aproveite o potencial construtivo permitido, descontando custos, prazos e lucro do incorporador. Aparece em inventários com glebas urbanas, lotes grandes ou terrenos com potencial de incorporação.

Método da renda

O método da renda traz a valor de hoje os aluguéis que o imóvel pode gerar, com taxa de desconto compatível com o mercado. Serve para salas comerciais, lojas, galpões locados e imóveis de investimento. A confiabilidade depende da qualidade das projeções e da estabilidade do mercado de locação; em períodos de juros muito voláteis, a margem de incerteza cresce.

Critérios técnicos que pesam no valor

A vistoria presencial é indispensável para coletar dados que não aparecem nos documentos. O avaliador observa três grupos de fatores.

Características do imóvel

• Estado de conservação da estrutura e das instalações elétricas e hidráulicas. Imóvel que precisa de reforma relevante sofre desconto proporcional ao custo e ao prazo da obra.
• Áreas. Área privativa, área comum e área total em condomínios são conferidas com a matrícula, a convenção e o projeto aprovado. Construção que não bate com o registro reduz o valor e pode travar a transferência, exigindo regularização antes da partilha.
• Padrão de acabamento e qualidade dos materiais, esquadrias e sistemas.
• Funcionalidade da planta. Distribuições desatualizadas ou pouco práticas reduzem o valor, mesmo com área generosa.
• Idade aparente e vida útil remanescente da construção.

Localização e região

• Proximidade de comércio, escolas, hospitais e transporte público.
• Infraestrutura urbana: pavimentação, saneamento, energia e iluminação pública.
• Segurança e qualidade de vida do bairro.
• Histórico e tendência de valorização imobiliária da região, que ajudam a explicar por que o valor na data do óbito pode diferir do valor atual.

Aspectos do terreno

• Dimensões, formato e topografia: lotes regulares e planos costumam valer mais que os irregulares ou acidentados.
• Tipo de solo e condições de fundação, quando o terreno se destina a construção futura.
• Frente para a via pública, acesso e visibilidade, decisivos em imóveis comerciais.
• Coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação do zoneamento, que definem o potencial construtivo do terreno.

Vistoria e análise do imóvel

Durante a vistoria, o avaliador fotografa, mede, confere a correspondência entre o imóvel e a matrícula e anota melhorias, danos e usos. A análise vai além da observação física: considera restrições de uso, servidões, ocupação por inquilino ou por um dos herdeiros, pendências de regularização e possibilidades de reforma ou ampliação. Cada um desses pontos altera o valor e precisa estar escrito no laudo, para que todos os herdeiros entendam de onde saiu o número.

Quando um dos herdeiros mora no imóvel e resiste à vistoria, o inventariante pode pedir ao juiz que determine o acesso. Em inventário por escritura, a falta de acordo sobre a vistoria já é sinal de que o caminho extrajudicial pode não se sustentar.

Cálculos e estatística na avaliação

A avaliação de imóveis feita pela NBR 14653 é um trabalho quantitativo. O avaliador trata os dados de mercado com fatores de homogeneização ou modelos de regressão, testa a consistência da amostra, descarta dados discrepantes e calcula um intervalo de valores. O resultado final vem acompanhado do grau de fundamentação e do grau de precisão alcançados, que dizem quanto o número merece confiança.

Fatores como inflação e juros entram de forma indireta, porque influenciam os preços praticados na época de referência. Softwares de inferência estatística e bases de dados de transações ajudam, mas não substituem a pesquisa de campo nem a justificativa técnica de cada escolha.

Documentação necessária

Para a escritura de inventário, a Resolução CNJ 35/2007 lista os documentos que o tabelião deve exigir:

“Art. 22. Na lavratura da escritura deverão ser apresentados os seguintes documentos: a) certidão de óbito do autor da herança; b) documento de identidade oficial e CPF das partes e do autor da herança; c) certidão comprobatória do vínculo de parentesco dos herdeiros; d) certidão de casamento do cônjuge sobrevivente e dos herdeiros casados e pacto antenupcial, se houver; e) certidão de propriedade de bens imóveis e direitos a eles relativos; f) documentos necessários à comprovação da titularidade dos bens móveis e direitos, se houver; g) certidão negativa de tributos; e h) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, se houver imóvel rural a ser partilhado.” (Resolução CNJ 35/2007, art. 22)

Além disso, todo inventário, judicial ou extrajudicial, precisa da certidão sobre a existência de testamento emitida pelo Registro Central de Testamentos On-Line da Central Notarial de Serviços Compartilhados (CENSEC), exigida desde o Provimento CNJ 56/2016. Se houver testamento, a partilha segue o que ele determinar, dentro dos limites da lei; veja como pedir a certidão de testamento da CENSEC e o que muda quando ele existe.

Documentos do imóvel

• Certidão de inteiro teor ou de situação jurídica atualizada da matrícula, com ônus e ações. Para escrituras de transmissão, o Decreto 93.240/1986 fixa a validade da certidão de ônus reais em 30 dias (art. 1º, IV). A certidão de matrícula atualizada é também o ponto de partida do avaliador.
• Certidão negativa de débitos de IPTU (ou de ITR, no imóvel rural) e, em condomínio, declaração de quitação das cotas condominiais.
• Planta aprovada, alvará de construção e habite-se, quando houver.
• Contrato de aluguel vigente, quando houver inquilino.
• Laudo de vistoria do Corpo de Bombeiros, quando aplicável a imóveis comerciais.

A Lei de Registros Públicos regula a certidão: ela pode ser integral, resumida ou por relatório, autenticada pelo oficial, e o cartório não pode demorar mais de cinco dias para entregá-la (Lei 6.015/1973, art. 19). Desde a Lei 14.382/2022, as certidões do registro de imóveis têm prazos máximos menores: quatro horas para a certidão eletrônica de inteiro teor da matrícula, se o pedido indicar o número e for feito em dia e hora de expediente; um dia para a certidão de situação jurídica atualizada; e cinco dias para os demais casos (art. 19, § 10). Os pedidos eletrônicos passam pelo portal Registro de Imóveis do Brasil, mantido pelo ONR, que também calcula antes quanto custarão os emolumentos.

Documentos dos herdeiros

• Documento de identidade, CPF e certidão de casamento, com pacto antenupcial se houver.
• Certidão de nascimento para comprovar o parentesco.
• Procuração pública, se algum herdeiro for representado.
• Autorização judicial para a venda de imóvel que caiba a herdeiro menor ou incapaz, quando a venda for necessária.

Reunir os documentos antes de contratar o laudo encurta a avaliação e reduz o risco de o valor ser questionado por falta de informação.

Prazos e custos

Prazos do processo, além do laudo

O tempo da avaliação convive com o tempo do processo:

“O processo de inventário e de partilha deve ser instaurado dentro de 2 (dois) meses, a contar da abertura da sucessão, ultimando-se nos 12 (doze) meses subsequentes, podendo o juiz prorrogar esses prazos, de ofício ou a requerimento de parte.” (Código de Processo Civil, art. 611)

Muitos estados cobram multa sobre o ITCMD quando o inventário é aberto depois do prazo, e a regra está na lei de cada um. No processo, entregue o laudo, as partes têm 15 dias, que correm em cartório, para se manifestar (CPC, art. 635); no arrolamento comum, o avaliador nomeado após impugnação tem 10 dias para entregar o laudo (art. 664, § 1º). Contratar a avaliação logo no começo evita que ela vire o gargalo do inventário. Em Santa Catarina, se a Fazenda discordar do valor declarado no inventário, o prazo e os passos estão em notificação do ITCMD.

O prazo de entrega de um laudo particular depende do número de imóveis, da documentação disponível, da quantidade de dados de mercado na região e da distância. Imóveis urbanos com documentação em ordem costumam ser mais rápidos que propriedades rurais ou imóveis com área irregular. O prazo combinado deve constar do contrato.

O que define o preço do laudo

O blog não publica valores de honorários porque eles variam muito conforme a cidade, o profissional e o escopo, e não há tabela oficial obrigatória. Os fatores que mais pesam são estes:

Peça proposta por escrito com escopo, grau de fundamentação, prazo e forma de pagamento. Um laudo mal feito sai caro depois: vira alvo de impugnação no processo, de arbitramento pelo fisco ou de briga entre herdeiros.

Conteúdo do laudo de avaliação

Um laudo de avaliação do imóvel segundo a NBR 14653 identifica o solicitante, a finalidade (inventário) e o imóvel, com endereço e número da matrícula, e descreve de forma objetiva as características físicas e o estado de conservação observados na vistoria: áreas, materiais, idade e condições gerais. Depois contextualiza o imóvel na região, com infraestrutura, tendência de valorização e fatores que afetam o valor.

Os elementos que não podem faltar:

• metodologia aplicada e justificativa da escolha do método;
• pesquisa de mercado com os dados comparativos, suas fontes e datas;
• memória de cálculo com o tratamento estatístico ou os fatores aplicados;
• valor final, com grau de fundamentação, grau de precisão e intervalo de valores;
• data de referência (no inventário, a do óbito) e data da vistoria;
• fotos e plantas ou croquis do imóvel;
• assinatura do responsável técnico e número da ART ou do RRT.

A memória de cálculo precisa permitir que outro profissional refaça a conta. É isso que torna o laudo defensável quando um herdeiro, o juiz ou o fisco questiona o valor.

Exemplo prático de avaliação e partilha

Imagine um casal casado em comunhão parcial, com dois filhos. O pai morre deixando dois imóveis comprados durante o casamento: uma casa e um apartamento. Como os bens são comuns e não há bens particulares, a viúva fica com a meação e os filhos herdam a outra metade (Código Civil, art. 1.829, I); a partilha dos bens entre os herdeiros segue a legítima de cada um.

Se um dos filhos quiser ficar com a metade do falecido no apartamento (R$ 300.000) e o outro com a metade na casa (R$ 600.000), o segundo terá de pagar R$ 150.000 ao irmão para igualar os quinhões. Um erro de 10% no valor da casa (R$ 1.080.000 em vez de R$ 1.200.000) reduziria a metade do falecido na casa para R$ 540.000 e a torna para R$ 120.000: R$ 30.000 mudariam de mãos só por causa da avaliação. O ITCMD de cada filho incide sobre o quinhão de R$ 450.000, conforme a tabela progressiva do estado onde os imóveis estão; a meação da viúva não é herança.

Benefícios da avaliação profissional

A principal vantagem de um laudo técnico é tirar a discussão do campo da opinião. Com uma base objetiva, os herdeiros negociam sobre números verificáveis, e o risco de disputa diminui. O laudo também:

• dá base para escolher, com o contador, o valor de transferência no imposto de renda;
• reduz o risco de arbitramento pelo fisco estadual e de multa por subdeclaração do ITCMD;
• agiliza o inventário, judicial ou em cartório, porque os valores já chegam documentados;
• serve de referência para vender um imóvel do espólio, dar garantia bancária ou contratar seguro;
• ajuda no planejamento sucessório de famílias com vários imóveis, inclusive na integralização de bens numa holding.

O alinhamento com o valor de mercado protege os herdeiros diante da Secretaria da Fazenda do estado, que cobra o ITCMD, e da Receita Federal, que fiscaliza o ganho de capital.

Contestação e revisão de avaliações

No inventário judicial, qualquer parte pode impugnar o laudo do perito. A regra do CPC é direta:

“Entregue o laudo de avaliação, o juiz mandará que as partes se manifestem no prazo de 15 (quinze) dias, que correrá em cartório.” (Código de Processo Civil, art. 635, caput)

Se a impugnação for sobre o valor, o juiz decide com base no que está nos autos; se ela for aceita, o perito refaz a avaliação seguindo os fundamentos da decisão (art. 635, §§ 1º e 2º). Nas perícias em geral, as partes podem indicar assistente técnico e apresentar quesitos em 15 dias contados da nomeação do perito (art. 465, § 1º), e o assistente apresenta parecer no mesmo prazo que as partes têm para se manifestar sobre o laudo (art. 477, § 1º). Contratado por um dos lados, o assistente técnico acompanha a perícia e questionar tecnicamente o trabalho do perito do juízo; um perito judicial experiente sabe onde procurar falhas.

Motivos que costumam justificar a impugnação:

• erro de método ou método inadequado ao tipo de imóvel;
• dados de mercado de outra época ou de outra região;
• áreas ou características descritas de forma errada;
• fatores relevantes de valorização ou desvalorização ignorados;
• erro de cálculo;
• descumprimento da NBR 14653.

Perante o fisco, o caminho é administrativo: se a Secretaria da Fazenda arbitrar um valor maior, o contribuinte pode apresentar avaliação contraditória, como prevê o artigo 148 do CTN, com um laudo técnico como principal prova. Em Santa Catarina, essa avaliação contraditória tem de ser um PTAM de empresa credenciada na SEF, apresentado em 30 dias, como mostra o texto sobre contestar o valor do ITCMD em SC.

Divergências sem natureza técnica, como desacordo sobre quem fica com qual imóvel, podem ser resolvidas por mediação extrajudicial, mais rápida e barata que uma nova perícia. A Lei 13.140/2015 permite que atue como mediador extrajudicial qualquer pessoa capaz, com a confiança das partes e capacitada para mediar, sem necessidade de inscrição em conselho ou entidade de classe (art. 9º).

Toda contestação precisa de fundamento técnico e de um profissional qualificado por trás. O IBAPE, que reúne engenheiros e arquitetos avaliadores em todo o país, mantém certificação de profissionais e consulta pública de avaliadores e peritos, útil para conferir quem assina o laudo contestado e o parecer divergente; a habilitação legal se confere no CREA ou no CAU.

Venda de imóvel antes da partilha

Às vezes a família precisa vender um imóvel antes de terminar o inventário, para pagar o ITCMD, as custas e os honorários. No inventário judicial, a venda depende de autorização do juiz, ouvidos os interessados (CPC, art. 619, I). No cartório, a Resolução CNJ 35/2007 (art. 11-A, incluído pela Resolução 571/2024) permite que a escritura autorize o inventariante a vender bens do espólio sem autorização judicial, desde que as despesas sejam discriminadas, parte ou todo o preço fique vinculado ao pagamento delas e o inventariante preste garantia sobre a destinação do dinheiro. Um herdeiro também pode negociar a sua fração antes da partilha, por meio da cessão da quota hereditária, que o Código Civil exige por escritura pública (art. 1.793). Nos dois casos, a avaliação serve de parâmetro para que ninguém venda abaixo do valor nem seja questionado depois pelos demais.

Por que o laudo reduz risco no inventário

No inventário, o valor do imóvel é o elo entre a partilha, o ITCMD e o imposto de renda. Um laudo técnico com data de referência no óbito, feito por profissional habilitado segundo a NBR 14653, reduz disputas entre herdeiros, protege contra o arbitramento do fisco e dá base para decidir, com o contador, qual valor declarar à Receita Federal. As mudanças recentes (a LC 227/2026, a progressividade do ITCMD e a escritura sem ITCMD prévio) aumentaram o peso desse número, porque o fisco passou a conferir os valores depois do ato.

Se a família tem imóveis em Itajaí, Balneário Camboriú, Blumenau ou região para inventariar, a Valen Brasil prepara o laudo com a data do óbito como referência, explica a memória de cálculo aos herdeiros e, se o valor for parar na Justiça, atua ao lado da família como assistente técnico.

Perguntas frequentes

A avaliação do imóvel é obrigatória no inventário?

Depende do tipo. No inventário judicial comum, sim, a menos que não haja incapazes e a Secretaria da Fazenda aceite por escrito os valores das primeiras declarações (CPC, art. 633). No arrolamento sumário, não há avaliação judicial (art. 661). No cartório, a lei não exige laudo, mas o fisco pode arbitrar outro valor; por isso o laudo é recomendado sempre que houver imóvel de valor relevante.

Qual valor do imóvel entra no inventário: venal ou de mercado?

Para o ITCMD, o valor de mercado na data do óbito (Lei Complementar 227/2026, art. 152). O valor venal do IPTU é um número de cadastro da prefeitura e, em geral, fica abaixo do mercado. Para o imposto de renda, os herdeiros podem escolher entre o valor de mercado e o valor da declaração do falecido.

Quem pode fazer a avaliação de imóvel para inventário?

Engenheiros (CREA, com ART), arquitetos e urbanistas (CAU, com RRT) e engenheiros agrônomos, para imóveis rurais. Corretores inscritos no CNAI emitem o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), cuja aceitação varia conforme o juízo e o estado.

A avaliação usa o valor de hoje ou o da data do óbito?

O do dia da morte: é nesse momento que a sucessão se abre e que nasce a obrigação de pagar o ITCMD. Se o inventário é aberto anos depois, o avaliador precisa reconstituir o mercado daquela época.

O que fazer se discordar do valor do perito?

No inventário judicial, apresentar impugnação em 15 dias depois da entrega do laudo (CPC, art. 635), de preferência com parecer de um assistente técnico. Diante do fisco, apresentar avaliação contraditória com base no artigo 148 do CTN.

Imóvel em Santa Catarina de falecido que morava em outro estado paga ITCMD onde?

Em Santa Catarina. Para bens imóveis, o ITCMD é sempre do estado onde o imóvel está situado (Constituição, art. 155, § 1º, I), qualquer que seja o domicílio do falecido ou o local do inventário.